マンション管理士に質問しよう！ Part2

8136さん、理事会で決議をして予算案に記載すれば大丈夫ですよ。
管理組合にとってよいことですから、反対などありません。むしろ、きちんと実施してほしいという要望がありました。
説明会は不要。総会で承認されました。

修繕確認は、外部依頼先がしてくれます。理事が希望すれば、立ち会えるようです。
写真で前後の報告がありますので、安心できます。

8136さん、追記
修繕中は、外部依頼先は立ち会いません。
修繕後の確認となります。

心配なら、理事が立ち会うこともできます。

8136さん、度々追記
次期予算案だけでなく、次期事業計画にも記載してください。

総会の議案として提案しなければだめでしょう。
普通決議ですので否決されることはまずないでしょう。

大規模修繕工事で設計監理方式を採用しているマンションはすくないのでしょうね。
殆どは管理会社系列の建設会社が主導権を取ってやっていると思います。
所謂随意契約というものです。
その場合は建設会社の相見積は取りませんからね。
修繕積立金に応じてそれなりの工事をするということになります。

>>8140 匿名さん
教科書と現場は結構違うものではないですか？
建築ではない専門職をしていますが、今の仕事をしててそう思います。

>>8141 匿名さん
詳しくありがとうございます。
なるほど、意外と皆さんの理解を得れるものなんですね。

ならばどんどん進めていこうかと思います。

ちなみになんですが、その検査から修繕確認の費用はどのぐらいだったか分かりますか？
またマンションの規模も大体でいいので教えていただけたらと思います。

>>8146さん
勿論技術的なことはそれぞれの専門業者や技術者に依頼しますが、
われわれとしては、大規模修繕工事の進め方や工事業者の選定に
関して、何を知り何をやらなければならないかを理解することが
大切なんではないでしょうか。

文系の者でも、建物設備に関心をもてばある程度は
分るようになりますよ。

>>8142さん
修繕とかいてありますが、どこの修繕なんですか。
それが分らないんですよね。
是非教えてください。

>>8148 匿名さん
全くその通りだと思います。

個人的には大規模修繕だろうがなかろうが第三者を雇って進めたいです。
マンションオプション同様で結構デベや管理会社に多く取られているはずです。

内窓つけるだけで10万ぐらいの差があったので…

8147さん、マンションは中規模です。
費用は、高額ではありません。

8150さん、2年目、10年目点検の該当箇所の修繕です。

保証期間

外廊下・バルコニー・ひさし 雨漏れ ２年
外周壁・耐力壁・柱外周壁・耐力壁・柱外周壁・耐力壁・柱 モルタルやタイルの亀裂 ２年
錆・塗装のはがれ ２年
タイル、石貼の浮き、はがれ ５年
屋上・屋根・ルーフバルコニー 排水不良・ふくれ ２年
外部床仕上 排水不良・亀裂・沈下 ２年
内部壁 変形・亀裂・はがれ ２年

２年目で殆どの修繕をするとは余程手抜きが多かったんですね。

>>8155 匿名さん

どのマンションも叩けば埃が出ますよ
程度に差はありましょうが

2年目点検も大切ですが、5年目、10年目点検も大切ですよ。
特に、10年目。

>>8157 匿名さん
そうですね。
大体の修繕計画にある建築診断は、12年目ぐらいの大規模修繕の年に入ってますからね。

10年目には構造部分の調査をしっかりやってもらう必要があるのに、相変わらずいやらしいですよね。

１０年過ぎれば瑕疵担保責任はなくなる。
各点検は理事会が動かなければ業者から動くことはない。
そこが組合員の意識の差ということかな。

大規模修繕工事でも、点検年を契約で決めていても理事会が働きかけを
しないと業者から積極的に１年点検の時期がきましたのでいつやりますかとの
声掛けはしてくれません。
理事は交替しますので、引き継ぎをしっかりしておかないとやらないこともあります。

１、給水管、
２、雑排水管、
３、雨水管、
４、電気温水器による給湯、と廃湯管

の材質を教えて下さい

※築２５年の３００戸のオール電化マンションです、
　温水器の設置場所は室内にあります。

１．２は塩ビ管でしょう。
３は鋼管かな？
４の給湯管は銅管でしょう。排水管は塩ビ管

８１６２ですが、私は単なるマンションの住民です。
管材はその時期やマンションのグレード等によっていろいろですよ。

このたび議長（理事長）の権利の回復を図りたいとの管理会社よりの提案で、
管理規約第X節　総会、（総会の会議及び議事）
第００条
　０、総会の議事は出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合においては
　　　議長（理事長）の決するところによる。

後段、可否同数の場合においては議長（理事長）の決するところによる。を削除した。

※この規約改正は標準規約に基づいてのものですが、議長（理事長）の権利の回復に
　は寄与していないと思いますが。？

可否同数の場合は議長判断にするというのは、決議する場合は
議長の１票は含まれていないので、議長を除く議決が同数の
場合は、元々議決権のある議長の判断によるとしたものであり、
議決に最初から議長も参加していればその規定は不要なんですよ。

それが、議長（理事長）の権利の回復には繋がらないでしょう。
この規約改正のみの案でわざわざ、臨時総会ですから。
理事長に聞いた処が管理会社の提案だそうである。（笑）！

>>8166さん
うちの組合でも規約の改正をしましたよ。
ただ臨時総会を開催する程の緊急性はありませんので、通常総会で
議案として提案しました。
元々議長＝組合員で議決権はありますからね。
総会の議決を取る時に元々議決権のある議長の議決権を除いていた
のがおかしかっただけのことですから。
議長の信頼回復というものではありません。
８１６５に記載されている通りですよ。

それ以降の決議の方法としては、議長の賛否も
１票として入れることにしました。

まだ規約の改正をしていないマンションは数多くあるでしょう。
あまりたいしたことではないですからね。

規約の改正といえば、分譲時の原始規約そのままで
１０年とか２０年経過しているマンションもある。
いかにマンション管理に関心がないかが分かる。

　　＊少額訴訟
　　　　　簡易裁判所に出向き、相談窓口へ
　　　　　訴状をもらってくる。
　　　　　経費は訴額の１％+切手代２，５００円程度。
　　　　　内容証明郵便の受け取り拒否をした場合は、支払督促でやる。
　　　　　証拠は自分達で準備しなければならない。請求したメモ・議事録等
　　　　　判決言い渡しの日から３年を超えない範囲内で、金銭の支払い猶予、分割払い、訴え
　　　　　提起後の遅延損害金の支払い免除を命じることができる。

２０１２年問題
　１９８０年代後半までに設置された機種に対して、エレベーター製造メーカー各社が本体製造
中止後概ね２５年以上経過した機種について、商品供給を停止するというものです。
　エレベーター部品の提供が中止される時期を確認しておく必要があります。
　今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできな
　かったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務
　づけられました。但し、大手メーカー同士ではよそのリニュアール工事はやりたがらないとい
　うのが現状のようです。
　価格は独立系業者に依頼すれば３０％程度は安くなりますが、メンテナンスをメーカーに
　依頼することを考慮すれば検討の余地はあります。メンテナンスも独立系に依頼すればその
　費用も軽減はできます。

エレベーターの保守点検は、やはりメーカー系に依頼した方が
いいと思います。
命にかかわるものですから、けちってはいけません。たいした金額の差は
ありませんから。

エレベーターの点検を独立系に依頼しても、部品の調達は
できるようになったんですね。

但し、独立系に依頼していると、いざという時の部品の調達に時間が
かかるようです。
メーカー系だったら翌日には届くのに、独立系だったら４～５日かかって
しまう。

それぐらいはメーカーとしては差をつけたいでしょう。
メンテナンスの領域の仕事をとられたんだから。

一般的な１基の費用の目安（６階～１０階）　標準仕様、オプションは別途必要
　全撤去リニュアール １，２００万円～１，５００万円
　準撤去リニュアール 　　７００万円～１，０００万円
　制御リニュアール 　　５００万円　～　６００万円

三菱のハイブリッド制御盤
　　リニュアール期間中であっても、エレベーターの利用を可能にしたものです。これによって
　　マンションの都合に合わせた時間帯に工事をすることができます。

リニュアール工事時の問題点 １基しかＥＶがない場合
　　　　　
　費用は高くなるが、深夜の突貫工事をやることはできます。
　病人、障害者、妊婦、高齢者、デイサービス、宅配等の問題
　事前に十分説明をして了解のもと計画を立てていきます。

リニュアール方法
①全撤去リニュアール
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
　エレベーターに再生させる工法です。

②準撤去リニュアール 工期１５日から２０日
　三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して 　　　　工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

③制御部リニュアール 工期　１週間程度
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、
そしてエレベーター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。 　　　築２５年経過後のリニュアール工事としては、この工法が主流となっています。

エレベーターの更新時期としては、築３０前後なんですかね。
交換するときは基盤、三方枠ですか。
巻き上げ機はフルメンテだと無料で交換してくれますからね。
オプション部分は勿論経費がかかるでしょうが。

「宅配ボックス導入のメリット・デメリットについて」
　宅配ボックスとは、宅配業者が配達した荷物の受取人が留守の場合に、一時的にその配達した
荷物を保管しておくロッカーです。但し、各宅配業者には連絡しておくことが必要です。

＊普及状況
　　　共働きにより昼間宅配物の受取が困難な世帯が増加した上に、ネットショッピング等の通販の
　　普及により宅配物の増加が重なりニーズが高まっています。通販はコンビニでも受取可能

※メリット
　　＊不在時いつでも荷物が受け取れます。不在時の再配達がなくなり配達業者の負担が軽減さ
　　　れます。但し贈答品以外は配達の日時を指定するのが普通です。
　　＊在宅していても都合が悪いときなどは玄関先で荷物を受け取らなくてもいいのでセキュリティ・
　　　　プライバシーが守れます。
　　＊ボックスを無人で管理できます。（荷物の保管時間や履歴等が常時確認できます）
　　＊パソコンや携帯電話へメール通知のサービスができるようになります。（オプション）

※デメリット
　　　＊導入費用や設置場所が必要になります。ボックス台数の数により金額が変わります。
　　　＊管理員さんの負担が生じます。ボックスの点検や清掃等。
　　　　　　管理員さんには点検や清掃の為ボックスを開けられるよう暗証番号が教えてあります。
　　　＊毎月のメンテナンス費用（電気代等のランニングコスト）が必要。　月５，０００円程度。
　　　＊５年おきに５万～１０万円程度（ボックスの台数により増減）の修理費用が発生します。
　　　＊盗難の危険性もあります。
　　　　　　宅配ボックスシステムは、宅配業者が暗証番号と宅配ボックス番号を記載し、メールボ
　　　　　　ックスに投函しますがこれが盗まれればだれでも開けられます。
　　　＊宅配ボックスの数が少ないと満杯となり宅配業者の再配達が多くなります。
　　 ＊贈答時期は、一部の者に宅配ボックスの使用が集中します。
　　　＊一部の住民が個人ロッカー代わりに使う者がでてくる可能性があります。
　　　　　　個人が使用しているかどうかのチェックが難しい。
　　　＊宅配ボックスの使用方法については使用細則に規定を設けておく必要があります。

　　宅配ボックスに入れることが禁止されている商品又は業者が自粛している商品
　　　　　チルド便、生もの
　　　　　　　　冷蔵ボックスのあるロッカーもありますが、事故を考慮し業者は入れたがりません。
　　　　　貴重品
　　　　　書留郵便、代金引換郵便
　　＊郵政省から謝礼金がでます。
　　　　　平成８年以降の設置に対して、１ボックスあたり２，０００円。

　　①宅配ボックス（機械式）・・・オプションはつけられます。
　　　　　ダイヤル錠等の錠前により扉の施解錠を行うロッカーのこと。
　　　 操作方法
　　　　　宅配ボックスのそれぞれの箱の扉に４桁のダイヤルがある。配達員は荷物を入れダイヤル
　　　　を任意の番号に合わせてこれを暗証番号とし、暗証番号と箱番号を不在通知書に記入して
　　　　郵便受けに投函する。
　　　　　誰でも暗証番号を設置すればボックスが使用できるのが問題点。
　　　　　受取人は、ダイヤルを暗証番号にあわせることで扉を開き受取ができる。

　　　　メリット・・・・・操作が単純でわかりやすい、導入費用が安い
　　　　デメリット・・・暗証番号を記入した不在通知書が第三者に読まれたり盗まれる可能性などセ
　　　　　　　　　　　　キュリティ性で劣る面がある。

　　②電気式コンピーューター制御方式・・・オプションはつけられます。
　　　　　マイコン等を利用して電気的に扉の施解錠を行うロッカーのこと。
　　　操作方法
　　　　　液晶の表示や操作パネルがあり操作パネルや音声の手順に従ってボックスを開ける。
　　　　　暗証番号の設定を必要とせず、居住者に予め配布されている磁気カード又は非接触キー
　　　　で扉を開き受け取りができるシステムが多い。

　　　　　メリット・・・非接触キーによる受取や操作履歴の記録などダイヤル式に比べセキュリティ
　　　　性が高く、ロッカーは遠隔操作で２４時間管理されています。
　　　　　デメリット・・・電気代や磁気カード発行費用などの維持コストがかかる。
　　　　　　機械式宅配ボックスに比べ導入費用が高くなる。

　　宅配ボックスメーカー・・・一例
　　　　（株）日本宅配システム（ＮＯ，１の会社）
　　　　フルタイムシステム（株）