マンション管理士に質問しよう！ Part2

管理士の先生方にお尋ね致します。

なぜ、規約で共用部分にしたのでしょうか。？

普通は共用部分ではなく、床下の配管は専有部分となっています。
しかし、何か特別の事情があるのだと思います。
共用部分ですから、その配管の経年劣化や漏水による事故が発生した場合は、
管理組合に責任があるということになります。

７７８４さん、特別な事情とは、恐れ入りました。簡単にご説明いたしますと、

この規約を制定する以前にある専有部分が親と同居する為にバリヤフリー化の
為に配管を大幅に変更してしまいそれが原因で漏水事故が発生しました。

このトラブルで一番悩んでいた管理人から相談を受けて規約で専有部分の給排
水管を共用部分にして責任の所在をはっきりしました。

その時に風呂場の高低差を解消する為のバリヤフリー化は禁止にしました。

>>7785さん
専有部分の工事をするときには、事前に理事長に工事の日程や修繕仕様書等を
提出して、承認されてからでないと工事はできないマンションが殆どです。
その仕様書をみて共用部分の工事がからんでいないかの検索をして、問題が
なければ許可をします。
配管は専有部分ですが、それが原因で漏水が発生したとなると当然その責任は
区分所有者ということになりますが、それを規約共用部分とすれば、今後はその
責任は管理組合となります。
ただ、共用部分ですから、その管理は管理組合となりますので、点検とかも
しなければならなくなります。
在宅の問題もありますが、区分所有者はその点検時とかのときは協力をしなければ
ならなくなります。
工事の届け出をして許可をうければ工事ができるようにした方がいいでしょう。
そのためには、規約共用部分を専有部分にもどさなければなりませんが。

専有部分の配管が共用部分であるならば、漏水とかの問題がなければ
更新工事とかは行われないでしょう。
そういうマンションでは漏水が発生してくる築２０年程度からは大きな
問題となります。
だからといって、全戸分の配管を更新するには、修繕積立金の大幅値上げ
をしなければならなくなります。

７７８６、７７８７、さんはマンション管理士ではありませんよね。回答は控えてください。

>>スレ主旨です。
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください

>>7788さん
あなたが答えてもいいんですよ。

７７８６、７７８７．さん文言から推測すると回答しても理解出来るとは思いませんので、
返答を控えます。マンション管理士試験に合格してから回答をしてください。

好きにしな。

>>7791
7786、7787が間違っているといるというんなら、あなたの見解を是非
書き込んでみてください。
期待してますよ。
批判だけならサルでもできるといわれてないですか。

７７８６、７７８７、の文言を読んでみてください、本物のマンmション管理士
ならこんな回答はしないでしょう。

７７９１さん貴方もマンション管理士には合格するレベルでは有りませんよね。
回答は控えてください。

理解できないと判断した人物との議論は控えた方がいいでしょう。説明はしま
せん。

他の本物のマンション管理士の力をお貸しください。お願い致します。

>>7794
どこにマンション管理士と書いてありますか。
匿名になっているでしょう。
あなたはマンション管理士なんですか？違うんだったら質問以外の
ことを書き込んだらだめでしょう。
あなたの理論でいけば、マン管以外は絶対答えられない筈ですからね。
ここに参加するんだったら、スレ主旨本文を読んでからにしてください。

>7795
スレ主旨本文です。良く読んでね。
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

＞７７９５さん、
貴方はマンション管理士ではないので回答はしないで下さい。

私は、マンション管理士、宅地建物取引主任士、管理業務主任者、日商簿記２級、
フアイナンシャルプランナー２級、ビル管理士、
の資格を保有する分譲マンションの管理の仕事をする組織に加わらす単独で生き
ているものです。

最近は大手の管理会社の不正を告発しております。

貴方のまともな質問、回答以外には返答は致しませんのでご了承ください。

マンション管理士や管理会社や管理組合員も悪い連中はいますからそれ等と戦う
のが私の使命と心得て活動している一匹狼のマンション管理士と心得てください。

>>7797さん
スレ主ですけど、ここは自由に誰でも書き込みをされてもいいですよ。
困ったことや聞きたいことがあったら、誰でも書き込んでください。
そして、全員で問題解決をしていきましょう。
間違っていたり、勘違い等もあるかもしれませんが、その時はそれに対して
皆さんで指導や指摘をしていけばいいと思います。
いろいろ書き込まれた中から、質問者の方は判断をすればいいんです。

>>一匹狼のマンション管理士さん
工事の相見積をとるときに金抜き計算書での見積もりを取ればいいといわれましたけど、
どうすればいいんですか教えて下さい。

あれっ、一匹狼マンション管理士さんは質問に答えてくれないのかな。
講じについても詳しいと推察いたしますが。

金抜き計算とか分かる筈ないでしょう。
それ建築用語ですか。

金抜き計算書ぐらいしらなければ理事長はできないよ。
一体相見積をどうやってとっているんかな。
同条件での相見積でなければ何の役にも立たないしね。

一匹狼マンション管理士はいなくなったんかな。
大きなこといってたけど小さな犬ほど吠えるんだな。

マン管の試験は１１月下旬だから、そろそろ準備しなければならない
時期がきたようだ。
過去問だけでも合格できるけど、基本書も１冊あったほうがいい。
半年間勉強しようかな。

マンション管理士の試験は意外と難しいよ。
だから合格率８％台。
１００名中８名しか合格しない。
９０名以上は不合格ということ。

しかしマンション管理士の資格は欲しい。
管業しかないので肩身が狭い。
仕事が不規則で忙しいから勉強する時間がない。

管理会社のフロントにとってマンション管理士の資格は
ステータスだよ。
プロなら、又、マンション管理で生計を立てているんなら
マン管を取れ。

管理費等の滞納が発生した場合、支払い督促、少額訴訟、調停のうち
どれが一番いいんでしょうか。

易しそうな問題４択が悩ましい問題が続く。
問題集を見たときは、こんな易しい問題は簡単だと思うそうである。

うちの理事長がこんな資格は役に立たないと言って自分で合格して
みせると組合員の連中に見えを張った。

しかし、数回受けて不合格で人格まで可笑しくなり合格者に僻み丸
出しになり可笑しな行動を起こしだしている。

組合員や理事連中にマンション管理士は役に立たないの連呼が続い
ている。

マンション内には結構永久不合格組が多く、合格者を非難する。なぜでしょうか、？

わたしは、分譲マンションの管理に携わる組合員にあっては必須の資格であると思う。

マンション管理士の資格自体はマンション管理には直接は役にたたないでしょう。
しかし、区分所有法や標準管理規約とかには無頓着の老人が理事会を牛耳っている
マンションは数多くあります。
特に輪番制で理事をしている者と資格をもっている者との実力の差は歴然として
います。
資格は人を大きく育てます。ただ資格を取るために勉強しただけでなく、資格を
取った後の自己研鑽が特に大切でしょう。

資格を取ったが故に、更なる自己研鑽をすることになります。

調停（民事調停の場合）
調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

民事調停は、裁判官と２名以上の調停委員からなる。
　　取扱い項目・・・・管理費の不払い、マンション管理に関するトラブル、ペットのトラブル等

①調停申し立ての手続き
　　　１）申立先…簡易裁判所
　　　２）用意するもの・・・印鑑、申し立て費用、言い分を裏付ける資料
　　　３）言い分を整理しておく
②呼び出し状がくる・・・・組合と滞納者に
③調停期日・・・・両社が出席して言い分を聞く
④合意になると調停成立となり、その内容は「調停調書」に記載される。
　調停不成立の場合は、訴訟とかになる。

なるほどね。
調停もいいかも。

滞納金で一番効果があるのは支払い督促とのこと。
弁護士がいってたから間違いないと思うよ。

↑あほ
支払督促を誰がやるのか？
理事長本人が自分の名前でそんな恨まれるようなことはやらない。
結局は弁護士に頼むことになるが、弁護士に頼むなら支払い督促ではなくて通常訴訟のほうが得になる。

少額訴訟や支払い督促は理事長がするに決まっているでしょう。
こんなのを弁護士に依頼することないし、弁護士も金にならないので
引き受けないでしょうよ。

その前に登記簿謄本等で滞納者の債権債務を調査が必要です。

>>7816 匿名さん
↑世間知らずのアホ

給水設備についてお伺いいたします。
水道直圧方式は何階建てまで可能でしょうか。？

>>7818
少額訴訟で滞納金を回収できたという理事長は数多くいるけど、
３０万とか５０万円程度の滞納金で弁護士を使うマンションはないというのが
分らないほどアホなんだな。
それも支払い督促とかではなく、通常裁判とかは話しにもならない。
滞納者に恨まれるようなことはしないというけど、理事長が自分で
やるにせよ、弁護士に依頼するにせよ、滞納者にとっては同じことだよ。

うちのマンションでは２０万円の滞納に対して
少額訴訟を実施した。
簡易裁判所にいって書き方とかを聞いてやったけど
簡単だった。
弁護士のことは考えてもなかった。

少額訴訟の場合の費用は訴額の１％なので、２０万円の滞納金なら2,000円程度の
費用しかかからないけど、弁護士に依頼すればいくらになるかわからないけど、
2,000円では弁護士は引き受けてくれないよね。
それに、裁判所から支払い命令が出たとしても、弁護士や裁判所は回収までは
してくれないので、結局は理事長が滞納者と交渉しなければならなくなる。

裁判で勝訴して支払えという命令が下った場合、支払わなかった場合は
裁判所はどうしてくれるの？
弁護士が滞納者宅にいって集金してくれるのかな。
競売するにも抵当権が金融債権に劣後するのでね。

給与の差押えはサラリーマンではないし、銀行の口座は知らないし。
競売は出来ないし、裁判に勝訴してもどうしようもないね。
やはり理事長が直接行って集金するしかない。

マンション管理士上位合格者さんは、上位だけになっているけど、
反省したのかな。
むしろ匿名にした方がいいかもね。

弁護士は集金までしてくれるでしょう。
それがないと意味ないし。

取り立てまでを考えれば、司法書士の方がいいと思うよ。
弁護士はお高いから、そこまではしないよ。

大体３ヶ月までは管理会社が催促はしてくれるけど
それ以降については、管理会社と理事会で請求をすることになる。
それぐらいの期間の滞納だったら、訴訟とかにはもっていかないだろうが、
半年過ぎても支払ってくれないようだったら、理事会としても動かざるを
えなくなる。
その場合は少額訴訟か支払い督促となるだろうが、弁護士には依頼しない。
訴額の１％だから、半年間の滞納額としては、２０万円程度だからね。
２，０００円で済むのに弁護士に依頼すればいくらになるのかな。
弁護士に依頼して高い報酬を支払っても、結局は理事会が取り立てを
しなければならなくなるしね。

少額訴訟の場合は、滞納金の１％の手数料しか取られないの？

少額訴訟の手続きぐらいだったら、フロントがやってくれるよ。
申込用紙を取りに行って、いろいろ書き込みとか資料の準備をして
理事長の署名押印をすればいいだけだから。
後は裁判所からの呼び出しを待つだけだよ。

滞納金ごときで通常訴訟はありえないよ。
費用対効果を全く考えないやり方だね。
いくら訴訟費用は滞納者といっても、滞納者はお金がないから
滞納してるんだからね。
その滞納金や訴訟費用、弁護士費用が払えるぐらいだったら
滞納はしないんじゃないかな。

「少額訴訟とは」
　訴訟の目的額が６０万円以下の金銭の支払いの請求を目的とする訴えです。
　特徴としては、１回の審理で即日に判決が言い渡される点にあります。又、訴えの回数
は年１０回を超えて提起することはできません。

　裁判所は、原告（組合）の請求を認容する場合、被告（滞納者）の資力その他の事情を
考慮して、特に必要があると認めるときは、判決の言い渡しから３年を超えない範囲内で
金銭の支払いにつき、支払猶予、分割払い、訴え提起後の遅延損害金の支払い免除等
を命じることができるとなっています。
　但し、債務の減額は組合員の承諾が必要です。

訴状の書き方等
　本人（管理組合）自らが裁判手続きを行うことができるように、裁判所に訴状の作成に
関し、定型訴状（３通）が準備されています。
　裁判が初めての方は、相談窓口で相談員にお聞きください。

証拠として準備するもの
　　議事録の写し
　　催促の日時等を記載したもの
　　取引銀行の引き落とし明細書
　　管理費・修繕積立金・使用料の金額や細則
　　遅延損害金の細則の写し等

こういったものを準備して、簡易裁判所の民事受付窓口にいき訴状を提出します。
書記官から、訴状の形式的審査が行われます。
次に、書記官との打ち合わせで口頭弁論期日を決定します。期日が決定されれば、原告
（管理組合側）には「少額訴訟手続きの流れ」という解説書が渡されます。
後日、裁判所から呼び出し請求がきますので、そこにいき結論を聞きます。

「少額訴訟や支払い督促で、裁判所より支払命令が出ても、支払がされない場合の対応」

　その場合は、裁判所に「債権差し押さえ申し立て」を行います。そして、それが受理されれ
ば、申込者と滞納者に債権差し押さえ命令が送付されます。
　但し、給料の差し押さえをするときはどこに勤務しているのか、又、銀行の預金はどの銀行か
とかは、理事会で調査しなければなりません。
　この債権差し押さえ命令書をもって、会社や銀行にいけば、給料や預金の差し押さえが
できます。

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。
　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。
　　内容証明郵便で支払いを請求しても相手が応じてくれなかったり、反応がない場合には
　裁判所の力を借りて相手に支払いをするように請求する方法です。

　　少額訴訟と異なり、請求金額についての制限はありません。
　　　１４０万円までは簡易裁判者管轄…通常訴訟に移行した場合
　　　１４０万超の場合は地方裁判所管轄
　　　　但し、最初の申し込みは簡易裁判所で行います。
　　　公示送達によらないで送達することができることが条件です。

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。
　　仮執行宣言前に適法な督促異議の申立てがあったときは、支払督促は、その督促
　　異議の限度で効力を失います。
　　異議があれば、通常訴訟となります。

４）債権者から仮執行の宣言付支払督促の申し立てをします。
５）裁判所書記官は、仮執行の宣言付支払督促を債務者に送達します。
　 　到達後、２週間以内に債務者は督促異議の申立てなければなりません。
　　この間に、強制執行の申し立てが可となります。
　　但し、３０日以内に強制執行の手続きをしなければ、支払督促は、その効力を失う
　ことになります。
　　仮執行宣言の申し立てをおこない、支払督促が確定すれば、「債権差押え命令の申し立て」
　を裁判所に申し立てることができます。賃貸にしてあれば家賃の仮差押えもできます。
　　但し、会社や取引銀行等は債権者が確認しておく必要があります。
６）確定判決と同一の効力が出てきます。

以上、皆さん方は当然ご存知だとおもいましたが、確認の為
少額訴訟と支払い督促の書き込みをしてみました。

＜委任状を公証人役場で「公正証書」にする場合の手続き＞

　 ＊当事者本人が役場に行く場合
　　　 　運転免許証と認め印又は印鑑証明書と実印のどちらかが必要です。
＊代理人が役場に行く場合
　 　　 ①本人作成の委任状　本人の実印が押印されているもの
　　　　 　 委任状には、契約内容が記載されていることが必要です。
　　　　 　 委任内容が別の書面に記載されているときは、その書面を貼付して契印を押します。
　　 　②本人の印鑑証明書
　　　 ③代理人は代理人自身の運転免許証と認め印、又は印鑑証明書（実印が押印）の
　　　　　 どちらかが必要です。
　　 ＊私署証明の認証を受けるには
　　　 　　①認証を受ける書面１通
　　　　 　②署名者本人の運転免許証又は印鑑証明書（実印が押印してあるもの）
　 　　※行政書士に依頼すれば、３万円程度の経費がかかります。

　 ＊念書は、通常の念書であれば法的効力はありませんが、公正証書を作成しておけば、強制
　　 執行手続きがとれることになります。
　　 そのためには、公証人役場に行き、「公正証書」という書類に仕上げておく必要があります。
　 　経費は１通２５０円ですが、当人の印鑑証明書が必要となります。
　　公正証書の作成を公証人に依頼すれば、１００万円までは、５，０００円です。

内容証明郵便とは、「誰が、誰宛に、いつ、どんな内容の手紙を出したか」ということを、
郵便局が公的に証明してくれる郵便です。
　①手紙をだしたこと　②手紙を出した日付　③手紙の内容を郵便局が証明してくれます。
　その内容の手紙を送ったという事実の証明ではあるが、書いてある内容が正しいかどう
かを証明するものではありません。
　又、内容証明郵便は相手に手紙が到達したことを証明することはできません。
　受取拒否の場合は、意思表示の到達と認定されています。
　文書の場合は、内容証明と配達証明の両方を依頼しておく方が望ましいでしょう。

効果
①証拠力を得る効果（例えば、時効の中断等）
②心理的圧力を与える効果
　　　但し、法的強制力はありませんが、相手にプレッシャーを与えることはできます。
③確定日付を得る効果

内容証明郵便の書き方

＊用紙・封筒は自由です。パソコンで作成する場合は、Ａ４版が一般的です。
＊手書きでも、パソコンでも可です。コピーも可です。
＊１枚の用紙に書ける文字数
　　　　１枚　５２０字以内　　１行の文字数　１行２０字以内　　１枚２６行以内
＊同文の手紙を３通作成します。
　　　　滞納者、差出人、郵便局
＊手紙及び封筒には、差出人及び受取人の住所・氏名を記入します。

これからもいろんな情報を提供していきます。
知っている方はスルーされて結構です。

滞納金対策について皆さん方のマンションではどういう対応を
されていますか。

理事長が立替えてる。だから管理組合に未集金は発生しない。
後は理事長が滞納者を厳しく取り立てるだけ。

素晴らしい理事長ですね。
まさに理事長の鏡ともいうべき人材ですね。
そういう者が理事長でいるマンションは全て
うまくいっているんでしょう。

>>7820 匿名さん
↑世間知らずのアホ
通常訴訟だと示談交渉込みになる。
少額訴訟は本人がやるもの。
理事長は本人にはならないんだよ。面倒だから。アホ

理事長がひまで自分で支払い督促やら少額訴訟をやるのが当たり前だと思ってるアホがいるね。
自分が理事長で本当に自分でやっているなら
おたくが暇なだけ。
自分が理事長ではなくて、理事長がやるのは当たり前と思っているなら相当な世間知らずだろうw

>>7853 上位さん
↑世間知らずのアホ

管理委託契約書にこれ等の書類作成料は含まれている。
しかるに、理事長は切手代及び印紙代を支払うのみである。

訴訟は殆どフロントが動くのが分らないあほがいるね。
通常訴訟は示談込みとかいっているけど、滞納金に示談はない。
支払ってもらえばいいだけのことだからね。
それとも滞納金を安くして払ってもらう交渉でもするんかい、あほ。

マンション管理士上位合格者が出てきてあほを使うと
スレが荒れてくるね。
何故あほを使うのかな。みんなから嫌われているのが
分らないのかな。

>>マンション管理士上位合格者
少額訴訟でなくて支払い督促なら裁判所に理事長がいく必要もないよ。
書類の提出だけでいいんだからね。
それはフロントにやってもらえばいい。

＊支払督促とは
　　支払督促は、裁判所の法廷で争うことはなく、裁判をおこなったのと同一の効果を得る
　ことができる制度です。
　　この支払督促は、債権者の申し立てに基づき、簡易・迅速に債務者に対して、その支払
　いを命じる制度です。

＊支払督促の申し立ての手続き

１）債権者からの支払い督促の申し立て
２）簡易裁判所の裁判所書記官・・・・支払督促の送達をします。
　　この際は、債務者の審尋をしないで発せられます。
３）債務者に到達
　　２週間以内に債務者は督促異議を申立てなければなりません。

＊支払督促は、直接裁判所に出向かなくてもよく、数枚の書類だけで申し立てができるという
　特徴があります。

＊少額訴訟は、１回だが書記官が判決を述べるため裁判所に行かなければなりません。

マンション管理士上位合格さんは、こんなことも知らないのかな。

理事長は時間がなく動けないので、全て弁護士に依頼するのが
当たり前と思っているのがいるんだね。
支払い督促ぐらいは理事長でもできるんではないの。
書類はフロントにとってきてもらえばいいんだから。
別に裁判所にいかなくてもネットでプリントアウトもできるし。
出来上がったら、郵便で送ればいいんだからね。

マンション管理士上位合格者も暫らく雲隠れしていたためか
すっかりなまってしまったな。

すっかりヒールになってしまったからね。
あほをなくせばいいんだけど、それができない頑固者。

支払い督促や少額訴訟程度では弁護士の出番はありません。
滞納金が２０万程度であれば、2,000円の費用しかかからないのに、
弁護士に依頼すればいくらになるの？
3,000円ぐらいで引き受けてくれればいいけど。

弁護士に依頼すれば最低５，０００円は必要だよ。
自分でやれば２，０００円でできるからね。
経費の節約。

自分のマンションの設備等と会計の勉強を怠りなくして下さい。

水道直圧方式（ポンプ不可）は何階くらいまで使えるのでしょうかの
質問に回答がありません。よろしく鬼がい致します。

それに関してのスレがありますので、そちらを参考にしてください。
「マンショの直結直圧給水ってどうですか」のスレです。
水圧が十分である区域では、９階まで可能ともいわれていますが、
通常は６回が限度だと思われます。
ただ、古いマンションで給水管をライニング工法で更生した場合は
直結方式では認可されませんので要注意です。

>>7867
人に頼るばかりでなく、自分で検索すれば簡単にわかるんじゃないかな。

弁護士は少額訴訟より支払い督促の方を
推奨しています。

支払い督促のほうが相手と顔を合わせる必要もないし、
文書を提出するだけだから、いいんじゃないの。

兎に角滞納金程度での弁護士への依頼は考えられないということ。

　＜理事会での検討事項＞
　理事会で検討することは、標準管理規で規定している管理組合業務（第３２条）や議決
事項（第５４条）があります。
　又、苦情や要望事項に対する対応、滞納状況の把握と対策、引っ越し状況、放置自転
車の対応、総会で承認された工事や点検の相見積や時期の検討・業者の選定、議事録
の作成、収支報告書の現状把握、規約や細則の設定・変更の検討、ゴミの分別状況、
議案書の作成、管理会社との折衝、業者との折衝、広報活動の検討等があります。

＜理事長の役割＞
　理事会は、理事長が招集します。
　又、理事会の議案については、理事長が作成するのが基本ですが、管理会社と協力
　して、作成されることをお奨めします。しかし、あくまで、主導権は管理組合です。

　役員の中で理事長の果たす役割・影響力は大きいものがあります。
　しかし、理事長によってマンションの基本が大きく変わっては困ります。
　そこで、理事長の運営細則を細かく作成しておき、誰が理事長になっても基本は同じ
　としておく必要があります。そして、新たに理事長になった者がスムーズに引き継ぎができ
　るようにしておくことが大切です。

　＊理事会は、理事の過半数以上が出席しなければ開くことができず、その議事は出席
　　理事の過半数で決するとなっています。当然監事は議決には参加できません。
　　又、理事会に委任状は使用できませんが、代理出席については、規約に規定があれ
　　ば配偶者等が出席することは可能です。

理事会で決議をとるときに、監事が議決に参加している組合は
ありませんか。

監事はご主人の代理出席で議決に参加している。
総会も監査報告をその奥様が出席して監査報をした。

議事録署名の段に本物の監事であるご主人が署名を拒否した。
ご主人は日頃から今の理事会は無効を主張をしていたらしい。

役に立たない監事もいるな

このあたりのくだらない議論が毎回起こって、本質的な事の放し飼い進まないんだろう。

うちの理事会は理事の出席状況を４回位様子を見て理事長が今度の理事は
イエスマンが多く難なく理事会を乗り切れると判断した時は、欠席を続け
ている理事を理事の互選で監事に据えている。

その逆の場合は理事長に協力的な理事を理事会に提案して監事にすえている。

その判断は個人情報を知っている管理会社が理事長と打ち合わせている。

普通のマンションでは監事は総会で理事と一緒に選出されますよね。
それから、監事の役割は総会時の監査結果報告をするのと、期中監査
をするぐらいで役員としてのウェイトはそんなに重くないんでは
ないですか。

奥さんの代理出席は規約に規定があればできるようになっているが、
年間を通して代理出席をするのが殆どで区分所有者と代理者とはごっちゃに
なっているんではないですか。