マンション管理士に質問しよう！ Part2

だから言っているでしょう。総会（法令では集会）は建前で普通決議の案件は総会前に、
議決権行使書、委任状で可決済みです。よって、総会は実質的な報告会ですから意味が
ない。

なにを言いたいかと言えば、それだけ組合の理事（役員ではない）と監事の選任は重要
です。

いまのままで、組合運営をしていると一部の組合員と悪徳管理会社の食いものになりか
ねません。

よって、管理組合の理事、監事（役員ではない）の選任方法を規約に設定されたらどう
でしょうか。

>>7721さん
うちは輪番制と立候補制の２段構えになっています。
任期については２年と限定されています。
管理会社も悪徳ではありませんよ。
総会は議論する場ではなく理事会の議案に対して賛成か反対かを
問う場ではありますが、出来るだけ多くの組合員が総会に出席する
ということは大切です。
議案を変更することはできませんが、問題提起をしてそれを次期以降
に取り入れることはできます。

７７２２さんの仰るとおりです。マンション管理士試験では正解です。

次期繰越金を予算化することがありますか。
繰越金は１年間の収支の結果出てくるものではないんでしょうか。

前期繰越金は収入に予算化しますけど、これは確定分なんですけど、
時期繰越金を予算化するのはおかしくありませんか。
予備費として計上すべきだと思いますが。

一般会計の剰余金は来期の予算額を一般会計用保管口座に保管して、
残りの剰余金は修繕積立金会計へ繰入れて修繕積立金会計の保管口座
で保管される。

会計報告においてはこの保管口座の残高だけでは信用しないようにし
てください。

お金の流れは重要事項説明書及び管理委託契約書でご確認ください。

インターネットバンキングでの理事長のパスワードでの預金の出納は
確認がし難いです。気をつけてください。

管理費等の保管場所＝定期預金、普通預金、公社債、普通預金、
　　　　　　　　　　積立マンション保険、その他。

＞＞7721 匿名さん
＞なにを言いたいかと言えば、それだけ組合の理事（役員ではない）と監事の選任は重要です。

自覚も無く、ビジネスマナーや常識に疎く、リスク対策・予防思考が苦手な方々が集まってしまったら
不運のはじまりです。

議事録に「次回、詳細を検討する予定」と記載され、その後検討されないことが多すぎる。
昨春竣工の新築ＭＳだが、未解決の問題事象が、山積みです。
まだまだ増えるのみで、しかもどんどん深刻化する一方です。

　管理費会計の（使用料を除く）管理費の余剰金を総会決議で修繕積立金会計へ振り替えることは、管理規約が標準管理規約の規定と同じならできないので注意のこと。

（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

（管理費等の過不足）
第６１条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
２ ・・・

７７２８さんの仰るとおりです。正し、標準管理規約には法的拘束力は有りません。

>>7729 匿名さん
但し、でしょ。アホ

管理費会計で余剰金がでれば、次期繰越金となるだけでしょう。
次期繰越金が貯まり過ぎた場合は、修繕積立金へ振り替えるよう
手続きをすればいいだけです。

>>7728
管理費会計で余剰金がでているのであったら、修繕積立金会計へ
ふりかえることはできるでしょう。
議案として提案すればいいと思いますよ。

管理費が不足したので修繕積立金を取り崩したら宅地建物取引業者から
住宅支援機構のフラット３５の借り入れがし難いとのクレームを受けて
急遽臨時総会を招集して管理費の値上げを可決した経験があります。

原因は駐車場使用料を管理費会計に計上して剰余金を修繕積立金へ繰入
れていましたが、

組合員の駐車場使用料を最初から修繕積立金に計上した方がいいのでは
との意見を採用して、

その時点で管理費の値上げを先延ばししていたものですからこの事態を
招きました。

現在は駐車場使用料は修繕積立金会計へ計上しております。

管理費が不足するのであれば管理費の値上げをすべきでしょう。
修繕積立金と管理費は別物と考えるべきです。
住宅支援機構からの借り入れ条件は、規約に規定があるのと、借り入れは
修繕積立金で返済が条件となっています。
管理費との関係はありません。
駐車場使用料は管理費、積立金どちらに計上しても問題はありません。
管理費会計で余剰金がでるようであれば総会に積立金会計へ振り返る提案を
することはありますが。その逆は普通はありません。
補修工事が管理費会計でできなければ、事業計画を立て総会に積立金の取り崩し
を提案することはできます。ただ単なる管理費の補填のために積立金を取り崩す
ことはだめでしょう。積立金は皆の積立金ですから。

管理費は分譲時から値上げをしているマンションは殆どないのではと
思います。
しかし、積立金は段階的に値上げをしていきますからね。
効率からいえば、分譲時から必要な積立金にしておけば、負担は軽く
なるんですけどね。

分譲する時に、修繕積立金が高いと売れません。
しかし、管理費は年間必要な経費は殆ど決まっていますので、
安くして買いやすくするためには、積立金を極端に安くして
段階的に上げざるをえないのです。
これは、売る側の責任だけではなく、買う側の責任でもあります。

私もマンションを購入する時には、管理費等は安い方がいいと
思っていましたからね。
皆さんも同じじゃないですか。

管理費や修繕積立金はどちらも安い方がいい。
値上なんてとんでもない。

理事会の開催日について質問です。
理事会の次回の開催日は、複数の理事が署名・捺印した議事録に明記されています。
奇数月に行われていた理事会が、区分所有者に何も変更連絡を行わずに開催されました。
当初予定は5/6、変更開催日は4/15。

その事実を、３週間後の議事録の配布（5/8）で知りました。
当初の開催予定に合わせて、提案書を管理組合と管理会社の郵便受けに投函したが、これで検討は先送り。

管理規約を確認すると、明らかに規約違反。
管理会社と理事会役員とで管理規約違反を行った上に、指摘されても謝罪の掲示も行わない。
こんな事は、過去のマンションでは無かった。何ごとも杜撰すぎる。

↑どうでもいい話。連休最終日に理事会なんか、やりたくはあるまい。ちょっとは考えろ。あほ。
不満なら自分が理事長やればよかろう。あほ。

理事会は２ヶ月に１回なんですか。
毎月やるもんだと思ってました。
理事会の通知は事前にないんですか？
それに理事会の議題は前もって提案したものしかやらないんですか。
珍しい組合ですね。

理事会の開催日を一般組合員に通知するんですか。
おもしろい組合ですね。

理事会の開催通知を区分所有者に通知しなければならないことが
管理規約に規定されているんですか。
そんな組合は全国どこにもないでしょう。

>>7739さん
お宅のマンションは小規模なんでしょうね。
理事会が毎月開催されていないとか、理事会の期日と出欠確認通知が
されていないとか、通常は考えられないことです。

多数の匿名さんから連続して投稿頂き恐縮です（笑）
＞＞7741 匿名さん
＞「理事会の通知」は、事前にあります。投稿文のとおりです。
理事会の次回の開催日は、複数の理事が署名・捺印した議事録に明記されています。とね。

＞＞7743 匿名さん
＞管理規約に規定されているんですか。 そんな組合は全国どこにもないでしょう。
管理規約を確認すると、明らかに規約違反。と書きましたね。

＞＞7744 匿名さん
150世帯弱だが、小規模なのかな。そもそも規模の大小には無関係の事案ですが・・・。面白い。

>>7745さん
理事会議事録には次回の開催予定日が記載されますが、変更になる
場合は理事には各自通知がいくと思います。
但し、一般組合員に対しては、理事会が変更になりましたとの通知
はいかないでしょうし必要もないのではないですか。
一般組合員には理事会議事録で報告すればいいのですから。
理事会議事録は、理事会で検討された内容を書きしるし記録として
残しておくものですからね。
理事会の開催予定日が変更になったとしても、何の問題もないでしょう。
それとも規約に議事録に記載された理事会開催予定日を変更する場合は、
一般組合員にも通知しなければならないとかが規定されているんですか？

要するになんでもありの小規模マンションではありうること。
自治会と理事会がごっちゃになっているとこもあるぐらいだから。

田舎から都会に出たくなり出来るだけ子供等とのアクセス重視して、都会の大型の
築２０年の中古マンションを購入しました。

ところが水がまずく、身体のあちらこちらが痒くなります。原因を推測すると水質
ではないかと思い管理会社に事情を説明しましたら、原因は解らないの回答でした。　

後日知人に相談しましたら簡易専用水道で残留塩素が多いのではないかとの返答で
した。

これって、本当でしょうか。？

水の味は成分によって違うことはあるでしょう。
残留塩素はその範囲が規定されていますので、その範囲内であれば
それが原因ではないと思います。
そうであれば、ほかの住民の方からも苦情とかが出ると思います。
正常な残留塩素の範囲
　0.1ppm＜0.7ppm

ご家族みなさま健康を害していらっしゃるのでしょうか？
まずは、診察を受けられていかがでしょう。


水質は水道管の問題もありますし一概にどうのということはできませんが
浄水器を使用することや水を購入するなどしたほうが良いと思います。

リフォーム後に化学物質によるアレルギーが出る場合や中古特有の隠れカビなどでアレルギーが出て健康障害が出る場合もあります。

転居疲れかもしれません。

まずは医者に診てもらい正確に対応をなさることをお勧めします

築２０年だったらそんなに部屋の傷みはないでしょう。
それに売却する時はリフォームしてからでしょうから部屋の中は
きれいなんじゃないですか。

リフォームしなくてもいい状態ですが、住民の噂では漏水事故が多いようです。

築20年なら、よくある話で、きれいに見える壁紙の下地は結露による黒かびだらけの壁だよね

接着剤のシックハウス症候群も常識だよね

漏れ水で残留塩素は無関係でしょ、変なこと書くね

残留塩素なら浄化場の問題、漏れ水なら配管が悪いってことだよ。

７７５３さん貴方はマンション管理士ではないでしょう。ここは
マンション管理士、が答える場です。

築２０年前後になれば漏水が発生することはあります。
しかし、築２０年程度でしたら配管は殆どが塩ビ管が使用されていると
思いますので、それが原因ではなく、台所の水栓や洗面所下の配管の継ぎ手部分
等の緩みからの水漏れがその要因と考えられます。
配管の劣化が原因で漏水が発生するとしたら、築３５年以降のことでしょう。

隣の住民に聞きましたら身体が痒いという噂はよく聞くそうです。

体がかゆいということはダニが発生している可能性もあります。
ダニ駆除をされたらいかがですか。
湿気は部屋にとっては対敵です。
換気をするのは、築年数とは関係ありません。特に冬場は窓を
開けっ放しにすることは少ないと思いますが、外出するときは
風の通りを良くしておくといいですよ。

同じマンションの部屋でも、換気に気を遣っている部屋と
そうでない部屋との壁紙の傷みは大きく違ってきます。
換気のいい部屋は、壁紙とかが黒ずむことはありませんが、
そうでない住民の部屋は壁や天井が黒ずんでいます。
これが同じマンションなのかと目を疑うぐらいの差があります。

住民によっては、年間を通して殆ど窓を開けない者もいます。
夏でもクーラーをつけっぱなしで開けることはない。
そういう部屋は結露もでますし、湿気が多いので健康も害します。
マンションは密閉されていますので、外気をいれなければ部屋は
傷みます。
人の住んでいない家が傷みが激しいのと同じです。

第１回目の大規模修繕工事が終わった時点で、そこから３０年間の長期修繕計画
の洗い直しをする必要が出てきます。
その中には大規模修繕工事た゜けでなく、大型設備も全て含めて計画化します。
そうすれば総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額が算出されます
後は、その積立金の確保をどうするかでしょう。

皆さん方のマンションの長期修繕計画には、エレベーター、玄関扉、
サッシ、配管、給水設備等の大型設備の計画がされていますか。

計画なしに給水設備と玄関扉がなされたが、予算が不足して玄関扉は外側だけ
塗装したら色むらや変色が著しく汚い、エレベーターの内部塗総装もヘンチク
リンな色になり木賃宿のエレベーターの雰囲気である。

指揮者の女理事長の日頃のセンスがそのままマンションのカラーに現れた。

＊＊＊は色に出にけり、？　指揮官の選任はこんなところに現れますよ。ご注意。

玄関扉は交換ではなく、塗装をしただけですか。
エレベーターの三方枠も交換ではなく、塗装なんですね。
肝心の基盤の交換はされたんですか。

予算の節約でしませんでした。記載漏れはエレベーターの内部塗装の色。
玄関扉の外側のみの塗装、給水ポンプ（１５年目）の更新。

、

塗装は一時しのぎはできるけど、いずれ交換しなければならなくなりますよね。

規約上での見解が曖昧なので多分推測ですが外側の塗装のみでのいきさつが推測されま。
これも組合費の無駄使いと思います。

＞＞7759 匿名さん
そのような生活スタイルの居住者は、ずぼらで掃除もまともにしないでしょう。
劣化と汚損は加速して進行するでしょうね。
でも、本人は気付くことはないでしょうね。

理事長をしていた時に、その部屋に入ったことがありますが、
自分の部屋と比べあまりにきたないのでビックリしました。
部屋は散らかしっぱなしで清掃の後もなく、こんな部屋には
すみたくないですね。

マンションは見た目となかみが違いますのでいいマンションか悪いマンションは
住んでみないと解りません。

ローコストで安いマンションは老朽化が早くて住んでいる住民もどちらかといえ
ば、だらしないし規約等の理解に乏しい。

生活レベルは分譲時の車と中古で購入した者が多くなる時期の
車を比較すればよく分かる。
高級車は少なくなる半面軽自動車が多くなる。