マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>7418
理事会と話し合い、臨時総会開催して、錯誤の意思表示を理由に非組合員を除いた役員名簿で再度役員選任議案の可決承認をとる必要がある。

>>7421さん
お宅のマンションの理事会には、配偶者が出席することはないんですか？
殆どのマンションの理事会には、代理出席が認められていますけどね。
但し、規約になければそれはできないと判断すべきです。

>>7422
それは理事の理事会代理出席の規定。
理事の資格要件（規約）ではない。

　オールマイティマンション管理士に質問します。
　施工と施行はどう違いますか？

辞書で調べなさい。

　オールマイティマンション管理士に質問しております。　マンション管理士以外はお答えいただかなくても結構です。

>>7421
理事会が非を認めて臨時総会を開くことはない。
なぜなら、理事の資格要件チェックは理事会の仕事だから。
理事会は非組合員であることを知りながら役員候補にリストアップした。

　実際問題として、組合員資格の確認は管理会社でないとできない。
　なぜなら、区分所有者名簿の整備は、管理会社が行っているからです。
　総会開催時に、参加者の資格確認は、自主管理の管理組合なら簡単にでき、管理会社が「素人」以下では。管理会社の値打ちはありません。　なぜなら、管理会社は「プロ」ですから。
　形式的な有効を主張しても、実質がなければマンション管理業としては失格です。

てことは、管理会社が息のかかった人間を理事会に送り込むために非組合員を役員候補者に入れたってこと？

　そうとも言えません。
　確認不足で管理規約で定められた組合員資格確認を失念した恐れもあります。
　いずれにせよ、管理会社の確認不足なので、管理会社の責任は免れません。

公益財団法人マンション管理センターに登録しているマンション管理士が、

一般社団法人に加盟している管理業者の不正を発見したならばそのマンシ

ョン管理士の証拠を添えた告発に対して公益財団法人の職責でマンション

管理業協会加盟業者を取り締まる権限を与えるべきではないでしょうか。？

もうすでに本当はできるのかな。？

位は一般社団法人より公益財団法人の方が内閣府直轄だから取り締まり

は出来ると思うのですが。？マンション管理士が怠けているのかな。？

>>7430
失念では済まされない。そんな奴は理事になるな。
もし管理会社なら契約解除だ。

理事になるなら管理規約読むの常識でしょ？

>これ以上でもこれ以下でもありません。
総会は理事会の議案に対して賛成か反対かを問う場なんですよ。
議案書以外のことについては、決議することはないでしょうし、議案書の
議案については、議決権行使書も含めて決議されているので、総会の場で
いくら反対とかの意見をいっても議案の内容を変更することはできません。
議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
決定的なミスが議案にある場合はこの議案については保留として次期理事会で検討し
て必要なら臨時総会を開催するか次期通常総会まで待つかの判断をしなければなりま
せん。しかし、これを判断するのは議長ということになります。

　役員になるなら、管理規約の理解は常識ですが、管理規約は専門用語も多く、「素人」には理解不可能です。
　マンション管理士なら管理規約等を理解しているはずですが、管理規約はマンションによりさまざまで、個々のマンションの事情を把握していないマンション管理士もいて、驚くばかりです。
　管理会社も、管理規約や管理委託契約、重要事項説明、諸法令の不理解を悪用し、形式ＯＫ、実質アウトの業務を行うところがあります。
　管理会社だけではありません。　大規模修繕コンサルタントや工事会社でも、丸投げが横行しマンションを取り巻く各業者が管理組合の「カネ」を狙っています。　お気をつけください。

　マンション管理士等を依頼する場合は、真面目でまともな排他をしない方を選任して下さい。

※設計・監理者の役割

１）着工前の業務
＊工事開始前の役割・・・下記書類の作成等
　　見積要項書・・・工事業者が見積もりを作成する際の注意事項、条項等を記述した
　　　　　文書のこと。
　　仕様書・・・・・・・工事実施の為の施工範囲、方法、材料等を記述した文書のこと。
共通仕様書の作成、金ヌキ計算書の活用
　　説明会への出席（定例会議、工程説明会）
　　設計図書の作成（工事仕様書と設計図）
　　　　設計段階では施行すべき数量が確定できない工事項目については、実費精算
　　　方式で精算します。（タイル等）
　工事監理契約書
　　　説明会で具体的な監理内容を確認します。（追加工事の場合の報酬含）
　　　工事内容の明確な項目、監理業務の具体的な内容、報酬の金額と支払方法、設計
　　監理者の勤怠状況での報酬を考慮しておきます。

＊工事請負契約の記名押印

２）施工中の業務

着工・・・現場監督等に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。
　　　　　 改修仕様書通り作業が進められているかの定期的なチェック
中間検査
　　　管理組合の立ち会いのもと実施します。
修繕委員との現場巡回

＜チェック例＞
　 　防水材料の品番と入荷量、使用量の確認、アルミサッシと窓枠と躯体のシール材の
　 撤去と残の確認、鉄部塗装の際は下地処理（ケレン作業）がされているか使用量等
　のチェックとその結果報告は必要です。

＊設計コンサルタントの工事期間中の勤怠と役割
　　　設計コンサルタントの役割としては、特に工期中の改修仕様書通りの工事がされて
　　いるか、要求通りの出来栄えになっているかを我々住民に代わってプロの目線で定
　　期的にチェックをしてもらいます。
＊設計監理士（建築施工管理技士含む）の監理に要する時間の支払額のウェイト。
　　　　　支払の内訳案　　　設計料４５％　　監理料５５％ これは各マンションで検討
　　設計監理会社に支払う額は大きな金額になります。しかし、設計監理会社は通常の仕
　事もしています。そちらが忙しくなれば当マンションに影響をきたす可能性があります。
　　設計管理会社が契約内容を順守しない場合のペナルティを報酬にどう反映していくかも
　具体的に取り決めをしておく必要があります。勤怠状況等

＊追加工事の設計監理費について　　　
　　工事費については業者選定の際、基本的な工事での相見積を取り選定をしていきます
　が、追加工事分は計画されていませんので後日検討します。臨時総会で承認を得ます。

竣工検査 　　　　元請会社、設計監理士、専門委員、理事、管理会社が参加します。

３）竣工後の業務
　　監理報告
　　　　施工会社は、設計監理士に竣工図書を提出し、これをチェックします。
　　　　工事完了届を作成し、工事監理報告書をまとめて管理組合に提出します。
　　点検
　　　　メンテナンス時期の打ち合わせと確認をする。
　　　　メンテナンス時期がきたら管理組合から要請することも必要です。

＊コンサルタント決定後依頼するもの。
　　　設計図　　　仕様書　　　見積もり要項書
　　　工事範囲の検討　　　　材料の検討

　マンション管理士の皆さん、以上のレスの説明について、ご意見をお願いします。