マンション管理士に質問しよう！ Part2

理事会は２ヶ月に１回なんですか。
毎月やるもんだと思ってました。
理事会の通知は事前にないんですか？
それに理事会の議題は前もって提案したものしかやらないんですか。
珍しい組合ですね。

理事会の開催日を一般組合員に通知するんですか。
おもしろい組合ですね。

理事会の開催通知を区分所有者に通知しなければならないことが
管理規約に規定されているんですか。
そんな組合は全国どこにもないでしょう。

>>7739さん
お宅のマンションは小規模なんでしょうね。
理事会が毎月開催されていないとか、理事会の期日と出欠確認通知が
されていないとか、通常は考えられないことです。

多数の匿名さんから連続して投稿頂き恐縮です（笑）
＞＞7741 匿名さん
＞「理事会の通知」は、事前にあります。投稿文のとおりです。
理事会の次回の開催日は、複数の理事が署名・捺印した議事録に明記されています。とね。

＞＞7743 匿名さん
＞管理規約に規定されているんですか。 そんな組合は全国どこにもないでしょう。
管理規約を確認すると、明らかに規約違反。と書きましたね。

＞＞7744 匿名さん
150世帯弱だが、小規模なのかな。そもそも規模の大小には無関係の事案ですが・・・。面白い。

>>7745さん
理事会議事録には次回の開催予定日が記載されますが、変更になる
場合は理事には各自通知がいくと思います。
但し、一般組合員に対しては、理事会が変更になりましたとの通知
はいかないでしょうし必要もないのではないですか。
一般組合員には理事会議事録で報告すればいいのですから。
理事会議事録は、理事会で検討された内容を書きしるし記録として
残しておくものですからね。
理事会の開催予定日が変更になったとしても、何の問題もないでしょう。
それとも規約に議事録に記載された理事会開催予定日を変更する場合は、
一般組合員にも通知しなければならないとかが規定されているんですか？

要するになんでもありの小規模マンションではありうること。
自治会と理事会がごっちゃになっているとこもあるぐらいだから。

田舎から都会に出たくなり出来るだけ子供等とのアクセス重視して、都会の大型の
築２０年の中古マンションを購入しました。

ところが水がまずく、身体のあちらこちらが痒くなります。原因を推測すると水質
ではないかと思い管理会社に事情を説明しましたら、原因は解らないの回答でした。　

後日知人に相談しましたら簡易専用水道で残留塩素が多いのではないかとの返答で
した。

これって、本当でしょうか。？

水の味は成分によって違うことはあるでしょう。
残留塩素はその範囲が規定されていますので、その範囲内であれば
それが原因ではないと思います。
そうであれば、ほかの住民の方からも苦情とかが出ると思います。
正常な残留塩素の範囲
　0.1ppm＜0.7ppm

ご家族みなさま健康を害していらっしゃるのでしょうか？
まずは、診察を受けられていかがでしょう。


水質は水道管の問題もありますし一概にどうのということはできませんが
浄水器を使用することや水を購入するなどしたほうが良いと思います。

リフォーム後に化学物質によるアレルギーが出る場合や中古特有の隠れカビなどでアレルギーが出て健康障害が出る場合もあります。

転居疲れかもしれません。

まずは医者に診てもらい正確に対応をなさることをお勧めします

築２０年だったらそんなに部屋の傷みはないでしょう。
それに売却する時はリフォームしてからでしょうから部屋の中は
きれいなんじゃないですか。

リフォームしなくてもいい状態ですが、住民の噂では漏水事故が多いようです。

築20年なら、よくある話で、きれいに見える壁紙の下地は結露による黒かびだらけの壁だよね

接着剤のシックハウス症候群も常識だよね

漏れ水で残留塩素は無関係でしょ、変なこと書くね

残留塩素なら浄化場の問題、漏れ水なら配管が悪いってことだよ。

７７５３さん貴方はマンション管理士ではないでしょう。ここは
マンション管理士、が答える場です。

築２０年前後になれば漏水が発生することはあります。
しかし、築２０年程度でしたら配管は殆どが塩ビ管が使用されていると
思いますので、それが原因ではなく、台所の水栓や洗面所下の配管の継ぎ手部分
等の緩みからの水漏れがその要因と考えられます。
配管の劣化が原因で漏水が発生するとしたら、築３５年以降のことでしょう。

隣の住民に聞きましたら身体が痒いという噂はよく聞くそうです。

体がかゆいということはダニが発生している可能性もあります。
ダニ駆除をされたらいかがですか。
湿気は部屋にとっては対敵です。
換気をするのは、築年数とは関係ありません。特に冬場は窓を
開けっ放しにすることは少ないと思いますが、外出するときは
風の通りを良くしておくといいですよ。

同じマンションの部屋でも、換気に気を遣っている部屋と
そうでない部屋との壁紙の傷みは大きく違ってきます。
換気のいい部屋は、壁紙とかが黒ずむことはありませんが、
そうでない住民の部屋は壁や天井が黒ずんでいます。
これが同じマンションなのかと目を疑うぐらいの差があります。

住民によっては、年間を通して殆ど窓を開けない者もいます。
夏でもクーラーをつけっぱなしで開けることはない。
そういう部屋は結露もでますし、湿気が多いので健康も害します。
マンションは密閉されていますので、外気をいれなければ部屋は
傷みます。
人の住んでいない家が傷みが激しいのと同じです。

第１回目の大規模修繕工事が終わった時点で、そこから３０年間の長期修繕計画
の洗い直しをする必要が出てきます。
その中には大規模修繕工事た゜けでなく、大型設備も全て含めて計画化します。
そうすれば総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額が算出されます
後は、その積立金の確保をどうするかでしょう。

皆さん方のマンションの長期修繕計画には、エレベーター、玄関扉、
サッシ、配管、給水設備等の大型設備の計画がされていますか。

計画なしに給水設備と玄関扉がなされたが、予算が不足して玄関扉は外側だけ
塗装したら色むらや変色が著しく汚い、エレベーターの内部塗総装もヘンチク
リンな色になり木賃宿のエレベーターの雰囲気である。

指揮者の女理事長の日頃のセンスがそのままマンションのカラーに現れた。

＊＊＊は色に出にけり、？　指揮官の選任はこんなところに現れますよ。ご注意。

玄関扉は交換ではなく、塗装をしただけですか。
エレベーターの三方枠も交換ではなく、塗装なんですね。
肝心の基盤の交換はされたんですか。

予算の節約でしませんでした。記載漏れはエレベーターの内部塗装の色。
玄関扉の外側のみの塗装、給水ポンプ（１５年目）の更新。

、

塗装は一時しのぎはできるけど、いずれ交換しなければならなくなりますよね。

規約上での見解が曖昧なので多分推測ですが外側の塗装のみでのいきさつが推測されま。
これも組合費の無駄使いと思います。

＞＞7759 匿名さん
そのような生活スタイルの居住者は、ずぼらで掃除もまともにしないでしょう。
劣化と汚損は加速して進行するでしょうね。
でも、本人は気付くことはないでしょうね。

理事長をしていた時に、その部屋に入ったことがありますが、
自分の部屋と比べあまりにきたないのでビックリしました。
部屋は散らかしっぱなしで清掃の後もなく、こんな部屋には
すみたくないですね。

マンションは見た目となかみが違いますのでいいマンションか悪いマンションは
住んでみないと解りません。

ローコストで安いマンションは老朽化が早くて住んでいる住民もどちらかといえ
ば、だらしないし規約等の理解に乏しい。

生活レベルは分譲時の車と中古で購入した者が多くなる時期の
車を比較すればよく分かる。
高級車は少なくなる半面軽自動車が多くなる。

いや、違う、分譲時は軽自動車が多かったが、築２５年たち価格は半値になり
区分所有者の変更等が半分以上のいまは、車はベンツや外車が多くなったよ。？

最初から軽が多いマンションのレベルなんですか。
新築で購入する者のレベルと、中古マンションを買う者とのレベルの
差があるのではないですか。

そういえば最近軽自動車が多くなっている。
昔は殆どなかったんだけどな。

もうそろそろ部屋の全面リホームを考えて、この際、寝たきりになった場合の事を考慮して、
風呂場の段差をなくそうとしましたら、このマンションは配管の都合で風呂場の段差の解消
はできないとの回答を頂き、どうしようかを悩んでおります。

共用部分の変更は集会の決議で決すると区分所有法で決められていますので、
理事会に提案すれば、理事会決議を行い総会の議案として提案すると思いますので、
その手続きが必要となります。
勝手に工事をすれば、現状復帰しなければならなくなります。

風呂場の段差というのは、洗面所や風呂場の床が高くなっている部分のことですか？
床の下には配管がありますのでその分を床を高くしているのです。
もし、そのことだったら、段差をなくすことは難しいですね。
段差のあるところから、スロープをつけることはできると思います。専有部分内の
ことですから。

部屋うちの配管類は、規約による共用部分にはなっておりますが、
このマンションの配管類の配置等が風呂場の場合の段差の解消は
出来ないようです。

現状と同じ設計で有れば工事の申請だけでいいそうです。理事長
曰く、規約の変更は反対が多くて出来ないようです。

リホームは辞めてバリアフリーのマンションに住み替える計画し
ます。

７７７６さんの仰る通りのようです。購入するときにここら辺まで
考えておりませんでした。

＞生活レベルは分譲時の車と中古で購入した者が多くなる時期の車を比較すればよく分かる。

クルマ以外の与件に大きく影響を受ける可視現象ですよね。

もっともらしく言われてもね。
クルマ離れも多いし、スリーポインテッドに飽きて、国産のＳやＤブランドの軽自動車に乗り替える
方々もいます。資産も無いのに見栄で乗ってるお方も居ますよね。

一見お金持ちに見える少資産家（低所得者）も居れば、質素に見えるが資産家・高額貯蓄者も居るね。

安マンションの組合員で身の程知らずの高級車に乗っているのは・・・まがい、
管理費等の滞納者がおおい。差し押さえも同様に多い。なぜ。

>>7777さん
規約の変更は特別決議となりますので、４分の３以上の賛成が必要となりますが、
議決権行使書並びに委任状での出席が多いので、そんなにハードルは高くはない
と思いますよ。

特別決議というと管理会社も慎重になりますからね。

管理士の先生方にお尋ね致します。

なぜ、規約で共用部分にしたのでしょうか。？

普通は共用部分ではなく、床下の配管は専有部分となっています。
しかし、何か特別の事情があるのだと思います。
共用部分ですから、その配管の経年劣化や漏水による事故が発生した場合は、
管理組合に責任があるということになります。

７７８４さん、特別な事情とは、恐れ入りました。簡単にご説明いたしますと、

この規約を制定する以前にある専有部分が親と同居する為にバリヤフリー化の
為に配管を大幅に変更してしまいそれが原因で漏水事故が発生しました。

このトラブルで一番悩んでいた管理人から相談を受けて規約で専有部分の給排
水管を共用部分にして責任の所在をはっきりしました。

その時に風呂場の高低差を解消する為のバリヤフリー化は禁止にしました。

>>7785さん
専有部分の工事をするときには、事前に理事長に工事の日程や修繕仕様書等を
提出して、承認されてからでないと工事はできないマンションが殆どです。
その仕様書をみて共用部分の工事がからんでいないかの検索をして、問題が
なければ許可をします。
配管は専有部分ですが、それが原因で漏水が発生したとなると当然その責任は
区分所有者ということになりますが、それを規約共用部分とすれば、今後はその
責任は管理組合となります。
ただ、共用部分ですから、その管理は管理組合となりますので、点検とかも
しなければならなくなります。
在宅の問題もありますが、区分所有者はその点検時とかのときは協力をしなければ
ならなくなります。
工事の届け出をして許可をうければ工事ができるようにした方がいいでしょう。
そのためには、規約共用部分を専有部分にもどさなければなりませんが。

専有部分の配管が共用部分であるならば、漏水とかの問題がなければ
更新工事とかは行われないでしょう。
そういうマンションでは漏水が発生してくる築２０年程度からは大きな
問題となります。
だからといって、全戸分の配管を更新するには、修繕積立金の大幅値上げ
をしなければならなくなります。

７７８６、７７８７、さんはマンション管理士ではありませんよね。回答は控えてください。

>>スレ主旨です。
マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
ここで質問してみませんか。
マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
真剣に答えていきましょう。
マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください

>>7788さん
あなたが答えてもいいんですよ。