マンション管理士に質問しよう！ Part2

皆さん方のマンションでの理事手当はいくらか教えてください。

保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　
勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

保存行為について規約に何の規定もされてないマンションはありませんか。
トラブル防止のためにも規定を設けておくことは必要だと思いませんか。

共用部分の管理に関する事項は集会決議で決するとなっています。
共用部分の管理には、①重大変更　②軽微変更　③保存行為の３つが
ありますが、①は特別決議、②は普通決議が必要ですが、③については
金額の大小に拘わらず総会の決議は必要ありませんが、修繕積立金を
取り崩すには総会決議が必要となります。
急を要する保存行為の場合、殆どは保険適用となりますが、経年劣化で
外壁等が崩壊した場合は、管理費では対応できませんので、臨時総会を
開催して承認を得なければなりません。
保存行為は誰でもできるという解釈でいくには無理があるようです。

>保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
>います。（区分所有法第１８条）

これおかしくないですか。
この費用はどうするのですか。
管理費に余裕があればできるでしょうが、修繕積立金を取り崩す場合も
保存行為なら総会の決議なしでやれるということでしょうか。

う～ん、おかしいね。
しかし、法律だからね、何か理由があるんだろう。
それぞれ単独で工事発注できるということだよね。
相見積とかも全然関係なく自分の知り合いに発注することもできる。
しかも、工事費はいくらでもいいということ。
やっぱりこの法律はおかしいんでは。

保存行為に費やす費用は大体収支報告では一班会計の小修繕費及び雑費
での支出になっております。

保存行為での出費は曖昧になりがちで危険ですので規約に設定した方が
いいでしょう。

>保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
>います。（区分所有法第１８条）

やはりこれはおかしいですよね。
保存行為ですから金額の大小には関係ないと思いますし。
規約に規制がないと、各区分所有者が単独で業者に発注をし、工事が
完了すれば、管理組合が支払うということになりますが、その工事費を
どこから持ってくるかということになります。
管理費で足りなければ修繕積立金からもってくるしかないですよね。
もしこういう事態が発生したら、どう対応するんでしょうか。

保存行為は各区分所有者が出来るを悪用して保険金詐欺、管理費等の着服、横領、等
を行っている悪徳理事長と管理会社が共謀しているケースは結構見受けます。

収支報告の各収入及び支出項目を精査すると推測できます。手口は巧妙です。

管理組合の保険を使う場合は、その支払いについては管理組合経由に
しないとそういう不正もでてくるかもしれませんね。
特に漏水事故の場合は気をつけた方がいいですね。

>保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
>います。（区分所有法第１８条）

これについてはなにかワケありでしょう。

この法律がおかしいのであれば、法改正がある筈だけど、
そのままになっているということは、何も問題がないという
ことでしょうね。
それともほかに何か対処方法があるんでしょうね。

保存行為だから、工事費が安いものばかりとは限らないしね。
渡り廊下が地震で倒壊したら、管理費の範疇では工事費はたりないし、
修繕積立金を取り崩すことはできない。
保険での対応ができるからいいのかな。

地震保険に加入していれば渡り廊下の一部損壊は主要構造部でないので
地震保険の対象ではないと教わました。本当でしょうか。？

渡り廊下は主要構造部でない。
渡り廊下は共用部分の損害保険になると思う。

保険の見直しをしているのですが、個賠は必要でしょうか？

エレベーターメンテナンスをメーカー系から独立系にしようと思いますが、変更しないほうがよかったというエピソードはありますか？

>>7916さん
個賠がないと、漏水の時に困りますよ。
殆ど漏水の賠償でしょうけど。

>>7915
渡り廊下は主要構造部ではありませんが、施設賠償保険が
適用されます。

>>7917
築浅のときは、独立系でもいいですが、築年数の経過とともに
部品の交換が多くなり、独立系は高くなりますよ。
そのときになって、独立系から変更しようと思っても、
引き受けてくれません。

施設賠償特約付き責任保険に加入していても地震による被害は地震保険
に加入していないと保険は使えません。

>>7919
>渡り廊下は主要構造部ではありませんが、施設賠償保険が
>適用されます。

寝ぼけているのですか？

>>7922
では説明してください。
批判だけなら○○でもできるといわれますから。

施設賠償責任保険は、「賠償責任保険」である。
地震による建物の損害に対して、管理組合に賠償責任が発生するのか？

台風は自然災害であり、これによる被害は予見可能性又は結果回避可能性が
ない不可抗力として、法律上の賠償責任自体が生じないことが一般的です。
但し、法律上の賠償責任の有無は、災害の程度、被保険者の注意義務の程度など
を個別具体的に検討の上判断されます。
尚、洪水は約款上の免責であるため法律↑の賠償責任に拘わらず支払い対象外と
されます。

>>7924
あなたが正しい。
渡り廊下が地震で倒壊したときは基本契約部分からしはらわれます。

>>7926
>渡り廊下が地震で倒壊したときは基本契約部分からしはらわれます。

地震による損害であるので、マンション保険の支払い対象とはならない。
また、地震保険では、主要構造部（土台、柱、壁、屋根等）の損害ではないので支払い対象とならない。

倒壊しないと地震保険は下りないよ。

地震保険の対象範囲の正解です。

マンション建物の本体の共用部分（玄関ホール、屋外階段等）に限らず
建物に直接付随しない付属建物や設備、構築物などの共用部分も保険の
対象となります。
バルコニー、塀、フェンス、塵芥集積所、花壇、庭木、駐車場、駐輪場、
外灯設備、排水設備、水道引き込み管等が補償されます。

地震保険に関する法律施行令

（塡補される損害及び金額）
第一条　地震保険に関する法律（以下「法」という。）第二条第二項第二号に規定する政令で定める損害は、次の各号に掲げる損害とし、同項第二号に規定する政令で定める金額は、当該各号に掲げる損害の区分に応じ、当該各号に定める金額とする。

一　居住の用に供する建物（以下「居住用建物」という。）の全損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の五十以上である損害又は居住用建物の焼失し若しくは流失した部分の床面積の当該居住用建物の延べ床面積に対する割合が百分の七十以上である損害をいう。）
⇒保険金額の全額

二　居住用建物の大半損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の四十以上百分の五十未満である損害又は居住用建物の焼失し若しくは流出した部分の床面積の当該居住用建物の延べ床面積に対する割合が百分の五十以上百分の七十未満である損害をいう。）
⇒保険金額の百分の六十に相当する金額

三　居住用建物の小半損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の二十以上百分の四十未満である損害又は居住用建物の焼失し若しくは流出した部分の床面積の当該居住用建物の延べ床面積に対する割合が百分の二十以上百分の五十未満である損害をいう。）
⇒保険金額の百分の三十に相当する金額

四　居住用建物の一部損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の三以上百分の二十未満である損害をいう。）
⇒保険金額の百分の五に相当する金額

五～八　（略）

地震保険は主要構造部だけの補償ではないよ。

地震保険において、居住用建物についての保険金は、「主要構造部の損害割合に応じて」支払い割合が決まっている。

個賠は各自が掛けているものとして考えてはいけないでしょうか？

漏水で問題になるのは住人同士でのことで専有部に関しての賠償ですよね？

管理組合が間に入ることはないのではと思っておりますが違うのでしょうか？

部品の交換が多くなると何故独立系は高くなるのでしょうか？

部品交換はメーカー系の方が安いのですか？

>>7933さん
個賠は個人で掛けておられる方もおられますが、漏水があった場合は
どちらの保険をつかってもいいんです。
何故組合で総合保険を掛けるかといいますと、もし漏水が発生して
上階の方が保険に入っていなかったら、賠償でトラブルが発生しますし、
被害者の方も上階との交渉は嫌でしょう。
そういう意味も含めて総合保険にはいっているんでしょう。
個人での個賠はやめても問題はありません。

>>7934さん
以前は現状のメーカーのリニュアールを他社メーカーはやることが
できませんでしたが、現在は独禁法の改正があり、独立系メーカー
にも部品の提供をしなければならなくなりました。
独立系の業者がメーカーから部品を購入すれば、３０％程度高く
なるといわれています。
部品の提供は本体製造中止後おおむね２５年経過した機種について
商品供給を停止するとなっています。
独立系の場合はその時期がくれば製造中止ということで断られる
ことが懸念されます。
築古になって、部品の交換が多くなってきた時点で、メンテナンスを
独立系からメーカー系に変えることはできません。
そのときは、全取り替えが必要となります。

点検費用は、独立系が安いのですが、長い目でみれば
どちらがいいかの判断は難しいようです。

分譲後あたらしいうちは点検費用は独立系の方が安いのは当たり前です。
部品の交換が殆どないからです。
しかし、築古になると部品の交換が多くなりますので、費用が嵩むように
なりますので、独立系は部品代が必要となりますので高くなります。
メーカー系の場合は部品交換は全て無料です。

独立系とメーカー系のメンテナンス料は月２万円程度の差があると
思いますが、それも勘案してどちらにするか決めればいいでしょう。
安全性を考慮すればメーカー系の方がいいと思います。

独立系とデベ系のメンテナンス料は月１基１万円程度でしょう。
デベ系　月４万円前後　部品代込み
独立系　月３万円前後が相場です。階数は９階　部品代は別

遠隔監料金はデベ系は月１万円程度です。
２４時間遠隔監視をしてくれます。
異常があれば最寄りのメンテナンス会社に連絡が行き
対応してくれます。

日本のマンションの殆どがデベ系に点検を依頼しているということは
デベ系にした方がいいでしょう。

エレベーターは生命に関するものだから、金額での
判断はむずかしいですね。
それに長い目でみれば価格は変わらないようだし。

独立系は売り上げを上げようとして、部品の交換をどんどんいって
くるようになる。
デベ系は部品の交換は無料だから、できるだけ先延ばしをしようとする。
どちらがいいかは各マンションの判断次第です。

いろいろ検討した結果デベ系にしました。

やはりいろいろ聞いてみるもんだね。
独立系は安いからいいと聞いていたからね。
そうでもないことが分かってよかったよ。

一般的な１基の費用の目安（６階～１０階）　標準仕様、オプションは別途必要
　　全撤去リニュアール １，２００万円～１，５００万円
　　準撤去リニュアール 　７００万円～１，０００万円
　　制御リニュアール 　５００万円　～　６００万円

エレベーターメーカー
東芝、三菱、日立、フジテック、日本法人オーチス
東芝、三菱、日立の３社で８０％のシェアを占めています。

エレベーターの耐用年数
　　税法上の耐用年数 １７年
　　国交省のガイドライン ３０年
　　エレベーターメーカーの耐用年数 ２０年～２５年
　＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。

リニュアール方法
　①全撤去リニュアール
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
エレベーターに再生させる工法です。