マンション管理士に質問しよう！ Part2

各マンションにマンション管理士がいればいいけど、大規模マンションでも
マンション管理士の有資格者は殆どいませんからね。
それに、自分の仕事をもっていれば、マンション管理に割く時間は限られ
ますしね。

理事長と管理会社がぐるになって工事とかを進めて
いくのはダメでしょう。
そんな理事長は解雇すべし。

東日本大震災の経験をもとに対応策を検討していきましょう。

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

※罹災証明を取る場合、半壊の場合は、課税証明と住民票が必要になるが、
　個人情報を組合が管理することになるので、実際は取れないとこも多かった。
　全壊の場合は、全員に支給されるので問題はない。

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

まず管理組合としてやっておくことは、地域避難所としての申請を
しておくことです。
そうすれば救援物資がマンションに届けられますので。
避難所に避難するより、マンションにいた方が安全ですしね。
特に津波の場合は避難所よりマンションの方が安全です。

千葉沖でも断層のズレがみつかったし、いつ大地震がくるか
わからないからね。
備えあれば憂いなし。

地震保険の加入率が６０％は低いね。
保険料はそんなに高くないのでやはり加入しておくべき。

地震保険の金額は全国一律だからね。
どこの保険会社に加入しても同じで、補償額も統一されている。

保険の補償額については、保険の調査員によって大きく変わって
くるそうだね。
そのときの気分次第で補償額が違うのはやりきれないね。
管理会社が代理店だと比較的審査は甘いよね。

東北大震災のときには、マンションでは１階のロビーに
みんなが食料品や飲み物、ガス器具等を持ち寄って助け合ったと
いっていました。

義捐金は賃借人に対して支給され、賃貸人には支給されないんですね。
貸していても被害はあるんですけどね。

大震災がおこっても、２日間の飲料水や食べ物があれば
あとは支援物資がくるので対応できるということ。
しかし、トイレの水は流石にないので簡易トイレの準備も
必要とのこと。

トイレの水の確保まではできないよね。
震災直後はどうすればいいんだろう。
自分の家でもみんながウンチをすれば使いたくないよね。
風呂の水でも残っていればいいんだけど。

簡易トイレを準備していても、マンションの住民
全員が使えばすぐ満杯になるだろうし。

関東大震災、東海大地震とかがきた場合は、被害が大きいので
救援物資がおいつかない可能性もある。
やはり自己責任で飲料水と食料は確保しておくべきですね。

大震災でマンションが傾いたらもう住めなくなりますね。
建替えはむずかしいでしょう。
建替え決議から完成までは３年かかるといわれていますから。

しかし、マンションが倒壊するような地震なら、ほかのアパートとか
マンションを借りることもできないでしょう。
その間はどこに住めばいいんでしょうか。
都外や県外に行かなければならないかもしれませんね。

避難場所での生活をしていて、プレハブでもできれば
そこに避難ということになりますかね。

共用玄関やエレベーターも１つで、渡り廊下だけがある２つの棟の
その渡り廊下が倒壊した場合は、どうすればいいんだろう。
大震災の時は、業者もすぐには来てくれないし、手配できたとしても
数ヶ月はかかるだろうしね。
渡り廊下がなければ下には降りられない。
非常用の梯子しかないけど、それで毎日降りたり登ったりするのは
大変だし。

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

瑕疵保険は絶対はいってもらうのを条件に
契約しないといけないね。

瑕疵担保責任保険の内容がうまくまとめてあります。
情報ありがとう。

瑕疵担保責任を業者にお願いするのはいいんですが、
その費用が工事にオンされることはないですか。

※点検費の相場を書いてみました。皆さんのとこではどうでしょうか。

経費項目
防犯カメラ・・・工事こみＨＤＤのデジタル記録方式　　　３００万
　カメラ１２台　　モニター　　テープ式の記録装置　　センサーライト３ヶ所
買取りかレンタルかの検討 　但し、買取の方が断然有利です。
管理事務費　　　　　　　月１戸　　　１，０００円～１，９００円
消防設備点検費　　　　月１戸　１，４００円前後（年間）
ＥＶ点検費　　　　　　　　独立系　　デベ系の検討
月１回　１基　４～５万（デベ系）　　　３～４万（独立系）
遠隔監視　月１基１６，０００円程度
清掃費　　　大部分が人件費　　　時給１，２００円×時間×日数

管理員人件費 ２５万～３５万円・・・月３０日　１日８時間勤務

雑排水管の高圧洗浄 １戸３，６００円～４，０００円
２年に１回が普通。
口径のみの洗浄は意味がない。横引き管・縦管・本管を全て洗浄する必要がある。
　　　キッチン・洗面所・風呂場、洗濯機の4ヶ所

エレベーター点検費は独立系とデベ系ではそんなに
変らないものですか。

管理員人件費や清掃費については、時給換算で計算してみればいいでしょう。
当然管理会社の必要経費等も含みますので、実際の時給より３０％程度は
上澄みされます。

雑排水管の高圧洗浄については、内視鏡カメラで内部を
みてみる必要があります。
全ての部屋をやる必要はないですが、特に下の階の部屋をピックアップ
すればいいでしょう。
全体の１０％やれば十分でしょう。費用もそんな変わりません。

自分のマンションと相場との比較をして、高いようなら交渉を
すべきです。
管理会社は利益が減るので嫌がるでしょうけどね。

管理会社の利益が減るなんて考えなくていいのですよ。管理組合のことを考えましょう。管理会社は1つのマンションで億の利益を得たりしますから。

管理会社が１つのマンションで億の利益を得ることもあるんですか。
多分大規模修繕工事でしょうけど、５００戸のマンションで工事費が
５億の場合、１億も管理会社が取ることはありませんよ。
親会社の建設会社の方が利益は大きいでしょうから。
管理会社の利益は数多い委託マンションからの利益の積み重ねですよ。

いえいえ、管理委託費他、工事等、長期間で考えてみてください。

私は工事関係の仕事をしていますが、管理会社社員がマンションはドル箱って言ってましたよ。
私は戸建て住まいですが、マンション住まいは嫌だとぞっとしました。

築2年のマンションに住んでおります。
総戸数は54戸、8階建てです。

現在日立のエレベーターを使用しており、メンテナンスもメーカーメンテナンスです。
遠隔監視診断装置が付いており、有人検査は3ヶ月に1回です。
防犯カメラとエントランスにエレベーター内の映像が見れるディスプレイがあり、これはレンタルとのことです。

これで税込みメンテナンス費62500円程度です。
一般的にみてこれは妥当でしょうか？

管理委託費とか諸々も含めてですか。
管理費にはいろいろな経費がありますしね。
修繕積立金は補修工事だから、戸建てでも必要でしょう。大規模修繕工事
で１戸１００万円使っても、戸建ては１５年でどれだけ使いますか。
庭木の手入れや台風等での補修等で。
給排水管の工事費も必要ですしね。

>>8430さん
デベ系のフルメンテの場合点検は３ヶ月に１回が普通です。
後は遠隔監視で２４時間監視をしてくれます。
込みで６万円程度ですので、安い方だと思われます。
防犯カメラについては、買い取った方がずっといいでしょうね。
うちの場合も、以前は５年契約のレンタルでしたけど、期限が
きたら安くするので継続して使って欲しいとの要請がありましたが、
買い取った方がずっと割安でしたので買い取りに切り替えました。
今の監視カメラは性能がいいので、１０年でも１５年でももちますよ。