マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>8202さん
マンションのグレードによって工事費は大きくかわってきます。
当然修繕個所にもよるでしょうが、その工事費の中に大型設備分が
含まれていれば、工事費は大きく変わってきます。
一概に高い安いの判断は難しいですね。

タワーマンションでは考えられます。

40階以上の高層マンションならともかく、20階程度なら、戸当たり150万は高いです。

第１回目の大規模修繕工事としては高いでしょうね。
１戸当り１００万円程度が相場だと思います。

>７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
>５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

１２５万以下が７０％でそれ以上は１０％しかありませんからね。
これからみても１００万円前後が圧倒的に多いということです。

ペット対策に悩んでおられるマンションに対して裁判例を掲示します。参考にしてください。
１．ペット飼育禁止の管理規約に違反している占有者（賃借人）に対し飼育禁止を求めた事例

　　　判例要旨・・・大阪地方裁判所　　平成２年１０月２５日判決

　　管理規約は「専有部分において、小鳥・魚以外の動物を飼育して、他の区分所有者に迷惑を
　及ぼす行為」をしてはならない旨を規定し、端的に「専有部分内における小鳥・魚以外の飼育を
　禁止する」とは表現されていない。しかし、この判定は、犬猫などの動物の飼育を禁止する趣旨
　で定められたもので、原告の規定の運用が一貫してその趣旨で行われてきたこと、及び被告の
　犬の飼育が他の区分所有者に対して現実に迷惑を及ぼしていることからすれば、この規定に違
　反することは、このマンションの区分所有者の共同の利益に反するものであるとして原告の請求
　を容認した。

２．ペット飼育に関して、現に飼育する一代限りに限って認める旨の規定に従って、その後に飼
　　育するに至った区分所有者に対し、犬の飼育禁止を求めた事例

　　　　判例趣旨・・・東京地方裁判所　　平成６年３月３１日判決

　　被告らは、現在飼育を許されている者との対比において、管理規約の効力を否定するが、本
　規定が小鳥・魚以外の動物を飼育することを禁止している管理規約に違反している者がいたこ
　とに対する具体的な妥協策として、現に飼育し、管理組合に登録した犬・猫一代に限ってのみ
　飼育を認めることを総会において決議し、時の経過に伴い、犬・猫を飼育するものがいなくなる
　ようにしたもので、現在飼育を許されている者であっても、新たな犬・猫を飼育することは禁止
　しているのであるから、本規定の効力が被告に及ぶことは明らかである。

　　又、犬・猫の飼育に関しての原告の運用についても、右決議に違反した事実は認められない。
　　従って、被告らの犬の飼育に対し、本件規定の順守を求め、飼育をやめるよう要求することは
　共同生活の秩序維持を図る原告の自治的活動としてなんら不合理ではない、として原告の請
　求を容認した。

３．規約を改正して、ペットの飼育ができない旨定め、規約が改正される以前からペットを飼って
　　いた者に対して、ペットの飼育の禁止を求めた事例

　　　　　判例要旨・・・東京高等裁判所　　平成６年８月４日判決
　　被告は、区分所有法６条１項の「共同の利益に反する行為」とは、動物を飼育する行為を一律
　に含むものではなく、動物の飼育により他人に迷惑をかける行為で、具体的な被害が発生する
　行為に限定され、本件マンションにおいて、動物の飼育を一律に禁止する管理規約は無効であ
　ると主張する。

　　しかし、区分所有法６条１項は、区分所有者が、区分所有の性質上当然に受ける内在的義務
　を明確にした規定であり、その１棟の建物を良好な状態に維持するにつき区分所有者全員の有
　する共同の利益に反する行為の具体的内容、範囲については、区分所有法は明示しておらず、
　区分所有者は管理規約においてこれを定めることができる。

　　そして、マンション内における動物の飼育は、一般に他の区分所有者に有形無形の影響を及
　ぼすおそれのある行為であり、これを一律に共同の利益に反する行為として管理規約でするこ
　とは、区分所有法の許容するところであると解され、具体的な被害の発生する場合に限定しな
　いで動物を飼育する行為を一律に禁止する管理規約が当然に無効だとは言えない。

　　本件マンションで、改正後の管理規約において動物の飼育を一律に禁止する規定をおいた趣
　旨は、区分所有者の共同の利益を確保することにあったことがうかがえるから、被告が本件マン
　ションにおいて、ペットである犬を飼育することは、その行為により具体的に他の入居者に迷惑
　をかけたか否かに係らず、それ自体で管理規約に違反する行為であり、区分所有者の共同の利
　益に反する行為に当たる。

　　また、被告は動物の飼育全面禁止を定める本件規約改正は、被告の権利に特別の影響を及ぼ
　すから、区分所有法３１条１項の規定により、被告の承諾が必要であり、その承諾なくして行われ
　た規約改正は、無効であると主張する。

　　しかし、マンション等の共同住宅においては、戸建ての相隣関係に比べてその生活形態が相互
　に及ぼす影響が極めて重大であるため、他の入居者の生活の平穏を保証する見地から、管理規
　約に自己の生活にある程度の制約を強いられてもやむおえない。

　　もちろん、盲導犬のように飼い主の日常生活・生存にとって不可欠な意味を有する場合は、当然
　ながら飼い主の権利に特別の影響を及ぼすといえるが、ペットに関しては、飼い主の生活を豊か
　にする意味はあるとしても、飼い主の生活・生存に不可欠のものではない。

　　従って、本件規約改正は、被告の権利に特別の影響を与えるものではなく、その承諾は不要
　である、として原告の請求を容認した。

長い書き込みになりましたが、ペット問題で悩んでおられる
マンションは是非参考にしてください。

投稿されている方がいますが、第1回目の大規模修繕は戸当たり100万円程度でしょう。
管理会社に丸投げした場合は、第1回目の長期修繕計画の大規模修繕工事費が工事費となると考えてよいでしょう。
管理会社は自社利益を相当額見込んでいますので、理事会・修繕委員会主導で大規模修繕を進めて下さい。

>>8216さん
第１回目と２回目の大規模修繕工事費は殆どかわらないと思います。
>７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
>５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％
この部分は国交省のアンケートでの回答です。
大規模修繕工事については、管理組合主導で行うのが一番いい方法ですが、
その人材がいないというのが実情です。
設計監理方式を採用すれば、設計コンサルタントがいますけどね。

コンクリートの状態からいえば、１回目の時より固く締まっていますので
単純に比較すれば、１回目より２回目の方が同じ工事個所であれば安く
なるといわれています。

うちのマンションは、1回目の大規模修繕を管理会社にまかせて大失敗しました。

管理会社に丸投げするから、そうなる…

管理会社に丸投げした、管理組合のせいだよ。
理事会責任。
理事会に責任を追及して。

>>8221 通りがかりさん
管理組合の責任というのは分かりますか、理事会責任というのは状況次第ですよね。

総会でちゃんと説明した上でそうしているのなら理事会だけに責任追及してもだめでしょう。

管理会社に値下げ要求をして値下げに成功した方、どういう風に交渉したか教えていただけますか？

また、このサービスは不要だから外してコストダウンしたという項目があれば教えてください。

うちのマンション、問題が起きたとき
「理事会は責任を負わないことを決議した」と理事会で勝手に決めて
あとで総会で事後承諾させた。

なんだそりゃ。

>>8224 匿名さん
ほんとですか？
だってすでに問題は起きたあとですよね？
それを理事会以外の組合員が承諾するとは思えないんですが。

>>8223さん
管理費の値下げについては、最も手っ取り早いのが雑排水管の高圧洗浄、
エレベーターの保守点検、植栽管理費ぐらいのものでしょう。
後の項目は毎年殆ど変化のないものなので値下げのしようがないですよ。
そして一番肝心なのが、管理会社の委託管理費です。
委託費は１戸当り月７００円からですので８００円程度ですので、あなたの
マンションで計算してみてください。
管理員費用や清掃費用は時給計算してみてください。それで異常に高け
れば交渉の余地があります。

大規模修繕工事を管理会社に丸投げしているマンションというのは
デベ系のマンションですよね。
デベ系の管理会社は親会社の建設会社に対して大規模修繕工事の仕事を
取らなければ出世にも響きますからね。
こういうマンションは相見積を取らず管理会社の親会社に対して随意契約を
してますね。
競争がない分工事費が高くなるのは仕方ないでしょうね。

管理会社の顔色も窺わないとね。
理事会や総会の対応をしてもらうんだから。
管理費は税金みたいなもんだから、公務員がむだづかいするのと同じ感覚だよ。

管理費の無駄遣いはいけません。
税金の無駄遣いもだめ。

理事会の議案に対しての責任は組合員全体で負うのが
当然です。
例えその議案がマイナスだったとしても、その結果責任は全員で
負います。

管理会社の顔色も窺わないとね。理事会や総会の対応をしてもらうんだから。
↓
管理会社に管理組合は、管理を委託してるよね。委託費用として、管理組合は管理会社に管理委託費を支払っている。
理事会や総会の準備は、管理委託業務の一部。
管理組合が管理会社の顔色をうかがう必要ある？

管理費は税金みたいなもんだから、公務員が無駄遣いするのと同じ感覚だよ。
↓
あなたは、公務員？公務員は、無駄遣いしてはいけない。
管理費と管理委託費は違うって理解してる？管理委託費の内訳知ってる？
管理費は税金とは、違う。
そんなことも理解できない人は、マンションに住まないでね。

いくら管理会社にお金を払ってるといったって、横柄な態度は
いけないよ。
やってもらっていることに感謝しなくちゃ。
管理費と管理委託費は同じだよ。管理費の中に委託費がある。
公務員は予算を使い切るよね。節約とか予算を余らせることはしない。
やはり無駄遣いだね。

8229の方、あなたの考え方は間違えです。

8233の方、あなたの知識や考え方は間違えです。無知をさらしているようなものです。
マンション管理士の方がおっしゃってました。管理費と管理委託費を混同している人がいると。
管理費と管理委託費は同じではありません。

それと、公務員以下の投稿。
自分本位の勝手な考えは、改めましょう。

>>8234さん
管理費と修繕積立金を混同してはいけないじゃないですか。
管理委託費は管理費の中の一つですよ。
管理費には、電気料金、委託費、管理員人件費、清掃費とかがあります。

８２３４さん
あなたは理事長なんですか。
マンション管理に関する本を１冊読んでみてください。
役に立ちますよ。
それとお宅の管理規約と使用細則も是非読んでください。

理事長だったら、自分とこの規約と細則ぐらいは
読まなくちゃね。

マンションの管理費が税金みたいなもんって、そんか考えの方っているんだね。

うちのマンションの組合員は大半が管理費＝管理委託業務費。
自治会総会＝管理組合総会。自治会＝理事会。管理費＝管理費等。
と思っている。

管理組合用語集を全く知らないで運営している理事会である。
知らない事をひた隠しにしたいため言葉に出さない知恵だけは一人前である。

このさい無口な組合員は知識や知恵のないダダのノー００ンと思うようにしている。

理事長でありながら、管理費＝管理委託費と思っているような理事会は
どうしようもないね。
そういうマンションは管理費と修繕積立金を一緒と思っているんだろう。
修繕積立金の取り崩しにしても、理事長判断でやっているんだろう。

分譲当時から７年位は荒れ果てていたマンションでしたが、規約などは過去に
居住していた理事長が率先して整理してくれた。

処がその理事長はその後に買い替えて他のマンションに転居した。
それからは、役員が順番制で安定しないのかは解りませんがマンションが荒れ
ていて漏水等のトラブルが増加しているようです。

築２０年前後になると漏水が発生してきます。
最初は水栓とか洗面所したの配管の継ぎ手部分の緩みがその
要因です。
しかし、それ以降になると専有部分の配管の劣化からの漏水に
発展していきます。
最初は保険で賠償はできますが、頻発してくると保険会社は支払いを
拒否してきます。
そうなると当事者同士での話し合いでの解決となります。
被害者と加害者の折り合いがつかなければ裁判となります。
そうならないためにどうすればいいかを管理組合として検討しなければ
ならないのでしょうが果たしてそれができるかどうかでしょう。

「専有部分内にある共用部分とあいまいな専有部分について」

　①専有部分内にある共用部分
　　　窓枠・サッシ、網戸、玄関扉、インターホン（共用部分の規定はないが交換や修理は組合負担）
　熱感知器
　②専有部分内にあり、区分所有者の責任と負担で管理しなければならない部分
　　　給水管・排水管の枝管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の支線、熱感知器、ガス警報器

　　管理規約では、第２２条の２項で、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった
　部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこ
　とができるとなってはいますが、その工事費の負担については標準管理規約にも規定はされて
　いません。

　　今回の規約改正では、これに対応するために、管理組合として一斉に工事をするときは、先行工
　事者に対して、公平の観点から工事費の平均額を支給すると提案をしています。

　　つまり、管理組合として一斉に工事をするとき以外は、各区分所有者の責任と負担で工事等を
　行わなければならないということです。

　※水漏れがした場合の対応について

　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。

　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、配管の交換等については
　各区分所有者が行わなければなりません。

　　又、保険金額を上回る賠償については区分所有者の負担になりますし、繰り返し同じ部屋からの
　漏水が発生した場合は、２回目からの保険金の支払いは拒否される可能性が高くなります。

　　そうならないためには、配管の交換をしなければならないのですが、個人で工事をする場合は、
　かなり割高になります。

　「現状の管理規約での経費負担について」 ※間違えないようご注意ください。

　　玄関扉、窓枠・サッシ、網戸、専有部分の配管類の修理や取替については、各区分所有者の責
　任と負担で実施しなければなりません。
　　玄関扉、窓枠・サッシ、網戸については共用部分ですが、管理組合として一斉に工事をするとき
　以外は各区分所有者の責任と負担で取替や修理をしなければなりません。

専有部分だが管理組合が管理している箇所
　　給排水管の高圧洗浄、熱感知器の定期点検
　　ガス警報器は専有部分であり、点検は管理組合がやるが、その結果不具合箇所
　　が出た場合は、その補修や取替は各区分所有者負担

分譲後の長期修繕計画に記載されていない工事個所
　玄関扉、窓枠・サッシ・網戸、屋内消火栓、給水管、避雷針、バルコニー手摺、オートロック
　スティールドア、避難ハッチ、ウェザーカバー、専有部分の給排水管、縦樋、消費税値上分等

　　マンションは、建物・設備の維持保全をしっかりやれば、１００年以上は十分もちます。しかし、補修
　工事等を怠れば、経年劣化はどんどん進んでいきます。
　　１００年以上もたせる必要はないと思っておられる方もおられると思いますが、住んでいるときは
　快適なマンションライフを送り、売却や賃貸に出すときはできるだけ高くというのが必要なのではな
　いでしょうか。

　　では、できるだけ資産価値を落とさないためにはどうすればいいのかといいますと、答えは簡単
　です。すべてを網羅した長期修繕計画の工事個所を計画的に実施すればいいのです。
　　しかし、そのためには、計画にみあった修繕積立金の額が必要となってきます。

　　当然、値上げを提起する場合は、節約できるものはできるだけ節約し、場合によっては専有部分
　内にある共用部分、例えば玄関扉や窓枠サッシ、網戸については一部個人負担とすることも検討
　しなければならないこともあろうかと思われます。

　　逆に、専有部分である配管類については、管理組合として一斉に実施することによって、一度に
　多額の費用が発生するのと工事に対する負担を１回で済ませることができる利点とかも考えてい
　かなければなりません。

　　特に、配管の経年劣化による水漏れについては、階下の損害部分については保険の適用があり
　ますが、原因元の配管の補修については応急措置をするだけに終わります。
　　他の配管が床下を開けた時、腐食していても交換はしてくれません。
　　そして、次に２回目の水漏れが発生したときには、腐食していて水漏れが発生するのが分かって
　いて交換とかをしないで、再度水漏れを起こした場合は、保険の支払いは拒否されると思います。

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管は、室内の床下に設置されており漏水の際
　　　には床を解体しての工事となります。

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。

　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例

　　１．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。
　　２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有者負担とする。
　　３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。

　　共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残されるとい
　うのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じて
　きます。
　　容易に施工できる共用部分である給水管の更新工事（室内に入らずに工事ができる。）だけ
　が行われる現状では、マンション全体の価値は得られず規約改正を含めた管理組合としての
　取組みが必要となります。

　　大規模修繕工事は専門委員会を２年程度前から立ち上げ計画を進めていきますが、室内に
　入ることはなく、給排水の使用制限や在宅等の問題もありませんが、配管類の更新工事は、
　在宅、水、トイレの使用制限があり大変さは予想以上のものとなります。

　　しかし、面倒くさいから室内に入らないでできる共用部分の給水管だけに終わらせることは
　マンションのスラム化はどんどん進んでいくことになります。
　　共用部分と同じ管材で経年劣化していく専有部分の配管を放置すれば、水漏れが頻発する
　ことになります。
　　水漏れが頻発しだした場合、管理組合として工事をしなければ下階の住民は迷惑をしますし、
　保険での対応もいずれできなくなってきます。

　　又、保険については下の階の損害賠償については保険が適用されますが、経年劣化した配
　管については保険は適用されません。それに同じ部屋から数回の配管の劣化による水漏れが
　発生しだしたら、保険会社は保険の支払を拒否することが予想されます。

　　その対応策としては、あくまで各住民の負担で配管類の更新工事を行うか、それとも修繕積立
　金から支払っていくのかを真剣に考えていく時期にきているんではないかと思われます。

以上いろいろ書き込みましたが是非参考にしてください。
又、何か質問があればどうぞ、分かる範囲でお答えします。

専有部分の配管を管理組合として一斉にやるとしたら、先行工事者に対する
配慮をしておく必要があります。
極端な話でいえば、１年前に配管の更新工事をした住民がいた場合、その
翌年に一斉交換するといったら自分が積み立てた修繕積立金を自分には見返りが
なく、全住民にだけ還元するのはどう考えても理不尽だと思いますよね。
やはり衡平の観点からその配慮は規約でしておくべきです。

専有部分の配管を全て交換すれば、１戸当り６０万円以上はかかります。
共用部分の継手部分の交換と一緒にやればもっと安くはなるでしょうが。
その値上げについては早くやらないと値上げ額が大きくなります。
まず管理組合として専有部分の配管の更新工事をするかどうかを先に
決めておく必要があります。

専有部分の配管を管理組合として交換できなければ、いくら大規模修繕工事を
しても内部は傷んでいきますからね。
資産価値はどんどん落ちていきますよ。

専有部分の配管を管理組合としてやらなければ、各戸でやることに
なりますが、各戸は漏水が発生してからでないと更新工事はしないでしょう。
住民間のトラブルが続出するでしょうね。

管理組合として一斉に更新工事をするとなると修繕積立金の値上が
必要となってきます。
１戸当り５０万円を何年でやるかですが、早めに値上げをしておけば
少ない値上げで済みます。

いくら金利が低いといっても、借り入れをすれば１０年で修繕積立金で
返済しなければなりません。
現状の積立金にプラスしてその金額の値上ということになります。

値上はイヤ、漏水もイヤでは先に進みません。
経年劣化だけがどんどん進んでいくだけです。

しかし理事会としても値上げ案を提出して嫌われることは
したくないですからね。

しかし値上げをしなければ専有部分の配管の
取り替え工事はできない。
専有部分のことは各戸で考えろではスラム化
するだけです。

専有部分の配管の工事は難しい。
費用だけでなく、在宅やトイレや水の使用制限も
でてくる。
簡易トイレの設置もしなければならなくなる。

専有部分の配管の工事は余程のエネルギーがなければ
できません。
それだけの時間と知識等がある者がいなければ不可能です。
工事費についても、交渉次第で半額ぐらいになる可能性も
あります。ただ、管理会社や業者任せでは工事費は削減
できません。

ではやらないでスラム化を待つだけにするか。
それが一番住民に恨まれないような気もする。

専有部分の配管の更新工事に関してはタブー事項だよ。
触れたいけど触れられない。
誰かがやってくれるのを待つのみ。

専有部分の配管工事は大変だよ。
どこかその経験のあるマンションはありませんか。
あったら教えて下さい。

現在塩ビ管ですが、次変えるとしたらどの管材が
いいんでしょうか。

ステンレス管にすれば長持ちするといわれていますが
値段が高いともいわれています。

マンションの建物設備の維持保全については、通常の大規模修繕工事
だけでは意味がありません。
３回目の大規模修繕工事前後にやらなければならない、大型設備の更新
こうじをやらなければなりません。
大型設備とは、配管、サッシ、玄関扉、消防設備等です。
この大型設備の計画が長期修繕計画表に記載されていますか。

３回目の大規模修繕工事ということは、築４０年前後ということですね。
大型設備をやるためには、積立金の値上をしておかないとできません。

第１回目の大規模修繕工事後に、全てを網羅した長期修繕計画表を
作成しなければなりません。
そしてそこから総工事費を出し手１戸当り月の必要修繕積立金の額を
算出します。

2回目の大規模修繕まではどうにかなっても、3回目の大規模修繕の工事費が足りないマンションは多くあります。
2回目の大規模修繕までしか長期修繕計画にない場合、一時的に修繕積立金は値下げされても、以後値上げが必要になります。

３回目の大規模修繕工事のときに積立金が不足するのは
大型設備の更新工事が含まれてくるからです。

１回目の大規模修繕工事が終わったら、そこから３０年間の長期修繕計画を
作成するのです。
そうすれば分譲後４５年前後の長期修繕計画ができます。
分譲後３０年間では、築３０年以降に発生する大型設備の工事分が含まれ
ないからです。

1回目の大規模修繕までに、何回か長期修繕計画を見直ししますよ。
その際、3回目の大規模修繕も含まれるでしょう。
大規模修繕を何年毎に計画するかによりますが。

>>8287さん
長期修繕計画の洗い直しは５年ごとと国交省はいっていますが、大規模修繕工事の時で
十分です。
大規模修繕工事は平均的には１３年周期です。
但しこの工事には大型設備の更新工事分は含まれていません。
大型設備の工事には、玄関扉、サッシ、エレベーター、消防設備、給水設備、
給排水管、専有部分の配管等が含まれます。

>>8288 匿名さん
個人的には管理組合が立ち上がったらすぐにでも見直しをして、修繕積立金の適正化を行った方がいいと思うのですがどうでしょうか？

その方がいいですよ。

>>8289さん
分譲後すぐに修繕積立金の適正化を図る行動に移すことは素晴らしいことです。
問題は、その時点ではしっかりした長期修繕計画ができあがっていないと思いますので
第１回目の大規模修繕工事までは国交省のガイドラインの平均の積立金にして、
その時点で計画の洗い直しをして大型設備までを含めた長期修繕計画表を作成し、
それに基づいて１戸当り月の必要修繕積立金の額を決めればいいと思います。

分譲時の理事は管理会社が選出するようなもんだからね。
会社の規模や役員とかをやっている者に依頼しているようだし。
果たしてそういう忙しい者がマンション管理に時間が割けるかだな。

　マンションは、時の経過とともに必ず劣化していきます。この劣化をいかに防止し、手入れを
していくかによって、将来のマンションにおける安全・快適な生活や、マンションの資産としての
価値が大きく変わってきます。
　劣化した機能を初期の水準まで引き上げることを修繕といい、初期の水準以上に引き上げる
ことを改良といいます。（サッシの樹脂サッシ化、ステンレス管等への変更、バリアフリー化等）

　このため、周期的に計画的な修繕工事を行っていかなければなりません。
　その為には、長期修繕計画を作成し、大規模修繕工事の時期等に合わせて、調査・診断を
実施し、マンションの劣化状況を分析・評価しなければなりません。

　修繕積立金は長期修繕計画表を基に、１戸当り月の必要修繕積立金を算出します。
　只、２回目の大規模修繕工事以降の長期修繕計画には大型設備等の工事費が含まれてき
ますので、それを含めた修繕積立金の洗い直しをする必要があります。

長期修繕計画の洗い直しの方法が分らず管理会社や設計コンサルタントに
丸投げしているのが現状ですね。
本来は専門委員会を立ち上げ、周期やグレード、修繕個所等を一つずつ
建築士と検討して作成するのがいいんですが。

大規模修繕工事の時に、建物診断はしてますか。
単なる建物診断だけでは意味がありません。
建物診断について書き込みをしてみます。
参考にしてください。

　　　建物診断業者の募集と選定
　　　　業者選定にあたっては、マンション診断実績のある業者を必ず複数社選び、見積書と提案
　　　書等を提出してもらい合同専門委員会で説明会開催後選出し理事会で決定します。

　　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

　「調査・診断の流れ」 診断は単なる劣化診断だけでは意味がありません。

　診断業者が決まったら契約の締結をしますが、契約内容を確認します。契約書、約款、
仕様書、内訳書、費用概算、住民説明会等細かく検討をして契約をします。

＊建物の調査診断を行う。 診断には専門委員が立ち会います。

　建物診断実施後、総合所見も含め診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
　　　　診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する
　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。