マンション管理士に質問しよう！ Part2

　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

　　しかし、面倒くさいから室内に入らないでできる共用部分の給水管だけに終わらせることは
　マンションのスラム化はどんどん進んでいくことになります。
　　共用部分と同じ管材で経年劣化していく専有部分の配管を放置すれば、水漏れが頻発する
　ことになります。
　　水漏れが頻発しだした場合、管理組合として工事をしなければ下階の住民は迷惑をしますし、
　保険での対応もいずれできなくなってきます。

　　又、保険については下の階の損害賠償については保険が適用されますが、経年劣化した配
　管については保険は適用されません。それに同じ部屋から数回の配管の劣化による水漏れが
　発生しだしたら、保険会社は保険の支払を拒否することが予想されます。

　　その対応策としては、あくまで各住民の負担で配管類の更新工事を行うか、それとも修繕積立
　金から支払っていくのかを真剣に考えていく時期にきているんではないかと思われます。

以上いろいろ書き込みましたが是非参考にしてください。
又、何か質問があればどうぞ、分かる範囲でお答えします。

専有部分の配管を管理組合として一斉にやるとしたら、先行工事者に対する
配慮をしておく必要があります。
極端な話でいえば、１年前に配管の更新工事をした住民がいた場合、その
翌年に一斉交換するといったら自分が積み立てた修繕積立金を自分には見返りが
なく、全住民にだけ還元するのはどう考えても理不尽だと思いますよね。
やはり衡平の観点からその配慮は規約でしておくべきです。

専有部分の配管を全て交換すれば、１戸当り６０万円以上はかかります。
共用部分の継手部分の交換と一緒にやればもっと安くはなるでしょうが。
その値上げについては早くやらないと値上げ額が大きくなります。
まず管理組合として専有部分の配管の更新工事をするかどうかを先に
決めておく必要があります。

専有部分の配管を管理組合として交換できなければ、いくら大規模修繕工事を
しても内部は傷んでいきますからね。
資産価値はどんどん落ちていきますよ。

専有部分の配管を管理組合としてやらなければ、各戸でやることに
なりますが、各戸は漏水が発生してからでないと更新工事はしないでしょう。
住民間のトラブルが続出するでしょうね。

管理組合として一斉に更新工事をするとなると修繕積立金の値上が
必要となってきます。
１戸当り５０万円を何年でやるかですが、早めに値上げをしておけば
少ない値上げで済みます。

いくら金利が低いといっても、借り入れをすれば１０年で修繕積立金で
返済しなければなりません。
現状の積立金にプラスしてその金額の値上ということになります。

値上はイヤ、漏水もイヤでは先に進みません。
経年劣化だけがどんどん進んでいくだけです。

しかし理事会としても値上げ案を提出して嫌われることは
したくないですからね。

しかし値上げをしなければ専有部分の配管の
取り替え工事はできない。
専有部分のことは各戸で考えろではスラム化
するだけです。

専有部分の配管の工事は難しい。
費用だけでなく、在宅やトイレや水の使用制限も
でてくる。
簡易トイレの設置もしなければならなくなる。

専有部分の配管の工事は余程のエネルギーがなければ
できません。
それだけの時間と知識等がある者がいなければ不可能です。
工事費についても、交渉次第で半額ぐらいになる可能性も
あります。ただ、管理会社や業者任せでは工事費は削減
できません。

ではやらないでスラム化を待つだけにするか。
それが一番住民に恨まれないような気もする。

専有部分の配管の更新工事に関してはタブー事項だよ。
触れたいけど触れられない。
誰かがやってくれるのを待つのみ。

専有部分の配管工事は大変だよ。
どこかその経験のあるマンションはありませんか。
あったら教えて下さい。

現在塩ビ管ですが、次変えるとしたらどの管材が
いいんでしょうか。

ステンレス管にすれば長持ちするといわれていますが
値段が高いともいわれています。

マンションの建物設備の維持保全については、通常の大規模修繕工事
だけでは意味がありません。
３回目の大規模修繕工事前後にやらなければならない、大型設備の更新
こうじをやらなければなりません。
大型設備とは、配管、サッシ、玄関扉、消防設備等です。
この大型設備の計画が長期修繕計画表に記載されていますか。

３回目の大規模修繕工事ということは、築４０年前後ということですね。
大型設備をやるためには、積立金の値上をしておかないとできません。

第１回目の大規模修繕工事後に、全てを網羅した長期修繕計画表を
作成しなければなりません。
そしてそこから総工事費を出し手１戸当り月の必要修繕積立金の額を
算出します。

2回目の大規模修繕まではどうにかなっても、3回目の大規模修繕の工事費が足りないマンションは多くあります。
2回目の大規模修繕までしか長期修繕計画にない場合、一時的に修繕積立金は値下げされても、以後値上げが必要になります。

３回目の大規模修繕工事のときに積立金が不足するのは
大型設備の更新工事が含まれてくるからです。

１回目の大規模修繕工事が終わったら、そこから３０年間の長期修繕計画を
作成するのです。
そうすれば分譲後４５年前後の長期修繕計画ができます。
分譲後３０年間では、築３０年以降に発生する大型設備の工事分が含まれ
ないからです。

1回目の大規模修繕までに、何回か長期修繕計画を見直ししますよ。
その際、3回目の大規模修繕も含まれるでしょう。
大規模修繕を何年毎に計画するかによりますが。

>>8287さん
長期修繕計画の洗い直しは５年ごとと国交省はいっていますが、大規模修繕工事の時で
十分です。
大規模修繕工事は平均的には１３年周期です。
但しこの工事には大型設備の更新工事分は含まれていません。
大型設備の工事には、玄関扉、サッシ、エレベーター、消防設備、給水設備、
給排水管、専有部分の配管等が含まれます。

>>8288 匿名さん
個人的には管理組合が立ち上がったらすぐにでも見直しをして、修繕積立金の適正化を行った方がいいと思うのですがどうでしょうか？

その方がいいですよ。

>>8289さん
分譲後すぐに修繕積立金の適正化を図る行動に移すことは素晴らしいことです。
問題は、その時点ではしっかりした長期修繕計画ができあがっていないと思いますので
第１回目の大規模修繕工事までは国交省のガイドラインの平均の積立金にして、
その時点で計画の洗い直しをして大型設備までを含めた長期修繕計画表を作成し、
それに基づいて１戸当り月の必要修繕積立金の額を決めればいいと思います。

分譲時の理事は管理会社が選出するようなもんだからね。
会社の規模や役員とかをやっている者に依頼しているようだし。
果たしてそういう忙しい者がマンション管理に時間が割けるかだな。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂サッシ化、ステンレス管等への変更、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

長期修繕計画の洗い直しの方法が分らず管理会社や設計コンサルタントに
丸投げしているのが現状ですね。
本来は専門委員会を立ち上げ、周期やグレード、修繕個所等を一つずつ
建築士と検討して作成するのがいいんですが。

大規模修繕工事の時に、建物診断はしてますか。
単なる建物診断だけでは意味がありません。
建物診断について書き込みをしてみます。
参考にしてください。

　　　建物診断業者の募集と選定
　　　　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提案
　　　書等を提出してもらい合同専門委員会で説明会開催後選出し理事会で決定します。

　　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

　　「住民説明会の開催」　　現在の建物の劣化状況の説明を受ける。

　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるがこ
　　れについては調査診断をした業者が行います。
　＊総合所見も含め建物診断業者が説明をします。
　＊住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。

※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や設計監理費用の参考見積もりを出
　してもらいます。依頼する時には事前に具体的な診断項目を明確にしておきます。

次に設計監理方式を採用している、又はその手法を検討されているマンション
に対しての書き込みをしてみます。
是非参考にしてください。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
契約前に重要事項の説明を受けてから契約します。（建築法の改正で必要となりました。）

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力

　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。

修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　支払の内訳案　　設計料（４０％）　　監理料（６０％）
　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
事もしています。そちらが忙しくなれば影響をきたす可能性があります。

　　３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

＊実施計画の決定と承認・・・理事会で行います。
＊施工業者選定の検討・・・・専門委員会で行います。

設計監理業務を行うには建築士や設計監理技師の資格が必要です。
　建築施工管理技士　１級・２級
　大卒後４年前後の実務経験が必要　　合格率は４０％～４５％

大規模修繕工事の進め方は奥が深いですね。

設計監理方式で大規模修繕をされたマンションの方、費用はどの程度削減できましたか？

適正に工事をすることはできましたか？

>>8317さん
うちは１回目の大規模修繕工事は設計監理方式を採用しました。
相見積をとらない管理会社方式や随意契約と比べていくら安くなったかは分かりません。
ただ、建築会社の公募を行い、相見積については、同じ条件、同じ材料、同じ平米数、
同じ修繕個所、同じ仕様での見積もりとなり、業者はそれぞれの項目に対して単価を
書き込むだけです。
そして応募してきた業者の説明会を開催し、専門委員会で評価をして選定します。
設計コンサルタントもほぼ同様の方法で募集をしました。

>>8317さん
競争がある分間違いなく安くはなったと思っています。
うちの場合は、管理会社推薦の建設会社も応募してきましたが、
価格が高く選定されませんでした。
設計監理方式でやるときは、公募が条件ですのでどこが応募
してきても構いません。
競争に打ち勝ったところが選ばれるのです。

同じ条件で見積もりを取るのは素人ではできません。
だから設計コンサルタントが必要となります。
要綱書や金抜き計算書を作成して建設会社に送付しますので
それをコンサルタントに作成してもらいます。

大規模修繕工事を進めていく過程においては、修繕専門委員会が
主導権を握ります。
管理会社のフロントや管理員に関しては、補助作業をしてもらいます。

管理会社主導で工事がすすめられる典型はデベ系の管理会社です。
親会社の顔色は窺わなければなりませんからね。
設計監理を管理会社がやり、工事は親会社がやる構図です。
管理会社の利益もなくなりますからね。

管理会社が形式的に設計監理業務をしたとしても、仕様書通りの工事が
されているか、手抜き工事はされていないかを親会社に指摘とかすることは
できませんからね。
それに、一番肝心の相見積もとらないから話になりません。

8317です。

みなさん、ありがとうございます。
参考になります。
色々教えてください。

>>8324さん
あなたみたいに素直な気持ちで勉強していればいい理事長に
なれますよ。
現在の全国の理事長は知識や情報は殆どないのに、プライトだけは
高くよくそれでマンションの管理ができるなと思っています。
特に大規模修繕工事や各種工事については、どうやって業者を選び
どうやって相見積をとればいいかとかのノウハウを知ることも大切です。

8325さん、ありがとうございます。
マンションがよくなるよう、修繕だけでなく、総合的に管理や規約、長期修繕計画その他色々勉強しています。
大規模修繕や修繕工事について、知識を増やしていきたいです。
8325さん、みなさま色々お教えください。
よろしくお願いします。

大規模修繕は、経験談がやっぱり一番参考になりますよ。

何事もやってみないと分からないことがありますから。
あとは、管理組合側の人、修繕委員、理事がいかにマンションのことを考えられるかですね。

大規模修繕工事はやっていみなければわからないような工事をしてもらってもこまります。

そんな事をされてはいけまん。そんなメンバーは関係者からは外れてもらわないといけま
せん。

私のマンションでは組合員の理事長がマンション管理士ですべての案件にリーダーシップ
を発揮して、大手のゼネコン数社に相見積もりを取り優秀なゼネコンに組合と一対一での
二人三脚で責任施工方式で無事工事を終了しました。

コンサルにも、勿論打ち合わせに参加させましたが理事長の調査の結果信用できないとの
意見でこの結果になりました。

複雑な方法は控えた方がいいでしょう。

現在は、責任施工方式より設計監理方式で大規模修繕工事をする組合が多いです。

8328さん

やってみないとわからないような工事という意味ではないです。

8327の方に対して、やってみないとわからないことがあるでしょうから、経験談が参考になるという意味です。すみません。

>>8291 匿名さん
ありがとうございます。
なるほど、確かに新築すぐでは目処がたちませんよね。
参考にさせていただきます。

>>8329さん
責任施工方式の随意契約ですか。
要するに相見積は取らなくて、１社に全てお任せというわけですね。
いや違った、相見積はとったということですね。
材料や平米数、仕様とかが分らずに良く比較ができましたね。
多分、修繕個所だけ提示してこれで見積もりを出してくれだったんでしょう。
それとも理事長の知り合いの業者だったんですか。
コンサルもいたようですが、コンサルは何をしたんですか。又、何のために
コンサルを雇ったんですか。

②業者選定方法

　イ）見積もり合わせ方式
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが
　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。
　ロ）入札方式
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。
　ハ）随意契約
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

③工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

随意契約は最初から１社に絞って行うやり方です。
当然相見積は取りません。

　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。

　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多
　　　い方式です。

相見積を取るためには、建築士を雇い要綱書の作成等を
しなければ相見積は取れません。
管理会社方式や随意契約は、予算がこれだけあるから、この範囲内で
工事をしてくれというもの。

小規模マンションやデベ系管理会社に管理を委託しているマンションは
随意契約が殆どです。
わがままはいえないのです。

設計監理方式が一番よい。

設計管理方式は危険

設計監理方式は危険だって。棄権の間違いかな。
設計監理方式は人材がいないとできない。
全て丸投げの随意契約の方がやばいんじゃないの。

設計監理方式は、工事の確認が適正にできるのでよいですよ。

随意契約はさらに危険。設計管理方式は組合に人材が居なければ有効。

随意契約は小規模マンションとかデベ系の管理会社に管理を委託している
ところはそれでやらないと仕方ないのでは。
どこに相見積なしで依頼するかが問題です。
理事長の知り合いの業者とかに依頼するのは問題でしょうね。
要するに工事の仕様とかグレードとかは関係なく丸投げですからね。
工事個所が多ければ手抜きは当然出てきますし。それをチェックする者はいない。

設計監理方式が一番いい方法には間違いないでしょう。
しかし、それを行うには基本通り実施しなければ効果は半減します。
建物診断業者、設計コンサルタント、元請業者選定は全て公募で
専門委員会主導で選定しなければなりません。
設計監理を管理会社がやることがないようにすべきです。
そうしなければ結局は管理会社の親会社の建設会社が工事を請け負う
ことになります。

元請会社の選定をどうするかが一番のポイントになります。
大規模マンションの場合は、殆どが大手ゼネコンがやると思いますが、
スーパーゼネンコンと地元の大手建設会社との競争になります。
金抜き計算書での相見積を取り、業者説明会を実施し、専門委員が評価点を
つけどこにするかを決める方式がいいでしょう。

ただ問題なのは、見積は同じ条件で取ったのが提出され、業者説明会で専門委員が
つけた評価点の結果で、Ａ社は見積もり金額は２番目に安かったが評価点は４番目
だった。Ｂ社は見積もり金額は３番目だったが、評価点は１番よかった場合、どちらを
誰が選ぶかということになります。

その場合は、総合評価方式という、官公庁が行っている評価方式があります。
評価項目については、マンションの修繕工事に関するものにして評価します。
総合評価方式も一番重要な要素は見積もり金額にはなりますが。
意見が分かれた場合の問題解決にはいいと思います。

元請け業者選定については、これから書き込みをしていきます。
是非参考にしてください。

建設会社から相見積をどうやって取るかが問題ですね。
同じ条件でないと比較ができないですしね。

同じ条件でとるためには、建築士（設計コンサルタント）の
力をかりなければならない。

管理会社に大規模修繕を任せることの問題点
・施工業者が管理会社の下請業者で優良業者でない場合が多い

・施工業者と馴れ合いで工事のチェックが甘い

・工事金額が高額

・組合員に都合の悪いことを言わず隠す

管理会社主導で大規模修繕工事をすれば割高になるよ。
親会社が元請けとなり、現場監督が１名担当するだけです。
実際工事をするのは地元の業者ですよ、全ての工事か。

施工業者は管理会社の親会社ですよ。

工事金額が高くなるのは管理会社が上前をはねるから
当然のこと。
大体相見積もとらないから普通に考えても高くなるよね。

やっぱり相見積は必要だよね。
相見積を取らずに工事費が安かったとかどうしてわかるんだろう。

工事は金額が高いからといって、よい工事というわけではないですからね。

大規模修繕で工事確認が甘いなんて、許されないです。

大規模修繕工事は管理会社に任せておけば大丈夫。
多少高くなってもお金で済むことだから。