マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>8020
あなたマトハズレです、改正されたことを聞いているのですが。
外壁の点検に関する報告などしたことはありませんし外壁の改修は大規模修繕の時期だけです。
おおよそ１５年ですかね。

>>8020
国土交通省告示第282号で平成２０年に外壁の全面打診も義務図けられたとありますが。
どなたか詳しい内容理解してる方いましたら解説お願いします。

知らないのなら混乱しますので無用な解説は要りません。

督促が来たら対応すればいいとか、見つからなければなにやってもいいという感覚の人が管理などできるわけもない。

>>8022さん
ではあなたの質問にはこたえないようにします。
しかし、だれからも回答はないでしょう。

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。
　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

　しかし、経年劣化は共用部分も専有部分も間違いなくおこります。

専有部分の配管の更新工事を管理組合として実施することが
長期修繕計画で計画化されているマンションはありますか。
その場合の資金計画はどうされていますか。

事故が起きてからでは遅すぎます。そんなことで議論している知識のない組合員
の多いマンションは早々に売却した方がいいでしょう。永住は無理でしょう。

督促が来てから対応するような住民ではオハナシニなりません。
コンプライアンス意識も皆無でマンション管理ができる次元ではないね、　呆れる。

専有部分の配管を管理組合として一斉に交換するとなった場合、
先行工事者に対してのフォローを規約化しておく必要があります。

管理に関する知識も素人の私にも劣るようですし、ここのスレタイトル変えればいいのに。
無知ばかりで期待外れ、残念。

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、ガス管、汚水管は、室内の床下に設置されており漏水の際
　　　には床を解体しての工事となります。

＊現在の専有部分の配管に対する考え方・・・全国のマンションの考え方の例

　　１．専有部分内の配管は専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行うべき。
　　２．管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが費用については区分所有者負担とする。
　　３．共用部分と一体の設備として管理組合が費用を負担して行う。

　　共用部分と同じ管材で同じように経年劣化していく専有部分の配管のみが取り残されるとい
　うのはおかしな現象です。
　　又、各戸がそれぞれ工事を行うと工事費が割高になるだけでなく、品質にもバラツキが生じて
　きます。
　　容易に施工できる共用部分である給水管の更新工事（室内に入らずに工事ができる。）だけ
　が行われる現状では、マンション全体の価値は得られず規約改正を含めた管理組合としての
　取組みが必要となります。

コンクリートは当初はアルカリ性です。これが空気中の炭酸ガスを吸収して年に０．５ミリずつ中性化していきます。
鉄筋のかぶり厚は３ｃｍです。
つまり６０年でコンクリートの中性化が鉄筋にまで到達します。
コンクリートは中性化してもその強度が弱まることはありません。空気やみずが浸透することで劣化していくのです。
これが鉄筋にまで到達すると錆が発生し鉄筋が膨張し、コンクリートを徐々に押し出すような事態が発生してきます。
このときしっかりした施工を施せば鉄筋は保護されるためまだまだ利用できるということになります。

これがコンクリートの基本的な知識です。

専有部分の配管の工事をするのは大変なんじゃないですか。
給水制限やトイレの使用制限とかも当然あるでしょうしね。
一番大切なのは、スケジュール化と住民の協力でしょうね。

もしかして一人でなりきり投稿？　知識も無いようだし呆れるｗ

「更新工事とは」

　配管そのものを新しいものに取り換える工法
　給水管の更新工事は各戸ごとに行えるが、排水管の更新工事は全世帯の協力が不可欠です。
　塩ビ管は防食鋼管なので直管部分は基本的に錆びることはありません。但し、継手部分は錆び
　ることはあります。
　例えば、排水管を架橋ポリエチレン管やステンレス管に交換すれば長期間劣化しません。

「更生工事とは」

　管内の錆びこぶを除去し、エポキシ樹脂を塗布（ライニング）して管の再生延命を行う工法
　古くなった管を取り換えることなく延命させる工法で管内面を樹脂でコーティングして赤錆を防
ぎ古い配管を更生させる工事です。
　一度ライニングした配管は再度ライニングを施工しようとしても再度管内面のライニング材を除
去することは困難を要します。
　寿命は１０年程度といわれています。このため保証期間は５～１０年が殆どです。

　塩ビ管
　　　　配管腐食の心配はないが、配管の継ぎ手部分は亜鉛メッキ継手を使用しているため、
　　　腐食が発生し交換が必要となります。防食継手を採用しています。
　　　　昭和６０年代に管端防食継手が開発され、錆発生の問題が解消されました。
　　　　この管材を使用しているマンションは、３０年～４０年が更新時期の目安となります。
　　　※異種金属接続部分については、電気腐食が発生し、管に穴を開ける要因となります。

　更生工事で配管の延命を図ることもできますが、寿命は１０年程度と一般的にはいわれていま
すので、できることなら更新工事を行い、長期的に交換が必要ない工事をした方が最終的には
は、経費的にも在宅とかの負担も１回で済みますので、更新工事で計画すべきと思っています。
　ただ、更生工事にくらべますと、費用も多くかかり、騒音、工期とかの負担も大きいですが、長い
目でみれば経費的にも、又安心感、衛生的にも優れています。

>>8022
あなたの質問に答える者はいないでしょう。
あなたは質問に対する態度が横柄だからですよ。
人にものを尋ねるのだったら謙虚さがなければ誰も答えてくれません。
それにあの回答は正解でそれ以外のこたえがないからですよ。

人に質問して答えてくれたら感謝をしなきゃね。
それができない非常識な人種なんだろうね。
答えてやる必要はなし。

マトハズレや無知な回答なら無用です、このスレは素人が遊んでるだけと理解。
遊んでろ年寄り。

配管は交換しなければ意味なし。
ステンレス管にすればなお良し。
但し経費的には高くなる。

マンション管理士とか知識あるようなスレ立てんなよ、迷惑だ。
結局何も知らないシロウトじゃん。

>>8046さん
私がいつマンション管理士といいましたか。
単なるマンションの住民ですよ。
ここにいるマンション管理士は、「マンション管理士上位合格者さん」
だけですよ。

>>8046
マンション管理士や弁護士に質問したいんだったら、お金を
払ってやりなさい。
ここは匿名掲示板だよ。

＜管理組合と自治会の違い知ってますか＞

　管理組合とは、区分所有者になれば法律上、自動的に組合員になり、区分所有者でなくな
れば、自動的に組合員ではなくなります。また、組合員は区分所有者でなくなるまで退会すること
は法的にもできません。
　管理組合の主な目的は、建物・設備の共有資産の管理です。
　又、マンション内の快適なマンションライフを維持していくための管理も行っています。

　自治会とは、親睦等を目的とする任意団体で年齢・性別に関係なく居住者であれば、誰でも
入退会が自由にできる団体です。賃借人でも構いません。全国のマンションでの自治会への加入
率は決して高くはありません。
　その目的は、居住者の親睦と共同福祉の推進を図り、地域の発展に寄与することです。
　美化活動、子供の見守り、敬老会、祭り、防犯パトロール、弱者に対するフォロー活動等

理事会と自治会の役員が一緒になっている組合もあるみたいだね。
小規模マンションではありえるかもね。

専有部分の配管を管理組合として一斉に交換するというマンションは
すばらしいですね。
それができるということは、ほかの部分の維持管理も全てできていると
いうことでしょうから。
そこまで積立金の値上ができたというのも素晴らしい。

無知が恥晒すスレはココですか
偽のマンション管理士ですか
この無知さ加減では合格は無理　笑

質問に答えてくれなかったことに対しての腹いせですか。

ここのスレはマンション管理士だけが答えるものではありません。
誰でもいいんですよ、弁護士、建築士、フロント、理事、マンションの住民等

>スレ主旨です。再掲します、分らない者がいるようなので。

マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。

区分所有法第５９条の競売請求・・・配当を求めて行うものではない。
　　＊共同生活の障害が著しい場合。
　　　　この時は、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがないときでも競売手続きを
　　　　実施できるものとしました。
　　　　但し、現実的には、競売は難しい。
　　＊先取特権は登記債権には劣後します。しかし、３０年経過したマンションなら新たに
　　　　抵当権が設定されていない限り、返済は済んでいると思われます。
　　＊弁護士費用、遅延損害金の規定を設けていないと、請求できない。５％のみ。

やはり競売は難しいですね。
特に滞納金での競売は絶対無理でしょう。

＊消滅時効
　　　時効の中断
請求・・・裁判上の請求
承認・・・ＴＥＬでもいい、但しその後６ヶ月以内に他の強力な中断事由が必要
　　　時効の援用
時効がきても、滞納者が時効の援用をしなければ時効にはならない。
５年を過ぎていたら、その場合は、その分だけでも徴収すれば、援用はできなくなる。

＊債務名義
　　　強制執行手続きをするには、債務名義がなければならない。
＊駐車場の使用料は特定承継人に請求はできない。
＊滞納者の議事録の記載
　　　個人情報保護法は知りえた情報を他人に流すこと。組合員は問題がない。
＊先取特権に、抵当権がついていれば競売しても無剰余取り消しになることもある。
＊競売にかけられた物件は、裁判所で物件明細書の写しを閲覧し、記載されていなかった
　　ら、上申書を提出し競落人とのトラブルを避ける必要があります。
　滞納者が破産した場合は、管財人から連絡がある。

駐車場の使用料は特定承継人に請求できないということは
回収不能ということになります。
駐車場の使用料については、滞納金が発生したら３ヶ月後には
契約解消の細則を設けておくべきです。

流石に滞納者の名前を議事録に載せるのは問題があるんじゃないの。

＊滞納が発生したら
１）管理会社の催促状況をチェックします。理事会での報告をする。
２）３ヶ月経過後は、管理組合がやらなければならないという自覚をもつ。
３）４ヶ月程度で内容証明郵便を出す。
４）６ヶ月経過したら、少額訴訟か支払督促かの検討と実施をする。
5）遅延損害金や駐車場の契約の解除は、温情は禁物です。これができるか
　　できないかで、滞納は大きくかわります。理事長の義務として取り組んで下さい。
　　銀行は支払が滞ったら、即、不渡り、給与差し押さえ、競売の実行が行われます。

　＊規約・細則に滞納金に対する規定がない場合

　　　１）弁護士費用を含む訴訟費用を相手に負担させる規約を作成します。
　　　２）遅延損害金の規定がなければ、民法の規定通り５％です。
　　　　　国の延滞利息は、１４．６％ですので、規約を作成する場合の目安は、１５％前後で
　　　　　決めているマンションが多いようです。
　　　３）駐車場の契約を解消する規定がなければ、２ヶ月滞納があった場合は、契約を取り消
　　　　　すとかの細則を作成しておくべきです。

理屈ではわかっているんだけど、なかなか実行には移せない。
人間関係もあるしね。
やはり第三者でないとだめかな。

ただ規約だけは決めておく必要があります。
規約がないと裁判になったときに弱いですからね。

全国の理事をされているみなさんへ
騒音で理事会に苦情がきたときは、どのような対応をされていますか。
対応策等を是非教えてください。

騒音のトラブルは自治会長にして下さいと、組合、管理会社は断ります。

騒音については自治会に依頼すればいいんですか。
住民間のことですから自治会の方がいいんでしょうね。
自治会は気づきませんでした。

住民間のコミュニティは自治会ですよね。

自治会はそんなことはしないよ。