マンション管理士に質問しよう！ Part2

洪水は被害額が膨大になる可能性が大きいので保険の適用除外ですが、
台風での風に対しては適用されるんでしょう。

台風は自然災害だから不可抗力として自賠責保険は
適用されません。

下駄足マンションで駐車中の車が地震で押しつぶされ全壊した車の損害は。？

保険の適用除外かな？
社会通念上可能な損害防止措置を講じなかったことが
みとめられるケースでは法律上の賠償責任が生じる
可能性があります。
事故状況を個別具体的に判断し、予見可能性を検討し、
法律上の賠償責任の有無が判断されます。

屋根瓦など建物の一部が強風で飛んでしまい、隣家に損害を与えたような
ケースは、通常法律上の賠償責任は生じません。
例外的に、近隣では殆ど風災による被害は発生していないが、建物に瑕疵
があったため、事故が発生したという個別の事情があれば法律上の賠償
責任が生じます。

今テレビを見ていたら、仮面タレントの２６歳の女性が、風の強い日に
歩いていたら、看板が強風で倒れてきて、脊髄をやられ下半身がマヒして
懸命にリハビリをしている報道をしている。
この賠償については、弁護士も話しているが、経年劣化等で瑕疵が認められ
それを知っていて対応をしなかった場合は補償が受けられるとのことだった。
昨日書き込みをしたばかりだったので驚いた。

スーパーのカートや、店頭に設置した看板などが飛んでしまった場合は、
建物と異なり、強風に備えて屋内にしまったり、固定するなどの対策が
不十分と認められれば、法律上の賠償責任が生じます。
今朝の看板事故の場合は、経年はしているが、毎日点検をしていたと
持ち主の神社側？はいっている。

台風は自然災害であり、これによる被害は予見可能または結果回避可能性がない
不可抗力として、法律上の賠償責任自体が生じないのが一般的です。
但し、法律上の賠償責任の有無は、災害の程度、被保険者の注意義務の程度など
を個別具体的に検討の上判断されます。
なお、洪水は約款上の免責であるため、法律上の賠償責任に拘わらず支払い対象外
となります。
雷が落ちて、エレベーターや外灯が損傷した場合は、保険の対象となります。

保険は調査員の判断で保険額が大きく変わります。
どうしても納得いかない場合は、本社との交渉が有効です。

マンションの騒音問題は管理組合としては悩みの種だと思いますが、
規約や細則にはピアノの禁止は謳ってありません。
時間の規制もありません。
この場合、夜の８時前後の窓を開けての練習に対してはどのように対応
すればいいのでしょうか。
練習時間は、夜の８時までとか、窓を閉めて行うとかの規定を設ける
ことも必要だとは思いますが。
やはり理事会が直接お願いにいった方がいいのでしょうか。

騒音は各住民間の問題。
理事会としては掲示板で啓蒙すればいい。

ピアノの練習時間とか、窓をしめてからやるとかの規定を
決めれば少しは改善するかもしれませんよ。
意外と本人はいい音楽を聴かせていると思っているかもしれませんよ。

ピアノの練習は雑音
気になってしょうがない。

足場を組まないで大規模修繕工事をしたマンションって
ありますか。
値段的には足場を組むのとどちらが安いですか。

無足場工法には、ブランコ、スカイチェアがあるが、デメリットが数多くあります。
上から下の移動しかできず、横移動ができない。
外壁タイルの浮き対策のエポキシ樹脂の注入やタイルの剥離作業は困難です。
風の影響をもろに受け、膜を張らないため近隣へ塗料が飛散します。
完了検査ができないので職人任せになります。
片手で塗装等をするので丁寧な作業はできません。
外壁がタイルでない建物には向いていますが、やはり足場を組んでしっかりした
工事をすべきです。

気管支が弱いので、ベランダ喫煙を禁止にして欲しいです。デベに相談したら、デベと管理会社からの回答は、標準管理規約に従って使用細則を決めた。使用細則ではベランダ喫煙を禁止していない。もし、そういう規則が欲しかったら、管理組合成立後に使用細則の改訂を提案しろと言われました。

ベランダ喫煙が禁止されていると、喫煙者がマンションを買わなくなるかもしれないから、あえて入れてないんだろうな、と思いました。

このご時世なのに、使用細則で喫煙を禁止していない新築マンションは多いんですかね。

７５９６さんの仰るとおりです。

>>7596さん
最近は喫煙者の方にとっては、どこで喫っても肩身が狭い思いをされているようです。
当然自分の家でも同じです。
子供や奥さんに気を遣ってこそこそと喫っている方が殆どだと思います。
ベランダでの喫煙が禁止されていますので、台所で換気扇をつけて喫っておられる
方が多いと聞いています。
うちの場合は、敷地内も含めて共用部分での喫煙は禁止となっていましたが、ベランダ
については、共用部分なんですが、専用使用権があるので住民の方もそこでは喫っても
いいんではという判断で喫われる方がおられ、苦情が出ていました。
そこで、細則にベランダでの喫煙の禁止も追加しました。
それ以降は殆ど苦情はないようです。
ただ、夏場窓を開けてタバコを部屋の中で喫われますと、上階とかにはその臭いがする
といわれる方もおられますが、そこまでの規制はできません。

>>7597 匿名さん
コメントありがとうございます。

標準管理規約にバルコニーの禁煙禁止が盛り込まれる動きはないのでしょうか。ちょっと調べたところ、ルールで定めるのではなく、マナーの観点から喫煙者に自制してもらうのが標準的な考え方のようですね。。専有部分で喫煙することにまで口出ししませんが、共有部分での喫煙を抑止する

厚生労働省から国土交通省に働きかけてもらうとか、何かできることはないのでしょうか。

>>7598 匿名さん
お住いのマンションについての御説明ありがとうございます。

私個人としては、専有部分で喫煙されるのであれば、まったく問題ないと思っています。換気口や窓からの煙を嫌がる人はいるかもしれませんが、マンションに居住しているということは、互いに多少の迷惑をかけあうものだとおもうので、厳密に煙がいやだ！までは言えないと思います。

ただ、ベランダになると話しが変わります。共用部分であり、また、臨戸への影響が大きいと思います。

個人的には「マナーを守る」範疇と考えてもいいのですが、最近は「ルールで禁止されていないのだったらやってもいいだろう」という人が出てくるようにも感じます。細かいことまでなんでもルールで決めろとはいいませんが、この社会情勢を考えると、「ベランダ禁煙」をルールの中に書いてよいことなのじゃないかな、と思います。

で、標準管理規約に従っているマンションが多いと思うので、標準管理規約で決まっていれば、苦労が少ないと思います。そうでないと、「アンケートによる意向調査」「理事会での議論」「総会での議論」「総会での決議」という手続きが発生しますよね。

決議は普通決議でしたか？４分の３以上の特別決議でしたか？

ベランダでの喫煙禁止の細則がなければまずは細則を作ることでしょう。
そして、掲示板での告知や回覧板での告知をすべきです。
繰り返し繰り返し告知を繰り返せば、相手も良心のある方でしょうから
必ず改善はしていきますよ。

ベランダは専用使用権が認められていても共用部分です。

従いまして、共用部分での喫煙が禁止ならベランダは専用使用権があるからと
言って喫煙をしていいと言った論理は成立しません。

であれば、駐車場も専用使用権が認められているので喫煙はとがめられないと
言った論理が成立します。

規約の解釈はその個人の考え方に左右される危険性があるにで、やはり規約や
使用細則にベランダの喫煙禁止を盛り込んだ方が無難でしょう。

この際共用部分が組合員（住民）に専用使用権を認めている法的根拠を議論し
た方がいいでしょう。

※大分以前に名古屋地裁でベランダの喫煙者が訴えられた事件で慰謝料が認め
られてからベランダでは喫煙禁止と規約に盛り込むマンションは多くなりまし
た。

>>7599さん
使用細則ですから当然普通決議です。
標準管理規約の中で、マナーまでの規定はありません。
ゴミだしルールや共用部分での喫煙、ベランダの手すりでフトンを干す、
騒音とかのマナー等は使用細則の範疇ですので、標準管理規約にマナー
等が盛り込まれることはないと思います。

７５９９さん。
規約の設定、変更、廃止は区分所有法３１条で規定した方法以外は規約で
緩和も厳しくもできません。（特別決議事項です）

使用細則はお宅の規約でも、総会は議決権の過半数で成立し、出席者の議
決権の過半数で可決ですので普通決議です。

特別決議事項と普通決議事項は勉強した方が｣いいでしょう。

>>7601さん
専用使用権の拡大解釈をしていけば、駐車場は共用部分なので喫煙は
できないが、車の中での喫煙はどうなのかということになります。
部屋の中だと煙から逃れられませんが、駐車場だったら煙も拡散しますし、
住民もその場に長くいる訳ではありませんので、常識の範囲内での行動
なら許容できるのではないでしょうか。
車の中での喫煙禁止は別として、ベランダでの喫煙は細則で規制した方が
いいと思います。

使用細則はマンションによっていろいろ事情も違いますので、一律に
標準管理規約に決めることはできないでしょう。
細則には、使用細則、駐車場・駐輪場細則、大規模修繕工事細則、規約改正委員会細則、
理事会運用細則、ゲストルーム細則、監視カメラ細則等数多くありますので。

7599です。専門家の皆様、いろいろ教えていただきありがとうございました。

まだ、入居前なので、入居後の様子を見て、必要があれば使用細則の改訂を提案しようと思います。

分譲時はまず設立総会があり、それから通常総会がすぐ開催されます。
設立総会時の管理会社が依頼したメンバーがそのまま理事に選任されるでしょう。
最初の理事会のメンバーは大切です。
規約特に細則は殆ど決められていないでしょうから、それから手がけていかなければ
いけないでしょう。
細則については、管理会社にいって他のマンションの細則を参考にすればいいでしょう。
理事の今後の選定方法も決めておかなければなりません。
輪番制にするのか、立候補制と輪番制の両方でいくのかも決め、特に任期については
長期にならないように気を付けるべきです。

>>7607 匿名さん
どうもありがとうございます。実は、ベランダの使い方、ペットの飼い方、ピアノの利用制限等を含めた細かな使用細則ができています。まだ、案で、分譲後に最初に開催される総会での承認事項なのかもしれませんが、議事運営上は、そのまま異議なしで承認されるのだと思います。暮らし始めて何か問題がでてきたときに変更することになりそうです。

売買契約時に「管理に関する承諾書」を提出しているのであれば、その中に管理規約や細則の承諾も含まれているのが一般的である。
この場合、管理規約等の承認に関する総会決議は不要である。

>>7608さん
分譲時には重要事項の説明があり、それを聞いて承認するなら契約書（覚書）に
署名押印することになっています。
その中には、第1期の予算書や管理規約、使用細則も含まれます。
設立総会での議案については、分譲時に承認されていますので、それに対する
承認決議はおこなわれませんが、役員の選出については提案されるでしょう。
規約や細則を改正するのは、それ以降の総会で行われます。

中古マンションを購入してくる区分所有者に対して管理規約や各種使用細則を
配布してますか。
してなければ、規約や細則を守ることもできません。
築年数が経過してくると規約とかの予備がなくなるので、配布しないマンション
が多いようですが、コピーをしてでも配布すべきです。
規約と各種細則の全面改正をしたときには、予備を確保しておくべきです。

分譲時に管理会社は予備の規約とかは準備してません。
１０年ぐらいは入れ替えはないのでいいかもしれませんが、１０年も経てば
管理会社に与えられた規約や細則では対応できないものがでてきます。
それに標準管理規約や区分所有法の改定とかもありますので、その時点になったら
全面改正をすべきです。
そして、３割ぐらいは予備の規約とかをもっておけばいいでしょう。

>>7609 匿名さん
>>7610 匿名さん
コメントありがとうございます。契約書、重要事項説明書一式を見たところ、

管理規約等に関する承諾書

という用紙があり、「当マンション管理規約及び附属規定を承認し、遵守すること」という条文と、他の関連条文が記載され、私自身で署名捺印していました。

ということで、分譲後最初の総会では役員の選任のみが行われると思います。

勉強になりました。ありがとうございました。

分譲時の管理会社から渡される管理規約等については、設備保守点検業務
仕様書があると思いますが、その費用については管理会社推薦の業者がやる
と思います。
価格についてはお任せということになっていると思いますので、順に交渉を
していけばいいと思います。その為には全国の相場を知ることからスタート
すべきです。
当然管理会社にはバックリベートが入っていると思います。
総合管理での管理会社との委託契約だと思いますが、点検は管理組合が直接
交渉する部分管理にすることも可能です。
最初のうちはそういうことはできないと思いますが、管理会社は絶対では
ありません。
委託費や管理員人件費、清掃費も他所との比較をすることが大切です。

特に大規模修繕工事の進め方については勉強する必要があります。
経験のある他所のマンションの理事長に話を聞くのがいいですよ。

自分の住んでいるマンションと同規模のマンションで、大規模修繕工事の
実績のあるマンションの理事長を訪問して、いろいろ経験談を話してもらえば
参考になりますよ。
失敗談や良かった点等を。工事費とかも参考になりますよ。
業者の評判とかも。

大規模修繕工事の経験のある理事長を管理組合で講師として呼んで
セミナーを開催すればいいですよ。
謝礼金として、5,000円とか１万円を包めばいいでしょう。

長期修繕計画を建築士と検討していく中で、我々素人ができることがあります。
例えば、サッシの予定価格を検討する時は、大きな窓が何枚あるのか、通路側の
小さな窓が何枚あるのかを知る必要があります。
当然、角部屋は窓枠が多くありますから、総窓数を計算してから、サッシのグレード
を勘案して、そこから総工事費を出せばいいのです。
全て建築士に丸投げではなく、我々素人でもできることがあるんです。
いい加減な長期修繕計画表を作成するのではなく、予定価格や周期とかは建築士と
一緒に話し合って決めていけばいいでしょう。
分らないではなく、分ろうとする努力をすべきです。

しかし、知識もないけど時間もないからね。

工事費はその時の状況で大きく変わるものです。
相場とかを良く知り、相見積を取れば業者も安くします。
何も知らないで、お任せであれば当然工事費は高くなります。

＞しかし、知識もないけど時間もないからね。

時間管理も時間の捻出も出来ない、あらたに知識を習得しようともしないお方は諦めるしかない。
何ごとにおいても。

　国土交通省の実態調査が参考になるかもしれません。

●マンション修繕、割高契約に注意　国交省「相場」を公表：朝日新聞デジタル 2018年5月12日
https://www.asahi.com/articles/ASL5C3SLDL5CUTIL00J.html?iref=comtop_8_...

●/ マンション大規模修繕工事に関する実態調査を初めて実施
～工事を発注しようとする管理組合等が適正な見積りかどうか検討する際の指標となります～
平成30年5月11日
http://www.mlit.go.jp/report/press/house06_hh_000154.html

・マンション大規模修繕工事に関する実態調査（ＰＤＦ）
http://www.mlit.go.jp/common/001234283.pdf

>>7622さん
一応読ませて頂きました。ありがとうございます。
時間をかけて精査していきたいと思います。
特にうちの場合は、建築士と細かく打ち合わせて作成した長期修繕計画表が
ありますので、工事内訳書の内容を一つずつ検証していって、調査されたものとの
比較をしておきたいと思っています。
かなり労力がかかりそうです。

大規模修繕工事の進め方は奥が深いですね。
工事の進め方の全ての過程は建築士でもなかなか分からないと思います。

大規模修繕工事を経験した建設会社、大規模修繕工事の経験のある業者、大規模修繕工事
の設計監理の経験のある設計コンサルタント、同じく経験のある管理会社フロント、
マンション管理士、大規模修繕工事の専門委員、理事長とかの経験者の総合的な知識が
必要となります。

マンション管理士の講師をトランプ大統領にお願いしましょう。

７６２５の総合的な知識を身につけた者はいないね。
だから奥が深いのです。

大規模修繕工事の進め方について調べても基本的なことしか
書かれていないのであまり参考にならない。

６０戸と１０戸の渡り廊下で繋がった１つの建物。築３０年。
共用玄関とエレベーターは大きい方の片方にしかない。
高置水槽も大きい建物に設置。
もし、小さい方の建物が全焼して解体しなければならないことになった場合、
その費用は修繕積立金で、足りなければ全戸から負担するか借入をして
修繕積立金で返済することは可能か。
小さい方の建物は新築となる。

上記の建物の場合、大地震が発生し、渡り廊下が崩壊した場合は
どうやって下に降りればいいのか。エレベーターは小さい建物には
ついていない。
すぐ工事はできないだろうし。日数もかかる。
こういう建物は全国にはかなりの数がある。