マンション管理士に質問しよう！ Part2

※点検費の相場を書いてみました。皆さんのとこではどうでしょうか。

経費項目
防犯カメラ・・・工事こみＨＤＤのデジタル記録方式　　　３００万
　カメラ１２台　　モニター　　テープ式の記録装置　　センサーライト３ヶ所
買取りかレンタルかの検討 　但し、買取の方が断然有利です。
管理事務費　　　　　　　月１戸　　　１，０００円～１，９００円
消防設備点検費　　　　月１戸　１，４００円前後（年間）
ＥＶ点検費　　　　　　　　独立系　　デベ系の検討
月１回　１基　４～５万（デベ系）　　　３～４万（独立系）
遠隔監視　月１基１６，０００円程度
清掃費　　　大部分が人件費　　　時給１，２００円×時間×日数

管理員人件費 ２５万～３５万円・・・月３０日　１日８時間勤務

雑排水管の高圧洗浄 １戸３，６００円～４，０００円
２年に１回が普通。
口径のみの洗浄は意味がない。横引き管・縦管・本管を全て洗浄する必要がある。
　　　キッチン・洗面所・風呂場、洗濯機の4ヶ所

エレベーター点検費は独立系とデベ系ではそんなに
変らないものですか。

管理員人件費や清掃費については、時給換算で計算してみればいいでしょう。
当然管理会社の必要経費等も含みますので、実際の時給より３０％程度は
上澄みされます。

雑排水管の高圧洗浄については、内視鏡カメラで内部を
みてみる必要があります。
全ての部屋をやる必要はないですが、特に下の階の部屋をピックアップ
すればいいでしょう。
全体の１０％やれば十分でしょう。費用もそんな変わりません。

自分のマンションと相場との比較をして、高いようなら交渉を
すべきです。
管理会社は利益が減るので嫌がるでしょうけどね。

管理会社の利益が減るなんて考えなくていいのですよ。管理組合のことを考えましょう。管理会社は1つのマンションで億の利益を得たりしますから。

管理会社が１つのマンションで億の利益を得ることもあるんですか。
多分大規模修繕工事でしょうけど、５００戸のマンションで工事費が
５億の場合、１億も管理会社が取ることはありませんよ。
親会社の建設会社の方が利益は大きいでしょうから。
管理会社の利益は数多い委託マンションからの利益の積み重ねですよ。

いえいえ、管理委託費他、工事等、長期間で考えてみてください。

私は工事関係の仕事をしていますが、管理会社社員がマンションはドル箱って言ってましたよ。
私は戸建て住まいですが、マンション住まいは嫌だとぞっとしました。

築2年のマンションに住んでおります。
総戸数は54戸、8階建てです。

現在日立のエレベーターを使用しており、メンテナンスもメーカーメンテナンスです。
遠隔監視診断装置が付いており、有人検査は3ヶ月に1回です。
防犯カメラとエントランスにエレベーター内の映像が見れるディスプレイがあり、これはレンタルとのことです。

これで税込みメンテナンス費62500円程度です。
一般的にみてこれは妥当でしょうか？

管理委託費とか諸々も含めてですか。
管理費にはいろいろな経費がありますしね。
修繕積立金は補修工事だから、戸建てでも必要でしょう。大規模修繕工事
で１戸１００万円使っても、戸建ては１５年でどれだけ使いますか。
庭木の手入れや台風等での補修等で。
給排水管の工事費も必要ですしね。

>>8430さん
デベ系のフルメンテの場合点検は３ヶ月に１回が普通です。
後は遠隔監視で２４時間監視をしてくれます。
込みで６万円程度ですので、安い方だと思われます。
防犯カメラについては、買い取った方がずっといいでしょうね。
うちの場合も、以前は５年契約のレンタルでしたけど、期限が
きたら安くするので継続して使って欲しいとの要請がありましたが、
買い取った方がずっと割安でしたので買い取りに切り替えました。
今の監視カメラは性能がいいので、１０年でも１５年でももちますよ。

修理は殆どありませんが、もしあったとしても電気店とか
工事業者であれば簡単に安くで修理をしてくれますよ。

防犯カメラを今後買取にすれば、相当額削減できますよ。

雑排水管の高圧洗浄や消防点検費用はどのくらいですか。

>>8435さん
高圧洗浄はうちの場合ですが、１戸当り３，６００円ですが、相場としては
３，５００円～４，０００円程度だと思われます。
当然内視鏡のカメラでの点検を１０％入れています。
消防点検費用は、１戸当り２，３００円でしたが、インターホンの交換のときに
居室に入らずに玄関で点検ができるようにしましたので、１日で完全に（点検洩れ
もなく）できるようになりましたので現在は年１戸１，３００円になりました。
消防点検は年２回分の価格です。

インターホンの更新工事時期にあわせて、居室内の熱感知器を同時に変える
必要がでてきます。
そうすることによって、居室内に入る必要もなくなり、短期間で点検が
できます。
以前は３日間と予備日１日を設けていましたが、共用部分の点検と併せて
１日で終わるようになりまし、業者都合の日程でもできるようになりました。
当然点検費用は安くなります。

大規模修繕工事を行う場合は、管理会社主導ですすめられている
マンションが多いと思いますが、組合員のみなさんでも少し勉強すれば
工事の進め方は理解できます。
技術的なことはそれぞれのプロの業者に報酬を支払ってやってもらえば
いいのです。
我々は工事の進め方の過程において、何を知り何をやらなければならないかを
理解できればいいんです。
そして、設計コンサルタントと一緒に工事をすすめていけばいいのです。

デベ系の管理会社に管理を委託していますが、
管理会社抜きには大規模修繕工事はできない
雰囲気があります。
それに理事もそんなに工事には詳しくないので。

理事に負担がかかるようなら修繕委員会を立ち上げればいいでしょう。
負担もだいぶ減ります。

住民からすれば、理事が工事に詳しくないとか、雰囲気とか関係ないんだよ。
しっかりしなさいな。

しかし現実はそんなに甘くはないですよ。
住民に管理会社に対抗できるような人材、知識、情報、時間が
取れるような者は殆どいませんからね。
会社をリタイアした者や専業主婦なら時間だけはあるでしょうが。

管理会社に対抗というのではなく、無理なら管理組合のためになってくれるコンサルタントと契約して進めればよいのです。

>>8442 匿名さん
素人には限界ありますから専門家には専門家でいいのでは。

もちろん自分でできるところは自分でしたらいいと思います。
自分は現役世代ですが、業者とはメールでやりとりしているので、大規模修繕は無理でもその他のことはある程度両立できております。

もちろん上の方のように理事に丸投げの住人に文句を言われる筋合いはないですけどね。

時間があるなしって、どうなんでしょう？
時間があってもやらない人はやらないですし、時間がない人でもない中やる。
何かやる際も知識を自ら得て判断しようとする人もいれば、そうでない人もいる。
決めつけはいけないと思いますよ。

＞住民に管理会社に対抗できるような人材、知識、情報、時間が取れるような者は殆どいませんからね。

全くそのとおりです。
昨春竣工の分譲110世帯強ですが、初購入の若い世帯が多く管理会社や理事会の杜撰さには関心が薄い。
というか、多くは自身の生活でゆとりも無く、色々と判断出来ないんでしょうね。

ただ、住民に分譲住み替え・理事長や監査・大規模修繕を繰り上げ消費増税の増額負担を
回避したとかの実績を上げた方が居て管理会社と理事会とに改善を求め続けています。
先月の通常総会でも発言内容が鋭く、管理会社本社のお偉い方ほかもタジタジだった。
管理会社本社や理事会・関係企業にも、遠慮無く意見をとおしてどうやら大阪本社が
様々な改善要求を呑んだらしいとの噂です。
一部の思慮の浅い住民からは、細かいとか言われて疎まれてるが・・・。

いい加減な管理を許してしまうのは、他でもない理事会役員と組合員（区分所有者）当人たちです。

因果応報ですから、そんなＭＳはほっとけば良い。
自身のＭＳだけは、健全な管理に向けて状況を徐々に作っていけば良いでしょう。

不当な管理が行われていることすら全く認識せずに、通常総会にも出席せずに暮らしていく居住者は
お気楽に、企業や地域社会でも他力本願的に、周りにサポートされて生きているんだろうなと思う。

マンションの住民には優秀な方々は数多くおられます。
しかし、現役世代の方々はマンション管理に関心がなく、工事費や
点検費が高かろうがそんなことはどうでもいいと思っている方が
多いんだと思います。
総会にも出席されませんしね。

無関心が最大の要因なんです。
会社の仕事中心で毎日頑張っておられる方は、マンション管理ごときで
余計な神経を使うことは意味がないと思っているんですよ。

>>8446さん
改善要求は具体的にどんなことがあるんでしょう。
意外と改善しなければと思っても何を改善すればいいのか
わからないものですから。

>>8450 匿名さん
改善しなければっと思っていることを改善するだけでは？すごくシンプルだと思いますが。
内容はマンションによるでしょう。

管理費が高い→値下げ交渉、コストダウン、エレベーター点検業者変更など

積立金が少ない→値上げのためにその根拠と数字を示す

管理員がいまいち→交代を要求

ちなみにどんなことを改善したいと思っているんですか？

＞会社の仕事中心で毎日頑張っておられる方は、マンション管理ごときで余計な神経を使うことは意味がないと思っているんですよ。

会社の仕事に追われて能力的に余裕が無い、家庭では家事の協力やらで気持ちにゆとりが無い。残念。

仕事をしっかりこなすような方なら、極々自然に居住ＭＳの管理実態やどのような思考の居住者が
暮らしているのかを直接的に知る機会としても、総会には出席するでしょうね。
当然、質問や発言も行い自身の提案などを、総会の場でまた議事録を介して居住者への周知を図り、
居住者の賛同や反対の声も聞きつつ、住環境の改善推進や管理会社の業務の適正化に貢献する。

企業で活躍された方は、問題発見～解決・提案能力も高く、自己実現願望が強いので、
それ故に成功体験を積んでいるので、管理ごときでも改善すべき事象は放置出来ないのでしょう。
ある意味で職業病かも。改善志向の体質と表現してもいいかもです。

過去に暮らしたいずれのＭＳでも、風貌・立ち振る舞いが立派で発言が的確な方々は毎回出席していた。
現役世代では若い方も多数出席していたし、数名は定年退職された方もいらっしゃった。

それらのＭＳでは、板で見られるような騒音問題や管理問題も、短期に解決していましたね。

経験上８４５２さんのマンションは管理意識が高くてうらやましいです。
うちの総会出席者はお宅のマンションとは逆の住民が多くて真面目そう
な住民は退去しています。

わたしは買い替えが出来ない貧乏組合員ですから我慢しています。

＞意外と改善しなければと思っても何を改善すればいいのかわからないものですから。
いささか論理破綻気味ですね。私は、8446です。
改善ありきでは無いでしょ。
お仕事での業務改善も、経験から学び習得し問題抽出能力や解決力のスキルを高めるものです。

あなたが認識し得る問題事象が無ければ、改善など全く不要ですよね。
あなたが気付かない問題や課題点は他者が発見して指摘するか否か、誰も気付かずスルーされる事もある。

各個人の正否基準で判断が為され、問題状況を正確に把握した上で、放置黙認するのか問題提議するのか。
理事会や組合員に報告した場合に、果たして理事会は適正に対処するのか。ここが意外とネックとなる！
例えば、今や社会常識である喫煙マナーについても、旧時代感覚の方々が居ますから厄介ですね。
理事会役員の喫煙者率が高いと・・・。非喫煙者にとっては悲惨です。

そして、管理会社からの摂取情報量が最も多い理事会役員が、鈍感力が強い方々が多いと最悪ですね。
役員任期は１から２年で、その体質を変えるのは工夫と胆力と状況によってはちから技？が必要です。
居住ＭＳは昨春竣工ですが、改善要求は呆れるほどに多岐に亘ります。しかも解決の兆しが無い。
大別すると後述のとおりです。

目指すは快適で、問題が適正に解決出来る仕組みが持続・定着する居住空間造りです。
訪問客や中古売却戸の内覧者が、エントランスや駐車場・掲示コーナーの可視情報から受ける
第一印象が「過去に暮らしたＭＳよりも素敵だな」「他のＭＳよりここが優先候補だな」となること。
何事も、第一印象は重要です。その後の展開が大きく変容しますからね。

●管理業務全般の改善点 → 会社都合は容認せずに、全ての判断・行動基準は居住者志向にする。
●理事会の機能不全 → 組合員の代表機関として機能しているか、管理業務の監視は重要な責務。
●トラブル解決 → 騒音・ゴミ出しマナー･来客用駐車場などなど、貼り紙等の効果増や工夫を含め。
●クラウド上の情報共有の環境の構築 → 管理会社・理事会・組合員相互で利用する媒体。
理事会議事録などの紙資料は希望者のみに配布する。
コスト意識が薄く、議事録は毎回、議事脱落や頁編集不備や不用なカラーコピーの多用でロスが多い。

大阪の地震の被害状況が報道されておりますが、心配です。

>>8454さん
ペット禁止なんですが、一人犬を飼っておられる方がおられます。
理事会にお願いしても掲示板に掲示するだけで直接注意とかは
されません。
こういった問題はどう対応すればいいんでしょうか。

　　電気料金の値上も検討されていますが、それと並行して一括受電の検討をしているマンション
　もかなり増えてきております。２０１１年現在で１５万戸のマンションがこの方式を採用してまして、
　今後も確実に増えていくことが予想されます。２０２０年には、１２７万戸が予測されています。

>>8454さん
もうひとつお伺いしますが、ベランダでの喫煙対策は
どうされていますか。
うちの場合は細則に禁止が規定されていますが、守られない方が
おられます。

ペット、喫煙、騒音は各居住者間の問題。
管理組合には関係ない。
しかし、規約や細則には規定されている。

ペットや騒音は難しい問題ですね。
どこまでが許容範囲かは各人によって差がありますから。
掲示板を活用する程度の対応が殆どではないでしょうか。
理事も嫌われたくないですからね。

ペットを飼っている者に手放せともいいずらいしね。

＞＞8456 匿名さん
二件の問い合せと認識しました。
１．ペット禁止なのに、たった一人が犬を飼っている。
　しかも、理事会・管理会社はポーズとして掲示だけの対処しかしない。
２．ベランダの喫煙も禁止（規約の細則？）されているが、違反者が居る。（単独か複数世帯かは不明）
過去の私の解決策やその実現過程を披露したところで、そのまま再現出来ませんし無意味です。
主体となる組合員の方々が、異なる価値観・思考を基に意見交換して答えを出さねば意味が無いです。

理事会と管理会社に再度訴え実態を理事会にて把握した上で、対策を検討させるのが妥当です。

ろくな対応もしなかったら、組合員の合意形成に向けて頭を使い各方面に働きかけ解決に向け動くのみ。
なぜ理事会役員は、あなたが望むような対応をしないのか、その原因を考えましょう。

そもそも、理事会が執った対策の代案ともなる”あなたが考える解決策”はあるのかな？
人に聞くだけでは、なんの解決にも知見の蓄積にもなりません。
住民板には玉石混合、様々な改善提案がありますよ。殆どはただの愚痴ですが。

ご指摘の問題は、いずれも規約違反でしょ。
共同住宅での規約遵守はＭＳ購入の大前提です。
一般的に、購入契約時には遵守する旨を署名押印、つまり”規約遵守を契約”しているでしょう。

規約は管理会社が策定し、管理組合名義で発行され、対象を限定した公式のルールですよね。
規約遵守を啓蒙し環境を整えるのは管理会社の責務です。その為に管理費という対価を払っています。

又、理事会は輪番制かも知れぬが、組合員を代表して管理会社を監視・監督するという重責を負うもの。
動きの鈍い理事長や役員達を、どう動かすかはビジネスの現場よりもタフなものかも知れません。

解決には工夫が不可欠です。理事会に依頼するスタンスだけで変化が無いでしょうね。
予め、次の手またその次の手を考え、その背景や心的理由も探り詰め将棋の如く詰めましょう。

あなたが泥縄式（理事会や管理会社の問題解決のスタンス・手法）で、お互い同手法で
後手後手で攻守を繰り返しても、時間と労力の無駄ですからね。

>>8462さん
ペットの飼育をしているのは現在１戸ということです。
私のとこには犬の鳴き声は聞こえてきませんし、関係ないのですが、
掲示板には掲示されています。
細則違反なら、管理会社が動くのではなく、理事会の責任ではないんですか。
全て管理会社におんぶにだっこではだめでしょう。
だったら、管理会社と一緒に理事会がその家にいき注意すべきではないでしょうか。

＞＞8463 匿名さん
まずお尋ねするが、あなたは「8456 匿名さん」当人かな？
次に、以下のコメントは誰の投稿に対しての、ご見解なのかな？
＞全て管理会社におんぶにだっこではだめでしょう。

私が、そう読み取れる、誤読されるような投稿をしたのかな？？

＞だったら、管理会社と一緒に理事会がその家にいき注意すべきではないでしょうか。

それで解決するお見立てならば、悠長に板に問い合せるまでも無く、
可及的速やかにそうするが良いでしょう。
あなたに管理会社と理事会の方々を動かせる能力があればの話ですが。

あなたの解決策は、所謂、玉砕交渉ですけどね。
相手は拒否し、交渉決裂となり、更に意固地になるから解決は遠のくだけ。

注意した結果、飼い主は退去する若しくはペットを手放すとお考えかな。見事な楽観主義ですね。
一日も早い解決を期待致します。

>>8464さん
要するにさわらぬ神に祟りなしですか。
細則違反も関係ない。

>それで解決するお見立てならば、悠長に板に問い合せるまでも無く、
>可及的速やかにそうするが良いでしょう。
>あなたに管理会社と理事会の方々を動かせる能力があればの話ですが。
私は犬の迷惑はうけてないといっているでしょう。
私が管理会社や理事会に働きかけて注意をするようにいう必要もないでしょう。
細則違反だったら、理事会が動くんではないんですか。

>>8464さん
掲示板に掲示すればそれで終わりで、それでもペットを飼い続けていても
関係ないというスタンスでいいんですね。
私はあなたが何かいい情報や対策を教えてもらえるのかと思って質問したんですよ。

＞管理組合には関係ない。
＞しかし、規約や細則には規定されている。

規約や細則に明記されている事には、ほぼ100％管理組合が関係します。

何故なら、管理組合と管理組合員及び管理業務についての規定が規約だからです。
以降、投稿するほどに強固な誤認識を改めて頂かないと、社会人としてなんともお恥ずかしいですよ。

＞＞8466 匿名さん
誤読した挙句に、異常に苛ついて、もう勝手にしなさいな。

そんな姿勢では、協力者も誰一人として得られないよ。
きっと、理事会も管理会社をも動かせられないでしょ。ただ傍観するのみがせきのやま。
住民板の中には、参考になる投稿がありますよ。私の投稿も含めてね。

ただあなたは、まず投稿を普通にちゃんと読み理解することと、投稿マナーを習得しなさい。
回答に対して反論する前に書くべきコメントがあるでしょうに。
あなたの質問に対する回答としての投稿を、今一度読み直して下さいね。
　↓　↓
＞＞8462: 匿名さん

>>8468 匿名さん
本当にあなたに解決した経験があるのでしたら、取り敢えずあなたの経験談をそのまま聞かせてもらえませんか？

参考にするしないは受け手が決めることですし、全く役に立たないということはないのではと思います。

ぜひ披露してみせて下さい。

>>8468さん
8462のあなたの回答、あれはマジですか。
あまりにも無責任というか何の解決策にもならないので、
冗談で書いているのかと思いましたよ。

管理規約は順守しなければならないけど、細則は努力目標の
部分というかマナーの部分もあるからね。

>>8462さん
あなたの独特な発想では住民はついていきません。

>8468
何か解決したことがありますか。
それを教えてください。

そうですね。
企業に勤務時代は、眼前で行き詰まって困っている部下や仲間が居たら手助けしましたよ。
溺れかけている人に、泳ぎ方を一から教えるような非人間的なことはしません。
ただ、質問者や相談者が自分なりの答えを予め有している場合は（それは大事なことです）、
失敗する事が明白でも、若干のアドバイスに止め、とりあえず当人のやりたいようににやらせました。
以外にも不思議と、時としてその部下の人間力で好結果となることもあるものです。

好結果を生む理由は、当事者がまず考え抜いているか否かによります。
安易に他者から得た情報で解決出来るなら、このような掲示板にはポジ投稿で溢れる事でしょう。

与件が個々に異なり相談する当事者の意識レベルも違う。
拠って、私の成功体験などはここでは晒しません。
大規模修繕などでも大幅なコストダウンを実現したりもしましたけど。

住民板やそれに関連するスレには、今日一日で5件は書き込みました。
それらをマイニングしてみてはいかがでしょう。他者の意見や体験談に触れる機会も増えますよ。

あと付け加えますが、大抵は良識ある住民からの最低限の支持があれば、成立する事案です。
管理会社と理事会の対応が変わり、問題解決の仕組みが定着すれば充分です。

＞＞8472 匿名さん
そう思うことが、あなた自身の限界を象徴しているね。
住民がついてくるか否かは関係無いことすら、気付いていないよね。
元来、問題意識も無く当然解決能力も無い、その他大勢の無党派層的な総会決議にも無関心な居住者です。
　
そして自問してみてよ。
あなたなら、あなたのやり方なら出来るのか、何か変革を成し遂げたことはあるのか？

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>>8474さん
>大規模修繕などでも大幅なコストダウンを実現したりもしましたけど。

大規模修繕工事で大幅なコストダウンの話しは是非お聞きしたいですね。
アウトラインだけでもいいですから是非ご教授をお願い致します。

大規模修繕工事での経費削減方法はしりたいですね。
まっています。

どうせはったりなんだろう。
大規模修繕工事の節約とかわかりっこないよ。

>>8474さん
あなたはマンション管理のプロではないですね。
当然マン管とかの有資格者でもない。
大規模修繕工事の経費節約をいった時点で、素人だと思いました。

＞＞8477 匿名さん
＞＞8478 匿名さん
あなた方？の成功体験も（もしあればその逆も）是非、投稿してね。

最も分かり易い一例だけ提示しますが、一定期間経過後に削除依頼する予定です。

《物件概要》
立地他は、首都圏の人気路線の急行停車駅の駅近100ｍの小高い丘に建つ8Ｆ建て全40戸のＭＳ。竣工は2004年春、”当初の”大規模修繕は2015年5月開始予定。総費用概算は大体想像出来るよね。尚、平均販売価格は6500万/戸、3年前の住み替えでは、2週間後に約1.5倍で売買契約が成立した。後に知ったが購入意向者が5人ほど居たらしい。

《前段》
私は第１期の理事長（輪番制）で理事会役員の協力もあり、住民間トラブルも皆無、管理会社の業務も適正でした。ただ任期中には、駅近故に、ＭＳ正面玄関に接する生活道路の路駐問題、速度超過のバイクの往来、不良少年などの徘徊不安等の外的問題事象が発生した。理事長として警察と折衝を重ねて道路のライン引き・ポール設置・標識の追加設置・警官の定期巡回などを実現して、組合員や管理会社の信頼と高評価を得ました。

《経緯》
2013年3月、輪番制により理事会役員（監査に就任）となる。就任前の前年12月頃から『政局情勢から消費増税が2014年には施行』を推測し、大規模修繕の前倒し実施（2013年12月迄に完了）を提案。3月の通常総会で大多数の賛同を得て実施を議決した。

《コスト削減効果》
●増税相当分（8-5＝3％）のコスト削減。当初から1世帯平均で削減額を提示した為、賛同を得た。
●イタリア製の輸入外壁タイル調達は、デベ提示のair便をshipに変更し、発注タイミングや単位数量は、為替動向や最適単位検証にて分散調達とした。
●外壁タイル及び床シートの飛び地状の修繕は、パッチワーク的な仕上がりを避け効率重視で面交換に切替え（理事会で工程・図面を精査し判断）を推進し、結果、作業効率が上がり人足費用削減と工期短縮に繋がった。
●当初よりデベ系列の業者１社のみへの発注を表明しつつ、業務で店舗設計等に関わった知見を活かして、要望は全て事前に提示。無意味な競合状態などを避けたが、見積もりや工程は厳しく精査し減額を図った。
●理事会の自主規制として泥縄式や突発的な無謀な依頼はしないスタンスで対応し、業者には不要な負荷をかけず工事は順調に推移した。
●期間中は、工事内容や工程を明示し、組合員には一部が作業現場となる駐車場の利用時間制限を依頼したりして、作業員の作業中断を最小限に止める対応を行った。
その他の創意工夫と業者との毎週の進捗確認によって、2013年11月に無事に工事完了となった。

《補足》
『2013年の建造物の修繕問題』※はご記憶があると思うが、報道で盛んに取り上げられた頃は、私たちのＭＳの修繕は何一つトラブルも無く完了していた。

※増税前の修繕の駆け込み需要急増により発生した
「人足の供給絶対数の不足による人件費高騰」と「足場用の資材不足とコスト高騰」

先を見て対応出来るか否かは大事ですね。
＞＞8479 匿名さんにも、批判中傷ばかりでは無く、自身の成功体験を提示して欲しいね。あればの前提付きですがね。創作話やハッタリでもいいよ。待ってるよ。

＞＞8480 匿名さん
そうです。マン管士など全く興味無い。地合が良い日にだけ、１日１時間弱の株売買で稼いでます。
直近１ヶ月は時給換算で30万でした。

ご指摘のとおりコスト節約など所詮、黒箱の中で算出されるもの。流通や調達経路によっても変容します。が、それは世の全ての商取引や製品購入で言える事です。

費用分解と資材や人件費の利幅を想定して、そこから目標値を仮設定しクリアすれば充分だと考えています。
ＭＳや車の価格交渉も同じでしょ。
供給側の利益構造を理解した上で交渉テーブルに就かなければ、駆け引きも成立しないと思いますよ。

店舗とＭＳでは設計・施工の工程も規模も異なるが、通底するもの原理原則は共通する事象はあります。
素人だろうが、実体験で学んだ知見の応用は出来ると言うことです。

＞＞8482 マンション検討中さん
4分前に投稿完了しているよね。投稿前には、投稿状況を確認した方がいいね。　

>>8481 匿名さん
大規模修繕のことではなく、もっと前からある匿名さんの質問についての体験談が聞きたいんですがいかがですか？


あ、あと築9年で大規模修繕をして勿体無いなぁと思いました。
14-15年まで伸ばせば増税による節約効果以上に節約できたのではないですか？

＞＞8485 マンション検討中
＞14-15年まで伸ばせば増税による節約効果以上に節約できたのではないですか？

その推論の数的な根拠は？
提示した概要で、あなたにも簡単にシミュレーションは出来ると思うよ。

人件費や資材及び重機の調達費用が、2014年の大規模修繕問題も一つの上げ要因となって
その後も高騰していたという実態も知らないの？

＞＞8485 マンション検討中
＞大規模修繕のことではなく、もっと前からある匿名さんの質問についての体験談が聞きたいんですがいかがですか？

まだ、昼休憩中で投稿可能ですかね？
経済にはまるで疎いようだけど、仕事面では支障ないですか？

具体的に何が聞きたいのかを、明示しないと。

>>8484 匿名さん
大規模修繕については聞いてません。
8485に書いてあるので割愛します。

株面白いですよね。時給30万稼ぐほどうまくはないですが、自分もしております。
ですが、ここでどれだけ稼いでいるかは不要ですよ。
今までのレスを見て思ってましたが、やはり自己顕示欲がお強いですね。

>8483さん
工事費をたとえ１億かけたとしても消費税のアップ分は僅か３００万円ですよ。
それを１０年程度で行い、相見積も取らず工事をして、それで安くできたと
自慢するんですか。
相見積を取らないからその業者の工事費が高いか安いかも分らないでしょう。
同じ条件で競争させればもっと安くなっていたでしょうね。
同じ条件とは、同じ材料、同じ平米数、同じ仕様での見積もりですよ。
勿論あなたでは、同じ条件での相見積は取れないでしょう。これは積算に強い建築士が
やりますからね。金抜き計算書ともいいます。

>8483さん
株について書かれていますが、私もやってます。
証券会社とネットレの両方でやっていまして、もう３０年以上の
経験があります。
毎日平日は午前９時から午後３時まではパソコンに貼りついています。
その間、証券会社からの情報がファックスで流れてきますし、売買を
するときは、当然ネットレの自動更新株価ボードみて判断します。
しかし、なかなか儲からないのが実情です。
僅か１時間程度で効果が出せるあなたは天才ですね。
あなたは大規模修繕工事についても全くの素人ですよ。

>8481さん
あなたのやり方ですと、建築業者が儲かったでしょう。
こんな甘い理事長と陰ではほくそえんでいたと思いますよ。
工事は３～４年も早くやるし、相見積も取らず、知ったかぶりした
素人の理事長をうまくおだてておけば儲かるんですからね。
ビジネスは厳しい競争がなければだめです。

>>8487 匿名さん
具体的に匿名さんが聞いているのに、それを披露しても意味がないと言ったのはあなたしゃないですか？
昨日の自分のレスもお忘れでしょうか？

いやいや40戸そこそこのマンションの大規模修繕なんかたかがしれてます。
1億なんかかかるわけもなく一般的なマンションなら5000万〜7000万…それの3%と工事費、人件費の高騰と4-5年も早く修繕したときのコストの差なんかあきらかに前者の方が余計にかかるでしょう。

私が経済に疎いかどうかは分かりませんが、あなたは確実に計算に疎いです。目先の損得だけ考えているような印象しか感じません。

株をやって立派に稼いでるのならもっとその辺上手いと思うけどなぁ

＞＞8490 匿名さん
私は株にそこまで手間暇かける気は無い。１日１時間で充分で、入力作業はせいぜい５分です。
毎日、趣味を愉しむ時間と料理の時間は必要です。
あなたとの最大の違いは、運用原資の多寡などでは無く、投資スタイルだと推測します。
投資の原則である「安値で買って高値で売る」ことだけ考えています。

私は、ＮＹ市場の動向と、個々の株の日々の周期的な数値変動に着目して運用してます。
時々、世界規模や国内の政治情勢やイベントも考慮に入れます。
株価の推移する幅と周期だけ、ある程度の確度で把握していれば、ゲイン出来ます。

>8481さん
あなたはマンション管理に関しては全くの素人ですよ。
いくら経験があるとかいっていますが、皆さんもいろいろ経験されているんですよ。
あなただけではありません。
特に大規模修繕工事の進め方については、基本もしらないようですね。

＞＞8489 匿名さん
敢えて書いてませんが、裏で同規模のＭＳの大規模修繕の資料は入手していましたよ。
あと、大規模修繕前に発生した外壁タイルの剥離をキッカケに修繕工事を行いましたから、
足場組みの経費とタイル交換や修繕は、業者負担にさせました。

そもそも、住み替えも既にプランニングしていましたから、私としては
コスト削減と工事が無事に終了すればそれで良かったのです。

ビル建築とメンテを専業とする企業の重役が住んでましたから、色々と意見や資料提示もご協力頂きました。
第１期での私の業績をずっと高く評価して下さって、何かと応援して下さったのです。

先月、3年ぶりに訪問しご挨拶致しました。
物件の価値も上昇する一方で固定資産税が高いとぼやいてました。
建物は、不具合も無く快適に尽きると繰り返し仰ってました。

>>8494さん
株価は１日でも大きく変動しますよ。
例えば今日の富士通の株価でも、安値は６７５円で高値が６９５円です。
１，０００株でも、２０万円の差がありますよ。
現時点は６７９円ですけどね。

>>8495さん
それぐらいの知識なんですよね。
他所のマンションの工事とあなたのマンションの工事は違うんですよ。
材料も、平米数も仕様も、工事個所もね。
建築士でも大規模修繕工事の経験のある建築士でないと、設計監理面では
役に立ちません。
内科医が外科手術ができないのと同じです。
さっきもいいましたが、あなたはマンション管理は全くの素人です。
当然工事に関する知識も素人です。

大規模修繕工事の経費削減をしたと自慢していたから
期待してたけど、お粗末極まりなかった。

＞＞8496: 匿名さん
株価8,000円未満の株には興味が無いので、1万～3万の株を1000株規模で運用しています。
数百円の株では、安-高値の幅も額も小さく、得るボリュームも少ない。ロスもですが。
例としてご提示頂いたその富士通のごとく20円でしょ。
かといってそのような株を大量に売買するのも、非効率だと思います。私は。

>>8495 匿名さん
それはいいので、以下のお言葉覚えてますか？

二件の問い合せと認識しました。
１．ペット禁止なのに、たった一人が犬を飼っている。
　しかも、理事会・管理会社はポーズとして掲示だけの対処しかしない。
２．ベランダの喫煙も禁止（規約の細則？）されているが、違反者が居る。（単独か複数世帯かは不明）
過去の私の解決策やその実現過程を披露したところで、そのまま再現出来ませんし無意味です。

ここではあなたちゃんと質問を把握されていますよ。

大規模修繕の際は、方向性はちょっと間違えたかもしれませんが実際に行ったからすんなり書いていただけたのかと思ってしまいます。

困っている方にぜひ経験談をお話ししてあげてさい。本当に経験があるのなら。

＞＞8497 匿名さん
ならば、あなたの成功体験をどうぞご披露願います。

セオリーどおりの手続きを踏むのでしょうが、そこまでアピール為さるのなら
どのように効果測定をなさるのかは、非常に興味があります。

>>8496
>例えば今日の富士通の株価でも、安値は６７５円で高値が６９５円です。
> １，０００株でも、２０万円の差がありますよ。

どのように計算するのでしょうか？

＞＞8500 マンション検討中
その質問に対する回答を既述していますよね。
他のスレに書き込んでいるとも書きましたよ。
その後のやりとりを経た後の、質問した当事者の反応もご存じでしょう。

再読して下さいね。これと他スレに書き込んでますからね。
＞＞8462: 匿名さん

>8502さん
１万株の間違いですよ。

↑　この程度のスレ主なんですよ。
知的レベルが知れますね。

＞＞8491 匿名さん
＞こんな甘い理事長と陰ではほくそえんでいたと思いますよ。

大規模修繕時に誰が理事長だったって？ ちゃんと読まなきゃね。

他者の批判はするけれども、あなた方は機転を利かして繰り上げ実施の提案とか思いついたのかな？

増税前の繰り上げ修繕が叶わずに、増税相当額と共に高騰したコストを負担せざるを得なかった
ＭＳや建造物が、当時どれだけ多く存在したことでしょう。

>>8503 匿名さん
だから、何回も言ってますが、あなたの体験談を教えてください。

今のところ体験談を語ったのは大損こいた大規模修繕と、会社員時代のお話しぐらいです。

語りたいところはしっかり語って、この質問には一向に答えようとしないのは何でですかね？

＞＞8490 匿名さん
今日はやはり、米中貿易戦争懸念で推移した感じですね。
今夜から明日未明のＮＹ動向と明日の展開が面白そうですね。

　6702 富士通　終値676.8円　前日比-25.6（-3.64%）

>>8499 匿名さん
数百円の株では、安-高値の幅も額も小さく


投資額が同じなら、普通は動いた額ではなく率で見るもんでしょ？
ほんとに株やってますか？
小型株を大量に売買することが非効率とは？
どの辺がですか？単位を打ち込むのがですか？

値上がり率上位に1万を超える株がくることはかなり少ないと思います。

あなたの投資方法で時給30万を目指すなら小型株大量売買の方が理にかなっていると思いますが。

＞＞8509 マンション検討中
投資スタイルも多様性があります。考え方や好みの違いもありますよね。
魚を獲るにも、素潜りで魚突き・餌釣り・フライ・ルアーフィッシング様々です。
所謂、逆バリ的な発想を好む傾向もあり、あなたの指摘も普通の発想/手法と受入れています。

小型株が非効率と捉えるのは、値動きの幅（額も率も）が自身のスタイルには不適と考えるから。
又、業種にも拠るが小型株は変動要素を反映する際も、小幅な値動きを示すので瞬時の判別がし難い。
慣れれば対応出来るのでしょうけれど。いかんせんダイナミック感に欠ける。

主に対象としている株は、同業種の競合関係にある2銘柄だが、企業戦略と市場ポジションが
異なるのでリスク対策上も、今のところは利点があり有効に売買出来ている。

今日は、計4銘柄を保有しています。口座には、以前は首都圏の新築ＭＳ平均価格に匹敵する額を維持していたが、今年になって半額は引き出した。

未明にＮＹ市場の概評を確認し、地合が芳しくないと判断した時は、何もしない。
今日は、朝ドラを見終わった8時45分過ぎに売りと買いを各1件ずつ仕込んだだけ。
前日終値とほぼ同額で売りを仕込んで、9時過ぎに約定（+50万）利確。
一方、米中問題を考慮して前日比約▲1000円（-3.76%）を予想し、買い25？00円Ｘ1000株を仕込み、
いつの間にか約定。

今日は50万利確しているので、明朝欲張らずに適当な額で売りを仕込むだけです。
定石であろうと、理にかなった投資方法で儲かるならば、皆さん儲かってますよね。
日経は、仕込んだ後に喫茶店でのんびりと読んでます。

＞＞8507 マンション検討中
前倒しを提案したもう一つの背景としてのタイル剥離事故と瑕疵責任をデベに負わせた経緯を
端折ってしまったので、実態がご理解頂けなかった点があったと思います。

＞語りたいところはしっかり語って、この質問には一向に答えようとしないのは何でですかね？

どなたかが書いていますね。
＞他所のマンションの工事とあなたのマンションの工事は違うんですよ。
＞材料も、平米数も仕様も、工事個所もね。・・・。

読み換えれば
他所のマンションの問題事象とあなたのマンションの問題は違うんですよ。
規約も、立地も居住者の属性も年代分布も問題の深刻度合もね。

体験談を披露する方々が皆無なのは、やはりこういう展開になるからですね。
批判はするが、成功体験も失敗談も匿名であっても語れない媒体なのですね。

首都圏とは別地のＭＳでの問題解決も、きっと良識ある居住者が対象だったからこそ
実現しただけであって、私はキッカケを作っただけだった。そう思い直すことにしましょう。

>8511
あなたのマンションで設計監理方式はやれないでしょう。
設計コンサルタントを雇う規模のマンションではないですからね。
それ故に相見積を取らない随意契約で業者をきめなければなりません。
最初から１社に絞って、この金額で工事をしてくれというやり方です。
相見積が取れないので、高いか安いかは運次第です。
いい業者に当ればいいですけどね。

＞＞8509 マンション検討中
せっかく貴殿から助言頂いたので、リスクヘッジも兼ねて時には順当な定石・ノーマルな
スタイルで投資してみるのもいいかなと思ったよ。キッカケをありがとうよ。

先刻、銀行口座から証券会社の口座へ資金移動した。
明朝、ＮＹマーケット確認後に、小型株の展開に可能性を感じたら小型株大量売買の仕込みを試みよう。

若干の煩わしさとせせこましい印象は拭えないがね。
書き込みにあった、皆が参考指標とするのであろう値上がり率上位などの一般的な指標も
たまにはガイドとして参照してみるよ。自らマイニングするより、良い出会いがあるかもね。

短いランチタイムに、旨いと評判の店の行列に並ぶ、そんな心境でね。
きっと、並ぶほどの希少性や満足感は無く、普通に旨いだけだろうけどね。

自身のスタイルを変えると、新たな発見や更なる好循環を生むかも知れないね。
自分尺度で自己評価しても、各方面で素晴らしい実績を上げた皆さんの足下にも及ばないようだからね。

＞＞8512 匿名さん
個々の経緯や与件が異なるんだから、一般論的な蘊蓄は不要だと気付きなよ。

所詮、あんたは机上論で、他人の見解を支えに生きているんだろう。
今までの流れを見ての投稿なら、参考になる成功体験の一つでも書き込んで下さいね。

>8514
小規模マンションやデベ系の管理会社に管理を委託しているマンションでは
設計監理方式は残念ながらできないということだよ。
だから相見積を取らず1社に絞っての業者選定しかできない。
その業者が出した工事費が高いのか安いのかも分らないが、それで発注せざる
をえないということだよ。

業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多 　　　　　　　　い方式です。

工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。前回はこの方式
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定 　　
　　　　小規模マンションはこれが多い
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

ジャパンエレベーターって評判いいですか？

メンテナンス会社を変更しようという話しになっております。

エレベーターのメンテナンス会社は大手にしなさい。
三菱、東芝、日立、この３社以外には考えられない。

エレベーターのメンテナンスは築年数の経過とともに部品の交換が
増えてきます。
フルメンテにしておくと部品代はいりません。
独立系だと、点検費用は安いように思えますが、部品代が必要になり
結果的には割高となります。
築年数が経過してから、大手にフルメンテを依頼しても引き受けるところは
ありません。