マンション管理士に質問しよう！ Part2

　マンション管理士なら分かるが、原始管理組合総会の議長は管理会社。 　
暫定で役員を決め、互選で理事長を選出し、監事を選出し、役職に応じた理事を決める。
理事長を決めるまでに瑕疵があれば、管理会社の責任。 　これ当たり前。

　マンション管理士なら分かるが、理事会や総会議事録（案）もまともに作れないで、「マンション管理のプロ」と言えるか？　だましの「プロ」の間違いではないか？

　自主管理の管理組合でも議事録は（案）を作り、役員に確認していた。
　過去には、副理事長か理事長が理事会便り原稿を作り、確認後、理事会便りを配布した。
　「素人」でもできる事を、「プロ」はなぜできない。

　管理会社は「プロの詐欺師ペテン師」まがいか？
　議案書も役員にご用聞きして作成したか？
　議案書にない事項を、管理会社が突然言い出したことは無いか？
　「プロの詐欺師ペテン師」まがいが何を言う。 　恥を知れ。

管理規約、総会案、議事録の作成は管理会社に委託はしているが、すべて組合の作成。
委託契約書は組合、管理会社の双方が作成。重要事項説明書は管理会社の作成。以上

>>7563
輪番制の理事もマンション管理のプロと呼ぶの？
自主管理の管理組合でも議事録を作っていたというが同じじゃないの。
自主管理だから理事が議事録をつくらないと作る者はいないよ。

順番制、輪番制、推薦制、立候補制、の理事は身分に差はない。
責任は同じである。

総会で規約違反と法令違反を厳しく組合員から追及されて涙ぐんで、
私はなりたくて理事長になったのではない。
と出席組合員に同情を買う為に追及組合員を加害者にする発言をし
だした。

この女理事長は立候補して理事になったことを追及されて発狂した。

その後辞任して副理事長2名、監事、書記、等と同じ時期に姿をくら
ました。

自信のない組合員は役員にはならない方がいいでしょう。

素人でも役員になればプロとして認定されている事を知らない。

自治会のような任意団体とは異なる事さえ知らない理事長はいる。
これ等は許されないことである事も知らない。

管理組合の運営方法の瑕疵はすべて理事長の責任であることも知
らないで管理会社や管理人の責任にする。

トラブルの為に弁護士やマンション管理士との相談の中で事の重
大性で取り返しがつかない事にきずき変な事をする役員は多い。

その典型例が区分所有権の売却である。

大規模修繕工事をするときに、業者の選定方法は下記のどれにしてますか。

　イ）見積もり合わせ方式 見積は金ヌキ積算方式でとるのがベターです。
　　　　元請会社を数社選んで、設計図書を渡して見積もりを提出させる方式。見積もりが 　　　　　　　　　最低価格の会社が選ばれるとは限らず総合的に評価して決定します。
　　　　　　総合的に判断するのは誰がどのようにして決めるのかが問題です。

　ロ）入札方式 　見積もりが最低価格の会社を選定することになります。
　　但し、同条件での相見積を取るためには要項書等の作成が必要となります。

　ハ）随意契約 　最初から１社に絞って工事金額を交渉し契約する方式です。
　　　　　　小規模マンションとかゼネコン系の管理会社に管理を委託しているマンションに多 　　　　　　　　　　　　　　い方式です。

工事の進め方から業者を選定する方法　

①設計・監理方式・・・設計と工事が分離するので工事中のチェックが適正に行える。
　　設計・監理と工事を別の業者が行うやり方。この方式がベターです。
　＊見積もり合わせ方式と併用
　　　　設計図書による統一された内容で見積もりをとるので、比較が簡単です。
　　　　専門家の第三者による監理なので、工事内容に信頼性があります。
②責任施行方式・・・随意契約による業者選定
③管理会社発注方式・・・ゼネコン系管理会社に管理を委託しているマンションが多い。
　　　マンションの現状（通常の管理、修繕積立金、長期修繕計画等）をよく把握している。

総合評価方式を採用しているマンションはありますか。
その場合、評価項目はどのようなものにしていますか。
良かったら教えてください。

総合評価方式を採用しているマンションは、設計監理方式のところで
ないと無理だと思う。
一般住民だけで総合評価方式は無理。
同条件での相見積も素人では取れない。
設計コンサルタントに依頼してないのであれば、相見積とか取らない
随意契約で全てお任せの方法しかない。
管理会社に丸投げという方法もあるけど。

マンション管理は考えれば考える程難しくなります。
我々素人組合員は、日頃からあらゆる情報を基に勉強をする必要がある。
特にパートナーの管理会社がどのレベルであるかを見るべきである。

規約や法令を軽視して、規約や法令違反の組合員に対する対応方法を
調べるとその管理会社が信用できるか否かの判断はできます。

悪い組合員と共謀して悪いことをする管理会社は大規模修繕等の多額
の費用を任せたなら間違いなく悪いことをたくらみます。

ご用心をお願い致します。

規約や細則違反をまもらせるのは管理会社ではなく、管理組合すなわち
理事会ではないの？
大規模修繕工事に関しても、管理組合で総会の決議をして組合員の承認を
得てそのお金は使うのであり、悪いことではなく合法的ですよ。
管理会社にマンション管理を丸投げしているマンションでは、多少のお金の
無駄遣いは発生することはあるでしょう。
だから、自分たちのマンションは自分たちで守らなければならないのです。
時間がない、知識がなければ知恵を使うことも考えなければなりません。

工事の知識や関心がない住民がほとんどだからね。
設計監理方式とか見積もり合わせ方式とかいっても、何それだからね。
住民も勉強しないと自分のことなんだから。
全て他人任せではだめだよ。

ここのスレには理事は殆どきてないので、工事には
興味を示さないね。
一体どういう連中がここにきているんだろう。

悪徳管理会社や反社会とかの書き込みが頻繁にされるように
なってから、盛り下がってしまった。
この者はあちこちのスレに同じ内容の書き込みをし続けてるいる。
困ったもんだ。

工事に関する書き込みは勉強になります。
是非これからもよろしくおねがいします。

長期修繕計画はあるけど、管理会社がパソコンで打ち込んだものしか
ないから役に立たないのが殆どでしょう。
１回目の大規模修繕工事後に作成したのなら、そこから３０年間の計画なら
築４３年から４５年の計画となるから、殆どの更新工事とかが計画される筈
だけど、大型設備の計画がされていない。

自賠責保険についてお尋ねします。
洪水では保険は適用されないとのことですが、風での被害では
でたりでなかったりと曖昧です。
風の被害でも保険は適用されるんでしょうか。

洪水は被害額が膨大になる可能性が大きいので保険の適用除外ですが、
台風での風に対しては適用されるんでしょう。

台風は自然災害だから不可抗力として自賠責保険は
適用されません。

下駄足マンションで駐車中の車が地震で押しつぶされ全壊した車の損害は。？

保険の適用除外かな？
社会通念上可能な損害防止措置を講じなかったことが
みとめられるケースでは法律上の賠償責任が生じる
可能性があります。
事故状況を個別具体的に判断し、予見可能性を検討し、
法律上の賠償責任の有無が判断されます。

屋根瓦など建物の一部が強風で飛んでしまい、隣家に損害を与えたような
ケースは、通常法律上の賠償責任は生じません。
例外的に、近隣では殆ど風災による被害は発生していないが、建物に瑕疵
があったため、事故が発生したという個別の事情があれば法律上の賠償
責任が生じます。

今テレビを見ていたら、仮面タレントの２６歳の女性が、風の強い日に
歩いていたら、看板が強風で倒れてきて、脊髄をやられ下半身がマヒして
懸命にリハビリをしている報道をしている。
この賠償については、弁護士も話しているが、経年劣化等で瑕疵が認められ
それを知っていて対応をしなかった場合は補償が受けられるとのことだった。
昨日書き込みをしたばかりだったので驚いた。

スーパーのカートや、店頭に設置した看板などが飛んでしまった場合は、
建物と異なり、強風に備えて屋内にしまったり、固定するなどの対策が
不十分と認められれば、法律上の賠償責任が生じます。
今朝の看板事故の場合は、経年はしているが、毎日点検をしていたと
持ち主の神社側？はいっている。

台風は自然災害であり、これによる被害は予見可能または結果回避可能性がない
不可抗力として、法律上の賠償責任自体が生じないのが一般的です。
但し、法律上の賠償責任の有無は、災害の程度、被保険者の注意義務の程度など
を個別具体的に検討の上判断されます。
なお、洪水は約款上の免責であるため、法律上の賠償責任に拘わらず支払い対象外
となります。
雷が落ちて、エレベーターや外灯が損傷した場合は、保険の対象となります。

保険は調査員の判断で保険額が大きく変わります。
どうしても納得いかない場合は、本社との交渉が有効です。

マンションの騒音問題は管理組合としては悩みの種だと思いますが、
規約や細則にはピアノの禁止は謳ってありません。
時間の規制もありません。
この場合、夜の８時前後の窓を開けての練習に対してはどのように対応
すればいいのでしょうか。
練習時間は、夜の８時までとか、窓を閉めて行うとかの規定を設ける
ことも必要だとは思いますが。
やはり理事会が直接お願いにいった方がいいのでしょうか。

騒音は各住民間の問題。
理事会としては掲示板で啓蒙すればいい。

ピアノの練習時間とか、窓をしめてからやるとかの規定を
決めれば少しは改善するかもしれませんよ。
意外と本人はいい音楽を聴かせていると思っているかもしれませんよ。

ピアノの練習は雑音
気になってしょうがない。

足場を組まないで大規模修繕工事をしたマンションって
ありますか。
値段的には足場を組むのとどちらが安いですか。

無足場工法には、ブランコ、スカイチェアがあるが、デメリットが数多くあります。
上から下の移動しかできず、横移動ができない。
外壁タイルの浮き対策のエポキシ樹脂の注入やタイルの剥離作業は困難です。
風の影響をもろに受け、膜を張らないため近隣へ塗料が飛散します。
完了検査ができないので職人任せになります。
片手で塗装等をするので丁寧な作業はできません。
外壁がタイルでない建物には向いていますが、やはり足場を組んでしっかりした
工事をすべきです。

気管支が弱いので、ベランダ喫煙を禁止にして欲しいです。デベに相談したら、デベと管理会社からの回答は、標準管理規約に従って使用細則を決めた。使用細則ではベランダ喫煙を禁止していない。もし、そういう規則が欲しかったら、管理組合成立後に使用細則の改訂を提案しろと言われました。

ベランダ喫煙が禁止されていると、喫煙者がマンションを買わなくなるかもしれないから、あえて入れてないんだろうな、と思いました。

このご時世なのに、使用細則で喫煙を禁止していない新築マンションは多いんですかね。

７５９６さんの仰るとおりです。

>>7596さん
最近は喫煙者の方にとっては、どこで喫っても肩身が狭い思いをされているようです。
当然自分の家でも同じです。
子供や奥さんに気を遣ってこそこそと喫っている方が殆どだと思います。
ベランダでの喫煙が禁止されていますので、台所で換気扇をつけて喫っておられる
方が多いと聞いています。
うちの場合は、敷地内も含めて共用部分での喫煙は禁止となっていましたが、ベランダ
については、共用部分なんですが、専用使用権があるので住民の方もそこでは喫っても
いいんではという判断で喫われる方がおられ、苦情が出ていました。
そこで、細則にベランダでの喫煙の禁止も追加しました。
それ以降は殆ど苦情はないようです。
ただ、夏場窓を開けてタバコを部屋の中で喫われますと、上階とかにはその臭いがする
といわれる方もおられますが、そこまでの規制はできません。

>>7597 匿名さん
コメントありがとうございます。

標準管理規約にバルコニーの禁煙禁止が盛り込まれる動きはないのでしょうか。ちょっと調べたところ、ルールで定めるのではなく、マナーの観点から喫煙者に自制してもらうのが標準的な考え方のようですね。。専有部分で喫煙することにまで口出ししませんが、共有部分での喫煙を抑止する

厚生労働省から国土交通省に働きかけてもらうとか、何かできることはないのでしょうか。

>>7598 匿名さん
お住いのマンションについての御説明ありがとうございます。

私個人としては、専有部分で喫煙されるのであれば、まったく問題ないと思っています。換気口や窓からの煙を嫌がる人はいるかもしれませんが、マンションに居住しているということは、互いに多少の迷惑をかけあうものだとおもうので、厳密に煙がいやだ！までは言えないと思います。

ただ、ベランダになると話しが変わります。共用部分であり、また、臨戸への影響が大きいと思います。

個人的には「マナーを守る」範疇と考えてもいいのですが、最近は「ルールで禁止されていないのだったらやってもいいだろう」という人が出てくるようにも感じます。細かいことまでなんでもルールで決めろとはいいませんが、この社会情勢を考えると、「ベランダ禁煙」をルールの中に書いてよいことなのじゃないかな、と思います。

で、標準管理規約に従っているマンションが多いと思うので、標準管理規約で決まっていれば、苦労が少ないと思います。そうでないと、「アンケートによる意向調査」「理事会での議論」「総会での議論」「総会での決議」という手続きが発生しますよね。

決議は普通決議でしたか？４分の３以上の特別決議でしたか？

ベランダでの喫煙禁止の細則がなければまずは細則を作ることでしょう。
そして、掲示板での告知や回覧板での告知をすべきです。
繰り返し繰り返し告知を繰り返せば、相手も良心のある方でしょうから
必ず改善はしていきますよ。

ベランダは専用使用権が認められていても共用部分です。

従いまして、共用部分での喫煙が禁止ならベランダは専用使用権があるからと
言って喫煙をしていいと言った論理は成立しません。

であれば、駐車場も専用使用権が認められているので喫煙はとがめられないと
言った論理が成立します。

規約の解釈はその個人の考え方に左右される危険性があるにで、やはり規約や
使用細則にベランダの喫煙禁止を盛り込んだ方が無難でしょう。

この際共用部分が組合員（住民）に専用使用権を認めている法的根拠を議論し
た方がいいでしょう。

※大分以前に名古屋地裁でベランダの喫煙者が訴えられた事件で慰謝料が認め
られてからベランダでは喫煙禁止と規約に盛り込むマンションは多くなりまし
た。

>>7599さん
使用細則ですから当然普通決議です。
標準管理規約の中で、マナーまでの規定はありません。
ゴミだしルールや共用部分での喫煙、ベランダの手すりでフトンを干す、
騒音とかのマナー等は使用細則の範疇ですので、標準管理規約にマナー
等が盛り込まれることはないと思います。

７５９９さん。
規約の設定、変更、廃止は区分所有法３１条で規定した方法以外は規約で
緩和も厳しくもできません。（特別決議事項です）

使用細則はお宅の規約でも、総会は議決権の過半数で成立し、出席者の議
決権の過半数で可決ですので普通決議です。

特別決議事項と普通決議事項は勉強した方が｣いいでしょう。

>>7601さん
専用使用権の拡大解釈をしていけば、駐車場は共用部分なので喫煙は
できないが、車の中での喫煙はどうなのかということになります。
部屋の中だと煙から逃れられませんが、駐車場だったら煙も拡散しますし、
住民もその場に長くいる訳ではありませんので、常識の範囲内での行動
なら許容できるのではないでしょうか。
車の中での喫煙禁止は別として、ベランダでの喫煙は細則で規制した方が
いいと思います。

使用細則はマンションによっていろいろ事情も違いますので、一律に
標準管理規約に決めることはできないでしょう。
細則には、使用細則、駐車場・駐輪場細則、大規模修繕工事細則、規約改正委員会細則、
理事会運用細則、ゲストルーム細則、監視カメラ細則等数多くありますので。

7599です。専門家の皆様、いろいろ教えていただきありがとうございました。

まだ、入居前なので、入居後の様子を見て、必要があれば使用細則の改訂を提案しようと思います。

分譲時はまず設立総会があり、それから通常総会がすぐ開催されます。
設立総会時の管理会社が依頼したメンバーがそのまま理事に選任されるでしょう。
最初の理事会のメンバーは大切です。
規約特に細則は殆ど決められていないでしょうから、それから手がけていかなければ
いけないでしょう。
細則については、管理会社にいって他のマンションの細則を参考にすればいいでしょう。
理事の今後の選定方法も決めておかなければなりません。
輪番制にするのか、立候補制と輪番制の両方でいくのかも決め、特に任期については
長期にならないように気を付けるべきです。

>>7607 匿名さん
どうもありがとうございます。実は、ベランダの使い方、ペットの飼い方、ピアノの利用制限等を含めた細かな使用細則ができています。まだ、案で、分譲後に最初に開催される総会での承認事項なのかもしれませんが、議事運営上は、そのまま異議なしで承認されるのだと思います。暮らし始めて何か問題がでてきたときに変更することになりそうです。

売買契約時に「管理に関する承諾書」を提出しているのであれば、その中に管理規約や細則の承諾も含まれているのが一般的である。
この場合、管理規約等の承認に関する総会決議は不要である。

>>7608さん
分譲時には重要事項の説明があり、それを聞いて承認するなら契約書（覚書）に
署名押印することになっています。
その中には、第1期の予算書や管理規約、使用細則も含まれます。
設立総会での議案については、分譲時に承認されていますので、それに対する
承認決議はおこなわれませんが、役員の選出については提案されるでしょう。
規約や細則を改正するのは、それ以降の総会で行われます。

中古マンションを購入してくる区分所有者に対して管理規約や各種使用細則を
配布してますか。
してなければ、規約や細則を守ることもできません。
築年数が経過してくると規約とかの予備がなくなるので、配布しないマンション
が多いようですが、コピーをしてでも配布すべきです。
規約と各種細則の全面改正をしたときには、予備を確保しておくべきです。