マンション管理士に質問しよう！ Part2

１、給水管、
２、雑排水管、
３、雨水管、
４、電気温水器による給湯、と廃湯管

の材質を教えて下さい

※築２５年の３００戸のオール電化マンションです、
　温水器の設置場所は室内にあります。

１．２は塩ビ管でしょう。
３は鋼管かな？
４の給湯管は銅管でしょう。排水管は塩ビ管

８１６２ですが、私は単なるマンションの住民です。
管材はその時期やマンションのグレード等によっていろいろですよ。

このたび議長（理事長）の権利の回復を図りたいとの管理会社よりの提案で、
管理規約第X節　総会、（総会の会議及び議事）
第００条
　０、総会の議事は出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合においては
　　　議長（理事長）の決するところによる。

後段、可否同数の場合においては議長（理事長）の決するところによる。を削除した。

※この規約改正は標準規約に基づいてのものですが、議長（理事長）の権利の回復に
　は寄与していないと思いますが。？

可否同数の場合は議長判断にするというのは、決議する場合は
議長の１票は含まれていないので、議長を除く議決が同数の
場合は、元々議決権のある議長の判断によるとしたものであり、
議決に最初から議長も参加していればその規定は不要なんですよ。

それが、議長（理事長）の権利の回復には繋がらないでしょう。
この規約改正のみの案でわざわざ、臨時総会ですから。
理事長に聞いた処が管理会社の提案だそうである。（笑）！

>>8166さん
うちの組合でも規約の改正をしましたよ。
ただ臨時総会を開催する程の緊急性はありませんので、通常総会で
議案として提案しました。
元々議長＝組合員で議決権はありますからね。
総会の議決を取る時に元々議決権のある議長の議決権を除いていた
のがおかしかっただけのことですから。
議長の信頼回復というものではありません。
８１６５に記載されている通りですよ。

それ以降の決議の方法としては、議長の賛否も
１票として入れることにしました。

まだ規約の改正をしていないマンションは数多くあるでしょう。
あまりたいしたことではないですからね。

規約の改正といえば、分譲時の原始規約そのままで
１０年とか２０年経過しているマンションもある。
いかにマンション管理に関心がないかが分かる。

　　＊少額訴訟
　　　　　簡易裁判所に出向き、相談窓口へ
　　　　　訴状をもらってくる。
　　　　　経費は訴額の１％+切手代２，５００円程度。
　　　　　内容証明郵便の受け取り拒否をした場合は、支払督促でやる。
　　　　　証拠は自分達で準備しなければならない。請求したメモ・議事録等
　　　　　判決言い渡しの日から３年を超えない範囲内で、金銭の支払い猶予、分割払い、訴え
　　　　　提起後の遅延損害金の支払い免除を命じることができる。

２０１２年問題
　１９８０年代後半までに設置された機種に対して、エレベーター製造メーカー各社が本体製造
中止後概ね２５年以上経過した機種について、商品供給を停止するというものです。
　エレベーター部品の提供が中止される時期を確認しておく必要があります。
　今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできな
　かったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務
　づけられました。但し、大手メーカー同士ではよそのリニュアール工事はやりたがらないとい
　うのが現状のようです。
　価格は独立系業者に依頼すれば３０％程度は安くなりますが、メンテナンスをメーカーに
　依頼することを考慮すれば検討の余地はあります。メンテナンスも独立系に依頼すればその
　費用も軽減はできます。

エレベーターの保守点検は、やはりメーカー系に依頼した方が
いいと思います。
命にかかわるものですから、けちってはいけません。たいした金額の差は
ありませんから。

エレベーターの点検を独立系に依頼しても、部品の調達は
できるようになったんですね。

但し、独立系に依頼していると、いざという時の部品の調達に時間が
かかるようです。
メーカー系だったら翌日には届くのに、独立系だったら４～５日かかって
しまう。

それぐらいはメーカーとしては差をつけたいでしょう。
メンテナンスの領域の仕事をとられたんだから。

一般的な１基の費用の目安（６階～１０階）　標準仕様、オプションは別途必要
　全撤去リニュアール １，２００万円～１，５００万円
　準撤去リニュアール 　　７００万円～１，０００万円
　制御リニュアール 　　５００万円　～　６００万円

三菱のハイブリッド制御盤
　　リニュアール期間中であっても、エレベーターの利用を可能にしたものです。これによって
　　マンションの都合に合わせた時間帯に工事をすることができます。

リニュアール工事時の問題点 １基しかＥＶがない場合
　　　　　
　費用は高くなるが、深夜の突貫工事をやることはできます。
　病人、障害者、妊婦、高齢者、デイサービス、宅配等の問題
　事前に十分説明をして了解のもと計画を立てていきます。

リニュアール方法
①全撤去リニュアール
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
　エレベーターに再生させる工法です。

②準撤去リニュアール 工期１５日から２０日
　三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して 　　　　工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

③制御部リニュアール 工期　１週間程度
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、
そしてエレベーター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。 　　　築２５年経過後のリニュアール工事としては、この工法が主流となっています。

エレベーターの更新時期としては、築３０前後なんですかね。
交換するときは基盤、三方枠ですか。
巻き上げ機はフルメンテだと無料で交換してくれますからね。
オプション部分は勿論経費がかかるでしょうが。

「宅配ボックス導入のメリット・デメリットについて」
　宅配ボックスとは、宅配業者が配達した荷物の受取人が留守の場合に、一時的にその配達した
荷物を保管しておくロッカーです。但し、各宅配業者には連絡しておくことが必要です。

＊普及状況
　　　共働きにより昼間宅配物の受取が困難な世帯が増加した上に、ネットショッピング等の通販の
　　普及により宅配物の増加が重なりニーズが高まっています。通販はコンビニでも受取可能

※メリット
　　＊不在時いつでも荷物が受け取れます。不在時の再配達がなくなり配達業者の負担が軽減さ
　　　れます。但し贈答品以外は配達の日時を指定するのが普通です。
　　＊在宅していても都合が悪いときなどは玄関先で荷物を受け取らなくてもいいのでセキュリティ・
　　　　プライバシーが守れます。
　　＊ボックスを無人で管理できます。（荷物の保管時間や履歴等が常時確認できます）
　　＊パソコンや携帯電話へメール通知のサービスができるようになります。（オプション）

※デメリット
　　　＊導入費用や設置場所が必要になります。ボックス台数の数により金額が変わります。
　　　＊管理員さんの負担が生じます。ボックスの点検や清掃等。
　　　　　　管理員さんには点検や清掃の為ボックスを開けられるよう暗証番号が教えてあります。
　　　＊毎月のメンテナンス費用（電気代等のランニングコスト）が必要。　月５，０００円程度。
　　　＊５年おきに５万～１０万円程度（ボックスの台数により増減）の修理費用が発生します。
　　　＊盗難の危険性もあります。
　　　　　　宅配ボックスシステムは、宅配業者が暗証番号と宅配ボックス番号を記載し、メールボ
　　　　　　ックスに投函しますがこれが盗まれればだれでも開けられます。
　　　＊宅配ボックスの数が少ないと満杯となり宅配業者の再配達が多くなります。
　　 ＊贈答時期は、一部の者に宅配ボックスの使用が集中します。
　　　＊一部の住民が個人ロッカー代わりに使う者がでてくる可能性があります。
　　　　　　個人が使用しているかどうかのチェックが難しい。
　　　＊宅配ボックスの使用方法については使用細則に規定を設けておく必要があります。

　　宅配ボックスに入れることが禁止されている商品又は業者が自粛している商品
　　　　　チルド便、生もの
　　　　　　　　冷蔵ボックスのあるロッカーもありますが、事故を考慮し業者は入れたがりません。
　　　　　貴重品
　　　　　書留郵便、代金引換郵便
　　＊郵政省から謝礼金がでます。
　　　　　平成８年以降の設置に対して、１ボックスあたり２，０００円。

　　①宅配ボックス（機械式）・・・オプションはつけられます。
　　　　　ダイヤル錠等の錠前により扉の施解錠を行うロッカーのこと。
　　　 操作方法
　　　　　宅配ボックスのそれぞれの箱の扉に４桁のダイヤルがある。配達員は荷物を入れダイヤル
　　　　を任意の番号に合わせてこれを暗証番号とし、暗証番号と箱番号を不在通知書に記入して
　　　　郵便受けに投函する。
　　　　　誰でも暗証番号を設置すればボックスが使用できるのが問題点。
　　　　　受取人は、ダイヤルを暗証番号にあわせることで扉を開き受取ができる。

　　　　メリット・・・・・操作が単純でわかりやすい、導入費用が安い
　　　　デメリット・・・暗証番号を記入した不在通知書が第三者に読まれたり盗まれる可能性などセ
　　　　　　　　　　　　キュリティ性で劣る面がある。

　　②電気式コンピーューター制御方式・・・オプションはつけられます。
　　　　　マイコン等を利用して電気的に扉の施解錠を行うロッカーのこと。
　　　操作方法
　　　　　液晶の表示や操作パネルがあり操作パネルや音声の手順に従ってボックスを開ける。
　　　　　暗証番号の設定を必要とせず、居住者に予め配布されている磁気カード又は非接触キー
　　　　で扉を開き受け取りができるシステムが多い。

　　　　　メリット・・・非接触キーによる受取や操作履歴の記録などダイヤル式に比べセキュリティ
　　　　性が高く、ロッカーは遠隔操作で２４時間管理されています。
　　　　　デメリット・・・電気代や磁気カード発行費用などの維持コストがかかる。
　　　　　　機械式宅配ボックスに比べ導入費用が高くなる。

　　宅配ボックスメーカー・・・一例
　　　　（株）日本宅配システム（ＮＯ，１の会社）
　　　　フルタイムシステム（株）

宅配ボックスはマンションのスティタスだからね。
あってもあまり有効活用はされてないようだけど。

皆さん方のマンションの宅配ボックスの活用状況はどうですか。
是非教えてください。
明日は生協について書き込みをします。

宅配ボックスはいらない。
一部の者のためのものであり、中にはそれを私物化して自分のコインロッカー代わりにしている者も
おり、マンション内の友人との連絡網にしているのもいる。
宅配ボックスは運送会社のためのものだよ。

「大規模修繕工事に関する実態調査について」　国交省が２０１８年５月に公表
大規模修繕工事の時期
　　　第１回目
築１１年～１５年　　６４．９％　　築１６年～２０年　２４，３％　　築２５年～２５年　２．１％
　　　第２回目
築２６年～３０年　４４．２％　　築３１年～３５年　２０．９％　　築２１年～２５年　２０．５％
　　　第３回目
築４１年以上　　４７．７％　　築３６年～４０年　　３５．１％

　　事前に検討した方がよい主なポイント
　　　　＊工事内訳に過剰な工事項目、仕様の設定等がないか
　　　　＊戸当り、床面積当たりの工事金額が割高になっていないか
　　　　＊設計コンサルタントの業務の量（人・時間）が低く抑えられていないか、特に工事監理
　　　　　業務の量が低すぎないか　　提案の時に具体的な監理業務の内容を聞く
　設計と監理業務がありますが、監理業務のウェイトを高めるのが重要です。
　　　　＊工事内訳書を全国の規模別マンションの工事費の相場と比較検討

工事金額１戸当り　　大型設備分は除く
第２回目の大規模修繕工事費用
７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

第２回目工事費内訳（国交省調査の平均）
　　仮設工事費　１８．９％　　　外壁塗装　　１６．５％　　床防水　　１１．０％
　　外壁タイル　　５．４％　　　　給水設備　　１０．５％　　ベランダ防水　　６．２％

設計コンサルタントの業務内訳（国交省調査平均）
　　設計 40%
　　監理 60%

※修繕専門委員会の主な業務内容

　　＊タイムスケジュールの作成
　　＊大規模修繕工事の概要検討（工事の時期、修繕範囲、工事費概算、工事方法等）
　　＊建物診断業者、設計監理業者、元請会社の選定
　　＊建物診断住民説明会の開催
　　＊住民に対するアンケート調査の実施
　　＊設計監理業者、建物診断業者への報酬の額と支払方法の検討
　　＊材料の選定（床材、塗料、防水、タイル等）・・・相見積を取る前提資料となります。
　　＊工事期間中の建設会社との定例会議、工程説明会への出席
　　＊広報活動
　　＊工事期間中の住民の苦情・要望への対応
　　＊総会議案の準備　（修繕箇所、工事費概算、業者選定、追加工事等）→理事会へ
　　＊長期修繕計画の洗い直しの検討（設計コンサルタント）周期、予定価格を現実的に
　　＊資金の検討並びに必要修繕積立金の算出
　　＊アフター点検の取り決めと立ち会い

＊大規模修繕工事の主な内容
　　①共通仮設工事
　　　　現場事務所、作業員詰所、トイレ、電気設備、資材置き場等の設置
　　②直接仮設工事
　　　　足場の設置、落下防止、防犯体制の工事
　　③躯体、下地補修工事
　　④外壁補修工事（既存塗膜面剥離、高圧洗浄、タイルの張り替え等の工事）
　　⑤シーリング工事
　　　　外壁目地、サッシ廻り、建具廻り等各部位からの水の侵入、空気の通過を防止する工事
　　⑥防水工事
　　⑦鉄部塗装（吹付工事含む）
　　　　面格子、玄関扉枠、ＥＶ扉、ＳＴ扉、縦樋、設備盤、駐車場、駐輪場、ごみ置き場等
　　⑧その他

参考になることは書いてあるけど範囲が広すぎる。
ポイントを絞るべき。

第1回目の大規模修繕が、1戸あたり150万円は高額ですか？

>>8202さん
マンションのグレードによって工事費は大きくかわってきます。
当然修繕個所にもよるでしょうが、その工事費の中に大型設備分が
含まれていれば、工事費は大きく変わってきます。
一概に高い安いの判断は難しいですね。

タワーマンションでは考えられます。

40階以上の高層マンションならともかく、20階程度なら、戸当たり150万は高いです。

第１回目の大規模修繕工事としては高いでしょうね。
１戸当り１００万円程度が相場だと思います。

>７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
>５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％

１２５万以下が７０％でそれ以上は１０％しかありませんからね。
これからみても１００万円前後が圧倒的に多いということです。

ペット対策に悩んでおられるマンションに対して裁判例を掲示します。参考にしてください。
１．ペット飼育禁止の管理規約に違反している占有者（賃借人）に対し飼育禁止を求めた事例

　　　判例要旨・・・大阪地方裁判所　　平成２年１０月２５日判決

　　管理規約は「専有部分において、小鳥・魚以外の動物を飼育して、他の区分所有者に迷惑を
　及ぼす行為」をしてはならない旨を規定し、端的に「専有部分内における小鳥・魚以外の飼育を
　禁止する」とは表現されていない。しかし、この判定は、犬猫などの動物の飼育を禁止する趣旨
　で定められたもので、原告の規定の運用が一貫してその趣旨で行われてきたこと、及び被告の
　犬の飼育が他の区分所有者に対して現実に迷惑を及ぼしていることからすれば、この規定に違
　反することは、このマンションの区分所有者の共同の利益に反するものであるとして原告の請求
　を容認した。

２．ペット飼育に関して、現に飼育する一代限りに限って認める旨の規定に従って、その後に飼
　　育するに至った区分所有者に対し、犬の飼育禁止を求めた事例

　　　　判例趣旨・・・東京地方裁判所　　平成６年３月３１日判決

　　被告らは、現在飼育を許されている者との対比において、管理規約の効力を否定するが、本
　規定が小鳥・魚以外の動物を飼育することを禁止している管理規約に違反している者がいたこ
　とに対する具体的な妥協策として、現に飼育し、管理組合に登録した犬・猫一代に限ってのみ
　飼育を認めることを総会において決議し、時の経過に伴い、犬・猫を飼育するものがいなくなる
　ようにしたもので、現在飼育を許されている者であっても、新たな犬・猫を飼育することは禁止
　しているのであるから、本規定の効力が被告に及ぶことは明らかである。

　　又、犬・猫の飼育に関しての原告の運用についても、右決議に違反した事実は認められない。
　　従って、被告らの犬の飼育に対し、本件規定の順守を求め、飼育をやめるよう要求することは
　共同生活の秩序維持を図る原告の自治的活動としてなんら不合理ではない、として原告の請
　求を容認した。

３．規約を改正して、ペットの飼育ができない旨定め、規約が改正される以前からペットを飼って
　　いた者に対して、ペットの飼育の禁止を求めた事例

　　　　　判例要旨・・・東京高等裁判所　　平成６年８月４日判決
　　被告は、区分所有法６条１項の「共同の利益に反する行為」とは、動物を飼育する行為を一律
　に含むものではなく、動物の飼育により他人に迷惑をかける行為で、具体的な被害が発生する
　行為に限定され、本件マンションにおいて、動物の飼育を一律に禁止する管理規約は無効であ
　ると主張する。

　　しかし、区分所有法６条１項は、区分所有者が、区分所有の性質上当然に受ける内在的義務
　を明確にした規定であり、その１棟の建物を良好な状態に維持するにつき区分所有者全員の有
　する共同の利益に反する行為の具体的内容、範囲については、区分所有法は明示しておらず、
　区分所有者は管理規約においてこれを定めることができる。

　　そして、マンション内における動物の飼育は、一般に他の区分所有者に有形無形の影響を及
　ぼすおそれのある行為であり、これを一律に共同の利益に反する行為として管理規約でするこ
　とは、区分所有法の許容するところであると解され、具体的な被害の発生する場合に限定しな
　いで動物を飼育する行為を一律に禁止する管理規約が当然に無効だとは言えない。

　　本件マンションで、改正後の管理規約において動物の飼育を一律に禁止する規定をおいた趣
　旨は、区分所有者の共同の利益を確保することにあったことがうかがえるから、被告が本件マン
　ションにおいて、ペットである犬を飼育することは、その行為により具体的に他の入居者に迷惑
　をかけたか否かに係らず、それ自体で管理規約に違反する行為であり、区分所有者の共同の利
　益に反する行為に当たる。

　　また、被告は動物の飼育全面禁止を定める本件規約改正は、被告の権利に特別の影響を及ぼ
　すから、区分所有法３１条１項の規定により、被告の承諾が必要であり、その承諾なくして行われ
　た規約改正は、無効であると主張する。

　　しかし、マンション等の共同住宅においては、戸建ての相隣関係に比べてその生活形態が相互
　に及ぼす影響が極めて重大であるため、他の入居者の生活の平穏を保証する見地から、管理規
　約に自己の生活にある程度の制約を強いられてもやむおえない。

　　もちろん、盲導犬のように飼い主の日常生活・生存にとって不可欠な意味を有する場合は、当然
　ながら飼い主の権利に特別の影響を及ぼすといえるが、ペットに関しては、飼い主の生活を豊か
　にする意味はあるとしても、飼い主の生活・生存に不可欠のものではない。

　　従って、本件規約改正は、被告の権利に特別の影響を与えるものではなく、その承諾は不要
　である、として原告の請求を容認した。

長い書き込みになりましたが、ペット問題で悩んでおられる
マンションは是非参考にしてください。

投稿されている方がいますが、第1回目の大規模修繕は戸当たり100万円程度でしょう。
管理会社に丸投げした場合は、第1回目の長期修繕計画の大規模修繕工事費が工事費となると考えてよいでしょう。
管理会社は自社利益を相当額見込んでいますので、理事会・修繕委員会主導で大規模修繕を進めて下さい。

>>8216さん
第１回目と２回目の大規模修繕工事費は殆どかわらないと思います。
>７５万円～１００万円　　３１％　　１００万円～１２５万円　　２５％
>５０万円～７５万円　　　１４％　　１２５万円～１５０万円　　９．６％
この部分は国交省のアンケートでの回答です。
大規模修繕工事については、管理組合主導で行うのが一番いい方法ですが、
その人材がいないというのが実情です。
設計監理方式を採用すれば、設計コンサルタントがいますけどね。

コンクリートの状態からいえば、１回目の時より固く締まっていますので
単純に比較すれば、１回目より２回目の方が同じ工事個所であれば安く
なるといわれています。

うちのマンションは、1回目の大規模修繕を管理会社にまかせて大失敗しました。

管理会社に丸投げするから、そうなる…

管理会社に丸投げした、管理組合のせいだよ。
理事会責任。
理事会に責任を追及して。

>>8221 通りがかりさん
管理組合の責任というのは分かりますか、理事会責任というのは状況次第ですよね。

総会でちゃんと説明した上でそうしているのなら理事会だけに責任追及してもだめでしょう。

管理会社に値下げ要求をして値下げに成功した方、どういう風に交渉したか教えていただけますか？

また、このサービスは不要だから外してコストダウンしたという項目があれば教えてください。

うちのマンション、問題が起きたとき
「理事会は責任を負わないことを決議した」と理事会で勝手に決めて
あとで総会で事後承諾させた。

なんだそりゃ。

>>8224 匿名さん
ほんとですか？
だってすでに問題は起きたあとですよね？
それを理事会以外の組合員が承諾するとは思えないんですが。

>>8223さん
管理費の値下げについては、最も手っ取り早いのが雑排水管の高圧洗浄、
エレベーターの保守点検、植栽管理費ぐらいのものでしょう。
後の項目は毎年殆ど変化のないものなので値下げのしようがないですよ。
そして一番肝心なのが、管理会社の委託管理費です。
委託費は１戸当り月７００円からですので８００円程度ですので、あなたの
マンションで計算してみてください。
管理員費用や清掃費用は時給計算してみてください。それで異常に高け
れば交渉の余地があります。

大規模修繕工事を管理会社に丸投げしているマンションというのは
デベ系のマンションですよね。
デベ系の管理会社は親会社の建設会社に対して大規模修繕工事の仕事を
取らなければ出世にも響きますからね。
こういうマンションは相見積を取らず管理会社の親会社に対して随意契約を
してますね。
競争がない分工事費が高くなるのは仕方ないでしょうね。

管理会社の顔色も窺わないとね。
理事会や総会の対応をしてもらうんだから。
管理費は税金みたいなもんだから、公務員がむだづかいするのと同じ感覚だよ。

管理費の無駄遣いはいけません。
税金の無駄遣いもだめ。

理事会の議案に対しての責任は組合員全体で負うのが
当然です。
例えその議案がマイナスだったとしても、その結果責任は全員で
負います。

管理会社の顔色も窺わないとね。理事会や総会の対応をしてもらうんだから。
↓
管理会社に管理組合は、管理を委託してるよね。委託費用として、管理組合は管理会社に管理委託費を支払っている。
理事会や総会の準備は、管理委託業務の一部。
管理組合が管理会社の顔色をうかがう必要ある？

管理費は税金みたいなもんだから、公務員が無駄遣いするのと同じ感覚だよ。
↓
あなたは、公務員？公務員は、無駄遣いしてはいけない。
管理費と管理委託費は違うって理解してる？管理委託費の内訳知ってる？
管理費は税金とは、違う。
そんなことも理解できない人は、マンションに住まないでね。

いくら管理会社にお金を払ってるといったって、横柄な態度は
いけないよ。
やってもらっていることに感謝しなくちゃ。
管理費と管理委託費は同じだよ。管理費の中に委託費がある。
公務員は予算を使い切るよね。節約とか予算を余らせることはしない。
やはり無駄遣いだね。

8229の方、あなたの考え方は間違えです。

8233の方、あなたの知識や考え方は間違えです。無知をさらしているようなものです。
マンション管理士の方がおっしゃってました。管理費と管理委託費を混同している人がいると。
管理費と管理委託費は同じではありません。

それと、公務員以下の投稿。
自分本位の勝手な考えは、改めましょう。

>>8234さん
管理費と修繕積立金を混同してはいけないじゃないですか。
管理委託費は管理費の中の一つですよ。
管理費には、電気料金、委託費、管理員人件費、清掃費とかがあります。

８２３４さん
あなたは理事長なんですか。
マンション管理に関する本を１冊読んでみてください。
役に立ちますよ。
それとお宅の管理規約と使用細則も是非読んでください。

理事長だったら、自分とこの規約と細則ぐらいは
読まなくちゃね。

マンションの管理費が税金みたいなもんって、そんか考えの方っているんだね。

うちのマンションの組合員は大半が管理費＝管理委託業務費。
自治会総会＝管理組合総会。自治会＝理事会。管理費＝管理費等。
と思っている。

管理組合用語集を全く知らないで運営している理事会である。
知らない事をひた隠しにしたいため言葉に出さない知恵だけは一人前である。

このさい無口な組合員は知識や知恵のないダダのノー００ンと思うようにしている。

理事長でありながら、管理費＝管理委託費と思っているような理事会は
どうしようもないね。
そういうマンションは管理費と修繕積立金を一緒と思っているんだろう。
修繕積立金の取り崩しにしても、理事長判断でやっているんだろう。

分譲当時から７年位は荒れ果てていたマンションでしたが、規約などは過去に
居住していた理事長が率先して整理してくれた。

処がその理事長はその後に買い替えて他のマンションに転居した。
それからは、役員が順番制で安定しないのかは解りませんがマンションが荒れ
ていて漏水等のトラブルが増加しているようです。

築２０年前後になると漏水が発生してきます。
最初は水栓とか洗面所したの配管の継ぎ手部分の緩みがその
要因です。
しかし、それ以降になると専有部分の配管の劣化からの漏水に
発展していきます。
最初は保険で賠償はできますが、頻発してくると保険会社は支払いを
拒否してきます。
そうなると当事者同士での話し合いでの解決となります。
被害者と加害者の折り合いがつかなければ裁判となります。
そうならないためにどうすればいいかを管理組合として検討しなければ
ならないのでしょうが果たしてそれができるかどうかでしょう。

「専有部分内にある共用部分とあいまいな専有部分について」

　①専有部分内にある共用部分
　　　窓枠・サッシ、網戸、玄関扉、インターホン（共用部分の規定はないが交換や修理は組合負担）
　熱感知器
　②専有部分内にあり、区分所有者の責任と負担で管理しなければならない部分
　　　給水管・排水管の枝管、給湯管、汚水管、ガス管、配線の支線、熱感知器、ガス警報器

　　管理規約では、第２２条の２項で、専有部分である設備のうち共用部分と構造上一体となった
　部分の管理を共用部分の管理として一体として行う必要があるときは、管理組合がこれを行うこ
　とができるとなってはいますが、その工事費の負担については標準管理規約にも規定はされて
　いません。

　　今回の規約改正では、これに対応するために、管理組合として一斉に工事をするときは、先行工
　事者に対して、公平の観点から工事費の平均額を支給すると提案をしています。

　　つまり、管理組合として一斉に工事をするとき以外は、各区分所有者の責任と負担で工事等を
　行わなければならないということです。

　※水漏れがした場合の対応について

　　もし、水漏れがした場合は、下階の住民は管理組合又は上階の住民に連絡をし、応急措置と
　して、業者を呼び対応しなければなりませんが、経費の負担については、共用部分に原因があ
　る場合又は原因が分からない場合は管理組合が経費を負担することになります。

　　しかし、原因が区分所有者にある場合（配管の老朽化による劣化やミスによる漏水）については、
　下階の部屋に対しての損害賠償については保険が適用されますが、配管の交換等については
　各区分所有者が行わなければなりません。

　　又、保険金額を上回る賠償については区分所有者の負担になりますし、繰り返し同じ部屋からの
　漏水が発生した場合は、２回目からの保険金の支払いは拒否される可能性が高くなります。

　　そうならないためには、配管の交換をしなければならないのですが、個人で工事をする場合は、
　かなり割高になります。

　「現状の管理規約での経費負担について」 ※間違えないようご注意ください。

　　玄関扉、窓枠・サッシ、網戸、専有部分の配管類の修理や取替については、各区分所有者の責
　任と負担で実施しなければなりません。
　　玄関扉、窓枠・サッシ、網戸については共用部分ですが、管理組合として一斉に工事をするとき
　以外は各区分所有者の責任と負担で取替や修理をしなければなりません。

専有部分だが管理組合が管理している箇所
　　給排水管の高圧洗浄、熱感知器の定期点検
　　ガス警報器は専有部分であり、点検は管理組合がやるが、その結果不具合箇所
　　が出た場合は、その補修や取替は各区分所有者負担

分譲後の長期修繕計画に記載されていない工事個所
　玄関扉、窓枠・サッシ・網戸、屋内消火栓、給水管、避雷針、バルコニー手摺、オートロック
　スティールドア、避難ハッチ、ウェザーカバー、専有部分の給排水管、縦樋、消費税値上分等

　　マンションは、建物・設備の維持保全をしっかりやれば、１００年以上は十分もちます。しかし、補修
　工事等を怠れば、経年劣化はどんどん進んでいきます。
　　１００年以上もたせる必要はないと思っておられる方もおられると思いますが、住んでいるときは
　快適なマンションライフを送り、売却や賃貸に出すときはできるだけ高くというのが必要なのではな
　いでしょうか。

　　では、できるだけ資産価値を落とさないためにはどうすればいいのかといいますと、答えは簡単
　です。すべてを網羅した長期修繕計画の工事個所を計画的に実施すればいいのです。
　　しかし、そのためには、計画にみあった修繕積立金の額が必要となってきます。

　　当然、値上げを提起する場合は、節約できるものはできるだけ節約し、場合によっては専有部分
　内にある共用部分、例えば玄関扉や窓枠サッシ、網戸については一部個人負担とすることも検討
　しなければならないこともあろうかと思われます。

　　逆に、専有部分である配管類については、管理組合として一斉に実施することによって、一度に
　多額の費用が発生するのと工事に対する負担を１回で済ませることができる利点とかも考えてい
　かなければなりません。

　　特に、配管の経年劣化による水漏れについては、階下の損害部分については保険の適用があり
　ますが、原因元の配管の補修については応急措置をするだけに終わります。
　　他の配管が床下を開けた時、腐食していても交換はしてくれません。
　　そして、次に２回目の水漏れが発生したときには、腐食していて水漏れが発生するのが分かって
　いて交換とかをしないで、再度水漏れを起こした場合は、保険の支払いは拒否されると思います。

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管は、室内の床下に設置されており漏水の際
　　　には床を解体しての工事となります。

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。

　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例

　　１．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。
　　２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有者負担とする。
　　３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。

　　共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残されるとい
　うのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じて
　きます。
　　容易に施工できる共用部分である給水管の更新工事（室内に入らずに工事ができる。）だけ
　が行われる現状では、マンション全体の価値は得られず規約改正を含めた管理組合としての
　取組みが必要となります。