マンション管理士に質問しよう！ Part2

ベランダは専用使用権が認められていても共用部分です。

従いまして、共用部分での喫煙が禁止ならベランダは専用使用権があるからと
言って喫煙をしていいと言った論理は成立しません。

であれば、駐車場も専用使用権が認められているので喫煙はとがめられないと
言った論理が成立します。

規約の解釈はその個人の考え方に左右される危険性があるにで、やはり規約や
使用細則にベランダの喫煙禁止を盛り込んだ方が無難でしょう。

この際共用部分が組合員（住民）に専用使用権を認めている法的根拠を議論し
た方がいいでしょう。

※大分以前に名古屋地裁でベランダの喫煙者が訴えられた事件で慰謝料が認め
られてからベランダでは喫煙禁止と規約に盛り込むマンションは多くなりまし
た。

>>7599さん
使用細則ですから当然普通決議です。
標準管理規約の中で、マナーまでの規定はありません。
ゴミだしルールや共用部分での喫煙、ベランダの手すりでフトンを干す、
騒音とかのマナー等は使用細則の範疇ですので、標準管理規約にマナー
等が盛り込まれることはないと思います。

７５９９さん。
規約の設定、変更、廃止は区分所有法３１条で規定した方法以外は規約で
緩和も厳しくもできません。（特別決議事項です）

使用細則はお宅の規約でも、総会は議決権の過半数で成立し、出席者の議
決権の過半数で可決ですので普通決議です。

特別決議事項と普通決議事項は勉強した方が｣いいでしょう。

>>7601さん
専用使用権の拡大解釈をしていけば、駐車場は共用部分なので喫煙は
できないが、車の中での喫煙はどうなのかということになります。
部屋の中だと煙から逃れられませんが、駐車場だったら煙も拡散しますし、
住民もその場に長くいる訳ではありませんので、常識の範囲内での行動
なら許容できるのではないでしょうか。
車の中での喫煙禁止は別として、ベランダでの喫煙は細則で規制した方が
いいと思います。

使用細則はマンションによっていろいろ事情も違いますので、一律に
標準管理規約に決めることはできないでしょう。
細則には、使用細則、駐車場・駐輪場細則、大規模修繕工事細則、規約改正委員会細則、
理事会運用細則、ゲストルーム細則、監視カメラ細則等数多くありますので。

7599です。専門家の皆様、いろいろ教えていただきありがとうございました。

まだ、入居前なので、入居後の様子を見て、必要があれば使用細則の改訂を提案しようと思います。

分譲時はまず設立総会があり、それから通常総会がすぐ開催されます。
設立総会時の管理会社が依頼したメンバーがそのまま理事に選任されるでしょう。
最初の理事会のメンバーは大切です。
規約特に細則は殆ど決められていないでしょうから、それから手がけていかなければ
いけないでしょう。
細則については、管理会社にいって他のマンションの細則を参考にすればいいでしょう。
理事の今後の選定方法も決めておかなければなりません。
輪番制にするのか、立候補制と輪番制の両方でいくのかも決め、特に任期については
長期にならないように気を付けるべきです。

>>7607 匿名さん
どうもありがとうございます。実は、ベランダの使い方、ペットの飼い方、ピアノの利用制限等を含めた細かな使用細則ができています。まだ、案で、分譲後に最初に開催される総会での承認事項なのかもしれませんが、議事運営上は、そのまま異議なしで承認されるのだと思います。暮らし始めて何か問題がでてきたときに変更することになりそうです。

売買契約時に「管理に関する承諾書」を提出しているのであれば、その中に管理規約や細則の承諾も含まれているのが一般的である。
この場合、管理規約等の承認に関する総会決議は不要である。

>>7608さん
分譲時には重要事項の説明があり、それを聞いて承認するなら契約書（覚書）に
署名押印することになっています。
その中には、第1期の予算書や管理規約、使用細則も含まれます。
設立総会での議案については、分譲時に承認されていますので、それに対する
承認決議はおこなわれませんが、役員の選出については提案されるでしょう。
規約や細則を改正するのは、それ以降の総会で行われます。

中古マンションを購入してくる区分所有者に対して管理規約や各種使用細則を
配布してますか。
してなければ、規約や細則を守ることもできません。
築年数が経過してくると規約とかの予備がなくなるので、配布しないマンション
が多いようですが、コピーをしてでも配布すべきです。
規約と各種細則の全面改正をしたときには、予備を確保しておくべきです。

分譲時に管理会社は予備の規約とかは準備してません。
１０年ぐらいは入れ替えはないのでいいかもしれませんが、１０年も経てば
管理会社に与えられた規約や細則では対応できないものがでてきます。
それに標準管理規約や区分所有法の改定とかもありますので、その時点になったら
全面改正をすべきです。
そして、３割ぐらいは予備の規約とかをもっておけばいいでしょう。

>>7609 匿名さん
>>7610 匿名さん
コメントありがとうございます。契約書、重要事項説明書一式を見たところ、

管理規約等に関する承諾書

という用紙があり、「当マンション管理規約及び附属規定を承認し、遵守すること」という条文と、他の関連条文が記載され、私自身で署名捺印していました。

ということで、分譲後最初の総会では役員の選任のみが行われると思います。

勉強になりました。ありがとうございました。

分譲時の管理会社から渡される管理規約等については、設備保守点検業務
仕様書があると思いますが、その費用については管理会社推薦の業者がやる
と思います。
価格についてはお任せということになっていると思いますので、順に交渉を
していけばいいと思います。その為には全国の相場を知ることからスタート
すべきです。
当然管理会社にはバックリベートが入っていると思います。
総合管理での管理会社との委託契約だと思いますが、点検は管理組合が直接
交渉する部分管理にすることも可能です。
最初のうちはそういうことはできないと思いますが、管理会社は絶対では
ありません。
委託費や管理員人件費、清掃費も他所との比較をすることが大切です。

特に大規模修繕工事の進め方については勉強する必要があります。
経験のある他所のマンションの理事長に話を聞くのがいいですよ。

自分の住んでいるマンションと同規模のマンションで、大規模修繕工事の
実績のあるマンションの理事長を訪問して、いろいろ経験談を話してもらえば
参考になりますよ。
失敗談や良かった点等を。工事費とかも参考になりますよ。
業者の評判とかも。

大規模修繕工事の経験のある理事長を管理組合で講師として呼んで
セミナーを開催すればいいですよ。
謝礼金として、5,000円とか１万円を包めばいいでしょう。

長期修繕計画を建築士と検討していく中で、我々素人ができることがあります。
例えば、サッシの予定価格を検討する時は、大きな窓が何枚あるのか、通路側の
小さな窓が何枚あるのかを知る必要があります。
当然、角部屋は窓枠が多くありますから、総窓数を計算してから、サッシのグレード
を勘案して、そこから総工事費を出せばいいのです。
全て建築士に丸投げではなく、我々素人でもできることがあるんです。
いい加減な長期修繕計画表を作成するのではなく、予定価格や周期とかは建築士と
一緒に話し合って決めていけばいいでしょう。
分らないではなく、分ろうとする努力をすべきです。

しかし、知識もないけど時間もないからね。

工事費はその時の状況で大きく変わるものです。
相場とかを良く知り、相見積を取れば業者も安くします。
何も知らないで、お任せであれば当然工事費は高くなります。