マンション管理士に質問しよう！ Part2

※業者選定方法としては、評価点と見積金額が出た中で何を基準として業者を決めるの
　かは難しいので、公平を期す為には総合評価方式で専門委員が評価をしてそれに基づ
　いて見積もり金額を含めた計算方法により数値で評価するのがベターと思われます。
　当然見積金額は評価の重要ポイントになります。同一条件での見積もりが出せるよう要
項書等（共通仕様書）については明確な基準を作成すべきです。

①総合評価落札方式で選定する方法
　 総合評価方式とは企業の技術力と価格の双方を総合的に評価し落札者を決める方式です。

　評価項目は適宜必要なものを追加すると共に点数の配点を決めてください。
　　＊安全計画書・・・安全管理の取組み（生活をしながらの改修工事を念頭に計画化）
　　＊工程表
　　＊施行管理体制（現場監督経歴書）　１級建築士又は１級建築施工管理技士
　　＊アフターメンテナンス体制、組織表 定期点検の明確化
　　＊入居者とのコミュニケーション（掲示板、ご意見箱、メールボックス等の活用）
　　＊職員並びに作業員の教育
　　＊災害補償、大規模修繕工事瑕疵保険への加入
　　＊会社概要 ＩＳＯ９００１（品質）　ＩＳＯ１４００１（環境マネジメント）の取得等も
　　＊直近５年間のマンション大規模修繕工事の実績　件数も考慮
　　＊直近の決算書
　　＊施工計画書 一括下請けの禁止
　　＊報告会の開催、頻度 定例会議週１回が基本です。 工事期間中実施

　・安全管理、住民への配慮等について　　　　　　　　　 　　 　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・工程表はどうなのか　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・メンテナンスについて・・・１年、２年、５年点検等　　　　　　優　○点　　良　○点　　可　○点
　・入居者とのコミュニケ、掲示版、ご意見箱等　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
　・会社の直近５年間のマンション工事の件数　 　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１件以下　可　　
　・現場監督の資格と直近５年の工事の件数　　　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
具体的なマンション名　　５件以上　優、３～４件　良、１～２件　可
　・施工計画、工事の理解度について　　　　　　　　　　　　　　 優　○点　　良　○点　　可　○点
　・報告会の開催、頻度等　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　　可　○点
　・会社概要と決算報告について　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　良　○点　 可 ○点　　　　
　・仮設計画について・・・足場の防犯性等について　　　　　　 優　○点　　良　○点　 可 　○点
　・作業員の教育について　　　　　　　　 　　　　　　　　　　　　　　　　　 良　○点　 可 　○点
　　・取組姿勢について　　　　　　　　　　　　　　　 　　　　　 優　○点　　良　○点　 可 　○点
　　・会社ＰＲ（概要、瑕疵担保責任、年商等）　　　　　　　　　　優　○点　　良　○点　 可　○点

管理会社に任せておけば、大丈夫じゃないでしょう。
多少高いじゃすまされないですよ、数千万は違いますから。
工事自体の質もよくないのに、数千万もちがうなんて。大規模マンションなら、数千万どころじゃすまないです。

※元請業者選定説明会の評価ポイント

＊入札評価の計算方法 入札額の大小が大きく影響します。
①合計点（ヒアリング時の）　１００点満点中 ①技術・能力合計点（ヒアリング・資料選考）
②得点評価　３０×①÷１００　加算点　満点３０点 ②技術評価点　　　①÷100×30
③技術評価点　　　１００＋　② 　③入札額
④入札額（円）　　消費税抜き ④価格評価点　　入札最低価格÷③×70　
⑤入札評価値　　③÷④　×　1,000,000 ⑤入札評価点　　　②　+　④　１００点満点
⑤の最高得点を出した業者と契約することになります。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
同条件での比較でないと、比較のしようがない。高いのか安いのかもわからない。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　
　　　＊元請会社には、ゼネコン系、管理会社系、専門業者系があります。
①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。前回はこの方式
　　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
第三者のチェック機能がないことによる無駄な工事項目の増加や品質の低下を招くおそれがある。
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

「元請業者の決定」

　＊組合の方針や概算予算が決定したら、元請業者の選定を行う。設計コンサルタントと
　　　一緒に進めていきます。必ず見積もり提出後説明会を開催してください。
　＊施工会社が決まれば、工事請負契約を結びます。
　　施行業者の支払い方法についての例　１回目３０％、２回目３０％、３回目３０％、最終１０％
　　　　工事請負契約書、工事請負契約約款、工事費内訳書、設計図書、工程表等
　　元請業者に対しては必ず「大規模修繕工事瑕疵保険」を推奨して下さい。倒産とか瑕疵
　があった場合の保証があると安心です。

　　工事費については、５％程度の予備費をとっておき軽微な変更や追加工事ができるよ
　うにしておきます。

工事開始
　　＊工事開始前の住民説明会の実施
　　　　工事内容、協力事項、工事工程の説明
　　　　元請会社が主体となり理事、専門委員、管理会社、設計コンサルタントも参加
　　＊工事期間中は現場事務所にできるだけ足を運び、現場監督、設計コンサルタントから
　　　　の情報を収集し広報活動に活用していく。
　　＊工程説明会（週１回）、定例会議（月１回）への出席　　

「週１回の工程説明会の内容（工事期間中）」
　　　工程の進捗状況の報告及び次週の作業予定
　　　工事業者からの提出書類の確認と内容の説明
　　　工事に関する問題点の報告及びその対処方法の検討
　　　組合への申し入れやお願い事項の確認、検討
　　　管理組合が直接決定しなければならない事項、材料、色や柄決めなど
　 　居住者からのクレーム処理状況の確認
　　　その他近隣住民や住民からの要望、苦情への対応

＊工事期間中の問題点
　　住民の苦情は専門委員会から設計・監理業者を通して行う。（トラブル防止のため）
　　ベランダの工事の時は全て片付ける。
　　この際、不要なものを１ヶ所に集めて捨てる方法もあります。
　 工事の進捗状況は、エントランスに掲示板を設置する。
　 足場が組まれると洗濯物が干せなくなるので、乾燥機をエントランスとかに設置して
　　おくと便利です。
＊中間検査・・・管理組合の立ち会いの中で実施する。

完成、引き渡し、書類整備
　　長期修繕計画の洗い直しは現在の計画書を参考に設計監理者に作成してもらうが、
　その際は専門委員のメンバーと必ず検討して作成することが大切です。

工事終了後の点検
　　竣工検査は足場を壊す前に行う。

「点検保証期間等」 保証内容と時期については打ち合わせを行います。
　 １年点検、２年点検 １年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要で １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） ２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年

大規模修繕工事後の大型設備工事

　　エレベーターの更新 巻上げ機はフルメンテで対応 ３０年前後
　　インターホーンの交換　火災警報器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 ３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 ３０年前後
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　　台車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事 ３０年～４０年
架橋ポリエチレン管、ステンレス管、排水用硬質塩ビ管等
　　　　但し、異種金属接続部分については、腐食が進みやすくなります。

いい勉強をさせられます。
ゆっくり読みなおします。

大規模修繕工事を管理組合主導で行うためには、強い味方の設計コンサルタント
をいかに見つけられるかにかかっています。
まずは公募して、説明会を聞き専門委員会で話し会って決めることです。
その場合、管理会社は単なるオブザーバーでの出席にすべきです。
管理会社の設計コンサルタントをいれたらもう組合主導はなくなります。

設計コンサルタントは大規模修繕工事で設計監理をしたことのある
建築士を選ぶのがポイントです。
同じ１級建築士でも、医者で内科医が外科手術ができないのと同じで
得手不得手があります。

その建築士をどうやって選ぶかだが、建設新聞でまず募集をすること。
無料だからお金の心配はない。
それからマンション管理士会に数名紹介してもらうこと。
そうして集まった建築士から説明会を聞いて選べばいい。

設計監理方式の場合は管理会社の動きを充分気をつける事でしょう。
特に大手は言う事を聞かない業者には報復は当たり前ですから。

小修繕についてもしかりです。そのやり口は露骨で腹にすえかねた
組合員が証拠を提示して訴えたら、

理事長と共謀してこの組合員の職場の社長に圧力をかけて退職を追
い込んだ管理会社もある。

大きなお金が動きますので管理会社は一番利権に近いですから、当然です。

設計監理方式は名ばかりの場合は表には見えません。

マンション内に住んでいる組合員のマンション管理士等を活用して下さい。

各マンションにマンション管理士がいればいいけど、大規模マンションでも
マンション管理士の有資格者は殆どいませんからね。
それに、自分の仕事をもっていれば、マンション管理に割く時間は限られ
ますしね。

理事長と管理会社がぐるになって工事とかを進めて
いくのはダメでしょう。
そんな理事長は解雇すべし。

東日本大震災の経験をもとに対応策を検討していきましょう。

「大規模地震に備えて、いまできること」

　大規模地震が発生した場合、高層階、中層階、低層階の被害状況についての体験談がありました
が、高層階の場合は、住居内の被害は大きいが、構造物の被害については意外と小さいということ
でした。むしろ壁とか柱といった構造物の被害が一番大きいのは、中層階であり、又低層階について
は、住居内の被害は少ないが、地盤沈下のダメージがあったということでした。

　又、指定避難所には、マンションの住民はくるなという風潮が強く、実際マンションでの避難をせざる
をえないところが殆どだとのことでした。マンションは自治会の加入率が低いのもその要因。
　ただ問題なのは、指定避難場所には、支援物資が届けられるが、地域避難場所（マンションのエン
トランス等）には、支援物資は届られないので、事前に地域避難場所として申請をしておく必要があ
り、届出をしていれば、支援物資を取りにいくことができるとのことです。

　又、義捐金は、在住者（賃借人含む）に対してのみ支給され、居住していない区分所有者には支
給されなかったということでした。

　新築マンションはコミュニティ力が弱く、築年数のたったマンションの方がコミュニティ力は強かった
ということでした。自治会や子供会、塾親会、スポーツ等での日常の交流が必要と思われます。
　又、防災マニュアルを作成したり、名簿についても、電子以外に書面でも残しておく必要があるとの
ことでした。

　地震保険の加入率は、６０％程度だったとのことですが、やはり保険に加入していなかったマンショ
ンは、より大変だったといわれています。

　保険の査定については、できるだけ早く修繕金を出したいので、簡単な調査で評価されるので、そ
の対策も考えておく必要があります。
　より有利な保険の査定をもらうには、災害発生時の日付入り写真を、部屋の中、開放廊下、ベランダ
等と撮影しておくことも大切だそうです。（どの日の地震で損壊したのを明確にするため）

　査定方法としては、組合が指定した１フロアしか調査せず、それで全体が査定されます。又、調査日
にその階の居住者が不在の場合は、その部屋の査定はゼロとの判断がされ、トータルでは低い評価
になってしまいますので、全員の協力が大切だといわれていました。

※罹災証明を取る場合、半壊の場合は、課税証明と住民票が必要になるが、
　個人情報を組合が管理することになるので、実際は取れないとこも多かった。
　全壊の場合は、全員に支給されるので問題はない。

　　＊住宅の応急修理制度の活用

　　　　　これは、災害救助法に基づき、住宅の応急修理制度が定められており、現に援助を必要と
　　　　する者に対して支援されるものです。
　　　　　住家が半壊し、自らの資力では応急修理することができない場合に支給されるもので、１
　　　　世帯当たり５２万円の範囲で、居室・炊事場・風呂・トイレ等の修復を行い、居住する場所を
　　　　確保するものです。
　　　　　共用部分の場合は、専有部分が条件に合致すれば適用されます。

　　＊２棟の建物がエキスパンションジョイントでつながり、１棟だけがひどく損傷した場合の対応

　　　　ここの事例では、東棟は大破、南棟はほとんど損傷がなかったとのこと。管理規約は、単棟型
　　　であったため、管理組合として一体として工事をすべきとの主張もあったが、各棟の損壊程度の
　　　温度差が起因して意見がぶつかり、まとまりがなく合意形成に至らなかった。

　　　　しかし、築１４年目で大規模修繕工事の時期であったので、震災復旧工事と一緒にするという
　　　ことになり、被害の少なかった南棟の住民が、被災支援金のうち１００万円を各世帯が拠出しよ
　　　うということになり、解決しました。ただ、片方だけの建替えの場合だったら、資金面で南棟の了
　　　解をえることは不可能だろうといわれていました。
　　　　被災支援金は、管理組合に支払われるものではなく、各戸の住民に直接支払いがされます。

　　　　神戸大震災でも連担棟のマンションは復旧が遅れ、現在でも解決していないところがあるとの
　　　ことなので、管理規約で明確化しておくことが必要といわれています。

　※大震災に備えて、いまやらなければならないこと
　　　　＊防災グッズの準備、防災マニュアルの作成
　　　　＊名簿の整理・・・・電子以外に書面でもみれるようにしておく
　　　　＊防災訓練の実施
　　　　＊地域避難所としての申請をしておく
　　　　＊大震災時の対応の仕方・・・仙台や神戸の実際例を参考にする

まず管理組合としてやっておくことは、地域避難所としての申請を
しておくことです。
そうすれば救援物資がマンションに届けられますので。
避難所に避難するより、マンションにいた方が安全ですしね。
特に津波の場合は避難所よりマンションの方が安全です。

千葉沖でも断層のズレがみつかったし、いつ大地震がくるか
わからないからね。
備えあれば憂いなし。

地震保険の加入率が６０％は低いね。
保険料はそんなに高くないのでやはり加入しておくべき。

地震保険の金額は全国一律だからね。
どこの保険会社に加入しても同じで、補償額も統一されている。

保険の補償額については、保険の調査員によって大きく変わって
くるそうだね。
そのときの気分次第で補償額が違うのはやりきれないね。
管理会社が代理店だと比較的審査は甘いよね。

東北大震災のときには、マンションでは１階のロビーに
みんなが食料品や飲み物、ガス器具等を持ち寄って助け合ったと
いっていました。

義捐金は賃借人に対して支給され、賃貸人には支給されないんですね。
貸していても被害はあるんですけどね。

大震災がおこっても、２日間の飲料水や食べ物があれば
あとは支援物資がくるので対応できるということ。
しかし、トイレの水は流石にないので簡易トイレの準備も
必要とのこと。

トイレの水の確保まではできないよね。
震災直後はどうすればいいんだろう。
自分の家でもみんながウンチをすれば使いたくないよね。
風呂の水でも残っていればいいんだけど。

簡易トイレを準備していても、マンションの住民
全員が使えばすぐ満杯になるだろうし。

関東大震災、東海大地震とかがきた場合は、被害が大きいので
救援物資がおいつかない可能性もある。
やはり自己責任で飲料水と食料は確保しておくべきですね。

大震災でマンションが傾いたらもう住めなくなりますね。
建替えはむずかしいでしょう。
建替え決議から完成までは３年かかるといわれていますから。

しかし、マンションが倒壊するような地震なら、ほかのアパートとか
マンションを借りることもできないでしょう。
その間はどこに住めばいいんでしょうか。
都外や県外に行かなければならないかもしれませんね。

避難場所での生活をしていて、プレハブでもできれば
そこに避難ということになりますかね。

共用玄関やエレベーターも１つで、渡り廊下だけがある２つの棟の
その渡り廊下が倒壊した場合は、どうすればいいんだろう。
大震災の時は、業者もすぐには来てくれないし、手配できたとしても
数ヶ月はかかるだろうしね。
渡り廊下がなければ下には降りられない。
非常用の梯子しかないけど、それで毎日降りたり登ったりするのは
大変だし。

　　国土交通大臣指定の住宅瑕疵担保責任保険法人が、平成２２年から保険の提供を開始
　しております。

　　現在は、大規模修繕工事にかかる瑕疵保険への加入が増えており、管理組合も保険加入
　を大規模修繕工事の入札参加条件に設定するところが増えてきています。

　　管理組合としては、今後大規模修繕工事を実施する際は、元請業者に対し保険加入依頼
　をし、瑕疵に対する保証を確保するとともに、請負業者の倒産等に備え万全の対策を取って
　おく必要があります。
　　尚、これに伴う管理組合の費用負担・手続き等は必要ありません。

＜保険の仕組み＞

　　保険の対象となる大規模修繕工事において、工事を実施した部分に瑕疵があった場合
　に、工事業者に対して、瑕疵担保責任を負担することによって生じた損害について保険金
　が支払われます。

　　又、工事業者が倒産などの事由により、瑕疵担保責任を履行できない場合には、管理
　組合に対して直接保険金が支払われます。

瑕疵とは
　　瑕疵は、取引通年からみて、通常であれば同種の物が有するべき品質性能を欠いて
　おり、欠陥が存在することをいいます。

※工事業者は、行った工事に瑕疵があった場合、瑕疵担保責任に基づいて修繕する責任
　があります。但し、倒産していた場合はできなくなります。

＜引き渡し後の瑕疵に対する保証＞

　　１）工事業者の自社保証の場合
　　　　　倒産してしまったら保証が受けられなくなります。

　　２）３者連合による保証の場合
　　　　　元請業者、下請け業者、材料メーカー
　　　　　元請業者の倒産、それに伴う下請け業者の損失、材料メーカーは材料に関する
　　　　　時だけ保証とかの責任転嫁の問題がでてくる。

　　３）大規模修繕工事瑕疵保険
　　　　修繕工事の瑕疵を保険でバックアップするものです。
　　　　工事終了後、瑕疵の不具合が発生した場合は、５年間保険でカバーするものです。
　　　　手すり等は２年、オプションで１０年保証もあります。
　　　　＊保険契約者は工事会社であり、手続き及び保険料負担は工事会社が行います。

＜保険対象部分＞
　　１）構造耐力上主要な部分
　　２）雨水の侵入を防止する部分
　　３）給排水管路
　　４）給排水設備
　　５）電気設備
　　６）ガス設備
　　７）防錆工事を行った手摺等の鉄部
　　８）外壁タイル・・・但し、オプションとなります。

＜大規模修繕工事業者の手続きの流れ＞

　　保険法人へ事業者登録　→　保険申込（工事ごとに）　→　工事着工　→　保険法人
　　　　　　　　による検査　→　保険証券の発行申請（工事完了時）　→　保険証券の受領

瑕疵保険は絶対はいってもらうのを条件に
契約しないといけないね。

瑕疵担保責任保険の内容がうまくまとめてあります。
情報ありがとう。

瑕疵担保責任を業者にお願いするのはいいんですが、
その費用が工事にオンされることはないですか。

※点検費の相場を書いてみました。皆さんのとこではどうでしょうか。

経費項目
防犯カメラ・・・工事こみＨＤＤのデジタル記録方式　　　３００万
　カメラ１２台　　モニター　　テープ式の記録装置　　センサーライト３ヶ所
買取りかレンタルかの検討 　但し、買取の方が断然有利です。
管理事務費　　　　　　　月１戸　　　１，０００円～１，９００円
消防設備点検費　　　　月１戸　１，４００円前後（年間）
ＥＶ点検費　　　　　　　　独立系　　デベ系の検討
月１回　１基　４～５万（デベ系）　　　３～４万（独立系）
遠隔監視　月１基１６，０００円程度
清掃費　　　大部分が人件費　　　時給１，２００円×時間×日数

管理員人件費 ２５万～３５万円・・・月３０日　１日８時間勤務

雑排水管の高圧洗浄 １戸３，６００円～４，０００円
２年に１回が普通。
口径のみの洗浄は意味がない。横引き管・縦管・本管を全て洗浄する必要がある。
　　　キッチン・洗面所・風呂場、洗濯機の4ヶ所

エレベーター点検費は独立系とデベ系ではそんなに
変らないものですか。

管理員人件費や清掃費については、時給換算で計算してみればいいでしょう。
当然管理会社の必要経費等も含みますので、実際の時給より３０％程度は
上澄みされます。

雑排水管の高圧洗浄については、内視鏡カメラで内部を
みてみる必要があります。
全ての部屋をやる必要はないですが、特に下の階の部屋をピックアップ
すればいいでしょう。
全体の１０％やれば十分でしょう。費用もそんな変わりません。

自分のマンションと相場との比較をして、高いようなら交渉を
すべきです。
管理会社は利益が減るので嫌がるでしょうけどね。

管理会社の利益が減るなんて考えなくていいのですよ。管理組合のことを考えましょう。管理会社は1つのマンションで億の利益を得たりしますから。

管理会社が１つのマンションで億の利益を得ることもあるんですか。
多分大規模修繕工事でしょうけど、５００戸のマンションで工事費が
５億の場合、１億も管理会社が取ることはありませんよ。
親会社の建設会社の方が利益は大きいでしょうから。
管理会社の利益は数多い委託マンションからの利益の積み重ねですよ。

いえいえ、管理委託費他、工事等、長期間で考えてみてください。

私は工事関係の仕事をしていますが、管理会社社員がマンションはドル箱って言ってましたよ。
私は戸建て住まいですが、マンション住まいは嫌だとぞっとしました。

築2年のマンションに住んでおります。
総戸数は54戸、8階建てです。

現在日立のエレベーターを使用しており、メンテナンスもメーカーメンテナンスです。
遠隔監視診断装置が付いており、有人検査は3ヶ月に1回です。
防犯カメラとエントランスにエレベーター内の映像が見れるディスプレイがあり、これはレンタルとのことです。

これで税込みメンテナンス費62500円程度です。
一般的にみてこれは妥当でしょうか？

管理委託費とか諸々も含めてですか。
管理費にはいろいろな経費がありますしね。
修繕積立金は補修工事だから、戸建てでも必要でしょう。大規模修繕工事
で１戸１００万円使っても、戸建ては１５年でどれだけ使いますか。
庭木の手入れや台風等での補修等で。
給排水管の工事費も必要ですしね。

>>8430さん
デベ系のフルメンテの場合点検は３ヶ月に１回が普通です。
後は遠隔監視で２４時間監視をしてくれます。
込みで６万円程度ですので、安い方だと思われます。
防犯カメラについては、買い取った方がずっといいでしょうね。
うちの場合も、以前は５年契約のレンタルでしたけど、期限が
きたら安くするので継続して使って欲しいとの要請がありましたが、
買い取った方がずっと割安でしたので買い取りに切り替えました。
今の監視カメラは性能がいいので、１０年でも１５年でももちますよ。

修理は殆どありませんが、もしあったとしても電気店とか
工事業者であれば簡単に安くで修理をしてくれますよ。

防犯カメラを今後買取にすれば、相当額削減できますよ。

雑排水管の高圧洗浄や消防点検費用はどのくらいですか。

>>8435さん
高圧洗浄はうちの場合ですが、１戸当り３，６００円ですが、相場としては
３，５００円～４，０００円程度だと思われます。
当然内視鏡のカメラでの点検を１０％入れています。
消防点検費用は、１戸当り２，３００円でしたが、インターホンの交換のときに
居室に入らずに玄関で点検ができるようにしましたので、１日で完全に（点検洩れ
もなく）できるようになりましたので現在は年１戸１，３００円になりました。
消防点検は年２回分の価格です。

インターホンの更新工事時期にあわせて、居室内の熱感知器を同時に変える
必要がでてきます。
そうすることによって、居室内に入る必要もなくなり、短期間で点検が
できます。
以前は３日間と予備日１日を設けていましたが、共用部分の点検と併せて
１日で終わるようになりまし、業者都合の日程でもできるようになりました。
当然点検費用は安くなります。

大規模修繕工事を行う場合は、管理会社主導ですすめられている
マンションが多いと思いますが、組合員のみなさんでも少し勉強すれば
工事の進め方は理解できます。
技術的なことはそれぞれのプロの業者に報酬を支払ってやってもらえば
いいのです。
我々は工事の進め方の過程において、何を知り何をやらなければならないかを
理解できればいいんです。
そして、設計コンサルタントと一緒に工事をすすめていけばいいのです。

デベ系の管理会社に管理を委託していますが、
管理会社抜きには大規模修繕工事はできない
雰囲気があります。
それに理事もそんなに工事には詳しくないので。

理事に負担がかかるようなら修繕委員会を立ち上げればいいでしょう。
負担もだいぶ減ります。

住民からすれば、理事が工事に詳しくないとか、雰囲気とか関係ないんだよ。
しっかりしなさいな。

しかし現実はそんなに甘くはないですよ。
住民に管理会社に対抗できるような人材、知識、情報、時間が
取れるような者は殆どいませんからね。
会社をリタイアした者や専業主婦なら時間だけはあるでしょうが。

管理会社に対抗というのではなく、無理なら管理組合のためになってくれるコンサルタントと契約して進めればよいのです。

>>8442 匿名さん
素人には限界ありますから専門家には専門家でいいのでは。

もちろん自分でできるところは自分でしたらいいと思います。
自分は現役世代ですが、業者とはメールでやりとりしているので、大規模修繕は無理でもその他のことはある程度両立できております。

もちろん上の方のように理事に丸投げの住人に文句を言われる筋合いはないですけどね。

時間があるなしって、どうなんでしょう？
時間があってもやらない人はやらないですし、時間がない人でもない中やる。
何かやる際も知識を自ら得て判断しようとする人もいれば、そうでない人もいる。
決めつけはいけないと思いますよ。

＞住民に管理会社に対抗できるような人材、知識、情報、時間が取れるような者は殆どいませんからね。

全くそのとおりです。
昨春竣工の分譲110世帯強ですが、初購入の若い世帯が多く管理会社や理事会の杜撰さには関心が薄い。
というか、多くは自身の生活でゆとりも無く、色々と判断出来ないんでしょうね。

ただ、住民に分譲住み替え・理事長や監査・大規模修繕を繰り上げ消費増税の増額負担を
回避したとかの実績を上げた方が居て管理会社と理事会とに改善を求め続けています。
先月の通常総会でも発言内容が鋭く、管理会社本社のお偉い方ほかもタジタジだった。
管理会社本社や理事会・関係企業にも、遠慮無く意見をとおしてどうやら大阪本社が
様々な改善要求を呑んだらしいとの噂です。
一部の思慮の浅い住民からは、細かいとか言われて疎まれてるが・・・。

いい加減な管理を許してしまうのは、他でもない理事会役員と組合員（区分所有者）当人たちです。

因果応報ですから、そんなＭＳはほっとけば良い。
自身のＭＳだけは、健全な管理に向けて状況を徐々に作っていけば良いでしょう。

不当な管理が行われていることすら全く認識せずに、通常総会にも出席せずに暮らしていく居住者は
お気楽に、企業や地域社会でも他力本願的に、周りにサポートされて生きているんだろうなと思う。

マンションの住民には優秀な方々は数多くおられます。
しかし、現役世代の方々はマンション管理に関心がなく、工事費や
点検費が高かろうがそんなことはどうでもいいと思っている方が
多いんだと思います。
総会にも出席されませんしね。

無関心が最大の要因なんです。
会社の仕事中心で毎日頑張っておられる方は、マンション管理ごときで
余計な神経を使うことは意味がないと思っているんですよ。

>>8446さん
改善要求は具体的にどんなことがあるんでしょう。
意外と改善しなければと思っても何を改善すればいいのか
わからないものですから。

>>8450 匿名さん
改善しなければっと思っていることを改善するだけでは？すごくシンプルだと思いますが。
内容はマンションによるでしょう。

管理費が高い→値下げ交渉、コストダウン、エレベーター点検業者変更など

積立金が少ない→値上げのためにその根拠と数字を示す

管理員がいまいち→交代を要求

ちなみにどんなことを改善したいと思っているんですか？

＞会社の仕事中心で毎日頑張っておられる方は、マンション管理ごときで余計な神経を使うことは意味がないと思っているんですよ。

会社の仕事に追われて能力的に余裕が無い、家庭では家事の協力やらで気持ちにゆとりが無い。残念。

仕事をしっかりこなすような方なら、極々自然に居住ＭＳの管理実態やどのような思考の居住者が
暮らしているのかを直接的に知る機会としても、総会には出席するでしょうね。
当然、質問や発言も行い自身の提案などを、総会の場でまた議事録を介して居住者への周知を図り、
居住者の賛同や反対の声も聞きつつ、住環境の改善推進や管理会社の業務の適正化に貢献する。

企業で活躍された方は、問題発見～解決・提案能力も高く、自己実現願望が強いので、
それ故に成功体験を積んでいるので、管理ごときでも改善すべき事象は放置出来ないのでしょう。
ある意味で職業病かも。改善志向の体質と表現してもいいかもです。

過去に暮らしたいずれのＭＳでも、風貌・立ち振る舞いが立派で発言が的確な方々は毎回出席していた。
現役世代では若い方も多数出席していたし、数名は定年退職された方もいらっしゃった。

それらのＭＳでは、板で見られるような騒音問題や管理問題も、短期に解決していましたね。

経験上８４５２さんのマンションは管理意識が高くてうらやましいです。
うちの総会出席者はお宅のマンションとは逆の住民が多くて真面目そう
な住民は退去しています。

わたしは買い替えが出来ない貧乏組合員ですから我慢しています。

＞意外と改善しなければと思っても何を改善すればいいのかわからないものですから。
いささか論理破綻気味ですね。私は、8446です。
改善ありきでは無いでしょ。
お仕事での業務改善も、経験から学び習得し問題抽出能力や解決力のスキルを高めるものです。

あなたが認識し得る問題事象が無ければ、改善など全く不要ですよね。
あなたが気付かない問題や課題点は他者が発見して指摘するか否か、誰も気付かずスルーされる事もある。

各個人の正否基準で判断が為され、問題状況を正確に把握した上で、放置黙認するのか問題提議するのか。
理事会や組合員に報告した場合に、果たして理事会は適正に対処するのか。ここが意外とネックとなる！
例えば、今や社会常識である喫煙マナーについても、旧時代感覚の方々が居ますから厄介ですね。
理事会役員の喫煙者率が高いと・・・。非喫煙者にとっては悲惨です。

そして、管理会社からの摂取情報量が最も多い理事会役員が、鈍感力が強い方々が多いと最悪ですね。
役員任期は１から２年で、その体質を変えるのは工夫と胆力と状況によってはちから技？が必要です。
居住ＭＳは昨春竣工ですが、改善要求は呆れるほどに多岐に亘ります。しかも解決の兆しが無い。
大別すると後述のとおりです。

目指すは快適で、問題が適正に解決出来る仕組みが持続・定着する居住空間造りです。
訪問客や中古売却戸の内覧者が、エントランスや駐車場・掲示コーナーの可視情報から受ける
第一印象が「過去に暮らしたＭＳよりも素敵だな」「他のＭＳよりここが優先候補だな」となること。
何事も、第一印象は重要です。その後の展開が大きく変容しますからね。

●管理業務全般の改善点 → 会社都合は容認せずに、全ての判断・行動基準は居住者志向にする。
●理事会の機能不全 → 組合員の代表機関として機能しているか、管理業務の監視は重要な責務。
●トラブル解決 → 騒音・ゴミ出しマナー･来客用駐車場などなど、貼り紙等の効果増や工夫を含め。
●クラウド上の情報共有の環境の構築 → 管理会社・理事会・組合員相互で利用する媒体。
理事会議事録などの紙資料は希望者のみに配布する。
コスト意識が薄く、議事録は毎回、議事脱落や頁編集不備や不用なカラーコピーの多用でロスが多い。

大阪の地震の被害状況が報道されておりますが、心配です。

>>8454さん
ペット禁止なんですが、一人犬を飼っておられる方がおられます。
理事会にお願いしても掲示板に掲示するだけで直接注意とかは
されません。
こういった問題はどう対応すればいいんでしょうか。

　　電気料金の値上も検討されていますが、それと並行して一括受電の検討をしているマンション
　もかなり増えてきております。２０１１年現在で１５万戸のマンションがこの方式を採用してまして、
　今後も確実に増えていくことが予想されます。２０２０年には、１２７万戸が予測されています。

>>8454さん
もうひとつお伺いしますが、ベランダでの喫煙対策は
どうされていますか。
うちの場合は細則に禁止が規定されていますが、守られない方が
おられます。

ペット、喫煙、騒音は各居住者間の問題。
管理組合には関係ない。
しかし、規約や細則には規定されている。

ペットや騒音は難しい問題ですね。
どこまでが許容範囲かは各人によって差がありますから。
掲示板を活用する程度の対応が殆どではないでしょうか。
理事も嫌われたくないですからね。

ペットを飼っている者に手放せともいいずらいしね。

＞＞8456 匿名さん
二件の問い合せと認識しました。
１．ペット禁止なのに、たった一人が犬を飼っている。
　しかも、理事会・管理会社はポーズとして掲示だけの対処しかしない。
２．ベランダの喫煙も禁止（規約の細則？）されているが、違反者が居る。（単独か複数世帯かは不明）
過去の私の解決策やその実現過程を披露したところで、そのまま再現出来ませんし無意味です。
主体となる組合員の方々が、異なる価値観・思考を基に意見交換して答えを出さねば意味が無いです。

理事会と管理会社に再度訴え実態を理事会にて把握した上で、対策を検討させるのが妥当です。

ろくな対応もしなかったら、組合員の合意形成に向けて頭を使い各方面に働きかけ解決に向け動くのみ。
なぜ理事会役員は、あなたが望むような対応をしないのか、その原因を考えましょう。

そもそも、理事会が執った対策の代案ともなる”あなたが考える解決策”はあるのかな？
人に聞くだけでは、なんの解決にも知見の蓄積にもなりません。
住民板には玉石混合、様々な改善提案がありますよ。殆どはただの愚痴ですが。

ご指摘の問題は、いずれも規約違反でしょ。
共同住宅での規約遵守はＭＳ購入の大前提です。
一般的に、購入契約時には遵守する旨を署名押印、つまり”規約遵守を契約”しているでしょう。

規約は管理会社が策定し、管理組合名義で発行され、対象を限定した公式のルールですよね。
規約遵守を啓蒙し環境を整えるのは管理会社の責務です。その為に管理費という対価を払っています。

又、理事会は輪番制かも知れぬが、組合員を代表して管理会社を監視・監督するという重責を負うもの。
動きの鈍い理事長や役員達を、どう動かすかはビジネスの現場よりもタフなものかも知れません。

解決には工夫が不可欠です。理事会に依頼するスタンスだけで変化が無いでしょうね。
予め、次の手またその次の手を考え、その背景や心的理由も探り詰め将棋の如く詰めましょう。

あなたが泥縄式（理事会や管理会社の問題解決のスタンス・手法）で、お互い同手法で
後手後手で攻守を繰り返しても、時間と労力の無駄ですからね。