マンション管理士に質問しよう！ Part2

②準撤去リニュアール 工期１５日から２０日
　三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して 　　　　工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

③制御部リニュアール 工期　１週間程度
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、
そしてエレベーター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。 　　　築２５年経過後のリニュアール工事としては、この工法が主流となっています。

エレベーターの更新時期としては、築３０前後なんですかね。
交換するときは基盤、三方枠ですか。
巻き上げ機はフルメンテだと無料で交換してくれますからね。
オプション部分は勿論経費がかかるでしょうが。

「宅配ボックス導入のメリット・デメリットについて」
　宅配ボックスとは、宅配業者が配達した荷物の受取人が留守の場合に、一時的にその配達した
荷物を保管しておくロッカーです。但し、各宅配業者には連絡しておくことが必要です。

＊普及状況
　　　共働きにより昼間宅配物の受取が困難な世帯が増加した上に、ネットショッピング等の通販の
　　普及により宅配物の増加が重なりニーズが高まっています。通販はコンビニでも受取可能

※メリット
　　＊不在時いつでも荷物が受け取れます。不在時の再配達がなくなり配達業者の負担が軽減さ
　　　れます。但し贈答品以外は配達の日時を指定するのが普通です。
　　＊在宅していても都合が悪いときなどは玄関先で荷物を受け取らなくてもいいのでセキュリティ・
　　　　プライバシーが守れます。
　　＊ボックスを無人で管理できます。（荷物の保管時間や履歴等が常時確認できます）
　　＊パソコンや携帯電話へメール通知のサービスができるようになります。（オプション）

※デメリット
　　　＊導入費用や設置場所が必要になります。ボックス台数の数により金額が変わります。
　　　＊管理員さんの負担が生じます。ボックスの点検や清掃等。
　　　　　　管理員さんには点検や清掃の為ボックスを開けられるよう暗証番号が教えてあります。
　　　＊毎月のメンテナンス費用（電気代等のランニングコスト）が必要。　月５，０００円程度。
　　　＊５年おきに５万～１０万円程度（ボックスの台数により増減）の修理費用が発生します。
　　　＊盗難の危険性もあります。
　　　　　　宅配ボックスシステムは、宅配業者が暗証番号と宅配ボックス番号を記載し、メールボ
　　　　　　ックスに投函しますがこれが盗まれればだれでも開けられます。
　　　＊宅配ボックスの数が少ないと満杯となり宅配業者の再配達が多くなります。
　　 ＊贈答時期は、一部の者に宅配ボックスの使用が集中します。
　　　＊一部の住民が個人ロッカー代わりに使う者がでてくる可能性があります。
　　　　　　個人が使用しているかどうかのチェックが難しい。
　　　＊宅配ボックスの使用方法については使用細則に規定を設けておく必要があります。

　　宅配ボックスに入れることが禁止されている商品又は業者が自粛している商品
　　　　　チルド便、生もの
　　　　　　　　冷蔵ボックスのあるロッカーもありますが、事故を考慮し業者は入れたがりません。
　　　　　貴重品
　　　　　書留郵便、代金引換郵便
　　＊郵政省から謝礼金がでます。
　　　　　平成８年以降の設置に対して、１ボックスあたり２，０００円。

　　①宅配ボックス（機械式）・・・オプションはつけられます。
　　　　　ダイヤル錠等の錠前により扉の施解錠を行うロッカーのこと。
　　　 操作方法
　　　　　宅配ボックスのそれぞれの箱の扉に４桁のダイヤルがある。配達員は荷物を入れダイヤル
　　　　を任意の番号に合わせてこれを暗証番号とし、暗証番号と箱番号を不在通知書に記入して
　　　　郵便受けに投函する。
　　　　　誰でも暗証番号を設置すればボックスが使用できるのが問題点。
　　　　　受取人は、ダイヤルを暗証番号にあわせることで扉を開き受取ができる。

　　　　メリット・・・・・操作が単純でわかりやすい、導入費用が安い
　　　　デメリット・・・暗証番号を記入した不在通知書が第三者に読まれたり盗まれる可能性などセ
　　　　　　　　　　　　キュリティ性で劣る面がある。

　　②電気式コンピーューター制御方式・・・オプションはつけられます。
　　　　　マイコン等を利用して電気的に扉の施解錠を行うロッカーのこと。
　　　操作方法
　　　　　液晶の表示や操作パネルがあり操作パネルや音声の手順に従ってボックスを開ける。
　　　　　暗証番号の設定を必要とせず、居住者に予め配布されている磁気カード又は非接触キー
　　　　で扉を開き受け取りができるシステムが多い。

　　　　　メリット・・・非接触キーによる受取や操作履歴の記録などダイヤル式に比べセキュリティ
　　　　性が高く、ロッカーは遠隔操作で２４時間管理されています。
　　　　　デメリット・・・電気代や磁気カード発行費用などの維持コストがかかる。
　　　　　　機械式宅配ボックスに比べ導入費用が高くなる。

　　宅配ボックスメーカー・・・一例
　　　　（株）日本宅配システム（ＮＯ，１の会社）
　　　　フルタイムシステム（株）

宅配ボックスはマンションのスティタスだからね。
あってもあまり有効活用はされてないようだけど。

皆さん方のマンションの宅配ボックスの活用状況はどうですか。
是非教えてください。
明日は生協について書き込みをします。

宅配ボックスはいらない。
一部の者のためのものであり、中にはそれを私物化して自分のコインロッカー代わりにしている者も
おり、マンション内の友人との連絡網にしているのもいる。
宅配ボックスは運送会社のためのものだよ。

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表
大規模修繕工事の時期
　　　第１回目
築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～２５年　２．１％
　　　第２回目
築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　第３回目
築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか　　提案の時に具体的な監理業務の内容を聞く
　設計と監理業務がありますが、監理業務のウェイトを高めるのが重要です。
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討

工事金額１戸当り　　大型設備分は除く
第２回目の大規模修繕工事費用
７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
　　仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
　　外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

設計コンサルタントの業務内訳（国交省調査平均）
　　設計 40%
　　監理 60%

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）→理事会へ
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタント）周期、予定価格を現実的に
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決めと立ち会い

＊大規模修繕工事の主な内容
　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他

参考になることは書いてあるけど範囲が広すぎる。
ポイントを絞るべき。

第1回目の大規模修繕が、1戸あたり150万円は高額ですか？

>>8202さん
マンションのグレードによって工事費は大きくかわってきます。
当然修繕個所にもよるでしょうが、その工事費の中に大型設備分が
含まれていれば、工事費は大きく変わってきます。
一概に高い安いの判断は難しいですね。

タワーマンションでは考えられます。

40階以上の高層マンションならともかく、20階程度なら、戸当たり150万は高いです。

第１回目の大規模修繕工事としては高いでしょうね。
１戸当り１００万円程度が相場だと思います。

>７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
>５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

１２５万以下が７０％でそれ以上は１０％しかありませんからね。
これからみても１００万円前後が圧倒的に多いということです。

ペット対策に悩んでおられるマンションに対して裁判例を掲示します。参考にしてください。
１．ペット飼育禁止の管理規約に違反している占有者（賃借人）に対し飼育禁止を求めた事例

　　　判例要旨・・・大阪地方裁判所　　平成２年１０月２５日判決

　　管理規約は「専有部分において、小鳥・魚以外の動物を飼育して、他の区分所有者に迷惑を
　及ぼす行為」をしてはならない旨を規定し、端的に「専有部分内における小鳥・魚以外の飼育を
　禁止する」とは表現されていない。しかし、この判定は、犬猫などの動物の飼育を禁止する趣旨
　で定められたもので、原告の規定の運用が一貫してその趣旨で行われてきたこと、及び被告の
　犬の飼育が他の区分所有者に対して現実に迷惑を及ぼしていることからすれば、この規定に違
　反することは、このマンションの区分所有者の共同の利益に反するものであるとして原告の請求
　を容認した。

２．ペット飼育に関して、現に飼育する一代限りに限って認める旨の規定に従って、その後に飼
　　育するに至った区分所有者に対し、犬の飼育禁止を求めた事例

　　　　判例趣旨・・・東京地方裁判所　　平成６年３月３１日判決

　　被告らは、現在飼育を許されている者との対比において、管理規約の効力を否定するが、本
　規定が小鳥・魚以外の動物を飼育することを禁止している管理規約に違反している者がいたこ
　とに対する具体的な妥協策として、現に飼育し、管理組合に登録した犬・猫一代に限ってのみ
　飼育を認めることを総会において決議し、時の経過に伴い、犬・猫を飼育するものがいなくなる
　ようにしたもので、現在飼育を許されている者であっても、新たな犬・猫を飼育することは禁止
　しているのであるから、本規定の効力が被告に及ぶことは明らかである。

　　又、犬・猫の飼育に関しての原告の運用についても、右決議に違反した事実は認められない。
　　従って、被告らの犬の飼育に対し、本件規定の順守を求め、飼育をやめるよう要求することは
　共同生活の秩序維持を図る原告の自治的活動としてなんら不合理ではない、として原告の請
　求を容認した。

３．規約を改正して、ペットの飼育ができない旨定め、規約が改正される以前からペットを飼って
　　いた者に対して、ペットの飼育の禁止を求めた事例

　　　　　判例要旨・・・東京高等裁判所　　平成６年８月４日判決
　　被告は、区分所有法６条１項の「共同の利益に反する行為」とは、動物を飼育する行為を一律
　に含むものではなく、動物の飼育により他人に迷惑をかける行為で、具体的な被害が発生する
　行為に限定され、本件マンションにおいて、動物の飼育を一律に禁止する管理規約は無効であ
　ると主張する。

　　しかし、区分所有法６条１項は、区分所有者が、区分所有の性質上当然に受ける内在的義務
　を明確にした規定であり、その１棟の建物を良好な状態に維持するにつき区分所有者全員の有
　する共同の利益に反する行為の具体的内容、範囲については、区分所有法は明示しておらず、
　区分所有者は管理規約においてこれを定めることができる。

　　そして、マンション内における動物の飼育は、一般に他の区分所有者に有形無形の影響を及
　ぼすおそれのある行為であり、これを一律に共同の利益に反する行為として管理規約でするこ
　とは、区分所有法の許容するところであると解され、具体的な被害の発生する場合に限定しな
　いで動物を飼育する行為を一律に禁止する管理規約が当然に無効だとは言えない。

　　本件マンションで、改正後の管理規約において動物の飼育を一律に禁止する規定をおいた趣
　旨は、区分所有者の共同の利益を確保することにあったことがうかがえるから、被告が本件マン
　ションにおいて、ペットである犬を飼育することは、その行為により具体的に他の入居者に迷惑
　をかけたか否かに係らず、それ自体で管理規約に違反する行為であり、区分所有者の共同の利
　益に反する行為に当たる。

　　また、被告は動物の飼育全面禁止を定める本件規約改正は、被告の権利に特別の影響を及ぼ
　すから、区分所有法３１条１項の規定により、被告の承諾が必要であり、その承諾なくして行われ
　た規約改正は、無効であると主張する。

　　しかし、マンション等の共同住宅においては、戸建ての相隣関係に比べてその生活形態が相互
　に及ぼす影響が極めて重大であるため、他の入居者の生活の平穏を保証する見地から、管理規
　約に自己の生活にある程度の制約を強いられてもやむおえない。

　　もちろん、盲導犬のように飼い主の日常生活・生存にとって不可欠な意味を有する場合は、当然
　ながら飼い主の権利に特別の影響を及ぼすといえるが、ペットに関しては、飼い主の生活を豊か
　にする意味はあるとしても、飼い主の生活・生存に不可欠のものではない。

　　従って、本件規約改正は、被告の権利に特別の影響を与えるものではなく、その承諾は不要
　である、として原告の請求を容認した。

長い書き込みになりましたが、ペット問題で悩んでおられる
マンションは是非参考にしてください。

投稿されている方がいますが、第1回目の大規模修繕は戸当たり100万円程度でしょう。
管理会社に丸投げした場合は、第1回目の長期修繕計画の大規模修繕工事費が工事費となると考えてよいでしょう。
管理会社は自社利益を相当額見込んでいますので、理事会・修繕委員会主導で大規模修繕を進めて下さい。

>>8216さん
第１回目と２回目の大規模修繕工事費は殆どかわらないと思います。
>７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
>５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％
この部分は国交省のアンケートでの回答です。
大規模修繕工事については、管理組合主導で行うのが一番いい方法ですが、
その人材がいないというのが実情です。
設計監理方式を採用すれば、設計コンサルタントがいますけどね。

コンクリートの状態からいえば、１回目の時より固く締まっていますので
単純に比較すれば、１回目より２回目の方が同じ工事個所であれば安く
なるといわれています。

うちのマンションは、1回目の大規模修繕を管理会社にまかせて大失敗しました。

管理会社に丸投げするから、そうなる…

管理会社に丸投げした、管理組合のせいだよ。
理事会責任。
理事会に責任を追及して。

>>8221 通りがかりさん
管理組合の責任というのは分かりますか、理事会責任というのは状況次第ですよね。

総会でちゃんと説明した上でそうしているのなら理事会だけに責任追及してもだめでしょう。

管理会社に値下げ要求をして値下げに成功した方、どういう風に交渉したか教えていただけますか？

また、このサービスは不要だから外してコストダウンしたという項目があれば教えてください。

うちのマンション、問題が起きたとき
「理事会は責任を負わないことを決議した」と理事会で勝手に決めて
あとで総会で事後承諾させた。

なんだそりゃ。

>>8224 匿名さん
ほんとですか？
だってすでに問題は起きたあとですよね？
それを理事会以外の組合員が承諾するとは思えないんですが。

>>8223さん
管理費の値下げについては、最も手っ取り早いのが雑排水管の高圧洗浄、
エレベーターの保守点検、植栽管理費ぐらいのものでしょう。
後の項目は毎年殆ど変化のないものなので値下げのしようがないですよ。
そして一番肝心なのが、管理会社の委託管理費です。
委託費は１戸当り月７００円からですので８００円程度ですので、あなたの
マンションで計算してみてください。
管理員費用や清掃費用は時給計算してみてください。それで異常に高け
れば交渉の余地があります。

大規模修繕工事を管理会社に丸投げしているマンションというのは
デベ系のマンションですよね。
デベ系の管理会社は親会社の建設会社に対して大規模修繕工事の仕事を
取らなければ出世にも響きますからね。
こういうマンションは相見積を取らず管理会社の親会社に対して随意契約を
してますね。
競争がない分工事費が高くなるのは仕方ないでしょうね。

管理会社の顔色も窺わないとね。
理事会や総会の対応をしてもらうんだから。
管理費は税金みたいなもんだから、公務員がむだづかいするのと同じ感覚だよ。

管理費の無駄遣いはいけません。
税金の無駄遣いもだめ。