マンション管理士に質問しよう！ Part2

　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

　　しかし、面倒くさいから室内に入らないでできる共用部分の給水管だけに終わらせることは
　マンションのスラム化はどんどん進んでいくことになります。
　　共用部分と同じ管材で経年劣化していく専有部分の配管を放置すれば、水漏れが頻発する
　ことになります。
　　水漏れが頻発しだした場合、管理組合として工事をしなければ下階の住民は迷惑をしますし、
　保険での対応もいずれできなくなってきます。

　　又、保険については下の階の損害賠償については保険が適用されますが、経年劣化した配
　管については保険は適用されません。それに同じ部屋から数回の配管の劣化による水漏れが
　発生しだしたら、保険会社は保険の支払を拒否することが予想されます。

　　その対応策としては、あくまで各住民の負担で配管類の更新工事を行うか、それとも修繕積立
　金から支払っていくのかを真剣に考えていく時期にきているんではないかと思われます。

以上いろいろ書き込みましたが是非参考にしてください。
又、何か質問があればどうぞ、分かる範囲でお答えします。

専有部分の配管を管理組合として一斉にやるとしたら、先行工事者に対する
配慮をしておく必要があります。
極端な話でいえば、１年前に配管の更新工事をした住民がいた場合、その
翌年に一斉交換するといったら自分が積み立てた修繕積立金を自分には見返りが
なく、全住民にだけ還元するのはどう考えても理不尽だと思いますよね。
やはり衡平の観点からその配慮は規約でしておくべきです。

専有部分の配管を全て交換すれば、１戸当り６０万円以上はかかります。
共用部分の継手部分の交換と一緒にやればもっと安くはなるでしょうが。
その値上げについては早くやらないと値上げ額が大きくなります。
まず管理組合として専有部分の配管の更新工事をするかどうかを先に
決めておく必要があります。

専有部分の配管を管理組合として交換できなければ、いくら大規模修繕工事を
しても内部は傷んでいきますからね。
資産価値はどんどん落ちていきますよ。

専有部分の配管を管理組合としてやらなければ、各戸でやることに
なりますが、各戸は漏水が発生してからでないと更新工事はしないでしょう。
住民間のトラブルが続出するでしょうね。

管理組合として一斉に更新工事をするとなると修繕積立金の値上が
必要となってきます。
１戸当り５０万円を何年でやるかですが、早めに値上げをしておけば
少ない値上げで済みます。

いくら金利が低いといっても、借り入れをすれば１０年で修繕積立金で
返済しなければなりません。
現状の積立金にプラスしてその金額の値上ということになります。

値上はイヤ、漏水もイヤでは先に進みません。
経年劣化だけがどんどん進んでいくだけです。

しかし理事会としても値上げ案を提出して嫌われることは
したくないですからね。

しかし値上げをしなければ専有部分の配管の
取り替え工事はできない。
専有部分のことは各戸で考えろではスラム化
するだけです。

専有部分の配管の工事は難しい。
費用だけでなく、在宅やトイレや水の使用制限も
でてくる。
簡易トイレの設置もしなければならなくなる。

専有部分の配管の工事は余程のエネルギーがなければ
できません。
それだけの時間と知識等がある者がいなければ不可能です。
工事費についても、交渉次第で半額ぐらいになる可能性も
あります。ただ、管理会社や業者任せでは工事費は削減
できません。

ではやらないでスラム化を待つだけにするか。
それが一番住民に恨まれないような気もする。

専有部分の配管の更新工事に関してはタブー事項だよ。
触れたいけど触れられない。
誰かがやってくれるのを待つのみ。

専有部分の配管工事は大変だよ。
どこかその経験のあるマンションはありませんか。
あったら教えて下さい。

現在塩ビ管ですが、次変えるとしたらどの管材が
いいんでしょうか。

ステンレス管にすれば長持ちするといわれていますが
値段が高いともいわれています。

マンションの建物設備の維持保全については、通常の大規模修繕工事
だけでは意味がありません。
３回目の大規模修繕工事前後にやらなければならない、大型設備の更新
こうじをやらなければなりません。
大型設備とは、配管、サッシ、玄関扉、消防設備等です。
この大型設備の計画が長期修繕計画表に記載されていますか。

３回目の大規模修繕工事ということは、築４０年前後ということですね。
大型設備をやるためには、積立金の値上をしておかないとできません。

第１回目の大規模修繕工事後に、全てを網羅した長期修繕計画表を
作成しなければなりません。
そしてそこから総工事費を出し手１戸当り月の必要修繕積立金の額を
算出します。

2回目の大規模修繕まではどうにかなっても、3回目の大規模修繕の工事費が足りないマンションは多くあります。
2回目の大規模修繕までしか長期修繕計画にない場合、一時的に修繕積立金は値下げされても、以後値上げが必要になります。

３回目の大規模修繕工事のときに積立金が不足するのは
大型設備の更新工事が含まれてくるからです。

１回目の大規模修繕工事が終わったら、そこから３０年間の長期修繕計画を
作成するのです。
そうすれば分譲後４５年前後の長期修繕計画ができます。
分譲後３０年間では、築３０年以降に発生する大型設備の工事分が含まれ
ないからです。

1回目の大規模修繕までに、何回か長期修繕計画を見直ししますよ。
その際、3回目の大規模修繕も含まれるでしょう。
大規模修繕を何年毎に計画するかによりますが。

>>8287さん
長期修繕計画の洗い直しは５年ごとと国交省はいっていますが、大規模修繕工事の時で
十分です。
大規模修繕工事は平均的には１３年周期です。
但しこの工事には大型設備の更新工事分は含まれていません。
大型設備の工事には、玄関扉、サッシ、エレベーター、消防設備、給水設備、
給排水管、専有部分の配管等が含まれます。

>>8288 匿名さん
個人的には管理組合が立ち上がったらすぐにでも見直しをして、修繕積立金の適正化を行った方がいいと思うのですがどうでしょうか？

その方がいいですよ。

>>8289さん
分譲後すぐに修繕積立金の適正化を図る行動に移すことは素晴らしいことです。
問題は、その時点ではしっかりした長期修繕計画ができあがっていないと思いますので
第１回目の大規模修繕工事までは国交省のガイドラインの平均の積立金にして、
その時点で計画の洗い直しをして大型設備までを含めた長期修繕計画表を作成し、
それに基づいて１戸当り月の必要修繕積立金の額を決めればいいと思います。

分譲時の理事は管理会社が選出するようなもんだからね。
会社の規模や役員とかをやっている者に依頼しているようだし。
果たしてそういう忙しい者がマンション管理に時間が割けるかだな。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂サッシ化、ステンレス管等への変更、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

長期修繕計画の洗い直しの方法が分らず管理会社や設計コンサルタントに
丸投げしているのが現状ですね。
本来は専門委員会を立ち上げ、周期やグレード、修繕個所等を一つずつ
建築士と検討して作成するのがいいんですが。

大規模修繕工事の時に、建物診断はしてますか。
単なる建物診断だけでは意味がありません。
建物診断について書き込みをしてみます。
参考にしてください。

　　　建物診断業者の募集と選定
　　　　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提案
　　　書等を提出してもらい合同専門委員会で説明会開催後選出し理事会で決定します。

　　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

　　「住民説明会の開催」　　現在の建物の劣化状況の説明を受ける。

　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるがこ
　　れについては調査診断をした業者が行います。
　＊総合所見も含め建物診断業者が説明をします。
　＊住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。

※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や設計監理費用の参考見積もりを出
　してもらいます。依頼する時には事前に具体的な診断項目を明確にしておきます。

次に設計監理方式を採用している、又はその手法を検討されているマンション
に対しての書き込みをしてみます。
是非参考にしてください。

　 　設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
契約前に重要事項の説明を受けてから契約します。（建築法の改正で必要となりました。）

　　　　設計コンサルタントに要求される具体的な能力

　１）長期修繕計画を作成できること
　２）長期修繕計画に基づいて資金計画を作成できること
　３）長期修繕計画と資金計画を補正するために調査・診断を実施できること
　４）大規模修繕工事の設計等ができること（設計が伴う場合は１級建築士）
　５）施工会社を選定するときに、適切なアドバイスができること（要項書等の作成能力）

　　　「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
　　の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
　や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
　　仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
　　てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
　　現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
　　の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

　※設計・監理者の役割

　　１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

　　２）施工中の業務
着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。