マンション管理士に質問しよう！ Part2

その建築士をどうやって選ぶかだが、建設新聞でまず募集をすること。
無料だからお金の心配はない。
それからマンション管理士会に数名紹介してもらうこと。
そうして集まった建築士から説明会を聞いて選べばいい。

設計監理方式の場合は管理会社の動きを充分気をつける事でしょう。
特に大手は言う事を聞かない業者には報復は当たり前ですから。

小修繕についてもしかりです。そのやり口は露骨で腹にすえかねた
組合員が証拠を提示して訴えたら、

理事長と共謀してこの組合員の職場の社長に圧力をかけて退職を追
い込んだ管理会社もある。

大きなお金が動きますので管理会社は一番利権に近いですから、当然です。

設計監理方式は名ばかりの場合は表には見えません。

マンション内に住んでいる組合員のマンション管理士等を活用して下さい。

各マンションにマンション管理士がいればいいけど、大規模マンションでも
マンション管理士の有資格者は殆どいませんからね。
それに、自分の仕事をもっていれば、マンション管理に割く時間は限られ
ますしね。

理事長と管理会社がぐるになって工事とかを進めて
いくのはダメでしょう。
そんな理事長は解雇すべし。

東日本大震災の経験をもとに対応策を検討していきましょう。

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

※罹災証明を取る場合、半壊の場合は、課税証明と住民票が必要になるが、
　個人情報を組合が管理することになるので、実際は取れないとこも多かった。
　全壊の場合は、全員に支給されるので問題はない。

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

まず管理組合としてやっておくことは、地域避難所としての申請を
しておくことです。
そうすれば救援物資がマンションに届けられますので。
避難所に避難するより、マンションにいた方が安全ですしね。
特に津波の場合は避難所よりマンションの方が安全です。

千葉沖でも断層のズレがみつかったし、いつ大地震がくるか
わからないからね。
備えあれば憂いなし。

地震保険の加入率が６０％は低いね。
保険料はそんなに高くないのでやはり加入しておくべき。

地震保険の金額は全国一律だからね。
どこの保険会社に加入しても同じで、補償額も統一されている。

保険の補償額については、保険の調査員によって大きく変わって
くるそうだね。
そのときの気分次第で補償額が違うのはやりきれないね。
管理会社が代理店だと比較的審査は甘いよね。