マンション管理士に質問しよう！ Part2

マンション管理士ではないけど、大規模修繕工事をする時に
悪徳コンサルタントに利用されないためには、コンサルタントの
役割をしっかり認識した中で、設計監理業者の選定をしなければ
なりません。
コンサルタントの役割をしらなければ、対応の仕方が分らないでしょう。

設計コンサルタントは以上のような役割を担っています。
その仕事を監理するのは住民です。
しっかり把握しておいてください。

大規模修繕工事のときにマンション管理士は必要ありません。
設計監理方式を採用するのなら、設計監理業者の選定が重要になります。
設計監理業者＝建築士＝コンサルタントです。

コンサルタントの役割が具体的に書いてあるので良く分かります。

参考になりました。

　マンション管理士以外の方のレスもありましたが、参考になります。
　オールマイティマンション管理士は、どうお考えでしょうか？

大規模修繕工事をするときには、建物診断も大切な要因の１つです。
単なる建物診断だけなら必要ありませんが、建物診断実施後、総合所見も含め
診断報告書の提出と説明をしてもらいます。
診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書の提出がなければ意味がありません。

　　　建物診断を行うメリット
　①経済的な改修工事ができる。・・・建物の劣化度が明らかになる。
　②長期修繕計画作成の資料となる。数量計算書の作成
　③故障個所の早期発見ができる。
　④公平な入札や業者選定ができる。
　⑤竣工時の不都合が顕在化できる。
　調査報告書により、修繕や改修が必要となった場合に適切な改修時期、改修する範囲、
改修工事の基本仕様（材料や施工方法）等から大規模修繕工事を計画します。
　※工事費の概算額も提出してもらいます。

「診断の流れ」

　１．予備調査は、調査の目的を確認し、最も適した診断方法を決定するために実施する 　　　　　　　　　ものです。
　　　具体的には、マンションの設計図書や修繕の記録等を調べ、現地調査を行った上で
　　診断計画書を作成します。設計図や長期修繕計画書の数量調査表を参考にします。

　２．本調査
　　　　１次調査 コンクリート中性化深度試験
　　　　　　目視点検 既存塗装材付着強度試験
　　　　　　機械測定調査 コンクリート圧縮強度試験
　　　　２次調査
　　　　　　必要に応じて実施。コンクリート破壊試験等・・・追加料金が必要になります。

３．診断結果報告 劣化している箇所の確認
　　　この診断報告書をもとにマンションの修繕が必要かどうか判断したり、マンションの
　　保全計画や改修・改良計画等を作成します。

　　「住民説明会の開催」　　現在の建物の劣化状況の説明を受ける。

　＊調査診断を行うのは、診断報告書、修繕仕様書、工事概算積算書からになるがこ
　　れについては調査診断をした業者が行います。
　＊総合所見も含め建物診断業者が説明をします。
　＊住民説明会後実施計画案を検討して工事概要を決定します。

※調査・診断のみの契約であっても、工事費概算や設計監理費用の参考見積もりを出
　してもらいます。依頼する時には事前に具体的な診断項目を明確にしておきます。

建物診断はどこもやってるんですか。

　追加情報ありがとうございました。
　オールマイティマンション士に質問しますが、「調定」とは何でしょうか？　
　重要事項説明書の早い部分に出てきます。

調定で検索してください。

　オールマイティマンション管理士にお尋ねしています。　まともなマンション管理士でも結構です。
　管理会社社員でも結構です。
　ただし「匿名さん」及びそれに類似したスレ名は固くお断りします。

管理会社主導で大規模修繕工事をしている
マンションでは劣化診断はやってないと思います。
修繕仕様書も含めて建設会社が作成します。
相見積とかの競争がない随意契約ですから、当然
競争はありません、管理会社関連の建設会社が
工事を請け負うことになります。

　マンション管理士なら分かるが、劣化診断もせずに大規模修繕ができるわけはない。
　しかも随意契約でなら、なおさら工事品質の確保は期待できない。
　管理会社関連の建設会社が工事を請け負うと、新聞雑誌の報道のように不適切工事が行われる恐れが高い。

管理会社の実務経験者として管理会社の大手の一つはひどい管理をしている。

特に老朽化しているマンションで大型はドル箱である。不正を指摘しようも
のなら役員の順番制や抽選制を悪用して役員就任を妨害します。

立候補しようとすると悪い理事長と共謀して管理規約を法令に反する方法で
廃止したりして立候補をできなくしたりします。

何も知らない組合員は白紙委任状を提出して、出席者は組合員の一割にも待
たない。

マンション管理士なら理解できるでしょうが、困ったものです。

　マンション管理士なら分かるが、理事長は単独で不正はできない。

　不正をするには管理会社が関与しなければならない。
　理事長や役員に不正がある場合は、管理会社の不正見逃しが欠かせない。
　管理会社でなくてもそれくらいは分かる。
　また、白紙委任状は、議案書の案を作成する管理会社によるものである。
　何も知らない組合員ではなく、何も情報がない組合員は判断のしようがない。
　それどころかフロントマンに関するスレでは、マンション管理業協会理事長会社まで陥れようとするレスまである。
　管理会社の実務経験者（フロント？）で、マンション管理士なら、財閥系悪徳管理会社だけでなく、悪質大規模修繕コンサルタントや無責任工事会社を操ることなど、赤子の手をひねるごとく簡単なことは分かる。

　

白紙委任状とか書いているけど、委任状の割合は少ないでしょう。
総会に直接出席しない者は、議決権行使書で賛否ををするのが殆どですからね。

理事長が単独では悪いことができないといっているが、これは当りだね。
管理会社や工事業者とぐるにならないとできないのは事実。

　マンション管理士なら分かるが、委任状が先で、議決権行使書が後になっている。
　情報がなく判断できない場合は、白紙委任状が多くなる。