マンション管理士に質問しよう！ Part2

　更生工事で配管の延命を図ることもできますが、寿命は１０年程度と一般的にはいわれていま
すので、できることなら更新工事を行い、長期的に交換が必要ない工事をした方が最終的には
は、経費的にも在宅とかの負担も１回で済みますので、更新工事で計画すべきと思っています。
　ただ、更生工事にくらべますと、費用も多くかかり、騒音、工期とかの負担も大きいですが、長い
目でみれば経費的にも、又安心感、衛生的にも優れています。

>>8022
あなたの質問に答える者はいないでしょう。
あなたは質問に対する態度が横柄だからですよ。
人にものを尋ねるのだったら謙虚さがなければ誰も答えてくれません。
それにあの回答は正解でそれ以外のこたえがないからですよ。

人に質問して答えてくれたら感謝をしなきゃね。
それができない非常識な人種なんだろうね。
答えてやる必要はなし。

マトハズレや無知な回答なら無用です、このスレは素人が遊んでるだけと理解。
遊んでろ年寄り。

配管は交換しなければ意味なし。
ステンレス管にすればなお良し。
但し経費的には高くなる。

マンション管理士とか知識あるようなスレ立てんなよ、迷惑だ。
結局何も知らないシロウトじゃん。

>>8046さん
私がいつマンション管理士といいましたか。
単なるマンションの住民ですよ。
ここにいるマンション管理士は、「マンション管理士上位合格者さん」
だけですよ。

>>8046
マンション管理士や弁護士に質問したいんだったら、お金を
払ってやりなさい。
ここは匿名掲示板だよ。

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

理事会と自治会の役員が一緒になっている組合もあるみたいだね。
小規模マンションではありえるかもね。

専有部分の配管を管理組合として一斉に交換するというマンションは
すばらしいですね。
それができるということは、ほかの部分の維持管理も全てできていると
いうことでしょうから。
そこまで積立金の値上ができたというのも素晴らしい。

無知が恥晒すスレはココですか
偽のマンション管理士ですか
この無知さ加減では合格は無理　笑

質問に答えてくれなかったことに対しての腹いせですか。

ここのスレはマンション管理士だけが答えるものではありません。
誰でもいいんですよ、弁護士、建築士、フロント、理事、マンションの住民等

>スレ主旨です。再掲します、分らない者がいるようなので。

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。

区分所有法第５９条の競売請求・・・配当を求めて行うものではない。
　　＊共同生活の障害が著しい場合。
　　　　この時は、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがないときでも競売手続きを
　　　　実施できるものとしました。
　　　　但し、現実的には、競売は難しい。
　　＊先取特権は登記債権には劣後します。しかし、３０年経過したマンションなら新たに
　　　　抵当権が設定されていない限り、返済は済んでいると思われます。
　　＊弁護士費用、遅延損害金の規定を設けていないと、請求できない。５％のみ。

やはり競売は難しいですね。
特に滞納金での競売は絶対無理でしょう。

＊消滅時効
　　　時効の中断
請求・・・裁判上の請求
承認・・・ＴＥＬでもいい、但しその後６ヶ月以内に他の強力な中断事由が必要
　　　時効の援用
時効がきても、滞納者が時効の援用をしなければ時効にはならない。
５年を過ぎていたら、その場合は、その分だけでも徴収すれば、援用はできなくなる。

＊債務名義
　　　強制執行手続きをするには、債務名義がなければならない。
＊駐車場の使用料は特定承継人に請求はできない。
＊滞納者の議事録の記載
　　　個人情報保護法は知りえた情報を他人に流すこと。組合員は問題がない。
＊先取特権に、抵当権がついていれば競売しても無剰余取り消しになることもある。
＊競売にかけられた物件は、裁判所で物件明細書の写しを閲覧し、記載されていなかった
　　ら、上申書を提出し競落人とのトラブルを避ける必要があります。
　滞納者が破産した場合は、管財人から連絡がある。

駐車場の使用料は特定承継人に請求できないということは
回収不能ということになります。
駐車場の使用料については、滞納金が発生したら３ヶ月後には
契約解消の細則を設けておくべきです。

流石に滞納者の名前を議事録に載せるのは問題があるんじゃないの。

＊滞納が発生したら
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
5）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。

理屈ではわかっているんだけど、なかなか実行には移せない。
人間関係もあるしね。
やはり第三者でないとだめかな。

ただ規約だけは決めておく必要があります。
規約がないと裁判になったときに弱いですからね。

全国の理事をされているみなさんへ
騒音で理事会に苦情がきたときは、どのような対応をされていますか。
対応策等を是非教えてください。

騒音のトラブルは自治会長にして下さいと、組合、管理会社は断ります。

騒音については自治会に依頼すればいいんですか。
住民間のことですから自治会の方がいいんでしょうね。
自治会は気づきませんでした。

住民間のコミュニティは自治会ですよね。

自治会はそんなことはしないよ。

８０７０さん、

理由を説明して下さい。

関係者さん、ご苦労様です。

自治会は騒音問題を解決してくれるのかな。

ヤッホー知恵袋で
訊いてみたら？

とりあえず区分所有法第３条　区分所有者の団体をお読みください。

第三条】
区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。一部の区分所有者のみの共用に供されるべきことが明らかな共用部分（以下「一部共用部分」という。）をそれらの区分所有者が管理するときも、同様とする。

これだけどよく意味が分からないね。

これを読んでも騒音問題は自治会がやるとは
書いてないような気がするけど、読解力がないのかな。

規約に定め有るから規約に定められているんじゃないでしょうか。うちの管理規約には
騒音問題は管理組合の仕事には定められていませんでした。

2年点検前に外部業者に共有部の診断を推奨しているサイトがいくつかあったのですが、実際のところどうでしょう？
瑕疵を指摘しても認めてくれないことが多いという話しも聞きましたが…

共有部とは共用部分の共有部、
それとも専有部分の共有部、どちらでしょう。？

>>8079さん
２年点検とは、大規模修繕工事のですか、それとも分譲後からの
２年点検なんですか。
大規模修繕工事の２年点検なら、不具合は全て施工業者が無償で
やってくれました。
事前に組合員にアンケートを取りました。
共用部分でもベランダとかの専用使用権のあるところはアンケート
じゃないと点検できませんからね。
工事を契約するときに各種点検の契約確認書を作成しました。

>>8080 匿名さん
どちらもですが、メインは共有部です。

>>8081 匿名さん
分譲後の2年点検です。

「点検保証期間等」 保証内容と時期については打ち合わせを行います。
　 １年点検、２年点検 　　１年、２年
　　下地改修工事（コンクリートの剥離、鉄筋露出） ５年
　　シーリング工事（剥離、漏れ） ５～７年
　　防水工事（屋上防水は５年前後に点検が必要です。） １０年
　　外壁塗装（剥離、変色） ２～５年
　　鉄部塗装（剥離、発錆） ２年

>>8083さん
分譲後の2年点検ですか。
良くそこまで気が回りましたね。
私なんかはそんなことは何も知らず、又、全く関心もなく入居だけしました。
分譲後最初の理事会の方にしっかりした方がおられたんですね。
質問の件ですが、不具合があれば当然無償でやってくれると思いますよ。
そうでなければ何のための2年点検なのか分りませんので。

>>8085 匿名さん

縁あって（くじ引き）1期目の理事長となり、色々と調べたら共有部のインスペクションが推奨されているというのを見たものでうちのマンションでもどうかなと思いまして。

その無償修理だからこそなかなか売主が認めてくれないという話しを聞きまして…

もしインスペクションをして売主に指摘したが拒否られて交渉に難渋したという方がいらしたら、どのように交渉していったのか経験談が聞きたいと思い質問させて頂きました。

うちの理事長があなたのような人だったら、うちのマンションはこんなことにはなっていないでしょう。
重要な点検時期であるにもかかわらず、きちんと管理会社にやらせなかった。
責任をとってほしいものです。

https://anabuki-m.jp/media-011/wp-content/uploads/2018/04/felbrigg-est...

これですか。？

>>8086さん
普通は分譲後に不具合がなければ建築士等の点検や調査は行われません。
瑕疵担保責任は分譲後１０年間ありますので、その間に不具合があれば
分譲会社の責任で補修等の工事をしなければならないとなっています。
不具合がないのに、点検等を建築士等に依頼するというのは分譲会社は
やらないと思います。経費もかかりますので。
管理組合の費用で調査・点検をするのは構わないと思います。

http://www.mlit.go.jp/common/001001034.pdf#search=%27%E5%85%B1%E6%9C%8...
８０８８は間違い。
これでしょうか。？