マンション管理士に質問しよう！ Part2

事業計画を立て総会に修繕積立金の取り崩し提案するときは、事前に
相見積を取っており業者や価格が決定しているので、高めに設定する
ことはありません。

＞＞7679 匿名さん
鈍感且つ理解力のない人だね。

＞（中略）それぐらいはスルーしてもいいんじゃないですか。
と書き込んだから、貴方宛に投稿したんでしょう。 　

>>7682
しかし良く批判する方ですね。
すぐ切れる性格なんですかね。

取るに足らないことをいつまでも根にもつタイプだよ。
ありもしないプライドだけは高いんだろう。

ここは匿名掲示板であり、殆どが匿名で投稿されています。
その書き込みに対して過剰な反応は必要ないでしょう。
冷静な対応をお願い致します。

7682さんは良識のある人です。
そんな小さな問題について固執するような人ではないです。

>>7669 匿名さん
↑僻み、妬みであろう

民泊禁止の規約にしたけどこれで民泊はできない。
賃貸にだしている者は大損したかもね。

＞＞7688 匿名さん
民泊を前提とした賃貸なら、あてが外れたと言うことかな。
そんなリスク（規約の変更）も踏まえて、元から健全に賃貸需要を見込んでた場合は、影響は無いね。

賃貸に出すのと、民泊にするのでは大きな差がでてくる。
特にオリンピック期間の宿泊料金は一人いくらになるのか想像もつかない。
毎日４人で単純計算しても、一人２万円として１日８万円、月にすると２４０万
になるからね。戦略特区なら日数制限もないしね。

ただひっかかっているのは、民泊事業を営む場合は看板の設置を
しなければならないとなっているけど、共用部分に看板の設置は
できないけどどうやってこの基準をクリアーしたのか分からない。
玄関ドアは共用部分だし。
鍵は１回１回作り直すのかな。

しかし一度民泊を認めてしまうと、規約改正で民泊禁止を謳っても
特別の影響を受ける者が一人でも承認しなければその規約は無効と
いうことになるからね。

民泊事業をおこなうのが先か、規約で民泊禁止を規定するのが
先かが問題となる。

無関心でいると、突然隣に外国人が宿泊するようになり、
騒音やゴミだしルールとかで問題が出てくる。
その時には時すでに遅しということになる。

収支予算を変更する時は、理事長はその案を臨時総会に提出し、その
承認をえなければならないとなっていますが、管理費の支出項目で
その項目の予算がオーバーした時は、同じ支出の範囲内であれば、他から
もってきて補填することは可ということでしょうか。予備費も含めて。
又、管理費に不足を生じたときは、組合員に対してその都度必要な金額の
負担を求めることができるとなっています。
これは管理費の支出全体の予算をオーバーしたときでしょうね。

次期繰越金を予算化することはありですか。
知っている方教えてください。

ありえません。

次期繰越金を予算化するのはおかしいよ。
繰越金は結果で出てくるものだしね。
それは予備費というんじゃないかな。

民泊可となっているマンションでの看板設置はどうしているんだろうか。
看板設置は義務づけられているんだけどね。
管理組合が共用部分に設置を認めたということなんだろうが。
それに住民は不安や不満、迷惑等は感じていないのかな。

共用部分の管理に関する事項は集会決議で決すると区分所有法でも
決められていますが、軽微変更については保険の更新しか記載されて
いませんが、他には管理会社との委託契約や性質を変えない範囲で
利用したり価値を増加させる行為をいいます。
要するに新規の工事は理事会判断でやることはできないとされています。

管理費会計に余裕があるので、理事会決議で監視カメラをリースから
買い取りにすることはできますか。
これは性質は変わらないと思いますが。新規の工事ではないと思います。

出来ないことはないでしょうが、総会の承認をもらった
方がいいでしょう。

＞＞7701 匿名さん
えっ。総会承認云々の前に、管理会計に余裕があるなら、リース契約の継続でいいのでは？
リースと買い取りで比較検証したら、リースの方が間違いなくメリット多いでしょう。
メンテや高機能機種への変更を踏まえて長期スパンの投下コストとか。

まあ、解像度や耐久性が低いカメラを使い倒すという選択を否定はしません。

監視カメラでなくてもいいんですが、管理費があまり過ぎているので
少し減らさないと理事会は何にもしてないと思われるとこまるので。

＞＞7704 匿名さん
管理費会計予算を使い切る為の支出は、年度末の駆け込みの公共工事と同じく愚かなお金の使い方です。

無意味に出費したら背信行為として、「何もしないほうがよかった」と組合員から必ず糾弾されます。

余剰が発生するなら繰り越せば良い。
予算の組み方もなかなか粗雑なんですかね。

役員としての自覚をし考え方を改めると共に、
お粗末な予算設定手法を改善すべく理事会役員で検討することが最優先課題ですよね。

順番制の理事では予算の執行も予算の立て方も煩雑である。総会で知識のある組合員
との質疑応答がなされ、

良質な意見が出ても委任状と議決権行使書で可決される。良い意見でも規約上議案の
変更をすると議決権行使書の賛成者を無視したかたちになる。

この状況を知っている理事が数人でもいるなら予算の執行と次期予算の上程案は慎重
になるはずが、そうはならないのが管理組合の現状である。

普通決議などは建前上民主的な表現で組合員の承認を得る為の多数決を装ってはいる
が現実は報告会である事を認識しているのであれば理事会は予算の執行と次期予算の
計画はより真剣に取り組んでしかるべきでしょう。

※総会は議決権の過半数が出席すれば成立し、普通決議はその出席者の過半数で可決
される。ー否決される事は想像できません。

>>7706さん
なかなかしっかりした御仁ですね。
管理組合の組織と現状を良く理解されています。
総会での決議は民主的を装ってはいますが、かなり保守的です。
理事会の改革がまず必要です。
まずしっかりした知識のある人材が理事会の改革を行うと共に、
理事会や総会の整備を検討し、より民主的な実のある提案ができる
議案が提案できるシテスムづくりが要求されます。

ただやんなるかな、輪番制の理事では当り外れが大きいですからね。
だから、志のある方がその順番が回ってきたときに、大改革を行う
必要があります。

輪番制の理事に当たり外れが多いという事は組合運営は博打そのものでしょう。
そんなマンションでやる気の有る組合員に理事の順番が回ってきたときに改革
できる理事がいますでしょうか。？雲隠れの術を使うでしょう。（(笑)

やはり輪番制だけでは無理がありますので、一部立候補制を
導入すべきでしょう。

管理組合の予算なんて、経験が無くても簡単な統計学的な手法で、前年までの実績推移を検証出来て
当該年度の組合活動や懸案事項を把握出来ていれば、確度の高い予算案は策定出来ますよね。
ごくごく普通にビジネススキルがあれば出来る。
使えない管理会社フロント担当のサポートも不要でしょ。

無能な理事会役員が不運にも偏って揃ってしまうと、いい加減なフロント担当の言いなりになる。

新築で初購入者が多いと、理事会及びフロント担当の不適な運営に気付く人も少ない。

組合活動や懸案事項の確認が難しいのです。確認能力を教えて下さい。

まず管理規約と各種細則の全面改正からやるべきです。
専門委員会を設置するのがいいと思います。
そして、建築士を含めて長期修繕計画を一緒に検討して作成をしていきます。
やらなければならない工事の全ての周期の時期や各工事費を算出します。
建築士はマンションの大規模修繕工事を経験したことのある、積算に強い
建築士を建設新聞（無料）で募集して応募してきた中から選べはいいのです。
最後はその３０年分の総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を
算出します。その場合は、修繕積立金の残高も当然計算に含めます。
後は資金計画を立て、現在の積立金に対していくら足りないかを知ることです。
足りなければ値上げの検討もしていかなければなりません。
理事会については、毎月１回やるように計画を立てます。
議題については、住民の要望や希望も当然検討しますが、知識を高めるために、
マンション管理の基本の勉強をする意味で、標準管理規約の基本部分を資料
にして皆さんに配布します。
まだまだいっぱいあります。

ＮＰＯ法人のマンション管理士会とかにも相談されたら
いいでしょう。
無料でやってくれると思います。

補修工事をする時の業者を選ぶときの、募集の仕方や
相見積の取り方も勉強されるといいですよ。
特に相見積の取り方は同じ条件で見積もりをとらなければ意味が
ありません。
同じ材料や平米数とかは分かりませんので、まず１社に見積もり
を取り、その見積もりで単価部分を消して他の業者に見積もりを出して
もらえばいいと思います。
使用する材料は業者名やその品番とかも分りますので、それを活用すれば
いいでしょう。

守るべきは管理規約、指針となるのは重要事項説明です。
連続性・一貫性が担保されているかの拠り所は、理事会議事録。
日頃の状況の検証材料は、理事会発信の掲示物と配布物。

案外、管理規約と議事録と掲示物に連続性と一貫性が見られない事が多い。
ちゃんと見ていると愕然とします。

揺るぎない基準と方法論さえ理事会と組合員で共有出来れば、管理会社がボンクラでも支障は無い。

理事会議事録での検証は難しいでしょう。
議事録には詳細は書かれませんので。
本人が理事になればいいんです。

理事会にオブザーバーとして参加できる規約を
つくればいいんです。

マンション管理は奥が深い。

総会の季節ですけど、総会に出席しても議決権行使書で普通決議は
100%承認されているので、総会に出てもあまり意味がないですね。

だから言っているでしょう。総会（法令では集会）は建前で普通決議の案件は総会前に、
議決権行使書、委任状で可決済みです。よって、総会は実質的な報告会ですから意味が
ない。

なにを言いたいかと言えば、それだけ組合の理事（役員ではない）と監事の選任は重要
です。

いまのままで、組合運営をしていると一部の組合員と悪徳管理会社の食いものになりか
ねません。

よって、管理組合の理事、監事（役員ではない）の選任方法を規約に設定されたらどう
でしょうか。

>>7721さん
うちは輪番制と立候補制の２段構えになっています。
任期については２年と限定されています。
管理会社も悪徳ではありませんよ。
総会は議論する場ではなく理事会の議案に対して賛成か反対かを
問う場ではありますが、出来るだけ多くの組合員が総会に出席する
ということは大切です。
議案を変更することはできませんが、問題提起をしてそれを次期以降
に取り入れることはできます。

７７２２さんの仰るとおりです。マンション管理士試験では正解です。

次期繰越金を予算化することがありますか。
繰越金は１年間の収支の結果出てくるものではないんでしょうか。

前期繰越金は収入に予算化しますけど、これは確定分なんですけど、
時期繰越金を予算化するのはおかしくありませんか。
予備費として計上すべきだと思いますが。

一般会計の剰余金は来期の予算額を一般会計用保管口座に保管して、
残りの剰余金は修繕積立金会計へ繰入れて修繕積立金会計の保管口座
で保管される。

会計報告においてはこの保管口座の残高だけでは信用しないようにし
てください。

お金の流れは重要事項説明書及び管理委託契約書でご確認ください。

インターネットバンキングでの理事長のパスワードでの預金の出納は
確認がし難いです。気をつけてください。

管理費等の保管場所＝定期預金、普通預金、公社債、普通預金、
　　　　　　　　　　積立マンション保険、その他。

＞＞7721 匿名さん
＞なにを言いたいかと言えば、それだけ組合の理事（役員ではない）と監事の選任は重要です。

自覚も無く、ビジネスマナーや常識に疎く、リスク対策・予防思考が苦手な方々が集まってしまったら
不運のはじまりです。

議事録に「次回、詳細を検討する予定」と記載され、その後検討されないことが多すぎる。
昨春竣工の新築ＭＳだが、未解決の問題事象が、山積みです。
まだまだ増えるのみで、しかもどんどん深刻化する一方です。

　管理費会計の（使用料を除く）管理費の余剰金を総会決議で修繕積立金会計へ振り替えることは、管理規約が標準管理規約の規定と同じならできないので注意のこと。

（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

（管理費等の過不足）
第６１条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
２ ・・・

７７２８さんの仰るとおりです。正し、標準管理規約には法的拘束力は有りません。

>>7729 匿名さん
但し、でしょ。アホ