マンション管理士に質問しよう！ Part2

だいたい外壁の打診点検報告義務に関してもデタラメな回答、大迷惑。
シロウトがデタラメ書いては迷惑ですよ。

瑕疵や品確法の観点では竣工から10年になりますが、
別の論点（法令）を使えば、
竣工後10年を超えていても瑕疵求償できる場合があるので
経験豊富な専門家に相談すべきだと思いますよ

点検義務は放置しておけば督促が来るからそれから対応すればいい？

こんなこと言う管理のプロはいない、ドシロウトが不特定多数が見る場でウソ書いてはいかんな

8121さん、ありがとうございます。
事実です。当組合は、住民からの要望もありましたので。

>>8126さん
貴重な書き込みありがとうございました。
ここはマンションの住民や理事の方等も自由に書き込みできるスレです。
これからも経験談等の書き込みをして頂いて、皆さんに是非情報を流して
ください。

>>8125
ここに書き込むのにマンション管理士とか建築士とかいって書き込む者がいますか。
匿名かＨＮでの書き込みですよ。
そして書き込まれたものに対しての判断はそれぞれの者の自己責任です。
いろいろその問題について書き込まれていくうちに正解に結びついていくのです。

点検義務のあるものは放置しておけば督促がくるというのが何か問題がありますか。
問題があるんなら、その理由とか、点検義務についてあなたが知っている情報を
ここに書き込めばいいんですよ。
間違っていたり、勘違いしていたり、補足説明が必要なものは、皆さんが書き込みを
してくれますよ。そして、各人がそれぞれ判断すればいいんです。あくまで自己責任
ですよ。
繰り返しいっておきますが、ここに書き込まれた内容は、プロばかりではありません。
匿名さんです。
それで不満であればここにくる必要はありません。

重要点検は、限られた年度です。
理事会できちんとやりましょう。
理事会できちんと確認したり、できなかったら外部に依頼すればいいのです。
組合員に責任を問われたらどうしますか？
点検をしているかしていないかでも、中古売買にも影響するのです。
理事の方々だって、該当箇所は放置したくないでしょう。
理事会できちんとやるべきです。

法定点検表を管理員室に掲載しておいて、その年度にそれぞれ業者に
依頼すべきでしょう。
当然消防点検費用や、雑排水管の高圧洗浄等については、予算化して
総会で承認をもらうでしょう。
殆どのマンションではそうやっているでしょう。
法定点検の届けをしなければ行政から督促状がきます。勿論それからでも
点検して報告をすればいいんですけどね。

>>8119 匿名さん
経験談をありがとうございます。

お聞きしたいのですが、管理会社に報告して、すんなり売主は瑕疵を認めて修繕していただけたのですか？

また、修繕後の確認はどのようにされましたか？

ウソやデタラメかくのはやめようね、知識ないなら書くなよ迷惑。

瑕疵があれば修繕は無償でしてくれるでしょう。
修繕の確認は、業者を信用するしかないですよね。
手抜きとかの確認まで、別の業者に依頼することはないでしょう。

8131さん、ご参考になれば。
まずは理事会に外部依頼先に調査報告書を提出してもらい、
次回の理事会に出席いただき理事及び管理会社のフロントに調査結果を報告してもらいました。
管理会社に調査報告書を提出。
管理会社の施設担当者が確認し売主に報告したようで、該当箇所は全て修繕してもらえました。
修繕後の確認は、外部依頼先で報告書もきちんと提出してくれました。

管理会社と管理組合は共存共栄でなければだめですね。
この精神がなければ、お互いを警戒し、工事とかに対しても
疑心暗鬼になりますので。
やはり人を信じ、信じられる人間にならなければいけませんね。

>>8134 匿名さん
詳しくありがとうございます。
何度もすみませんが、外部に依頼する時に総会での承認が必要かと思いますが、事前に説明会は開催しましたか？
総会ではすんなり承認されましたか？

修繕後の確認についてですが、完全に修繕後の確認なのか、修繕中も確認しにきていたか分かりますか？

実務面の体験談は、マンション管理士や建築士、弁護士の
書き込みより価値があるね。

>>8135 匿名さん
もちろんそうですが、建築関係って素人には全く分からないじゃないですか？

で、管理会社って大体売主の系列ですよね。そうすると周りをかこって素人集団の管理組合から利益を多く取ろうとしてくると思います。

自分がデベロッパーならしますね。
余計な知識は与えず長期間毟り取っていけるのならそうします。

>>8133 匿名さん
瑕疵と認めてくれないことがあるようなんですよ。めっちゃお金がかかってしまうから。

いや、修繕の確認はしないとだめではないですか？調査会社が引き受けてくれると思いますけどね。

大規模修繕工事であれば、設計コンサルタントに設計監理業務を
依頼しますけど、通常の工事ではそこまではしないでしょう。
素人、特に文系の者にとっては、工事関係は苦手ではありますが、
それでも判ろうと努力すればなんとかなるものですよ。
今はネットで大概のことは調べることができますからね。

8136さん、理事会で決議をして予算案に記載すれば大丈夫ですよ。
管理組合にとってよいことですから、反対などありません。むしろ、きちんと実施してほしいという要望がありました。
説明会は不要。総会で承認されました。

修繕確認は、外部依頼先がしてくれます。理事が希望すれば、立ち会えるようです。
写真で前後の報告がありますので、安心できます。

8136さん、追記
修繕中は、外部依頼先は立ち会いません。
修繕後の確認となります。

心配なら、理事が立ち会うこともできます。

8136さん、度々追記
次期予算案だけでなく、次期事業計画にも記載してください。

総会の議案として提案しなければだめでしょう。
普通決議ですので否決されることはまずないでしょう。

大規模修繕工事で設計監理方式を採用しているマンションはすくないのでしょうね。
殆どは管理会社系列の建設会社が主導権を取ってやっていると思います。
所謂随意契約というものです。
その場合は建設会社の相見積は取りませんからね。
修繕積立金に応じてそれなりの工事をするということになります。

>>8140 匿名さん
教科書と現場は結構違うものではないですか？
建築ではない専門職をしていますが、今の仕事をしててそう思います。

>>8141 匿名さん
詳しくありがとうございます。
なるほど、意外と皆さんの理解を得れるものなんですね。

ならばどんどん進めていこうかと思います。

ちなみになんですが、その検査から修繕確認の費用はどのぐらいだったか分かりますか？
またマンションの規模も大体でいいので教えていただけたらと思います。

>>8146さん
勿論技術的なことはそれぞれの専門業者や技術者に依頼しますが、
われわれとしては、大規模修繕工事の進め方や工事業者の選定に
関して、何を知り何をやらなければならないかを理解することが
大切なんではないでしょうか。

文系の者でも、建物設備に関心をもてばある程度は
分るようになりますよ。

>>8142さん
修繕とかいてありますが、どこの修繕なんですか。
それが分らないんですよね。
是非教えてください。

>>8148 匿名さん
全くその通りだと思います。

個人的には大規模修繕だろうがなかろうが第三者を雇って進めたいです。
マンションオプション同様で結構デベや管理会社に多く取られているはずです。

内窓つけるだけで10万ぐらいの差があったので…

8147さん、マンションは中規模です。
費用は、高額ではありません。

8150さん、2年目、10年目点検の該当箇所の修繕です。

保証期間

外廊下・バルコニー・ひさし 雨漏れ ２年
外周壁・耐力壁・柱外周壁・耐力壁・柱外周壁・耐力壁・柱 モルタルやタイルの亀裂 ２年
錆・塗装のはがれ ２年
タイル、石貼の浮き、はがれ ５年
屋上・屋根・ルーフバルコニー 排水不良・ふくれ ２年
外部床仕上 排水不良・亀裂・沈下 ２年
内部壁 変形・亀裂・はがれ ２年

２年目で殆どの修繕をするとは余程手抜きが多かったんですね。

>>8155 匿名さん

どのマンションも叩けば埃が出ますよ
程度に差はありましょうが

2年目点検も大切ですが、5年目、10年目点検も大切ですよ。
特に、10年目。

>>8157 匿名さん
そうですね。
大体の修繕計画にある建築診断は、12年目ぐらいの大規模修繕の年に入ってますからね。

10年目には構造部分の調査をしっかりやってもらう必要があるのに、相変わらずいやらしいですよね。

１０年過ぎれば瑕疵担保責任はなくなる。
各点検は理事会が動かなければ業者から動くことはない。
そこが組合員の意識の差ということかな。

大規模修繕工事でも、点検年を契約で決めていても理事会が働きかけを
しないと業者から積極的に１年点検の時期がきましたのでいつやりますかとの
声掛けはしてくれません。
理事は交替しますので、引き継ぎをしっかりしておかないとやらないこともあります。

１、給水管、
２、雑排水管、
３、雨水管、
４、電気温水器による給湯、と廃湯管

の材質を教えて下さい

※築２５年の３００戸のオール電化マンションです、
　温水器の設置場所は室内にあります。

１．２は塩ビ管でしょう。
３は鋼管かな？
４の給湯管は銅管でしょう。排水管は塩ビ管

８１６２ですが、私は単なるマンションの住民です。
管材はその時期やマンションのグレード等によっていろいろですよ。

このたび議長（理事長）の権利の回復を図りたいとの管理会社よりの提案で、
管理規約第X節　総会、（総会の会議及び議事）
第００条
　０、総会の議事は出席組合員の議決権の過半数で決し、可否同数の場合においては
　　　議長（理事長）の決するところによる。

後段、可否同数の場合においては議長（理事長）の決するところによる。を削除した。

※この規約改正は標準規約に基づいてのものですが、議長（理事長）の権利の回復に
　は寄与していないと思いますが。？

可否同数の場合は議長判断にするというのは、決議する場合は
議長の１票は含まれていないので、議長を除く議決が同数の
場合は、元々議決権のある議長の判断によるとしたものであり、
議決に最初から議長も参加していればその規定は不要なんですよ。

それが、議長（理事長）の権利の回復には繋がらないでしょう。
この規約改正のみの案でわざわざ、臨時総会ですから。
理事長に聞いた処が管理会社の提案だそうである。（笑）！

>>8166さん
うちの組合でも規約の改正をしましたよ。
ただ臨時総会を開催する程の緊急性はありませんので、通常総会で
議案として提案しました。
元々議長＝組合員で議決権はありますからね。
総会の議決を取る時に元々議決権のある議長の議決権を除いていた
のがおかしかっただけのことですから。
議長の信頼回復というものではありません。
８１６５に記載されている通りですよ。

それ以降の決議の方法としては、議長の賛否も
１票として入れることにしました。

まだ規約の改正をしていないマンションは数多くあるでしょう。
あまりたいしたことではないですからね。

規約の改正といえば、分譲時の原始規約そのままで
１０年とか２０年経過しているマンションもある。
いかにマンション管理に関心がないかが分かる。

　　＊少額訴訟
　　　　　簡易裁判所に出向き、相談窓口へ
　　　　　訴状をもらってくる。
　　　　　経費は訴額の１％+切手代２，５００円程度。
　　　　　内容証明郵便の受け取り拒否をした場合は、支払督促でやる。
　　　　　証拠は自分達で準備しなければならない。請求したメモ・議事録等
　　　　　判決言い渡しの日から３年を超えない範囲内で、金銭の支払い猶予、分割払い、訴え
　　　　　提起後の遅延損害金の支払い免除を命じることができる。

２０１２年問題
　１９８０年代後半までに設置された機種に対して、エレベーター製造メーカー各社が本体製造
中止後概ね２５年以上経過した機種について、商品供給を停止するというものです。
　エレベーター部品の提供が中止される時期を確認しておく必要があります。
　今までは、現状のメーカーのリニュアールをするときは、他社メーカーがやることはできな
　かったが、独禁法が改正され独立系事業社にもメーカー純正の部品を提供することが義務
　づけられました。但し、大手メーカー同士ではよそのリニュアール工事はやりたがらないとい
　うのが現状のようです。
　価格は独立系業者に依頼すれば３０％程度は安くなりますが、メンテナンスをメーカーに
　依頼することを考慮すれば検討の余地はあります。メンテナンスも独立系に依頼すればその
　費用も軽減はできます。