マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>800
それだったら代表はバラバラに好き勝手なことをする。
合議制にして共同代表にしないとだめ。

ちなみに、会社法では共同代表の制度は廃止されている。

>>801 匿名さん
保存行為なら問題なし。
管理行為は総会決議がいるから
勝手にはできません。
勝手に発注するとあとから無権代理の
責任追及うける。

正副理事長に分けてるのは役員報酬のコストダウンだよ。
同格だからと言って4名とも理事長にしたら理事長月額1万円だから年間48万円の固定費が掛かる。
3名を副に格下げしたら、副は月額6千円だから、正1名副3名の4名でトータル33.6万円。
年間14.4万円の固定費削減になる。

役員報酬は、理事の職務内容によって決めるべきものであって、代表権の有無だけを基準に決めるものではない。

報酬貰うなら、報酬に見合うだけの仕事してるか住民監査が必要。

役員報酬が理事会出席手当の意味合いなら、同一にしないと不公平。
出席手当なら缶コーヒー1本で十分。管理会社の差し入れで賄える。

管理組合役員は区分所有者に課せられた義務（区分所有法）なのに何で義務にお金払うのですか？
義務だから輪番で役員が公平に割り当てられるように回してますし、役員拒否の外部所有者から協力金を取ったり（最高裁判決）しているのです。

>>>808
>管理組合役員は区分所有者に課せられた義務（区分所有法）
？？？

>役員拒否の外部所有者から協力金を取ったり（最高裁判決）
？？？

区分所有法でなく管理規約の間違いだろう。

（区分所有者の責務）
標準管理規約第２０条
区分所有者は、対象物件について、その価値及び機能の維持増進を図るため、常に適正な管理を行うよう努めなければならない。


協力金は次の通り。

マンションの管理組合が、部屋に住んでいない所有者だけに月２５００円の協力金支払いを求められるかが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第３小法廷（堀籠幸男裁判長）は、２０１０年１月２６日、協力金は適法と認めた。
小法廷は「管理組合運営を巡って不在所有者に一定の負担を求め、居住所有者との不公平を是正しようとしたことには必要性と合理性がある」と判断した。
不在所有者側の敗訴が確定した。
問題となったのは、７１年から分譲された大阪市北区のマンション「中津リバーサイドコーポ」（４棟、全１４階建て）。総戸数８６８戸のうち、約１８０戸は第三者に貸されたり空き室になって所有者が住んでいない。
管理組合運営の負担が居住所有者に集中していることに不満の声が上がり、０４年３月の総会で不在所有者に月５０００円の協力金を支払わせる規約改正を議決。
一部の不在所有者との和解内容を踏まえ、０７年３月に月２５００円に再改正した。不在所有者のうち計１２戸を所有する５人が「規約は不公平だ」などと支払いを拒み、訴訟になっていた。
小法廷は「マンションの管理組合の運営費や業務は本来、組合員全員が平等に負担すべきだ」と指摘。
管理組合役員を務める居住者について「不在所有者を含む全員のためにマンションの保守管理に努め、良好な環境の維持を図っている」と認める一方、不在所有者は「役員になる義務を免れて組合活動に貢献していない。居住所有者が貢献した利益のみを享受している」と判断した。
そのうえで、不在所有者に一定の負担金を求めることに必要性と合理性を認め、「支払いを拒んでいるのは５人に過ぎず、金額も受忍すべき限度を超えない」として規約改正は有効と結論づけた。

↑そういう運営が無理だから理事長、理事、監事を外部委託できるように、去年3月、標準管理規約を改正したのだ。

理事長：月額報酬1万円　×1名（年間12万円）
副理事長：月額報酬6千円　×3名（年間21.6万円）
理事・監事・防火管理者：月額報酬3千円　×20名（年間72万円）
マンション管理士顧問委託費：月額10万円以上（年間120万円以上）
専門委員会営繕委員長報酬：月額10万円以上（年間120万円以上）
（マン管士事務所が受託）

年間経費総計：345万円→一般会計から支出

10年で3450万円、20年で6900万円、30年越えたら1億円。
小規模マンションなら大規模修繕工事が2回ほど出来る金額だ。
こんなに金かけないとマンションは管理運営ができないのか？

書記も必要。

>>812 匿名さん

マンションの平均戸数は50戸くらいだから
タワマンとか大規模マンションの戸数、予算は平均的なマンションの10倍ある。
上記の報酬総額を10で割ってみればいかに効率的かわかるだろう。
あほ

本日の賃貸マンションの外壁の崩落事故についての放送の中でアナウンサー及び解説者が
口をそろえて管理組合はしっかりしないといけない旨の発言を聞きました。それはこれら
マスコミの人間でも賃貸マンションと分譲マンションの違いを理解していない証拠が見え
てきて、いつも分譲マンションについては正しい知識で報道されていないことに腹が立ち
ます。賃貸マンションであるのに管理組合はしっかりしなければいけない旨の発言です。

この場合はこの賃貸マンションを貸している家主が全責任を負わなければいけないでし
ょう。

皆さん本日のニュースの動画を参照してアナウンスの発言を確認してみて下さい。

>>814
外壁・防水大規模修繕工事、100万円/戸、50戸なら5000万円
あほ

賃貸マンションに管理組合ってあるの？

1オーナーの一棟まるごと賃貸マンションは区分所有建物ではないのでは？

よくニュース等で知識人の発言を聞いていると賃貸マンションと
分譲マンションと混同して発言している場面を見ます。

８１５の件はニュースの動画での発言では賃貸マンションの管理会社の責任を追及した
後に管理組合はしっかりしなければいけない趣旨の発言がありました。

賃貸マンションなら家主の責任。分譲マンションなら管理組合の責任。
管理会社なら管理委託契約により責任の度合いが異なる。

この場合は賃貸マンションだから管理組合は存在せず全責任は家主（家主が管理会社）
であるはずですが。？

大した問題ではないが、マスコミの報道関係の方がマンションを賃貸マンションと
分譲マンションの違いを理解していないので、このような事故の時に責任の所在に
ついての発言が曖昧になる事がおおい。勉強して発言してもらいたいです。

去年、国交省の標準管理規約改正でコミュニティ条項が削除される件でも、
マスコミは「コミュニティ活動が出来なくなる」と間違った情報流してたね。

>>816 匿名さん
すまんがおたくが言いたいことわからん
(失笑)
工事は単価が決まっているから戸数に比例すると言いたいのであればそうではない。
あほ

うちでも築6年目に外壁タイル剥離落下事故がありました。
この時、無償修復を渋る売主との激烈な交渉の末、予防保全を兼ねた修復を売主にさせました。
18階建て数棟で、屋上からゴンドラを吊り下げての全面検査・修復、売主は結構なコストだったと思います。
こういった交渉は管理会社に頼らず理事長が直接交渉する必要があります。理事長の力量に左右されます。
新築分譲マンションは初期管理会社を売主が選定してるので、管理会社は売主に不利な動きは絶対しません。
ぼんくら理事長ではダメです。理事長には資質が求められます。

>>824
2年のアフター後なら、10年の品確法フアターがある。
外壁タイルなら該当するが、漏水が発生しなければ売主は応じないだろう。
そうなると「建築物の安全性の瑕疵」の最高裁判決で責めるしかない。

>>826
管理費からの無用な修繕支出を防いだことでしょう。
金で評価した方が早い。支出0円か支出1000万円か。

平成29年度マンション管理組合理事長登用試験（午後の部：論文試験）

問題１（民泊関連）

居住者が、第三者を居住者の縁戚者のように装って居住者がゲストルームを予約し、その第三者を宿泊させる。
居住者は共用施設使用細則どおり使用料を管理組合に支払うが、裏で第三者からは使用料よりも高い料金を別途徴収して利鞘を抜いている。この居住者はこれを繰り返し行って営利行為をはたらいている。
これは居住者の立場を悪用しマンション福利厚生施設であるゲストルームを使用して宿泊営業をする旅館業法違反行為（俗にいう民泊）であるが、これは現行の管理規約・同附則に違反するか？
違反しない場合は、これを阻止するための共用施設使用細則の改正案と実効性を持たせるための具体的な管理監督施策を提案せよ。


問題２（個人情報保護関連）

平成29年9月9日までに改正個人情報保護法が施行されるが、施行されるとマンション管理組合は同法に規定する「個人情報取扱事業者」の適用を受け同法の規制がかかることになるため、管理組合としては現行以上に厳格な居住者個人情報の管理が義務付けられることになる。
そこで、同法に規定する個人情報取扱事業者としての管理組合居住者名簿の管理に関して、入居者名簿作成・管理運用・保管細則の同法に則した改正案を提案せよ。


問題３（高圧一括受電関連）

管理組合が高圧一括受電導入の賛成決議（特別決議）を採ったが、導入にあたっては現行の各戸の電力会社との需給契約を解約する必要がある。
その場合、賃貸されてる部屋の電力受給契約を締結しているのは占有者の賃借人であるから、高圧一括受電導入のために必要な電力受給契約の解約同意は賃借人の同意のみで、賃貸人区分所有者は総会決議で高圧一括受電導入に同意しているので新たに賃貸人区分所有者の同意は不要との管理組合の説明である。
これは正しいか？間違ってる場合はその法的根拠・管理規約根拠等を示して説明せよ。

マンション管理士の回答が聞きたいです。

マンション管理士試験は択一ばかりだが、
推論型の問題が多い。
具体的事例を民法、区部所有法など関係法令に基づいてマンション管理センターの見解を推論する問題である。
素人が作った設問など、自分の見解が回答であろうから、時間の無駄だろう。
見解が聞きたければ素直に質問すれば良い。
あほ

マン管士の四択の試験は四択であるが故に難しいといえるのではないだろうか。
ひっかけやわざとややこしくしているので判断に迷う。
それで合格点は７０％以上だから。
勘とかケシゴムを転がしていては２５％の正解率にしかならないからね。

>846さん
資格は合格するだけでは役に立ちません。それはどの資格にも共通しています。
資格を取ったことにより、自己研鑽に努めるようになるものです。
まず合格することが先決ですよ。
資格を持っていない者が有資格者を批判するものでもありませんよ。

マン管士は名称独占資格、名称を名乗るための資格。
他のあまたある職業独占資格ではない。
だから「管理組合コンサルタント」「管理組合アドバイザー」等と名乗れば済む。

>>847 匿名さん
合格の要件は受験者の一割未満である。

名称独占資格は、国が運用で活用する施策を打ち出さない限り、名前だけの食えない資格で終わる。
例を挙げれば、今絶対数が不足してる「保育士」。実は保育士は名称独占資格である。

「この法律で、保育士とは、第18条の18第1項の登録を受け、保育士の名称を用いて、専門的知識及び技術をもって、児童の保育及び児童の保護者に対する保育に関する指導を行うことを業とする者をいう。」（児童福祉法第18条の4）。

保育士の名称を用いるためには保育士資格が必要だが、保育士の資格がなくても名称さえ用いなければ仕事は出来るのである。
ではなぜ保育士の絶対数が不足しているのか？
それは、法律で保育所の認可基準に保育士等の配置数を条件にして、国が保育士を積極的に運用活用してるからである。

それに引き替え、マン管士は法律でない指針の国交省標準管理規約に活用が明記されてるのみである。

>>854 匿名さん
宅建どまりのひとの僻みであろう。

宅建は職業独占資格じゃないですか？

例えば身近な資格として老人向けであるが、保健師（保健指導）、介護福祉士（ケアマネージャー）、理学療法士・作業療法士（リハビリ）があるが、これらも名称独占資格である。

>>855
宅建士って不動産取引のプロの資格でしょ？この資格がないと業免許も取れないし売買賃貸契約の仲介もできないから。
マン管士はマンション管理組合助言のプロの資格ではないですね。「マン管士」と名乗らなければ誰でもできるから。

宅地建物取引主任士の資格では宅地建物取引業の免許は頂けません。

マンション管理に関心があるならマンカン資格くらい取っておくべきだろう。
大した資格だとは思わないが、マンカン資格を殊更に貶めるひとは、万年不合格者だとみて間違いない。
わたしの不満は合格率が高すぎることだ。マンション管理士を名乗る者が稚拙な投稿をしているが、たぶん36問正解レベルで本当に受かっているんだろう。あのレベルのひとにコンサルはいくらなんでも無理だろうと思う。

>>838 匿名さん
>平成29年度マンション管理組合理事長登用試験（午後の部：論文試験）

模範解答は？

資格保有者を批判して何になるんですか。
資格と知識、学歴、それにお金はないよりあった方がいいですよ。
保育士は資格がなくても名乗らなければできるといっているあほがいるけど
資格もない者にだれが子供を預けますか。
しっかりした知識、それが資格でもあるのです。
それがなければ何を信用して子供を預けますか。

>859
マンションの管理とかを依頼又は相談するとして、マンション管理士に依頼しないと
したら誰に依頼しますか？
単なる理事長経験者にでも頼みますか。

マンション管理士の合格点数に拘っている者がいるけど、それに固執する必要は
ないでしょう。
勉強していて合格できるレベルになり自信がついたらそれ以上勉強してもあまり
意味ないし、資格試験は合格することに意義があるんだろうからね。
そういうレベルに達したらそれ以外の勉強や趣味とかをやった方がいいしね。
実際私は３点の余裕しかありませんでした。しかし合格点数を資格取得後考えたことは
ありませんよ。
私の場合は単なる理事長をやっているから必要と考えて取得しただけのことですけど。
取得後の実務の方が勉強になりますよ。

>>865 匿名さん
何にも知らないようですね。
マンション管理士試験の意義は合格率に尽きる。
マンション管理士試験の合格最低点を二問程度下げると宅建試験並みの16パーセントになり、
三問程度あげると3パーセントになる。
現在の合格最低点は合格者10パーセントを超えないように調整して設定されている。
これはマンション管理士試験がコンサル資格であることから、管理業務主任者の上位半分程度のひとを選抜しようとするものだ。
理事会でフロントに言い負かされていてはコンサルは務まりませんからね。
試験の本質は人材選抜なんだよ。
あほ

レベルの高い組合なら通用するが、一班的に通用しない。
くだらない組合を無償で頑張っても意味がない。そんな
組合はほっておけばよい。管理会社の食糧庫だ。

８６７

意識在る組合は自主管理です
意識の無い組合は管理会社の利益の為に存在します
気づけば借入金が背に。。。。。。。。。

↑こいつの投稿はマンション管理士の信用失墜行為だろう。
管理会社のマンション管理士かもしれないが。

例え高得点で合格したとしても単なる自己満足の世界のことだしね。
何も高得点で合格することはないと思うよ。
医師の国家試験で高得点で合格しても
開業医の息子で自分とこにいくんであれば関係ないと思うけどね。
何も高得点をとるまで勉強することないよ。
そんなにたいした資格でもないし。

>>870 匿名さん
おたくのマンションはそれでいいんでしょう。
あなたがいるわけだからね。
私が言ってるのはマクロな話なんだけど
やはり理解できませんかw
あほ

by 草の根民主主義評論家　2017-03-11 20:48:55
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↑こいつの投稿はマンション管理士の信用失墜行為だろう。
管理会社のマンション管理士かもしれないが。



☆自主管理を薦める管理会社員がいたら　お目にかかりたいものです
次回の受験合格を祈念いたします

匿名だから仕方ないか、本音を語れるから良しとするか。
まあ、役に立つ投稿に期待するしかないでしょう。

８７３

住民が清掃する必要はありません
自主管理を町内会と同じだとでも思っているようですね

>>882 マンション管理士さん
管理事務室には役員が詰めたらいいと言ってたのはあなた。
やっぱりぼけているw

>>882 マンション管理士さん
管理会社との管理委託契約を解約したあと、
出納、会計、修繕の企画と実施の基幹業務を誰がやるのか書いてみたらどう？
理事会やら総会の議案書、議事録は誰がつくる？

>>882 マンション管理士さん
自主管理にすると町内会と区別がなくなるよ。
なんでわからないかというとおたくの実務経験がゼロだからだよw

８８４

理事会が行います　　当たり前の事
出来ない部分は外注

基幹業務を理事会がやるのかい？w
そりゃたいへんだね

>>886 マンション管理士さん
おたくさんの提案で自主管理にした管理組合はあるのかい？

>>886 マンション管理士さん
できない場合は外注って例えば誰に発注するの？

>>886 マンション管理士さん

基幹業務を誰がやるのかを標準管理規約では書いていませんよね？
管理組合の仕事としては書いてありますけどね。
なんで理事会がやるのが当たり前の仕事なんですか？
おたくさんの思い込みですねw

結局のところ、自分ができなきゃ外注して誰かに頼むわけですよね。
誰かに頼むとそこはおたくの考えでは、マンション管理適正化法のマンション管理業者にならないわけ？

891

管理会社が業務全てを行っている事は在りません
外注する部分は其れに管理会社のマージンを載せて組合へ請求します
つまり余分な経費を組合が負担している訳です
管理会社の業務を余程難しく考えているようですね

合格したらお解かりになると思います

自主管理はしないほうがいいよ。
みんな仕事がいそがしいのでマンションのことにかかわっている暇はないからね。
お金でやれることは外部に委託すればいいよ。
そのために管理会社があるんだから。
そのチェック機能は理事会がしっかりやればいい。

>>892 マンション管理士さん
出納、会計、修繕の企画と調整の基幹業務は
管理会社の仕事。パソコン一台でできます。
あほ

>>892 マンション管理士さん
マージンを載せるのは現業の工事やら点検やらの作業の部分だが、
それは管理組合が直接発注するリスク回避のための保険のようなものである。
そもそも基幹業務を理解していないとはマンション管理士の詐称の疑いあり。
プロバイダ責任制限法に基づく開示請求してみるかな、まじでw

出納、会計、修繕の企画と調整からなる基幹業務をやるのがマンション管理業者だという、マンション管理適正化法の定義をしらないようですね。
恥ずかしすぎるw

４４点で合格、いい年をして恥ずかしい。５０問の４択で騒動して合格。
しかも受験資格無である。本当は永久不合格組じゃない。そうでしょう。

そもそもの話だが、自主管理というのは
マンション管理業者に委託しないという意味である。
これの意味なんだけど、マンション管理業者っていうのは基幹事務を受託する業者のことで、
既存の大手管理会社への委託をやめて、
元管理会社勤務の管理人に委託したりすると
その人がマンション管理業者になり、マンション管理適正化法の規制を受けることになる。
だから、自主管理という場合、基幹事務を理事長他の区分所有者の誰かがやらないと自主管理にはなりません。
管理人の仕事などは付随業務に過ぎず、管理会社の管理人を使う使わないは自主管理とは関係がない。

マンション管理適正化法の総則から抜粋

六 　管理事務　マンションの管理に関する事務であって、基幹事務（管理組合の会計の収入及び支出の調定及び出納並びにマンション（専有部分を除く。）の維持又は修繕に関する企画又は実施の調整をいう。以下同じ。）を含むものをいう。
七 　マンション管理業　管理組合から委託を受けて管理事務を行う行為で業として行うもの（マンションの区分所有者等が当該マンションについて行うものを除く。）をいう。
八 　マンション管理業者　第四十四条の登録を受けてマンション管理業を営む者をいう。

>>898 匿名さん
おたくには意味わかんないでしょうw

>>898 匿名さん
ご参考だが、
40問正解で受験者の上位2パーセント
45問正解では受験者の上位0.16パーセントとなる。
しかしまー、47問くらいは正解しないと
確かに恥ずかしいね。

管理委託契約にある理事会支援、総会支援などもマンション管理業者の付随業務である。
マンション管理業者に委託しながら、
理事会、理事長が管理会社の傀儡とならないために理想的なのは、理事会に管理会社を呼ばないことだろうが、誰かを悪者にしないと合意形成が難しい場合は、マンション管理士を入れるといいとは思う。
他のスレで、めるすみとかいうマンション管理士事務所が叩かれているが、理事長、理事会への批判の矛先の受け皿になっていると考えて間違いなかろう。役に立たないなら理事会が解約してるはずだから。

そうですね。マンション管理に関心がある人の趣味の資格ですから。
趣味の名称資格なら難しくても易しくてもどちらでもいいのではないですか？合格証書や資格者証に合格点でも書いてあるのですか？

でも就業資格ではありませんから、難しことが唯一の取り得かもしれませんね。
試験が難しければ食えない役立たずの資格でも有資格者としてのステイタスシンボルになりますし他人に自慢もできますからね。
理事長がマン管士有資格者なら理事会での効力は抜群になり、管理会社からも一目置かれるでしょう。当然理事長の名詞には「マンション管理士」と金文字で書いて手裏剣のごとくばら撒きます。
一方、職業独占資格は就業資格ですから、国が需給バランスを見ながら有資格者数を調整しています。医師国家試験や司法試験がその典型です。

2000年にマンション管理適正化法が発布されたとき「マンション管理士」と「管理業務主任者」の2つの国家資格ができましたが、管理業務主任者の資格意義は理解できましたが、マンション管理士の資格意義は理解できませんでした。管理組合にマンション管理士の必置義務があるわけでもないし・・・・
私は本業柄就業資格しかもってませんが、管理組合理事長をやったときは名詞に所有してる建設や不動産の就業資格を本業と同様に書きましたが、これは管理会社や工事業者に対してはかなり効力を発揮しました。そのためか、従来と異なり理事会にはフロント担当以外に上司の課長が毎回出席していました。ご苦労なことです。
ちなみにこの上司の名詞には「管理業務主任者」と「マンション管理士」が刷ってありました。管理会社にとっては業務上「管理業務主任者」は必須でしょうが、理事会に対して「マンション管理士」で補強して信用・信頼させる強力な武器にしてるのでしょう。

>自主管理とは「管理会社に全部委託しない」ことだよ。

あまりにも、あほすぎるが、マンション管理士を名乗る者も
そう思って書いてるのかもね。

>>905
一般に管理組合は、管理会社への委託業務と管理組合直接管理の自主管理業務が混在している。
管理組合自主管理業務に関しては、現場立会は管理会社に依頼しているが、検収は管理組合自身がやらなければならない。
新築時に売主が勝手に管理会社委託業務と管理組合自主管理業務無に分けていたので、うちはこの自主管理業務を漸次管理会社の委託業務に組み入れて、最近やっと全部委託が完了した。

>860

（免許の申請）
第四条 　第三条第一項の免許を受けようとする者は、二以上の都道府県の区域内に事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては国土交通大臣に、一の都道府県の区域内にのみ事務所を設置してその事業を営もうとする場合にあつては当該事務所の所在地を管轄する都道府県知事に、次に掲げる事項を記載した免許申請書を提出しなければならない。

五 　前号の事務所ごとに置かれる第三十一条の三第一項に規定する者（同条第二項の規定によりその者とみなされる者を含む。第八条第二項第六号において同じ。）の氏名

（宅地建物取引士の設置）
第三十一条の三 　宅地建物取引業者は、その事務所その他国土交通省令で定める場所（以下この条及び第五十条第一項において「事務所等」という。）ごとに、事務所等の規模、業務内容等を考慮して国土交通省令で定める数の成年者である専任の宅地建物取引士を置かなければならない。

管理組合理事長ならびにマンション管理士必読書

「マンション法の判例解説」（勁草書房）
マンションにかかわる訴訟の判例とその解説が体系的にまとめられている。
3780円と少し値は張るが、値段以上の価値がある。
問題あるごとにネットで断片的に調べていたが、このような本の出現が待たれていた。

Ⅰ　総則：管理組合と区分所有者等の権利の調整
Ⅱ　マンションの専有部分・共用部分
Ⅲ　共用部分および敷地をめぐる法律関係
Ⅳ　管理者
Ⅴ　規約
Ⅵ　集会
Ⅶ　管理組合法人
Ⅷ　義務違反者に対する措置
Ⅸ　復旧および建替え
Ⅹ　団地
Ⅺ　その他（マンションの購入・欠陥・近隣紛争・居住者間トラブル・保険等）

掲載判例索引

>>907 匿名さん

おたくさんの言う自主管理業務と
管理会社に全く委託しないという意味の
自主管理は全く別物。
それは直接発注というんだよ。
エレベーター保守なとが典型。
エレベーター保守を直接発注しているからといってその業務が自主管理業務だなどというと恥を書くよw
いま話題になっているのは、管理業務の運営を
全部委託、一部委託、自主管理と分類した場合の自主管理なんだよ。
一部委託の場合で、基幹事務を管理会社に委託している場合は自主管理とは言わない。
わかるかな

なんかレベルの低い話しになってるね。
エレベーター点検業務、清掃業務、消防点検、雑排水管の高圧洗浄は定期的なので組合の
直接発注でもいいけど、突発的な補修工事とかは管理会社に委託してないと
相見積とかとるのが大変だからね。
それに保険関係も管理会社に任せてた方がいいよ。
緊急時の対応も管理会社がベター。

>>907
自主管理業務は、植栽管理、エレベーター保守点検、CATV・インターネット契約、電波障害対策業務、水景設備管理、などが多いね。
この中でエレベーター保守点検を自主管理業務にしてると、障害時や事故時は管理会社に頼れないから管理組合は大変になるね。
自主管理は、管理組合は管理会社に責任転嫁できない。

>>862

問題1（民泊関連）

現行のゲストルーム使用細則等では取り締まれない。
なぜなら、使用細則ではゲストルームの使用者（居住者）とその来訪者人数しか規定しておらず、使用者（居住者）と来訪者（親族、友人）の関係を証する公的証憑を提出させていないから。
親族なら関連する戸籍謄本を全部取れば証明できるが、友人関係を証する公的証明などない。
住民にこのような民泊行為をされると、管理組合自身が民泊を許容していることになりかねない。かといって、証憑提出などプライバシー侵害に当たるので不可能。
これは、区分所有者変更に伴う新区分所有者の入居届けの時にも該当する。
ほとんどの管理組合は、区分所有者の登記簿を取っていない。
ただし管理会社が自社で登記情報を取ってれば確認できるが。
登記簿は住民票と違い誰でも取れるから管理組合は取ってみることだ。

問題2（個人情報保護関連）

ほとんどの管理組合が管理会社に名簿管理を丸投げしている。
従って、居住者名簿のマスターは管理会社が保管管理。
法改正後は、個人情報取扱事業者になるので居住者名簿のマスターは管理組合保管管理になる。
そして管理会社にはコピーを渡して運用委託し、都度マスターとコピーを等価する必要がある。
これが理事長の新しい仕事になる。excelくらい出来ないと無理。

問題3（高圧一括受電関連）

賃貸人（区分所有者）と賃借人（占有者）は区分所有建物賃貸借契約で縛りがあることを管理組合は知らないようだ。
賃貸条件の電気・ガス・水道・下水・ネット関連・CATV関連の変更は賃貸人と賃借人の合意が必要。合意したら契約変更。普通は覚書を交わして済ますが。
もし賃借人が黙って勝手に変更した場合、解約退去時に賃借人は原状回復義務を負う。原状回復とは、高圧一括受電をもとの電力会社に戻すということ。不可能。
電力需給契約解約は賃借人の同意でよいが、その前に賃借人は賃貸人（区分所有者）との合意が必要で、賃貸借契約の変更が必要になる。
総会賛成決議で高圧一括受電導入が決まったとしても、賃貸人区分所有者が反対の意志表明をしていたなら、賃借人の電力供給元変更には応じないだろう。
高圧一括受電を導入されたら、電力自由化の時代に賃借人が自由に電力会社を選べなくなるので賃貸条件が不利になる。これからは電気もガスもセット割の時代に突入する。

自主管理業務ねｗ！

一般的な分類は下記のとおり。

全部委託・一部委託・自主管理
マンション管理会社への委託の種類
管理会社との委託形態の違いによるメリットとデメリット
http://m-kanri.biz/kanri/kanriitaku.html

>ほとんどの管理組合は、区分所有者の登記簿を取っていない。
>ただし管理会社が自社で登記情報を取ってれば確認できるが。

ほとんどの場合、売買による所有権移転による区分所有者変更届には第三者の不動産仲介会社の署名押印欄があるので、管理組合がわざわざ登記簿まで取って所有権の移転を確認する必要はないのでは？

>>920
所有権移転は登記原因が「売買」だけとは限らない。「相続」「贈与」の場合もある。
相続、贈与なら売買ではないので仲介会社は関与しない。
また売買でも仲介会社を挟まず直接売買する場合もある。

専有部分を占有者である賃借人が転貸しても規約違反ではないですよね。

規約に禁止規定があれば禁止。規定がなければＯＫ

（有害行為の中止要求）
乙は、委託業務を行うため必要なときは、甲の組合員およびその所有する専有部分の占有者
（以下[組合員等」という。）に対し、甲に代わって、次の各号に掲げる行為の中止を求め
ることができる。
１）違反行為
２）
３）
・
・
２、乙が、前項の規定により中止を求めても、なお甲の組合員等がその行為を中止しない
ときは、乙は、その責めを免れるものとし、その後の中止等の要求は甲が行うものとする
。
※つまり最終的には管理会社はいくらでも言い逃れるような契約である。意味がない。

↑そりゃ管理会社は大家ではないから。
賃貸なら厳しく言うよ。
当たり前のことがなんでわからんのかな
afoだね

>>923
住宅の用途に供している限り賃借人が転貸しても規約違反にはならない。
賃借人の転貸は規約と言うよりも賃貸人と賃借人間の賃貸借契約の問題である。
近年、大手の法人は社宅代行会社に社宅管理を外注しているので、その法人が直接賃借人になることは稀で、その場合は賃借人が「社宅代行会社」で転貸先がその「法人」になる。この場合、賃貸借契約で「転貸可」の条件が必要になる。
法人契約は個人契約に比して賃料の回収が確実なので、ほとんどの賃貸人は法人契約の転貸をＯＫする。賃貸借は家賃回収の確実性に尽きる。

初めて分譲マンションに入ります。
管理規約やネット検索してみましたが、今一ピンと来ません。
管理規約の変更は難しいのですか？

新築で規約は管理会社が標準な作りにしているため、参考ににさせてください。
いろいろ調べましたが、4分の3とか過半数とか、参加人数とかで、実感が湧きません。

分譲マンションに入居するまでの間に管理規約を熟読し暗記することだ。
話はそれからだ。

>>928 匿名さん
最新の標準管理規約に準拠していれば
問題ないと思いますけど。

>>930 管理担当さん
名称独占資格をハンドル名にしている老人の
規制を希望する。

>>931
今まであった「コミュニティ条項」が削除された。

>>933 匿名さん

管理費から冠婚葬祭に支出できなくなったと考えて差し支えないと思われる。

管理費からそんなもの支出してるのですか？初めて聞きました。

建物管理のために住民が払ってる管理費で何で夏祭りや理事会宴会やるの？
目的外使用だと思うけど。

>>936 匿名さん

だから削除されたということ。

９３２

ハンドルネームも気に入らないようですね　　訕笑

>>938 マンション管理士さん
↑愚かすぎるから信用失墜行為なんだよ
前から言ってるけどね

たぶん、反マンカンなんだろうね。
アホすぎるものw

９３９はマンション管理士試験永久不合格組である。無視しましょう。

36問程度のギリギリ合格者であることは
発言の愚かさでわかるが、私のような44問正解正解者からすると、これはやはりこの程度の人がマンション管理士を名乗るのは、恥ずかしすぎると感じている。
まー、自主管理の同調者がいないことを真摯に受け止めるべきだろう。実務経験のなさを補う良いチャンスだ。がんばれ。

>>941 口コミ知りたいさん

必死だねw

まえに、
まんかんし、と名乗る者がいて
そいつも自主管理を提唱していたね。
管理人は管理組合が直接雇用したら安いと言っていた。使用者責任とかどうするか聞いたらダンマリ。
その他の発言も、あまりにも発言が愚かだから攻撃してたら来なくなったけどね。
もしかしたらそいつかな。
しかし、低位合格者は自主管理しかいわないね。
これはマンション管理士のコンサル費用としての請求が難しくて、経費削除の半額を成功報酬にするとかの歩合でしか契約できないマンション管理士が多いからである。
安物のマンション管理士に引っかかり、管理が荒廃することがないように、管理組合役員諸氏は注意されたい。

>>942
なに顔真っ赤にして脂汗垂らして必死こいてんの？おれ48問だけど何か？

平成28年度改定「国交省指針 マンション標準管理規約」から「コミュニティ条項が削除」
この本に経緯が載っている。管理組合理事長、マンション管理士は読むべし。

↑その条項があったのは最近５、６年の間だけで、ほとんどのマンションは関係ない。
知らない人のほうが多いだろう。

平成１６年１月２３日 国交省住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室
「中高層共同住宅標準管理規約の改正について」

「コミュニティー形成は、日常的なトラブルの未然防止や大規模修繕工事等の円滑な実施などに資するものであることから、管理組合の業務として、地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成（単棟型第32条第15号等）を規定しました。」

＜マンション標準管理規約＞
平成16年1月改正：コミュニティ条項を新たに規定
平成28年3月改正：コミュニティ条項を削除

↑期間が数年多かったからといって大勢に影響はない。
瑣末な話に拘るのは、初学者にありがちな話だが
コミュニティ条項などはあろうがなかろうが、とるに足らない条項。

12年前か、5,6年ではないな。初学者とは言えてる。

去年改定の標準管理規約は、理事長、理事、監事を外部委託できる画期的なもの。
管理組合のガバナンスの在り方の大改革であり、
瑣末なコミュニティ条項による飲食の是非などより、
そっちのほうに関心を持つべきだろう。

ところで、管理組合におけるコミュニティの定義はどこに書いてあるのですか？
標準管理規約見ても書いてません。もちろん区分所有法にも書いてません。

>↑その条項があったのは最近５、６年の間だけで、ほとんどのマンションは関係ない。
>知らない人のほうが多いだろう。

自分で振って、自ら墓穴を掘る。
無学者であろう。

>>954 匿名さん
この程度のことを墓穴と思うのは
おたくのけつのあなが小さいからだねw

実際、平成16年改定が反映されるのは
平成17年に建ったマンションくらいからで
ほとんどのマンションには関係のない話。
コミュニティ条項の運用などはガバナンスができていれば問題になるはずがない。
木を見て森を見ず、とは954のような思考をいうのである。

>>939

どこにも書いてない。「コミュニティ」と言う言語自体が曖昧である。
例えば、戸建の地域町内会から見るとマンションは1つの建物にしか過ぎない。地域という面の中の1点である。
ところが、マンションはその1点の中に何十人も何百人も数千人もがぶち込まれて世帯を構えているのである。
従って、戸建のようにな地域の面としてのコミュニティとマンションのような点としてのコミュニティとでは考え方が異なる。

管理組合におけるコミュニティ形成とは、区分所有法第3条の管理組合構成必然性から判断すると、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、」を実施するために必要な団体としての情報共有と意思疎通の促進がコミュニティ形成と考える。そうなると、具体的には、執行機関の理事会と組合員間の情報共有と意思疎通ということに帰結する。

管理組合は不動産管理団体であるという位置付けが明確化されたからいまさらそんな定義を考えてもしょうがないよ。
折田弁護士にメールで聞いて見たらよくわかるよ。

なんか書き込みが減ったね。
マンション管理士を名乗る投稿者がビビって
匿名での匿名もやめたんだろうねw

標準はあくまで標準。拘束力はない。

>>960 職人さん
ガイドラインですからね。合意形成の基本になります。うちはうち、という発送は思慮のないガテン系住民にありがちですが、七割程度いる良識派は標準への準拠を支持するでしょう

発送は、発想の間違いねw

標準を支持しないとは言っていない。

>>963 匿名さん
職人さんの発言にコメントしてるんだがw

コミュニティ条項については、うちのマンションでは昨年削除したけどね。
管理費から地元自治会との忘年会とかの参加費用を支出するのは嫌だからね。

>>965 マンション管理士試験ぎりぎり合格者さん
市役所とか警察は、協力すると茶菓子をくれるんだけど、もともとはその発想でしょうね。
選挙運動でも茶菓子は饗応になりませんから。
平成16年に指針を示さなかったことが混乱の原因。

↑

既出だ、どこ読んでだよ。

平成１６年１月２３日 国交省住宅局住宅総合整備課マンション管理対策室
「中高層共同住宅標準管理規約の改正について」

「コミュニティー形成は、日常的なトラブルの未然防止や大規模修繕工事等の円滑な実施などに資するものであることから、管理組合の業務として、地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成（単棟型第32条第15号等）を規定しました。」

↑茶菓子の配布はいいが香典はダメとか、公職選挙法レベルの具体的指針が必要であった。

↑管理組合が茶菓子を配ったり香典出したりすると、建物の適正管理が促進されるのか？或いは住民の管理規約を遵法した共同生活が促進されるか？
管理組合費で賄う必要があるか否か常識で考えろ。

>>969 坪単価比較中さん
こういう発想が管理組合の混乱の元凶であろう。多様な価値観を持つ区分所有者に自分の常識を押し付けても問題は解決しない。
現実に混乱したからコミュニティ条項が削除されたのである。
afoだね

↑目的外使用
阿保

理事長の米寿祝金を管理組合費から出しても問題ないですよね。

>>971 匿名さん
コミュニティ条項を根拠に支出したのであれば、目的外使用ではない。
afoだね
解釈で揉めるから削除したのがわからんのか？
あほ

>>972 匿名さん
線引きが曖昧だから公職選挙法では具体的事例を列挙している。
それに倣った指針があれば混乱は少なかっただろう。

低位合格者、永年不合格者は、理事役員の外部委託など、新しいガバナンスの在り方にどうしても関心が向かないようである。

総会議案反対派住民を懐柔するのに管理費で酒飲ますは管理組合業務だ。

946自体がスレ進行のネタだということが分からんのか？
あほ

>>977 匿名さん
ここはスレタイを見ればわかるとおり、真面目な質問の場であり、低位合格者、永年不合格者の余興の場ではない。
わきまえて投稿すべきであろう。
あほ

地元自治会との忘年会とか懇親会の経費として理事長が出席するからといってその経費
を管理費からだされてもねえ。
それから管理費からスポーツクラブとか親子会、老人クラブ等にお金を出されても
困るしね。募金もそうだけど。
だからうちのマンションではコミュニティ条項を削除したんだよ。

理事長がマンション管理士試験を受験する場合、受験費用は管理費から出してもいいですか？

だめ、必要ないから。
管理組合で資格取得にお金を出すのは防火管理者資格くらいしかない。
これも最近は外部委託してるマンションが多い、特に高経年マンション。

駄目ってことはないでしょう。規約に定めるか、総会で可決すればＯＫ．

防火管理者は消防法に定める国家資格(業務独占)であり、その資格を有する者のうち防火対象物において防火上必要な業務を適切に遂行でき、従業員を管理・監督・統括できる地位にある者で、防火対象物の管理権原者から選任されて、その防火対象物の防火上の管理・予防・消防活動を行なう者を言う。
防火に関する知識・技能に内包されるものとして、危険物、地震、津波、火山等に関する知識も求められる。
マンションは「非特定防火対象物」に該当し、延べ面積500㎡以上、全体の収容人員50人以上の建物において防火管理者の選任が必要となる。

９８０さんの質問を良く読んでください。話をそらさないでください。

マンション管理士は法的にマンションに必置義務はない。
従って、趣味の名称資格などには管理費からは支出できない。
ただ、理事長が研鑽のために資格取得に励むのなら規約で支出を定めることは構わないと思う。
ただし信賞必罰、不合格なら返金かつ理事会追放の理事長罷免かつ理事辞職、このくらい厳しくしないとダメだろう。
管理費使って受験して不合格なら、以後は恥ずかしくて住めないと思う。
住民から「試験落こってやんの！ばーか！」と後ろ指刺されること必至。

マンションの管理に対して知識や情報を習得してもらうために勉強してもらうのは
管理組合のためにプラスと考えるなら規約や細則を作成しそのための費用を出してもいいのでは。
勉強した結果たとえ不合格だったとしても、受験できるまで勉強したのであれば管理組合にとっては
プラスになると思うけどね。
何にも知らない者が理事長とかをやられたら困るし。

理事長は自学自習が基本、金貰ってやるものではない。
それ以前に理事長になったら管理規約を暗記しろ。

理事長が保有してることが望ましい国家資格は、建築士、建築設備士、施工管理技士、建築設備検査資格者、防火管理者、防災管理者、弁護士、公認会計士、税理士、行政書士、宅建士、消防設備士、電気主任技術者、電気工事士、公害防止管理者、の職業独占資格くらいかな。もちろん実務経験による裏付けがあることが前提。ペーパー資格じゃ意味はない。

>>988 匿名さん
たぶちゃんはマンカンには受からないから
僻んでるだけ

職業独占資格は就業条件として資格が必要であるが、実力は実務経験次第。
名称独占資格は名称使用条件として資格が必要であるので、名乗るだけの資格だから実務経験もいらず初めから実力云々を語るものではない。
たとえば調理師は名称独占資格であるので、調理師免許がなければ板前、料理人、料理長、料理王、コック、シェフ、必殺厨房人、等を名乗ってればよい。

>>990 匿名さん

マンカン合格者って、他の資格もだいたい持ってますよ。
マンション管理のコンサルと調理師免許を比較するのはたぶちゃんがひねくれてるから。

しかし、一般に
理事長が管理規約を改正する場合、マンカン資格がないと
管理会社フロントに専門家に頼まないとダメとか
言われて管理会社の法務室のいいなりになるだろう。
理事長がマンカン資格持ってると法務室見解と違っても押しきれるよ。

たぶちゃんはマンカン資格がなかったから
みらいだいらで東急のいいなりになった。

管理規約改正ごときは猿でもできる。

>>992
990に書いてある通り名乗るだけの資格のマンカン士は規約改正と関係ないのでは？
それと管理会社をけん制したければ理事長が管理業務主任者の有資格者に限るよ。

たぶちゃんとかみらいだいらとか何のことですか？

>>995 匿名さん
マンカン持ちは普通は管理業務主任者も持ってるよ。試験の時期が一週間しか違わないから
マンカン受けるひとは管理業務主任者も受ける。しらないのはおたくが試験のこと何もしらないから。

>>994 匿名さん
標準に準拠させるだけなら簡単だが、
ローカルルールの作成はマンカン資格がないと
いちゃもんついて大変だよ

管理組合に管理業務主任者もマン管士も必要ない。法で設置義務がないから。
マン管士のお手本になった韓国の住宅管理士国家資格は、管理委託された業者はマンションに住宅管理士を常駐させなければならないが、日本はそうではない。

１０００げとー！