マンション管理士に質問しよう！ Part2

東北大震災のときには、マンションでは１階のロビーに
みんなが食料品や飲み物、ガス器具等を持ち寄って助け合ったと
いっていました。

義捐金は賃借人に対して支給され、賃貸人には支給されないんですね。
貸していても被害はあるんですけどね。

大震災がおこっても、２日間の飲料水や食べ物があれば
あとは支援物資がくるので対応できるということ。
しかし、トイレの水は流石にないので簡易トイレの準備も
必要とのこと。

トイレの水の確保まではできないよね。
震災直後はどうすればいいんだろう。
自分の家でもみんながウンチをすれば使いたくないよね。
風呂の水でも残っていればいいんだけど。

簡易トイレを準備していても、マンションの住民
全員が使えばすぐ満杯になるだろうし。

関東大震災、東海大地震とかがきた場合は、被害が大きいので
救援物資がおいつかない可能性もある。
やはり自己責任で飲料水と食料は確保しておくべきですね。

大震災でマンションが傾いたらもう住めなくなりますね。
建替えはむずかしいでしょう。
建替え決議から完成までは３年かかるといわれていますから。

しかし、マンションが倒壊するような地震なら、ほかのアパートとか
マンションを借りることもできないでしょう。
その間はどこに住めばいいんでしょうか。
都外や県外に行かなければならないかもしれませんね。

避難場所での生活をしていて、プレハブでもできれば
そこに避難ということになりますかね。

共用玄関やエレベーターも１つで、渡り廊下だけがある２つの棟の
その渡り廊下が倒壊した場合は、どうすればいいんだろう。
大震災の時は、業者もすぐには来てくれないし、手配できたとしても
数ヶ月はかかるだろうしね。
渡り廊下がなければ下には降りられない。
非常用の梯子しかないけど、それで毎日降りたり登ったりするのは
大変だし。

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

瑕疵保険は絶対はいってもらうのを条件に
契約しないといけないね。

瑕疵担保責任保険の内容がうまくまとめてあります。
情報ありがとう。

瑕疵担保責任を業者にお願いするのはいいんですが、
その費用が工事にオンされることはないですか。

※点検費の相場を書いてみました。皆さんのとこではどうでしょうか。

経費項目
防犯カメラ・・・工事こみＨＤＤのデジタル記録方式　　　３００万
　カメラ１２台　　モニター　　テープ式の記録装置　　センサーライト３ヶ所
買取りかレンタルかの検討 　但し、買取の方が断然有利です。
管理事務費　　　　　　　月１戸　　　１，０００円～１，９００円
消防設備点検費　　　　月１戸　１，４００円前後（年間）
ＥＶ点検費　　　　　　　　独立系　　デベ系の検討
月１回　１基　４～５万（デベ系）　　　３～４万（独立系）
遠隔監視　月１基１６，０００円程度
清掃費　　　大部分が人件費　　　時給１，２００円×時間×日数

管理員人件費 ２５万～３５万円・・・月３０日　１日８時間勤務

雑排水管の高圧洗浄 １戸３，６００円～４，０００円
２年に１回が普通。
口径のみの洗浄は意味がない。横引き管・縦管・本管を全て洗浄する必要がある。
　　　キッチン・洗面所・風呂場、洗濯機の4ヶ所

エレベーター点検費は独立系とデベ系ではそんなに
変らないものですか。

管理員人件費や清掃費については、時給換算で計算してみればいいでしょう。
当然管理会社の必要経費等も含みますので、実際の時給より３０％程度は
上澄みされます。

雑排水管の高圧洗浄については、内視鏡カメラで内部を
みてみる必要があります。
全ての部屋をやる必要はないですが、特に下の階の部屋をピックアップ
すればいいでしょう。
全体の１０％やれば十分でしょう。費用もそんな変わりません。

自分のマンションと相場との比較をして、高いようなら交渉を
すべきです。
管理会社は利益が減るので嫌がるでしょうけどね。

管理会社の利益が減るなんて考えなくていいのですよ。管理組合のことを考えましょう。管理会社は1つのマンションで億の利益を得たりしますから。

管理会社が１つのマンションで億の利益を得ることもあるんですか。
多分大規模修繕工事でしょうけど、５００戸のマンションで工事費が
５億の場合、１億も管理会社が取ることはありませんよ。
親会社の建設会社の方が利益は大きいでしょうから。
管理会社の利益は数多い委託マンションからの利益の積み重ねですよ。

いえいえ、管理委託費他、工事等、長期間で考えてみてください。

私は工事関係の仕事をしていますが、管理会社社員がマンションはドル箱って言ってましたよ。
私は戸建て住まいですが、マンション住まいは嫌だとぞっとしました。

築2年のマンションに住んでおります。
総戸数は54戸、8階建てです。

現在日立のエレベーターを使用しており、メンテナンスもメーカーメンテナンスです。
遠隔監視診断装置が付いており、有人検査は3ヶ月に1回です。
防犯カメラとエントランスにエレベーター内の映像が見れるディスプレイがあり、これはレンタルとのことです。

これで税込みメンテナンス費62500円程度です。
一般的にみてこれは妥当でしょうか？

管理委託費とか諸々も含めてですか。
管理費にはいろいろな経費がありますしね。
修繕積立金は補修工事だから、戸建てでも必要でしょう。大規模修繕工事
で１戸１００万円使っても、戸建ては１５年でどれだけ使いますか。
庭木の手入れや台風等での補修等で。
給排水管の工事費も必要ですしね。

>>8430さん
デベ系のフルメンテの場合点検は３ヶ月に１回が普通です。
後は遠隔監視で２４時間監視をしてくれます。
込みで６万円程度ですので、安い方だと思われます。
防犯カメラについては、買い取った方がずっといいでしょうね。
うちの場合も、以前は５年契約のレンタルでしたけど、期限が
きたら安くするので継続して使って欲しいとの要請がありましたが、
買い取った方がずっと割安でしたので買い取りに切り替えました。
今の監視カメラは性能がいいので、１０年でも１５年でももちますよ。

修理は殆どありませんが、もしあったとしても電気店とか
工事業者であれば簡単に安くで修理をしてくれますよ。

防犯カメラを今後買取にすれば、相当額削減できますよ。

雑排水管の高圧洗浄や消防点検費用はどのくらいですか。

>>8435さん
高圧洗浄はうちの場合ですが、１戸当り３，６００円ですが、相場としては
３，５００円～４，０００円程度だと思われます。
当然内視鏡のカメラでの点検を１０％入れています。
消防点検費用は、１戸当り２，３００円でしたが、インターホンの交換のときに
居室に入らずに玄関で点検ができるようにしましたので、１日で完全に（点検洩れ
もなく）できるようになりましたので現在は年１戸１，３００円になりました。
消防点検は年２回分の価格です。

インターホンの更新工事時期にあわせて、居室内の熱感知器を同時に変える
必要がでてきます。
そうすることによって、居室内に入る必要もなくなり、短期間で点検が
できます。
以前は３日間と予備日１日を設けていましたが、共用部分の点検と併せて
１日で終わるようになりまし、業者都合の日程でもできるようになりました。
当然点検費用は安くなります。

大規模修繕工事を行う場合は、管理会社主導ですすめられている
マンションが多いと思いますが、組合員のみなさんでも少し勉強すれば
工事の進め方は理解できます。
技術的なことはそれぞれのプロの業者に報酬を支払ってやってもらえば
いいのです。
我々は工事の進め方の過程において、何を知り何をやらなければならないかを
理解できればいいんです。
そして、設計コンサルタントと一緒に工事をすすめていけばいいのです。

デベ系の管理会社に管理を委託していますが、
管理会社抜きには大規模修繕工事はできない
雰囲気があります。
それに理事もそんなに工事には詳しくないので。

理事に負担がかかるようなら修繕委員会を立ち上げればいいでしょう。
負担もだいぶ減ります。

住民からすれば、理事が工事に詳しくないとか、雰囲気とか関係ないんだよ。
しっかりしなさいな。

しかし現実はそんなに甘くはないですよ。
住民に管理会社に対抗できるような人材、知識、情報、時間が
取れるような者は殆どいませんからね。
会社をリタイアした者や専業主婦なら時間だけはあるでしょうが。

管理会社に対抗というのではなく、無理なら管理組合のためになってくれるコンサルタントと契約して進めればよいのです。

>>8442 匿名さん
素人には限界ありますから専門家には専門家でいいのでは。

もちろん自分でできるところは自分でしたらいいと思います。
自分は現役世代ですが、業者とはメールでやりとりしているので、大規模修繕は無理でもその他のことはある程度両立できております。

もちろん上の方のように理事に丸投げの住人に文句を言われる筋合いはないですけどね。

時間があるなしって、どうなんでしょう？
時間があってもやらない人はやらないですし、時間がない人でもない中やる。
何かやる際も知識を自ら得て判断しようとする人もいれば、そうでない人もいる。
決めつけはいけないと思いますよ。

＞住民に管理会社に対抗できるような人材、知識、情報、時間が取れるような者は殆どいませんからね。

全くそのとおりです。
昨春竣工の分譲110世帯強ですが、初購入の若い世帯が多く管理会社や理事会の杜撰さには関心が薄い。
というか、多くは自身の生活でゆとりも無く、色々と判断出来ないんでしょうね。

ただ、住民に分譲住み替え・理事長や監査・大規模修繕を繰り上げ消費増税の増額負担を
回避したとかの実績を上げた方が居て管理会社と理事会とに改善を求め続けています。
先月の通常総会でも発言内容が鋭く、管理会社本社のお偉い方ほかもタジタジだった。
管理会社本社や理事会・関係企業にも、遠慮無く意見をとおしてどうやら大阪本社が
様々な改善要求を呑んだらしいとの噂です。
一部の思慮の浅い住民からは、細かいとか言われて疎まれてるが・・・。

いい加減な管理を許してしまうのは、他でもない理事会役員と組合員（区分所有者）当人たちです。

因果応報ですから、そんなＭＳはほっとけば良い。
自身のＭＳだけは、健全な管理に向けて状況を徐々に作っていけば良いでしょう。

不当な管理が行われていることすら全く認識せずに、通常総会にも出席せずに暮らしていく居住者は
お気楽に、企業や地域社会でも他力本願的に、周りにサポートされて生きているんだろうなと思う。

マンションの住民には優秀な方々は数多くおられます。
しかし、現役世代の方々はマンション管理に関心がなく、工事費や
点検費が高かろうがそんなことはどうでもいいと思っている方が
多いんだと思います。
総会にも出席されませんしね。

無関心が最大の要因なんです。
会社の仕事中心で毎日頑張っておられる方は、マンション管理ごときで
余計な神経を使うことは意味がないと思っているんですよ。

>>8446さん
改善要求は具体的にどんなことがあるんでしょう。
意外と改善しなければと思っても何を改善すればいいのか
わからないものですから。