マンション管理士に質問しよう！ Part2

マンション管理士上位合格者も暫らく雲隠れしていたためか
すっかりなまってしまったな。

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すっかりヒールになってしまったからね。
あほをなくせばいいんだけど、それができない頑固者。

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支払い督促や少額訴訟程度では弁護士の出番はありません。
滞納金が２０万程度であれば、2,000円の費用しかかからないのに、
弁護士に依頼すればいくらになるの？
3,000円ぐらいで引き受けてくれればいいけど。

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弁護士に依頼すれば最低５，０００円は必要だよ。
自分でやれば２，０００円でできるからね。
経費の節約。

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自分のマンションの設備等と会計の勉強を怠りなくして下さい。

水道直圧方式（ポンプ不可）は何階くらいまで使えるのでしょうかの
質問に回答がありません。よろしく鬼がい致します。

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それに関してのスレがありますので、そちらを参考にしてください。
「マンショの直結直圧給水ってどうですか」のスレです。
水圧が十分である区域では、９階まで可能ともいわれていますが、
通常は６回が限度だと思われます。
ただ、古いマンションで給水管をライニング工法で更生した場合は
直結方式では認可されませんので要注意です。

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>>7867
人に頼るばかりでなく、自分で検索すれば簡単にわかるんじゃないかな。

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弁護士は少額訴訟より支払い督促の方を
推奨しています。

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支払い督促のほうが相手と顔を合わせる必要もないし、
文書を提出するだけだから、いいんじゃないの。

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兎に角滞納金程度での弁護士への依頼は考えられないということ。

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　＜理事会での検討事項＞
　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

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＜理事長の役割＞
　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
　して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
　としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
　るようにしておくことが大切です。

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　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

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理事会で決議をとるときに、監事が議決に参加している組合は
ありませんか。

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監事はご主人の代理出席で議決に参加している。
総会も監査報告をその奥様が出席して監査報をした。

議事録署名の段に本物の監事であるご主人が署名を拒否した。
ご主人は日頃から今の理事会は無効を主張をしていたらしい。

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役に立たない監事もいるな

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このあたりのくだらない議論が毎回起こって、本質的な事の放し飼い進まないんだろう。

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うちの理事会は理事の出席状況を４回位様子を見て理事長が今度の理事は
イエスマンが多く難なく理事会を乗り切れると判断した時は、欠席を続け
ている理事を理事の互選で監事に据えている。

その逆の場合は理事長に協力的な理事を理事会に提案して監事にすえている。

その判断は個人情報を知っている管理会社が理事長と打ち合わせている。

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普通のマンションでは監事は総会で理事と一緒に選出されますよね。
それから、監事の役割は総会時の監査結果報告をするのと、期中監査
をするぐらいで役員としてのウェイトはそんなに重くないんでは
ないですか。

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奥さんの代理出席は規約に規定があればできるようになっているが、
年間を通して代理出席をするのが殆どで区分所有者と代理者とはごっちゃに
なっているんではないですか。

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皆さん方のマンションでは監事はどのような仕事をしていますか。
又、監事の一般的な役割は決められていますが、それを実行したマンションは
ありますか。
監事は管理組合の業務の執行及び財産の状況について不正があると認める時は、
臨時総会を招集することができるとなってはいますが、実際監事が臨時総会を
開催した組合ってあるんですか。

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監事の権限は何もないような気もするけど。
一般理事と同じじゃないかな。

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要するに監事が動かなければならない理事会は危険ということ。

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そんなマンションは殆どない。
マンションで一番権限があるのは理事長でしょうよ。

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当組合は監事は監査報告書に署名捺印してますが、実際は何も見ていないし、理事会にも出席してません。
こんなマンションも多いのでは？

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うちの場合は月１回の理事会に監事は出席する規定があります。
ただ、議決権はありませんが。
出席して意見はいえますが、殆どそういうことはありません。

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監事がうごかなければならないようなマンションは
だめですね。

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ところで滞納金問題は解決したんでしょうか。
滞納金は弁護士に依頼するのではなく、理事長マターでいいんですね。

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別スレだけど、工事や備品とかを理事会決議で買いたいとかいったのがあるけど、
何考えてんだか。
もっと自主性をもってマンション管理をしろといいたいね。

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※管理員の仕事
①受付業務・・・・各種仕様申し込みの受理　組合員の異動届けの受理、管理規約の閲覧、共用部分
　　　　　　　　　　の鍵の管理と貸し出し、備品の管理・引越し業者に対する指示
②点検業務・・・・外観目視点検、照明の点検、無断駐車の確認、諸設備の点検
③立会い業務・・・・外注業者の業務の着手　履行の立会い
④報告・連絡業務・・・・管理会社の文書の配布又は掲示、各種届出、点検結果、立会い結果の報告
⑤その他

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マンションでの役員報酬や専門家の活用状況です。
みなさんのとこではどういう状況になっていますか教えて下さい。

役員報酬の支払い 支払っている　７５．９％　　　支払っていない　１７．７％
新しく又大規模なマンションほど支払われていない傾向にある。
専門家の活用状況　　　　ある・・・４３．６％　　　ない・・・４９．７％
ある・・・弁護士　１８．６％　　建築士　２２．７％　　マンション管理士　１３．１％

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工事や物品購入を長年管理会社に任せていた為とんでもないことに。
不必要、高額な物品を購入
不必要、高額工事
など。
現在は、一切物品は理事会承認
工事は理事会決議です。
費用の削減にももちろんなりました。

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何で役員に報酬払うの？私役員でないからもらえません。不公平ですね。

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理事長と同じマンションに住むマンション管理士ですが、理事長に
私的に相談をよく受けていました。

管理会社任せにしない真面目な理事長の仕事は大変です。

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>>7894さん
どこのマンションでも、管理員に消耗品の購入は認めていますが、
それでも一応理事長には了解をもらうのが普通です。
消耗品ですから、３，０００円以下の商品でしょうね。
工事は管理会社に相見積を取らせますが、出てきた内容を検討して
それでも高いようだったら、再見積もりか値引きを交渉します。

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>>7895
輪番制の理事ですが、報酬は支払っています。
年間１万円から１０万円ていどです。

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役員報酬は７５％が支払っているとなっているので
殆どのマンションで支払われているということでしょう。
金額はまちまちでしょうが。

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>>7896
管理会社任せにしないと理事長は大変なんですか。
管理会社を使えばいいんでしょう。
マンション管理士に相談すれば、楽に管理ができるんですか。

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皆さん方のマンションでの理事手当はいくらか教えてください。

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保存行為とは、緊急を要するか、または比較的軽度の共用部分の現状の維持を図る行為
をいいます。月々の管理費で賄えるかどうかが一応の目安とされています。

　そして、保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
います。（区分所有法第１８条）

　このように、保存行為は、区分所有者であれば、誰でも気づいたものが業者を呼んで工事
をさせることができるのです。

　理事会での検討も必要がなく、相見積も取らずに、区分所有者であればだれでも依頼でき
るのです。
　
勿論、工事に着手する前であれば、理事会で決議して工事業者に依頼することとなった場
合は取り消すことができます。

そこで、ある程度の抑えをしていくには、
　急を要する保存行為と急を要しない保存行為に分けて、規約を作成しておく必要がある
と思われます。

　急を要する保存行為については、理事長（管理者）判断とし、急を要しない保存行為に
ついては、理事長又は理事会判断とする方法です。

　勿論、専有部分にある、共用部分のガラスの交換や網戸の張り替え、雨漏りについては、
理事長とその部屋の区分所有者に任せるようにはすべきです。

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保存行為について規約に何の規定もされてないマンションはありませんか。
トラブル防止のためにも規定を設けておくことは必要だと思いませんか。

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共用部分の管理に関する事項は集会決議で決するとなっています。
共用部分の管理には、①重大変更　②軽微変更　③保存行為の３つが
ありますが、①は特別決議、②は普通決議が必要ですが、③については
金額の大小に拘わらず総会の決議は必要ありませんが、修繕積立金を
取り崩すには総会決議が必要となります。
急を要する保存行為の場合、殆どは保険適用となりますが、経年劣化で
外壁等が崩壊した場合は、管理費では対応できませんので、臨時総会を
開催して承認を得なければなりません。
保存行為は誰でもできるという解釈でいくには無理があるようです。

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>保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
>います。（区分所有法第１８条）

これおかしくないですか。
この費用はどうするのですか。
管理費に余裕があればできるでしょうが、修繕積立金を取り崩す場合も
保存行為なら総会の決議なしでやれるということでしょうか。

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う～ん、おかしいね。
しかし、法律だからね、何か理由があるんだろう。
それぞれ単独で工事発注できるということだよね。
相見積とかも全然関係なく自分の知り合いに発注することもできる。
しかも、工事費はいくらでもいいということ。
やっぱりこの法律はおかしいんでは。

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保存行為に費やす費用は大体収支報告では一班会計の小修繕費及び雑費
での支出になっております。

保存行為での出費は曖昧になりがちで危険ですので規約に設定した方が
いいでしょう。

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>保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
>います。（区分所有法第１８条）

やはりこれはおかしいですよね。
保存行為ですから金額の大小には関係ないと思いますし。
規約に規制がないと、各区分所有者が単独で業者に発注をし、工事が
完了すれば、管理組合が支払うということになりますが、その工事費を
どこから持ってくるかということになります。
管理費で足りなければ修繕積立金からもってくるしかないですよね。
もしこういう事態が発生したら、どう対応するんでしょうか。

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保存行為は各区分所有者が出来るを悪用して保険金詐欺、管理費等の着服、横領、等
を行っている悪徳理事長と管理会社が共謀しているケースは結構見受けます。

収支報告の各収入及び支出項目を精査すると推測できます。手口は巧妙です。

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管理組合の保険を使う場合は、その支払いについては管理組合経由に
しないとそういう不正もでてくるかもしれませんね。
特に漏水事故の場合は気をつけた方がいいですね。

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>保存行為については、各区分所有者がそれぞれ単独ですることができるとなって
>います。（区分所有法第１８条）

これについてはなにかワケありでしょう。

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この法律がおかしいのであれば、法改正がある筈だけど、
そのままになっているということは、何も問題がないという
ことでしょうね。
それともほかに何か対処方法があるんでしょうね。

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保存行為だから、工事費が安いものばかりとは限らないしね。
渡り廊下が地震で倒壊したら、管理費の範疇では工事費はたりないし、
修繕積立金を取り崩すことはできない。
保険での対応ができるからいいのかな。

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地震保険に加入していれば渡り廊下の一部損壊は主要構造部でないので
地震保険の対象ではないと教わました。本当でしょうか。？

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渡り廊下は主要構造部でない。
渡り廊下は共用部分の損害保険になると思う。

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保険の見直しをしているのですが、個賠は必要でしょうか？

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エレベーターメンテナンスをメーカー系から独立系にしようと思いますが、変更しないほうがよかったというエピソードはありますか？

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>>7916さん
個賠がないと、漏水の時に困りますよ。
殆ど漏水の賠償でしょうけど。

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>>7915
渡り廊下は主要構造部ではありませんが、施設賠償保険が
適用されます。

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>>7917
築浅のときは、独立系でもいいですが、築年数の経過とともに
部品の交換が多くなり、独立系は高くなりますよ。
そのときになって、独立系から変更しようと思っても、
引き受けてくれません。

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施設賠償特約付き責任保険に加入していても地震による被害は地震保険
に加入していないと保険は使えません。

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>>7919
>渡り廊下は主要構造部ではありませんが、施設賠償保険が
>適用されます。

寝ぼけているのですか？

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>>7922
では説明してください。
批判だけなら○○でもできるといわれますから。

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施設賠償責任保険は、「賠償責任保険」である。
地震による建物の損害に対して、管理組合に賠償責任が発生するのか？

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台風は自然災害であり、これによる被害は予見可能性又は結果回避可能性が
ない不可抗力として、法律上の賠償責任自体が生じないことが一般的です。
但し、法律上の賠償責任の有無は、災害の程度、被保険者の注意義務の程度など
を個別具体的に検討の上判断されます。
尚、洪水は約款上の免責であるため法律↑の賠償責任に拘わらず支払い対象外と
されます。

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>>7924
あなたが正しい。
渡り廊下が地震で倒壊したときは基本契約部分からしはらわれます。

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>>7926
>渡り廊下が地震で倒壊したときは基本契約部分からしはらわれます。

地震による損害であるので、マンション保険の支払い対象とはならない。
また、地震保険では、主要構造部（土台、柱、壁、屋根等）の損害ではないので支払い対象とならない。

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倒壊しないと地震保険は下りないよ。

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地震保険の対象範囲の正解です。

マンション建物の本体の共用部分（玄関ホール、屋外階段等）に限らず
建物に直接付随しない付属建物や設備、構築物などの共用部分も保険の
対象となります。
バルコニー、塀、フェンス、塵芥集積所、花壇、庭木、駐車場、駐輪場、
外灯設備、排水設備、水道引き込み管等が補償されます。

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地震保険に関する法律施行令

（塡補される損害及び金額）
第一条　地震保険に関する法律（以下「法」という。）第二条第二項第二号に規定する政令で定める損害は、次の各号に掲げる損害とし、同項第二号に規定する政令で定める金額は、当該各号に掲げる損害の区分に応じ、当該各号に定める金額とする。

一　居住の用に供する建物（以下「居住用建物」という。）の全損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の五十以上である損害又は居住用建物の焼失し若しくは流失した部分の床面積の当該居住用建物の延べ床面積に対する割合が百分の七十以上である損害をいう。）
⇒保険金額の全額

二　居住用建物の大半損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の四十以上百分の五十未満である損害又は居住用建物の焼失し若しくは流出した部分の床面積の当該居住用建物の延べ床面積に対する割合が百分の五十以上百分の七十未満である損害をいう。）
⇒保険金額の百分の六十に相当する金額

三　居住用建物の小半損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の二十以上百分の四十未満である損害又は居住用建物の焼失し若しくは流出した部分の床面積の当該居住用建物の延べ床面積に対する割合が百分の二十以上百分の五十未満である損害をいう。）
⇒保険金額の百分の三十に相当する金額

四　居住用建物の一部損（居住用建物の主要構造部の損害額が当該居住用建物の時価の百分の三以上百分の二十未満である損害をいう。）
⇒保険金額の百分の五に相当する金額

五～八　（略）

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地震保険は主要構造部だけの補償ではないよ。

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地震保険において、居住用建物についての保険金は、「主要構造部の損害割合に応じて」支払い割合が決まっている。

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個賠は各自が掛けているものとして考えてはいけないでしょうか？

漏水で問題になるのは住人同士でのことで専有部に関しての賠償ですよね？

管理組合が間に入ることはないのではと思っておりますが違うのでしょうか？

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部品の交換が多くなると何故独立系は高くなるのでしょうか？

部品交換はメーカー系の方が安いのですか？

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>>7933さん
個賠は個人で掛けておられる方もおられますが、漏水があった場合は
どちらの保険をつかってもいいんです。
何故組合で総合保険を掛けるかといいますと、もし漏水が発生して
上階の方が保険に入っていなかったら、賠償でトラブルが発生しますし、
被害者の方も上階との交渉は嫌でしょう。
そういう意味も含めて総合保険にはいっているんでしょう。
個人での個賠はやめても問題はありません。

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>>7934さん
以前は現状のメーカーのリニュアールを他社メーカーはやることが
できませんでしたが、現在は独禁法の改正があり、独立系メーカー
にも部品の提供をしなければならなくなりました。
独立系の業者がメーカーから部品を購入すれば、３０％程度高く
なるといわれています。
部品の提供は本体製造中止後おおむね２５年経過した機種について
商品供給を停止するとなっています。
独立系の場合はその時期がくれば製造中止ということで断られる
ことが懸念されます。
築古になって、部品の交換が多くなってきた時点で、メンテナンスを
独立系からメーカー系に変えることはできません。
そのときは、全取り替えが必要となります。

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点検費用は、独立系が安いのですが、長い目でみれば
どちらがいいかの判断は難しいようです。

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分譲後あたらしいうちは点検費用は独立系の方が安いのは当たり前です。
部品の交換が殆どないからです。
しかし、築古になると部品の交換が多くなりますので、費用が嵩むように
なりますので、独立系は部品代が必要となりますので高くなります。
メーカー系の場合は部品交換は全て無料です。

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独立系とメーカー系のメンテナンス料は月２万円程度の差があると
思いますが、それも勘案してどちらにするか決めればいいでしょう。
安全性を考慮すればメーカー系の方がいいと思います。

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独立系とデベ系のメンテナンス料は月１基１万円程度でしょう。
デベ系　月４万円前後　部品代込み
独立系　月３万円前後が相場です。階数は９階　部品代は別

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遠隔監料金はデベ系は月１万円程度です。
２４時間遠隔監視をしてくれます。
異常があれば最寄りのメンテナンス会社に連絡が行き
対応してくれます。

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日本のマンションの殆どがデベ系に点検を依頼しているということは
デベ系にした方がいいでしょう。

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エレベーターは生命に関するものだから、金額での
判断はむずかしいですね。
それに長い目でみれば価格は変わらないようだし。

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独立系は売り上げを上げようとして、部品の交換をどんどんいって
くるようになる。
デベ系は部品の交換は無料だから、できるだけ先延ばしをしようとする。
どちらがいいかは各マンションの判断次第です。

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いろいろ検討した結果デベ系にしました。

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やはりいろいろ聞いてみるもんだね。
独立系は安いからいいと聞いていたからね。
そうでもないことが分かってよかったよ。

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一般的な１基の費用の目安（６階～１０階）　標準仕様、オプションは別途必要
　　全撤去リニュアール １，２００万円～１，５００万円
　　準撤去リニュアール 　７００万円～１，０００万円
　　制御リニュアール 　５００万円　～　６００万円

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エレベーターメーカー
東芝、三菱、日立、フジテック、日本法人オーチス
東芝、三菱、日立の３社で８０％のシェアを占めています。

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エレベーターの耐用年数
　　税法上の耐用年数 １７年
　　国交省のガイドライン ３０年
　　エレベーターメーカーの耐用年数 ２０年～２５年
　＊一般的には３０年前後でのリニュアールが妥当な時期といわれています。

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リニュアール方法
　①全撤去リニュアール
　建築確認が必要となり、その間はエレベーターの使用は不可となります。
　エレベーターを構成する全ての設備・機器類を撤去し、新規品に交換して全く新しい
エレベーターに再生させる工法です。

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②準撤去リニュアール
　 三方枠やレールなど建造物に埋設された機器や継続して利用できる装置を残して
工事を行い、工期や費用を抑える工法です。

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③制御部リニュアール
　運転の中枢を担う巻上げ機、上昇・下降を制御するヘルカルギア、そしてエレベー
ター全体をコントロールする制御システムを最新機器に一新する工法です。
　築２５年経過後のリニュアール工事としては、この工法が主流となっています。

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情報の提供だから、反論の書き込みはないけど、みんなこの書き込みで
満足しているんかな。
それとも知識はないから丸呑みかな。

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>>7936
>以前は現状のメーカーのリニュアールを他社メーカーはやることが
>できませんでしたが、現在は独禁法の改正があり、独立系メーカー
>にも部品の提供をしなければならなくなりました。

裁判において、メーカーが部品を売らないのは独占禁止法違反に当たると判示され、その結果、メ－カーは部品を供給するようになったのであり、独占禁止法の改正など関係がない。

その後の書き込み内容は、コメントに値しない。

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＊玄関扉の更新工事について
「カバー工法」
　　　カバー工法とは、既存のドア枠を残してその枠に新しいドア枠を被せるように取付る工法
　　　です。工期が短く作業は３～５時間で終了します。
　　　　価格は機能性、グレードで決まります。
　　　　周期　　　国交省は３５年程度

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　　　壁を壊さないので費用も工事日数も短縮できますが、デメリットとしては、ドア枠の内側で５ｃｍ
　　高さが３ｃｍ程度小さくなります。

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　※玄関ドアは共用部分ですので、区分所有者が勝手に交換等をすることはできません。
　　　やるとしたら各戸負担となります。
　　　又、管理組合として一斉に交換をする場合、先行工事者に対しての費用負担については配管
　　の更新工事と違って管理組合が負担することはないと思っています。理由としては、外観を統一
　　するために、全交換するのがベターと思われます。

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>>7954さん
情報ありがとうございます。
その通りだと思います。

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ここのスレは今までもそうでしたけどいろんな情報の提供が

あるので勉強になります。

これからもいろんな情報を提供してください。

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今や理事会や修繕委員が主導となって修繕をしている組合も多いので、詳しい方いますね。

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修繕委員をするときには関心をもつことです。
関心があれば工事のやり方等もみえてきます。
特に設計コンサルタントや元請け業者選定には関心をもちましょう。

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確かにそうですね。先ずは関心をもつこと。見積取得や立ち会いをしているうちに知識もついてきます。
はじめは見積書の精査に苦労することがあったとしても、慣れです。

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