マンション管理士に質問しよう！ Part2

予実管理とは、企業の予算と実績を管理することで予算実績管理ともいいます。一般的な営業は売上や仕入など数値目標を予算として計画していきます。この目標である予算通りに実績が推移しているかどうか、確認して管理することが予実管理です。

こういうことです。企業では当たり前に使っても、管理組合では使いませんよ。
それに主婦とか、財務を担当したことがない現場で働く者にとっては理解できない
言葉です。

>>7660
あなたが問題提起者だったんでしょう。
そしてあなたが正解と言って書き込んだんですよね。
正解ではなかったと思いますけどね。
管理会社の会計はいろいろありますし、元々マンションの会計は
何でもありですからね。

予算と実績の対比とか予算と実績の比較とかが分りやすいでしょう。
住民の特に主婦や技術者とかに聞いてみてください。
予実管理って分かりますかと。

前期（今期）の予算は今期（来期）の決算との対比でしょう。

＞元々マンションの会計は何でもありですからね。
だったら、予実管理という表現も是ですね。
代替えの言葉が無いようなので、総会などでは「予算と実績の比較」などと表現します。

予め、総会に向けて「予実管理」という表現を使って提案を行い、理事会議事録にもその言葉は記載済み。
興味ある人は調べるように、総会でも言葉が通じるように地均しはしてますよ。
企業内での周到な根回しと同様にね。

>>7665 匿名さん
国や地方公共団体の場合は財政法の規定により、予算にない支出はありえない。
だから、予算と実績を比較すると余るしかないわけである。
管理組合の場合は予算にない支出は法的には問題ないのだが、突発的な支出は小修繕費の枠で支出しているのではないか？
それと、企業の管理会計の予算は目標だから高めに設定されている。管理組合の会計とは別物。

さすがマンション管理士上位合格者さん、切れ味するどいですね。

管理組合の予算も高めに設定されていますよ。

＞＞7666 マンション管理士試験上位合格者
全く的外れな投稿をご苦労さん。

論点は、予実管理という言葉を、マンションの管理会計において使うか否か。
運用実態や予算額が高い低いの見解は不要です。

そして別物と断定した根拠も、＞＞7668 匿名さん のご指摘のとおり、あえなく論破され破綻。
　
切れ味とかなんとか言われているが、投稿の流れをよーく読まなきゃ。
自称上位合格者って投稿名も、何を以て上位なのか？それは自慢するに又、評価するに値するの？

例えば、「◯◯大学を首席で卒業！」はプロフィール等でよく使われる表現であり、
皆が評価するが、その反対はあまり意味が無いよね。
司法試験とかなら「上位合格」は、ある程度は意味あるけれど・・・。

いずれにせよ、合格後の活動の質こそが、評価されるものと思います。投稿行動も含めて。

管理組合の運営において与実管理なる用語は初耳です。
会計報告で実績も初耳です。用語を正しく使いましょう。

管理費会計の支出は項目ごとに予算化されていますが、その項目の予算が
オーバーしたときは、予備費で、それが不足したときには管理費の支出項目
の範囲内なら他からもってくることは可とされています。
故に、高めに予算化はされていません。
長期修繕計画の予定価格は高めに設定はされていますが。

＞＞7670 匿名さん
普段はスルーしますが、未だ訂正投稿も無く間違いにお気付きのご様子もうかがえず、
しかも、『用語を正しく使いましょう。』と仰ってるのでね。
こういうのを、てん◯ば って言うのかな。
自分を客観視して自省するのは難しいね。

・誤：与実管理
・正：予実管理

工事費の予算を少なくとも相場か少し高めで設定しておくと
予備費より費やす必要は有りません。

会計報告も簡潔に行い、組合員にも理解しやすいです。

例、予算は２００万でしたが理事会の努力で１５０万円で出来
ましたので、５０万円の節約ができた旨を収支で報告できる。

管理組合の会計報告は家計簿より易しいです。難しく考えない
で下さい。

予備費はどういう時に使うんですか。
いざというときなんでしょうが、突発的な補修工事の場合は
保険が適用されますしね。
経年劣化で損壊とかした場合は予備費で対応できればそれを使えば
いいんでしょうが、それ以上のときは臨時総会ですね。
所謂保存行為に使うんでしょう。

>>7672さん
与実管理と間違っていますが、それぐらいはスルーしてもいいんじゃないですか。
７６７０は私が書き込んだものではありませんが。

与実管理は実は私も初耳です。
冗談です。失礼。

＞＞7673 匿名さん
事例とは言え、異常なほどに精度の低い予算設定だね。

＞少し高めで設定しておくと予備費より費やす必要は有りません。
その発想・手法がまかりとおる管理会計は、きっと 高確率で 杜撰なものだろうね。

健全な管理費会計は（家計でも同じだが）、直近の実勢価格などが参照値として明示され、
上乗せ額も把握出来るようにしている。

＞＞7675 匿名さん
よーく読みましょうね。

＞普段はスルーしますが、未だ訂正投稿も無く間違いにお気付きのご様子もうかがえず、しかも、『用語を正しく使いましょう。』と仰ってるのでね。

文字の誤変換も自覚しない人間（＞＞7670 匿名さん）が、
『用語を正しく使いましょう。』などと投稿を締めくくってはダメでしょ。何様か！

>>7678
７６７５ですけど、７６７０は私が書き込んだものではないと書いていますよ。
匿名だから分らないのは仕方ないけど良く読んでね。
多分７６７０は他の書き込みはしてないでしょう。

>>7677さん
そうですね、管理費会計は毎年殆ど変化はないので、実績があるので
多めに予算化する必要はありません。
委託費、各種点検費、公共料金、口座引き落とし料、清掃費等毎年殆ど
変動はありません。
積立金と違って値上げも必要ありません。
もし、値上げが必要としたら、消費税のアップや管理員の出勤時間を
延長するとかの場合でしょう。
故に高めに設定する必要はないのです。

事業計画を立て総会に修繕積立金の取り崩し提案するときは、事前に
相見積を取っており業者や価格が決定しているので、高めに設定する
ことはありません。

＞＞7679 匿名さん
鈍感且つ理解力のない人だね。

＞（中略）それぐらいはスルーしてもいいんじゃないですか。
と書き込んだから、貴方宛に投稿したんでしょう。 　

>>7682
しかし良く批判する方ですね。
すぐ切れる性格なんですかね。

取るに足らないことをいつまでも根にもつタイプだよ。
ありもしないプライドだけは高いんだろう。

ここは匿名掲示板であり、殆どが匿名で投稿されています。
その書き込みに対して過剰な反応は必要ないでしょう。
冷静な対応をお願い致します。

7682さんは良識のある人です。
そんな小さな問題について固執するような人ではないです。

>>7669 匿名さん
↑僻み、妬みであろう

民泊禁止の規約にしたけどこれで民泊はできない。
賃貸にだしている者は大損したかもね。

＞＞7688 匿名さん
民泊を前提とした賃貸なら、あてが外れたと言うことかな。
そんなリスク（規約の変更）も踏まえて、元から健全に賃貸需要を見込んでた場合は、影響は無いね。

賃貸に出すのと、民泊にするのでは大きな差がでてくる。
特にオリンピック期間の宿泊料金は一人いくらになるのか想像もつかない。
毎日４人で単純計算しても、一人２万円として１日８万円、月にすると２４０万
になるからね。戦略特区なら日数制限もないしね。

ただひっかかっているのは、民泊事業を営む場合は看板の設置を
しなければならないとなっているけど、共用部分に看板の設置は
できないけどどうやってこの基準をクリアーしたのか分からない。
玄関ドアは共用部分だし。
鍵は１回１回作り直すのかな。

しかし一度民泊を認めてしまうと、規約改正で民泊禁止を謳っても
特別の影響を受ける者が一人でも承認しなければその規約は無効と
いうことになるからね。

民泊事業をおこなうのが先か、規約で民泊禁止を規定するのが
先かが問題となる。

無関心でいると、突然隣に外国人が宿泊するようになり、
騒音やゴミだしルールとかで問題が出てくる。
その時には時すでに遅しということになる。

収支予算を変更する時は、理事長はその案を臨時総会に提出し、その
承認をえなければならないとなっていますが、管理費の支出項目で
その項目の予算がオーバーした時は、同じ支出の範囲内であれば、他から
もってきて補填することは可ということでしょうか。予備費も含めて。
又、管理費に不足を生じたときは、組合員に対してその都度必要な金額の
負担を求めることができるとなっています。
これは管理費の支出全体の予算をオーバーしたときでしょうね。

次期繰越金を予算化することはありですか。
知っている方教えてください。

ありえません。

次期繰越金を予算化するのはおかしいよ。
繰越金は結果で出てくるものだしね。
それは予備費というんじゃないかな。

民泊可となっているマンションでの看板設置はどうしているんだろうか。
看板設置は義務づけられているんだけどね。
管理組合が共用部分に設置を認めたということなんだろうが。
それに住民は不安や不満、迷惑等は感じていないのかな。

共用部分の管理に関する事項は集会決議で決すると区分所有法でも
決められていますが、軽微変更については保険の更新しか記載されて
いませんが、他には管理会社との委託契約や性質を変えない範囲で
利用したり価値を増加させる行為をいいます。
要するに新規の工事は理事会判断でやることはできないとされています。

管理費会計に余裕があるので、理事会決議で監視カメラをリースから
買い取りにすることはできますか。
これは性質は変わらないと思いますが。新規の工事ではないと思います。

出来ないことはないでしょうが、総会の承認をもらった
方がいいでしょう。

＞＞7701 匿名さん
えっ。総会承認云々の前に、管理会計に余裕があるなら、リース契約の継続でいいのでは？
リースと買い取りで比較検証したら、リースの方が間違いなくメリット多いでしょう。
メンテや高機能機種への変更を踏まえて長期スパンの投下コストとか。

まあ、解像度や耐久性が低いカメラを使い倒すという選択を否定はしません。

監視カメラでなくてもいいんですが、管理費があまり過ぎているので
少し減らさないと理事会は何にもしてないと思われるとこまるので。

＞＞7704 匿名さん
管理費会計予算を使い切る為の支出は、年度末の駆け込みの公共工事と同じく愚かなお金の使い方です。

無意味に出費したら背信行為として、「何もしないほうがよかった」と組合員から必ず糾弾されます。

余剰が発生するなら繰り越せば良い。
予算の組み方もなかなか粗雑なんですかね。

役員としての自覚をし考え方を改めると共に、
お粗末な予算設定手法を改善すべく理事会役員で検討することが最優先課題ですよね。

順番制の理事では予算の執行も予算の立て方も煩雑である。総会で知識のある組合員
との質疑応答がなされ、

良質な意見が出ても委任状と議決権行使書で可決される。良い意見でも規約上議案の
変更をすると議決権行使書の賛成者を無視したかたちになる。

この状況を知っている理事が数人でもいるなら予算の執行と次期予算の上程案は慎重
になるはずが、そうはならないのが管理組合の現状である。

普通決議などは建前上民主的な表現で組合員の承認を得る為の多数決を装ってはいる
が現実は報告会である事を認識しているのであれば理事会は予算の執行と次期予算の
計画はより真剣に取り組んでしかるべきでしょう。

※総会は議決権の過半数が出席すれば成立し、普通決議はその出席者の過半数で可決
される。ー否決される事は想像できません。

>>7706さん
なかなかしっかりした御仁ですね。
管理組合の組織と現状を良く理解されています。
総会での決議は民主的を装ってはいますが、かなり保守的です。
理事会の改革がまず必要です。
まずしっかりした知識のある人材が理事会の改革を行うと共に、
理事会や総会の整備を検討し、より民主的な実のある提案ができる
議案が提案できるシテスムづくりが要求されます。

ただやんなるかな、輪番制の理事では当り外れが大きいですからね。
だから、志のある方がその順番が回ってきたときに、大改革を行う
必要があります。

輪番制の理事に当たり外れが多いという事は組合運営は博打そのものでしょう。
そんなマンションでやる気の有る組合員に理事の順番が回ってきたときに改革
できる理事がいますでしょうか。？雲隠れの術を使うでしょう。（(笑)

やはり輪番制だけでは無理がありますので、一部立候補制を
導入すべきでしょう。

管理組合の予算なんて、経験が無くても簡単な統計学的な手法で、前年までの実績推移を検証出来て
当該年度の組合活動や懸案事項を把握出来ていれば、確度の高い予算案は策定出来ますよね。
ごくごく普通にビジネススキルがあれば出来る。
使えない管理会社フロント担当のサポートも不要でしょ。

無能な理事会役員が不運にも偏って揃ってしまうと、いい加減なフロント担当の言いなりになる。

新築で初購入者が多いと、理事会及びフロント担当の不適な運営に気付く人も少ない。

組合活動や懸案事項の確認が難しいのです。確認能力を教えて下さい。

まず管理規約と各種細則の全面改正からやるべきです。
専門委員会を設置するのがいいと思います。
そして、建築士を含めて長期修繕計画を一緒に検討して作成をしていきます。
やらなければならない工事の全ての周期の時期や各工事費を算出します。
建築士はマンションの大規模修繕工事を経験したことのある、積算に強い
建築士を建設新聞（無料）で募集して応募してきた中から選べはいいのです。
最後はその３０年分の総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を
算出します。その場合は、修繕積立金の残高も当然計算に含めます。
後は資金計画を立て、現在の積立金に対していくら足りないかを知ることです。
足りなければ値上げの検討もしていかなければなりません。
理事会については、毎月１回やるように計画を立てます。
議題については、住民の要望や希望も当然検討しますが、知識を高めるために、
マンション管理の基本の勉強をする意味で、標準管理規約の基本部分を資料
にして皆さんに配布します。
まだまだいっぱいあります。

ＮＰＯ法人のマンション管理士会とかにも相談されたら
いいでしょう。
無料でやってくれると思います。

補修工事をする時の業者を選ぶときの、募集の仕方や
相見積の取り方も勉強されるといいですよ。
特に相見積の取り方は同じ条件で見積もりをとらなければ意味が
ありません。
同じ材料や平米数とかは分かりませんので、まず１社に見積もり
を取り、その見積もりで単価部分を消して他の業者に見積もりを出して
もらえばいいと思います。
使用する材料は業者名やその品番とかも分りますので、それを活用すれば
いいでしょう。

守るべきは管理規約、指針となるのは重要事項説明です。
連続性・一貫性が担保されているかの拠り所は、理事会議事録。
日頃の状況の検証材料は、理事会発信の掲示物と配布物。

案外、管理規約と議事録と掲示物に連続性と一貫性が見られない事が多い。
ちゃんと見ていると愕然とします。

揺るぎない基準と方法論さえ理事会と組合員で共有出来れば、管理会社がボンクラでも支障は無い。

理事会議事録での検証は難しいでしょう。
議事録には詳細は書かれませんので。
本人が理事になればいいんです。

理事会にオブザーバーとして参加できる規約を
つくればいいんです。

マンション管理は奥が深い。

総会の季節ですけど、総会に出席しても議決権行使書で普通決議は
100%承認されているので、総会に出てもあまり意味がないですね。

だから言っているでしょう。総会（法令では集会）は建前で普通決議の案件は総会前に、
議決権行使書、委任状で可決済みです。よって、総会は実質的な報告会ですから意味が
ない。

なにを言いたいかと言えば、それだけ組合の理事（役員ではない）と監事の選任は重要
です。

いまのままで、組合運営をしていると一部の組合員と悪徳管理会社の食いものになりか
ねません。

よって、管理組合の理事、監事（役員ではない）の選任方法を規約に設定されたらどう
でしょうか。

>>7721さん
うちは輪番制と立候補制の２段構えになっています。
任期については２年と限定されています。
管理会社も悪徳ではありませんよ。
総会は議論する場ではなく理事会の議案に対して賛成か反対かを
問う場ではありますが、出来るだけ多くの組合員が総会に出席する
ということは大切です。
議案を変更することはできませんが、問題提起をしてそれを次期以降
に取り入れることはできます。

７７２２さんの仰るとおりです。マンション管理士試験では正解です。

次期繰越金を予算化することがありますか。
繰越金は１年間の収支の結果出てくるものではないんでしょうか。

前期繰越金は収入に予算化しますけど、これは確定分なんですけど、
時期繰越金を予算化するのはおかしくありませんか。
予備費として計上すべきだと思いますが。

一般会計の剰余金は来期の予算額を一般会計用保管口座に保管して、
残りの剰余金は修繕積立金会計へ繰入れて修繕積立金会計の保管口座
で保管される。

会計報告においてはこの保管口座の残高だけでは信用しないようにし
てください。

お金の流れは重要事項説明書及び管理委託契約書でご確認ください。

インターネットバンキングでの理事長のパスワードでの預金の出納は
確認がし難いです。気をつけてください。

管理費等の保管場所＝定期預金、普通預金、公社債、普通預金、
　　　　　　　　　　積立マンション保険、その他。

＞＞7721 匿名さん
＞なにを言いたいかと言えば、それだけ組合の理事（役員ではない）と監事の選任は重要です。

自覚も無く、ビジネスマナーや常識に疎く、リスク対策・予防思考が苦手な方々が集まってしまったら
不運のはじまりです。

議事録に「次回、詳細を検討する予定」と記載され、その後検討されないことが多すぎる。
昨春竣工の新築ＭＳだが、未解決の問題事象が、山積みです。
まだまだ増えるのみで、しかもどんどん深刻化する一方です。

　管理費会計の（使用料を除く）管理費の余剰金を総会決議で修繕積立金会計へ振り替えることは、管理規約が標準管理規約の規定と同じならできないので注意のこと。

（使用料）
第２９条 駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。

（管理費等の過不足）
第６１条 収支決算の結果、管理費に余剰を生じた場合には、その余剰は翌年度における管理費に充当する。
２ ・・・

７７２８さんの仰るとおりです。正し、標準管理規約には法的拘束力は有りません。

>>7729 匿名さん
但し、でしょ。アホ

管理費会計で余剰金がでれば、次期繰越金となるだけでしょう。
次期繰越金が貯まり過ぎた場合は、修繕積立金へ振り替えるよう
手続きをすればいいだけです。

>>7728
管理費会計で余剰金がでているのであったら、修繕積立金会計へ
ふりかえることはできるでしょう。
議案として提案すればいいと思いますよ。

管理費が不足したので修繕積立金を取り崩したら宅地建物取引業者から
住宅支援機構のフラット３５の借り入れがし難いとのクレームを受けて
急遽臨時総会を招集して管理費の値上げを可決した経験があります。

原因は駐車場使用料を管理費会計に計上して剰余金を修繕積立金へ繰入
れていましたが、

組合員の駐車場使用料を最初から修繕積立金に計上した方がいいのでは
との意見を採用して、

その時点で管理費の値上げを先延ばししていたものですからこの事態を
招きました。

現在は駐車場使用料は修繕積立金会計へ計上しております。

管理費が不足するのであれば管理費の値上げをすべきでしょう。
修繕積立金と管理費は別物と考えるべきです。
住宅支援機構からの借り入れ条件は、規約に規定があるのと、借り入れは
修繕積立金で返済が条件となっています。
管理費との関係はありません。
駐車場使用料は管理費、積立金どちらに計上しても問題はありません。
管理費会計で余剰金がでるようであれば総会に積立金会計へ振り返る提案を
することはありますが。その逆は普通はありません。
補修工事が管理費会計でできなければ、事業計画を立て総会に積立金の取り崩し
を提案することはできます。ただ単なる管理費の補填のために積立金を取り崩す
ことはだめでしょう。積立金は皆の積立金ですから。

管理費は分譲時から値上げをしているマンションは殆どないのではと
思います。
しかし、積立金は段階的に値上げをしていきますからね。
効率からいえば、分譲時から必要な積立金にしておけば、負担は軽く
なるんですけどね。

分譲する時に、修繕積立金が高いと売れません。
しかし、管理費は年間必要な経費は殆ど決まっていますので、
安くして買いやすくするためには、積立金を極端に安くして
段階的に上げざるをえないのです。
これは、売る側の責任だけではなく、買う側の責任でもあります。

私もマンションを購入する時には、管理費等は安い方がいいと
思っていましたからね。
皆さんも同じじゃないですか。

管理費や修繕積立金はどちらも安い方がいい。
値上なんてとんでもない。

理事会の開催日について質問です。
理事会の次回の開催日は、複数の理事が署名・捺印した議事録に明記されています。
奇数月に行われていた理事会が、区分所有者に何も変更連絡を行わずに開催されました。
当初予定は5/6、変更開催日は4/15。

その事実を、３週間後の議事録の配布（5/8）で知りました。
当初の開催予定に合わせて、提案書を管理組合と管理会社の郵便受けに投函したが、これで検討は先送り。

管理規約を確認すると、明らかに規約違反。
管理会社と理事会役員とで管理規約違反を行った上に、指摘されても謝罪の掲示も行わない。
こんな事は、過去のマンションでは無かった。何ごとも杜撰すぎる。

↑どうでもいい話。連休最終日に理事会なんか、やりたくはあるまい。ちょっとは考えろ。あほ。
不満なら自分が理事長やればよかろう。あほ。

理事会は２ヶ月に１回なんですか。
毎月やるもんだと思ってました。
理事会の通知は事前にないんですか？
それに理事会の議題は前もって提案したものしかやらないんですか。
珍しい組合ですね。

理事会の開催日を一般組合員に通知するんですか。
おもしろい組合ですね。

理事会の開催通知を区分所有者に通知しなければならないことが
管理規約に規定されているんですか。
そんな組合は全国どこにもないでしょう。

>>7739さん
お宅のマンションは小規模なんでしょうね。
理事会が毎月開催されていないとか、理事会の期日と出欠確認通知が
されていないとか、通常は考えられないことです。

多数の匿名さんから連続して投稿頂き恐縮です（笑）
＞＞7741 匿名さん
＞「理事会の通知」は、事前にあります。投稿文のとおりです。
理事会の次回の開催日は、複数の理事が署名・捺印した議事録に明記されています。とね。

＞＞7743 匿名さん
＞管理規約に規定されているんですか。 そんな組合は全国どこにもないでしょう。
管理規約を確認すると、明らかに規約違反。と書きましたね。

＞＞7744 匿名さん
150世帯弱だが、小規模なのかな。そもそも規模の大小には無関係の事案ですが・・・。面白い。

>>7745さん
理事会議事録には次回の開催予定日が記載されますが、変更になる
場合は理事には各自通知がいくと思います。
但し、一般組合員に対しては、理事会が変更になりましたとの通知
はいかないでしょうし必要もないのではないですか。
一般組合員には理事会議事録で報告すればいいのですから。
理事会議事録は、理事会で検討された内容を書きしるし記録として
残しておくものですからね。
理事会の開催予定日が変更になったとしても、何の問題もないでしょう。
それとも規約に議事録に記載された理事会開催予定日を変更する場合は、
一般組合員にも通知しなければならないとかが規定されているんですか？

要するになんでもありの小規模マンションではありうること。
自治会と理事会がごっちゃになっているとこもあるぐらいだから。

田舎から都会に出たくなり出来るだけ子供等とのアクセス重視して、都会の大型の
築２０年の中古マンションを購入しました。

ところが水がまずく、身体のあちらこちらが痒くなります。原因を推測すると水質
ではないかと思い管理会社に事情を説明しましたら、原因は解らないの回答でした。　

後日知人に相談しましたら簡易専用水道で残留塩素が多いのではないかとの返答で
した。

これって、本当でしょうか。？

水の味は成分によって違うことはあるでしょう。
残留塩素はその範囲が規定されていますので、その範囲内であれば
それが原因ではないと思います。
そうであれば、ほかの住民の方からも苦情とかが出ると思います。
正常な残留塩素の範囲
　0.1ppm＜0.7ppm

ご家族みなさま健康を害していらっしゃるのでしょうか？
まずは、診察を受けられていかがでしょう。


水質は水道管の問題もありますし一概にどうのということはできませんが
浄水器を使用することや水を購入するなどしたほうが良いと思います。

リフォーム後に化学物質によるアレルギーが出る場合や中古特有の隠れカビなどでアレルギーが出て健康障害が出る場合もあります。

転居疲れかもしれません。

まずは医者に診てもらい正確に対応をなさることをお勧めします

築２０年だったらそんなに部屋の傷みはないでしょう。
それに売却する時はリフォームしてからでしょうから部屋の中は
きれいなんじゃないですか。

リフォームしなくてもいい状態ですが、住民の噂では漏水事故が多いようです。

築20年なら、よくある話で、きれいに見える壁紙の下地は結露による黒かびだらけの壁だよね

接着剤のシックハウス症候群も常識だよね

漏れ水で残留塩素は無関係でしょ、変なこと書くね

残留塩素なら浄化場の問題、漏れ水なら配管が悪いってことだよ。

７７５３さん貴方はマンション管理士ではないでしょう。ここは
マンション管理士、が答える場です。

築２０年前後になれば漏水が発生することはあります。
しかし、築２０年程度でしたら配管は殆どが塩ビ管が使用されていると
思いますので、それが原因ではなく、台所の水栓や洗面所下の配管の継ぎ手部分
等の緩みからの水漏れがその要因と考えられます。
配管の劣化が原因で漏水が発生するとしたら、築３５年以降のことでしょう。

隣の住民に聞きましたら身体が痒いという噂はよく聞くそうです。

体がかゆいということはダニが発生している可能性もあります。
ダニ駆除をされたらいかがですか。
湿気は部屋にとっては対敵です。
換気をするのは、築年数とは関係ありません。特に冬場は窓を
開けっ放しにすることは少ないと思いますが、外出するときは
風の通りを良くしておくといいですよ。

同じマンションの部屋でも、換気に気を遣っている部屋と
そうでない部屋との壁紙の傷みは大きく違ってきます。
換気のいい部屋は、壁紙とかが黒ずむことはありませんが、
そうでない住民の部屋は壁や天井が黒ずんでいます。
これが同じマンションなのかと目を疑うぐらいの差があります。

住民によっては、年間を通して殆ど窓を開けない者もいます。
夏でもクーラーをつけっぱなしで開けることはない。
そういう部屋は結露もでますし、湿気が多いので健康も害します。
マンションは密閉されていますので、外気をいれなければ部屋は
傷みます。
人の住んでいない家が傷みが激しいのと同じです。

第１回目の大規模修繕工事が終わった時点で、そこから３０年間の長期修繕計画
の洗い直しをする必要が出てきます。
その中には大規模修繕工事た゜けでなく、大型設備も全て含めて計画化します。
そうすれば総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額が算出されます
後は、その積立金の確保をどうするかでしょう。