マンション管理士に質問しよう！ Part2

玄関扉は交換ではなく、塗装をしただけですか。
エレベーターの三方枠も交換ではなく、塗装なんですね。
肝心の基盤の交換はされたんですか。

予算の節約でしませんでした。記載漏れはエレベーターの内部塗装の色。
玄関扉の外側のみの塗装、給水ポンプ（１５年目）の更新。

、

塗装は一時しのぎはできるけど、いずれ交換しなければならなくなりますよね。

規約上での見解が曖昧なので多分推測ですが外側の塗装のみでのいきさつが推測されま。
これも組合費の無駄使いと思います。

＞＞7759 匿名さん
そのような生活スタイルの居住者は、ずぼらで掃除もまともにしないでしょう。
劣化と汚損は加速して進行するでしょうね。
でも、本人は気付くことはないでしょうね。

理事長をしていた時に、その部屋に入ったことがありますが、
自分の部屋と比べあまりにきたないのでビックリしました。
部屋は散らかしっぱなしで清掃の後もなく、こんな部屋には
すみたくないですね。

マンションは見た目となかみが違いますのでいいマンションか悪いマンションは
住んでみないと解りません。

ローコストで安いマンションは老朽化が早くて住んでいる住民もどちらかといえ
ば、だらしないし規約等の理解に乏しい。

生活レベルは分譲時の車と中古で購入した者が多くなる時期の
車を比較すればよく分かる。
高級車は少なくなる半面軽自動車が多くなる。

いや、違う、分譲時は軽自動車が多かったが、築２５年たち価格は半値になり
区分所有者の変更等が半分以上のいまは、車はベンツや外車が多くなったよ。？

最初から軽が多いマンションのレベルなんですか。
新築で購入する者のレベルと、中古マンションを買う者とのレベルの
差があるのではないですか。

そういえば最近軽自動車が多くなっている。
昔は殆どなかったんだけどな。

もうそろそろ部屋の全面リホームを考えて、この際、寝たきりになった場合の事を考慮して、
風呂場の段差をなくそうとしましたら、このマンションは配管の都合で風呂場の段差の解消
はできないとの回答を頂き、どうしようかを悩んでおります。

共用部分の変更は集会の決議で決すると区分所有法で決められていますので、
理事会に提案すれば、理事会決議を行い総会の議案として提案すると思いますので、
その手続きが必要となります。
勝手に工事をすれば、現状復帰しなければならなくなります。

風呂場の段差というのは、洗面所や風呂場の床が高くなっている部分のことですか？
床の下には配管がありますのでその分を床を高くしているのです。
もし、そのことだったら、段差をなくすことは難しいですね。
段差のあるところから、スロープをつけることはできると思います。専有部分内の
ことですから。

部屋うちの配管類は、規約による共用部分にはなっておりますが、
このマンションの配管類の配置等が風呂場の場合の段差の解消は
出来ないようです。

現状と同じ設計で有れば工事の申請だけでいいそうです。理事長
曰く、規約の変更は反対が多くて出来ないようです。

リホームは辞めてバリアフリーのマンションに住み替える計画し
ます。

７７７６さんの仰る通りのようです。購入するときにここら辺まで
考えておりませんでした。

＞生活レベルは分譲時の車と中古で購入した者が多くなる時期の車を比較すればよく分かる。

クルマ以外の与件に大きく影響を受ける可視現象ですよね。

もっともらしく言われてもね。
クルマ離れも多いし、スリーポインテッドに飽きて、国産のＳやＤブランドの軽自動車に乗り替える
方々もいます。資産も無いのに見栄で乗ってるお方も居ますよね。

一見お金持ちに見える少資産家（低所得者）も居れば、質素に見えるが資産家・高額貯蓄者も居るね。

安マンションの組合員で身の程知らずの高級車に乗っているのは・・・まがい、
管理費等の滞納者がおおい。差し押さえも同様に多い。なぜ。

>>7777さん
規約の変更は特別決議となりますので、４分の３以上の賛成が必要となりますが、
議決権行使書並びに委任状での出席が多いので、そんなにハードルは高くはない
と思いますよ。

特別決議というと管理会社も慎重になりますからね。

管理士の先生方にお尋ね致します。

なぜ、規約で共用部分にしたのでしょうか。？

普通は共用部分ではなく、床下の配管は専有部分となっています。
しかし、何か特別の事情があるのだと思います。
共用部分ですから、その配管の経年劣化や漏水による事故が発生した場合は、
管理組合に責任があるということになります。

７７８４さん、特別な事情とは、恐れ入りました。簡単にご説明いたしますと、

この規約を制定する以前にある専有部分が親と同居する為にバリヤフリー化の
為に配管を大幅に変更してしまいそれが原因で漏水事故が発生しました。

このトラブルで一番悩んでいた管理人から相談を受けて規約で専有部分の給排
水管を共用部分にして責任の所在をはっきりしました。

その時に風呂場の高低差を解消する為のバリヤフリー化は禁止にしました。

>>7785さん
専有部分の工事をするときには、事前に理事長に工事の日程や修繕仕様書等を
提出して、承認されてからでないと工事はできないマンションが殆どです。
その仕様書をみて共用部分の工事がからんでいないかの検索をして、問題が
なければ許可をします。
配管は専有部分ですが、それが原因で漏水が発生したとなると当然その責任は
区分所有者ということになりますが、それを規約共用部分とすれば、今後はその
責任は管理組合となります。
ただ、共用部分ですから、その管理は管理組合となりますので、点検とかも
しなければならなくなります。
在宅の問題もありますが、区分所有者はその点検時とかのときは協力をしなければ
ならなくなります。
工事の届け出をして許可をうければ工事ができるようにした方がいいでしょう。
そのためには、規約共用部分を専有部分にもどさなければなりませんが。

専有部分の配管が共用部分であるならば、漏水とかの問題がなければ
更新工事とかは行われないでしょう。
そういうマンションでは漏水が発生してくる築２０年程度からは大きな
問題となります。
だからといって、全戸分の配管を更新するには、修繕積立金の大幅値上げ
をしなければならなくなります。

７７８６、７７８７、さんはマンション管理士ではありませんよね。回答は控えてください。

>>スレ主旨です。
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください

>>7788さん
あなたが答えてもいいんですよ。

７７８６、７７８７．さん文言から推測すると回答しても理解出来るとは思いませんので、
返答を控えます。マンション管理士試験に合格してから回答をしてください。

好きにしな。

>>7791
7786、7787が間違っているといるというんなら、あなたの見解を是非
書き込んでみてください。
期待してますよ。
批判だけならサルでもできるといわれてないですか。

７７８６、７７８７、の文言を読んでみてください、本物のマンmション管理士
ならこんな回答はしないでしょう。

７７９１さん貴方もマンション管理士には合格するレベルでは有りませんよね。
回答は控えてください。

理解できないと判断した人物との議論は控えた方がいいでしょう。説明はしま
せん。

他の本物のマンション管理士の力をお貸しください。お願い致します。

>>7794
どこにマンション管理士と書いてありますか。
匿名になっているでしょう。
あなたはマンション管理士なんですか？違うんだったら質問以外の
ことを書き込んだらだめでしょう。
あなたの理論でいけば、マン管以外は絶対答えられない筈ですからね。
ここに参加するんだったら、スレ主旨本文を読んでからにしてください。

>7795
スレ主旨本文です。良く読んでね。
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

＞７７９５さん、
貴方はマンション管理士ではないので回答はしないで下さい。

私は、マンション管理士、宅地建物取引主任士、管理業務主任者、日商簿記２級、
フアイナンシャルプランナー２級、ビル管理士、
の資格を保有する分譲マンションの管理の仕事をする組織に加わらす単独で生き
ているものです。

最近は大手の管理会社の不正を告発しております。

貴方のまともな質問、回答以外には返答は致しませんのでご了承ください。

マンション管理士や管理会社や管理組合員も悪い連中はいますからそれ等と戦う
のが私の使命と心得て活動している一匹狼のマンション管理士と心得てください。

>>7797さん
スレ主ですけど、ここは自由に誰でも書き込みをされてもいいですよ。
困ったことや聞きたいことがあったら、誰でも書き込んでください。
そして、全員で問題解決をしていきましょう。
間違っていたり、勘違い等もあるかもしれませんが、その時はそれに対して
皆さんで指導や指摘をしていけばいいと思います。
いろいろ書き込まれた中から、質問者の方は判断をすればいいんです。

>>一匹狼のマンション管理士さん
工事の相見積をとるときに金抜き計算書での見積もりを取ればいいといわれましたけど、
どうすればいいんですか教えて下さい。

あれっ、一匹狼マンション管理士さんは質問に答えてくれないのかな。
講じについても詳しいと推察いたしますが。

金抜き計算とか分かる筈ないでしょう。
それ建築用語ですか。

金抜き計算書ぐらいしらなければ理事長はできないよ。
一体相見積をどうやってとっているんかな。
同条件での相見積でなければ何の役にも立たないしね。

一匹狼マンション管理士はいなくなったんかな。
大きなこといってたけど小さな犬ほど吠えるんだな。

マン管の試験は１１月下旬だから、そろそろ準備しなければならない
時期がきたようだ。
過去問だけでも合格できるけど、基本書も１冊あったほうがいい。
半年間勉強しようかな。

マンション管理士の試験は意外と難しいよ。
だから合格率８％台。
１００名中８名しか合格しない。
９０名以上は不合格ということ。

しかしマンション管理士の資格は欲しい。
管業しかないので肩身が狭い。
仕事が不規則で忙しいから勉強する時間がない。

管理会社のフロントにとってマンション管理士の資格は
ステータスだよ。
プロなら、又、マンション管理で生計を立てているんなら
マン管を取れ。

管理費等の滞納が発生した場合、支払い督促、少額訴訟、調停のうち
どれが一番いいんでしょうか。

易しそうな問題４択が悩ましい問題が続く。
問題集を見たときは、こんな易しい問題は簡単だと思うそうである。

うちの理事長がこんな資格は役に立たないと言って自分で合格して
みせると組合員の連中に見えを張った。

しかし、数回受けて不合格で人格まで可笑しくなり合格者に僻み丸
出しになり可笑しな行動を起こしだしている。

組合員や理事連中にマンション管理士は役に立たないの連呼が続い
ている。

マンション内には結構永久不合格組が多く、合格者を非難する。なぜでしょうか、？

わたしは、分譲マンションの管理に携わる組合員にあっては必須の資格であると思う。

マンション管理士の資格自体はマンション管理には直接は役にたたないでしょう。
しかし、区分所有法や標準管理規約とかには無頓着の老人が理事会を牛耳っている
マンションは数多くあります。
特に輪番制で理事をしている者と資格をもっている者との実力の差は歴然として
います。
資格は人を大きく育てます。ただ資格を取るために勉強しただけでなく、資格を
取った後の自己研鑽が特に大切でしょう。

資格を取ったが故に、更なる自己研鑽をすることになります。

調停（民事調停の場合）
調停のメリット
　　１．自分でできる。手続きも簡単
　　２．手数料が安い。　訴額の０．６％
　　３．迅速な解決ができる。
　　４．相手と直接交渉しないでもよい。
　　５．非公開なので、プライバシーが守れる
　　６．合意内容は、裁判所の確定判決と同じ効力がある。

民事調停は、裁判官と２名以上の調停委員からなる。
　　取扱い項目・・・・管理費の不払い、マンション管理に関するトラブル、ペットのトラブル等

①調停申し立ての手続き
　　　１）申立先…簡易裁判所
　　　２）用意するもの・・・印鑑、申し立て費用、言い分を裏付ける資料
　　　３）言い分を整理しておく
②呼び出し状がくる・・・・組合と滞納者に
③調停期日・・・・両社が出席して言い分を聞く
④合意になると調停成立となり、その内容は「調停調書」に記載される。
　調停不成立の場合は、訴訟とかになる。