マンション管理士に質問しよう！ Part2

詳しく教えていただきありがとうございました。

部品交換代が高くなるとありましたが、フルメンテナンス方式だとしてもということですか？
すべての部品が無料交換対象ではないことは知っております。

あと、デベ系に依頼している組合が多いのは単に購入当初からどこにするか再考したことないからではと思っております。

>>7935 匿名さん
漏水のことですが、嫌だろうが被害者と加害者間で解決してもらうというのは普通ではないんですか？

申し訳ありませんが、そこになぜ管理組合が介入しないといけないのかが理解できません。

マンション保険に個賠が入っている入っていないは理事長以外に知らされているのでしょうか？
私は理事長で、保険の証書を見て初めて気付きました。

マンションの保険については組合員の同士が集い勉強した方がいいでしょうね。
説明が複雑ですからこのスレでは控えますが、不正の温床になる可能性が高い
です。

マンションの保険についての説明は管理会社やマンション管理士等も詳細に説明
をできる人物に会う事が出来ずこまってはおります。

経験談を一つ申し上げますと以前住んでいたマンションでは組合で個人賠償責任
特約には未加入でした。

上階から漏水に会い上階の住民に損害賠償を請求しましたが支払い能力がない住
民でしたので工事をしないと生活に支障をきたしますので未払いのまま自費で工
事をしました。

その内その住民は転居してしまい転居先へ請求してもなかなか支払いに応じても
らえませんでした。

新しいマンションでは組合は個人賠償責任特約に加入しておりますが、管理会社
や管理組合の対応が全面的には信用できませんので個人でも安全の為に加入して
おります。

以前のマンションでは個人としては保険は未加入でした。

>>7964さん
漏水がおこった場合、その原因調査をして、その漏水が共用部分に
原因があるのか、専有部分に原因があるのかをしらなければその後の
対応ができません。
殆どのマンションでは、管理会社が保険の代理店をしていますので、
管理会社経由で調査員がきて賠償に関しての話し合いをすると思いますが、
専有部分に原因がある場合で、保険で対応できなければ、各人での交渉
となり管理組合はタッチしません。
私どものマンションでは、総会の議案書に保険の内容が毎年記載されています。
読んでなくて知らない者もいると思いますが、漏水が起った場合はまず、組合が
業者を呼んでどちらに原因があるかを確認します。

>>7964さん
保険の更新は総会の普通決議が必要ですので、議案書には
その内容や保険額とかが記載されてると思いますよ。

>>7965さん
個賠は１つで十分です。
ただ、保険会社や調査員によっても保険の賠償額や範囲がかなり
違ってきますのでどちらがいいかは各人で判断しなければなりません。
ただ、組合の保険は管理会社が代理店となっているので融通はきき
ますよ。

>>7963さん
エレベーターの点検にはフルメンテナンス点検とＰＯＧ点検があります。
フルメンテ契約は、月々の点検費用の中に消耗品だけでなく、劣化した
部品の修理、取り替えも分が含まれます。
三方枠、基盤の交換はしてくれませんが、巻き上げ機の交換はしてくれます。
ＰＯＧ契約は、定期的な点検、消耗品の交換はしてくれますが、部品の
修理や取り替えのときは別途費用が必要となります。
月１万円程度フルメンテの方が高くなりますが、一流メーカーの社員が責任を
もって対応してくれますので、安全・安心感はあります。

>>7969 匿名さん
ありがとうございます。
細かな部品の交換は対象になっているということは、部品の仕入れ代がメーカー直販より高くても管理組合としては毎月定額支払っているので問題にならないという解釈でよろしいでしょうか？

もともとこういうふうに思っていたので後々高くつくという意見を聞き疑問に感じておりました。

個賠について皆様ありがとうございます。
マンション内のトラブルを早期に治めるためのもので、必ずしも組合が立ち入る必要はないということですね。

保険更新時には総会などで内容確認できますが、新築であり、ローンを組むときに火災保険入りますよね。その際に個賠をつけました。

そこまで気が回れば営業担当に聞けたんでしょうが、なかなか回らないのではと思います。

一度住民の皆様に周知して、個人で入るか管理組合で入るか決めようと思います。２つ入っているのは保険料の垂れ流しになりますもんね。今の自分のように。

>>7971さん
漏水が発生した場合、組合が関知するのはその原因が管理組合にあるのか
専有部分にあるのかを確認するためです。
その原因調査については、費用は保険で対応できます。
分譲時には火災保険にはローンを組む時に加入するのが普通ですが、個賠に
ついては加入していない方も多いようです。
又、二重になるので個人での個賠は解約する方は多いですね。

>>7970さん
ＰＯＧの場合は、部品の修理や交換には費用が発生するが、
フルメンテだとその費用が不要ということです。

>>7965
保険が不正の温床となるとのことですが、１つでも実態を
教えてください。
保険について詳しいのは、管理会社やマン管士ではなく、
保険の代理店の者でしょう。

漏水が発生した場合、まず最初にすべきことは上階の元栓を閉めます。
業者に原因調査を依頼します。これは管理組合がやります。
原因調査をして、起用用部分、専有部分どちらに原因があるのかを
確認します。
工事業者から見積もりを取ります。ここまではどちらに原因があるにせよ
管理組合が動きます。
保険の調査員に調査してもらい、補償額の提案をしてもらいます。提案するのは
保険会社です。

給排水管の設備構造システムはマンションによって異なりますので、
漏水が発生した場合の対処方法として、

すべてのマンションに上階の元栓を閉める方法は正しいとは限りま
せん。

責任の所在をはっきりさせるために組合が動くというのは、考えたら当たり前ですね。ありがとうございます。

個人で入るのと組合で入るのでは、条件が同じなら金額的にはそんなには変わらないものでしょうか？

現在修繕積立金は5年毎に上がっていく漸増方式です。

それを値上げしてフラットにしたいと思っているのですが、まずどう動けばいいかご助言をいただけますか？

一応フロントには伝えましたが特に何か提案をしてくれることはありませんでした。

>>7976さん
業者がきて原因調査をする前の応急
措置ですよ。
まず漏水を止めるのが先ですから。

全て上階の元栓を閉めるというのではなく、被害元の上階ですよ。

>>7978さん
１戸当り月の必要修繕積立金の額を知るには、例えば３０年間の長期修繕計画を
立て、その期間の総工事費から算出するのが一番正解です。
ただ、その計画にはやらなければならない工事の全てが網羅されていなければ
意味がありません。
総工事費については、その８０％程度で計算すればいいでしょう。
工事には大規模修繕工事だけでなく、大型設備の更新工事もふくめなければ
なりません。
分譲時の長期修繕計画には、３０年間の総工事費が掲載されていますが、３０年
以降の大型設備の工事分が含まれていませんので、第１回目の大規模修繕工事終了後
に３０年間の長期修繕計画を作成すれば、全ての工事が網羅されることになります。

>>7978さん
大型設備にはどんなものがあるかといいますと、エレベーター、
玄関扉、サッシ、給排水管、給水設備等の更新工事が含まれます。

>>7978さん
一番問題なのは、長期修繕計画書を作成してくれる建築士を
どうして見つけるかということになりますが、大規模修繕工事の
設計コンサルタントをしたことがある積算に強い建築士を紹介
してもらうといいでしょう。
単なる１級建築士では全く役に立ちませんので。

>>7981 匿名さん

お返事ありがとうございます。
1回目の修繕はまだ10年以上も先なのです。
可能なら今年度中には話をまとめたいです。

まずは35年程度の修繕計画を立ててそこから計算するべきなのですね。

修繕計画は管理会社に依頼するべきか外注すべきかというのはありますか？

マンション建設新聞に掲載すればいいと思います。
掲載料は無料ですから。
そして、応募業者の中から適任者をきめればいいと思います。
長期修繕計画をパソコンのソフトで管理会社のフロントが
作成するのでは役に立ちません。

>>7984さん
まだ新しいマンションですので大型設備の更新工事は計画を
立てるのは難しいですね。
国交省が第１回目の大規模修繕工事後の全ての工事を含めた望ましい
修繕積立金の額は17,500円としてますのでそれを基準に考えられたら
いいと思います。
当マンションは1回目の大規模修繕工事後に築30年間の総工事費
から積立金の額を算出しましたら、偶然17,000円となりました。
ただ、早いうちからの積立金ですから、この８０％～９０％程度にしてても
対応できると思いますよ。

>>7985 匿名さん
やはり管理会社のフロントに頼んでも大した見積もりはできませんか。
なんとなくそうは思っておりました。
ありがとうございます。

>>7986 匿名さん
具体的な数字をありがとうございます。
おおよその予想通りの金額でした。

ただその金額だけで住民説明会をしても根拠としては弱いですよね。

やはりどこかに修繕計画を作成してもらうことになりますよね。

依頼するにもお金がかかるので総会で決議をとらないといけないですよね。

先は長いですね…

管理会社の作成する長期修繕計画なんて、あてにならないですから。

じゃー誰を当てにするのか。？教えて下さい。

大規模修繕工事で設計監理を担当した１級建築士でないと
意味がありません。
長期修繕計画のたたき台を作ってもらって、それを基に
周期やグレード等を建築士と一緒に検討して作成します。
予定価格は余裕をもって組むと思いますので、その８０％～
９０％を予定価格とするといいでしょう。
当然一つ一つの工事の内訳表が必要です。
例えば、屋上防水であれば、平米数と材料の単価が必要です。
実際のマンションの設計図面をみてからその数字を使います。

建築士との検討会での経費としては、６回実施して６０万円かかりました。
当然、概算設計書で設計図をもとに数値を拾い一つ一つの工事ごとに細かい
数字の積み重ねで工事費が算出されています。
数量調書も作成されます。
総ページ数でいえば、１５０ページぐらいの資料になります。
それをもとに鏡として、長期修繕計画表が作成され、年度ごと、工事個所
ごとの予定価格が示されます。

その長期修繕計画表での総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金
の額を知ることからスタートしなければなりません。
後は値上げをどのくらいにするかということになります。

その長期修繕計画を練ってもらうために予算を使うので総会にかけないといけないですよね？

総会で理解を得るために説明をするんでしょうが、値上げに反対の人がたくさんいたら否決されて計画の見直しすらできないんですよね？

どのように進めていけばいいのでしょう。

マンション検討中さんって、マンション購入してるの？
築何年目？

>>7995 匿名さん
購入してますよ。
築1年目ですな。

７９９４さん。
管理費等の値上げの可決要件は普通決議ですので私の経験から（築３０年、４００戸）
否決された事は有りません。反対者は逆に真面目で管理に対する姿勢が慎重な方が多い
です。

真剣に聞いてあげれば協力してくれます。反対者の方は少数ですが管理知識は豊富な組
合員がおります。無視はしない事です。全員賛成出来る案を理事会でまとめましょう。

>>7994さん
今回の件は何故やらなければならないのか、やった後はどう生かすのか
を広報しなければならないでしょう。
長期修繕計画も５０年にすれば、やらなければならない工事の全てが
包含されますので。３０年も５０年も作成するのは殆ど変りませんから。
それと、早めに値上げをすることにより、負担が小さくなることも広報
する必要があります。

分譲１年目のマンションで、長期にわたっての計画を組み
値上も検討するというのは、マンション管理のプロでも
いない限り実現は難しいかもな。
その心意気は買うけど。

マンション管理に精通している理事長がいればできるけど。
かなりハードルは高いと思うよ。

「高置水槽と増圧直結方式について」
＊給水方式
　 　　貯水槽方式
ポンプ圧送方式
高置水槽方式

　　 水道直結方式
直圧直結方式
増圧直結方式

＊高置水槽方式
　　　受水槽に貯留した水を揚水ポンプにより高置水槽へ揚水し、重力により給水する方式。
　　メリット
　　　　断水、停電時でもタンクに貯留された水の利用が可能。
　　　　災害対応の為、配管破損時用の緊急遮断弁の設置が推奨されている。
　　　　必要な動力が少なく省エネルギーです。
　　　　一時に多量の水を使用できる。

　　デメリット
　　　　定期的な水槽清掃と水質検査が必要。
　　　　日光の透過により藻や苔の発生する恐れがあり、水槽本体に劣化が生じる恐れがある為
　　　　定期的な補修が必要となる場合もある。
　　　　受水槽、ポンプの導入費用が必要。
　　　　貯水槽の清掃年一回、検査機関による受検年一回、施設点検
　　　　耐用年数２０年～３０年、屋内の場合は３０年～４０年が一般的な目安です。

＊増圧直結方式
　　　水道本管からの水を増圧ポンプの圧力で各戸に直接給水する方式。
　　 メリット
　　　　水道本管から新鮮な水が直接供給できる。
　　　　水質検査不要、衛生管理が不要
　　　　受水槽、ポンプの設置不要

　 　デメリット
　　　　停電時やポンプの故障時は中高層階では給水できない。
　　　　増圧ポンプの保守点検等メンテナンスが必要
　　　　渇水の減圧給水時には、水の出が悪くなる。
　　　　夏季の使用量が多い時期は水圧低下が起こる可能性がある。
　　　　増圧給水ポンプの清掃点検及び維持管理費用が必要

＊何故専有部分の配管が長期修繕計画から取り残されているのでしょうか。
　　１．専有部分内にある配管の枝管は専有部分としたこと。
　　２．第２１条２項の専有部分である設備のうち共用部分と一体として行う必要がある時は管理組
　　　合がこれを行うことができるとなっていますが、その責任と負担の文言はありませんでした。
　　　こういったことが根拠となって多くのマンションの長期修繕計画には専有部分の改修までは計
　　画されていませんでした。
　　　又、専有部分内の工事に関しては負担が大きく、配管の工事をやるとしたら室内に入らないで
　　できる給水管しか計画しなかったのもその要因となっています。

　しかし、経年劣化は共用部分も専有部分も間違いなくおこります。

＊給排水管から漏水事故があった場合

　　１．共用部分の給水管は開放廊下に面しており室内に影響のない場所にあり、工事はしやすい
　　　のでこの部分は長期修繕計画にも予定されているマンションが多いようです。
　　２．共用部分の排水縦管は、室内に区画されたパイプスペース内にあり漏水の際は室内に入り
　　　専有部分内の壁．床を壊しての作業が必要になります。
　　３．専有部分内の給排水管、給湯管、汚水管、ガス管は、室内の床下に設置されており漏水の
　　　際には床や背板を解体しての工事となります。

質問、外壁の点検報告が義務化され違反すると罰金１００万円と聞きましたが
詳しいこと知ってる人いましたら教えてください。

＊専有部分の配管工事に対する考え方の３つの方法・・・全国のマンションの考え方の例

　　　①専有部分の配管は、専有部分なので区分所有者がそれぞれ工事を行う。
　　　②管理組合として一斉に工事を行うよう企画するが、費用については各区分所有者が負担。
　　　③共用部分と一体の設備として、管理組合が費用負担の上実施する。
　　　　同じ管材で同じように経年劣化していく。各戸がそれぞれ工事を行うと、やれる者とやれな
　　　　い者が生じ、又工事費が割高になり、施工品質にバラツキが生じる。

>>8008さん
定期報告制度は、建築基準法の第12条に定められた制度です。
第１項又は第３項というのは、建築物と昇降機、建築設備について『定期に、一級建築士若しくは二級建築士又は国土交通大臣が定める資格を有する者に調査(検査)をさせて、その結果を特定行政庁に報告しなければならない。』と記載されている箇所です。

つまり、定期報告を提出しなかったり、虚偽の報告をした場合は、100万円以下の罰金の処分を受ける可能性があるという事になります。


各行政庁から届く定期報告の通知を無視し、提出期限までに報告を行わない場合には「督促状」が送付されます。(※各行政庁により、通知の時期や回数などは異なります。)

定期報告業務を実際に行ってきた中で、罰金の処分が行われたというケースは現状把握できていません。

長期修繕計画や管理委託費他の見直し期の理事会や理事が無勉強ではだめでしょう。

>>8010
建築基準法ですか、検索すると平成２０年から国交省が定めたとなっているようですが。
新築時から１０年を経過した建物外壁はそこから３年以内に点検報告義務ありとなってますが。
よくわからないんですよねー。