マンション管理士に質問しよう！ Part2

　どちらも団地型にしておけば、三井は助かったのに、財閥系悪徳管理会社はアコギだから、バレるまで黙っていた。　どっかの政府と一緒。

>>7377
マンション管理士にしては、２棟分の手数料を取られたから
団地型マンションだというのは、あまりに短絡的だね。
勉強のし直しだね。

競馬の馬券じゃあるまいし、「連単棟」を何度も繰り返して書く爺さんと五十歩百歩です。

>>7383
エキスパンションジョイントや渡り廊下で繋がった２つの建物は
単棟型管理規約で運用すべきか、団地型管理規約で運用すべきか
分りますか。
高置水槽は1棟にしかなく、共用玄関も1つ、集会室や管理員室も
片方にしかない場合。
マンション管理士なんでしょうから当然分る筈ですが。

マンション管理士ではありません。
このケースでは区分所有法第６５条に定める団地には該当せず、団地型管理規約を定めることはできません。

うちのとこは本館にくっついて別館があるけど渡り廊下しかなくエレベーターもない、玄関も当然本館からしかいけない。
非常階段だけはあるけど。別館は本館の2割程度しかないけどうちは団地管理規約じゃないけど問題はないよね。

>>7385さん
そうなんです。現状の法律や規約では、団地型管理規約で対応することは
できないんです。
しかし、Ａ棟７０％、Ｂ棟３０％の建物でＢ棟だけが倒壊した場合は、
大規模滅失は、２分の１を超える部分が滅失した場合は特別決議で復旧工事
ができますが、Ｂ棟だけの場合は単なる補修工事扱いとなります。
又、１つの建物ということですから、Ｂ棟だけの建て替えというのもありません。
あなたはマンション管理士なんでしょうから、この問題点についてどう
対応していけばいいかの見解をお持ちだと思いますので是非教えてください。

>>7385さん
７３８７の件の回答がまだありません。
マンション管理士なんでしょう。答えてもらえませんか。

>>7385さん
質問に答えているのでマンション管理士なんでしょう。

>>7385
>マンション管理士ではありません。

書いてあるとおりです。

更に書けば、
>>7387 を読んでも、何が問題点なのか解りません。

>>7391さん
マンション管理士としては読解力がないんですね。
マンション管理士上位合格ではなかったんですか？

初歩的なことですが・・・

＜建物の区分所有等に関する法律＞
第八節　復旧及び建替え
（建物の一部が滅失した場合の復旧等）
第六十一条　建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条（※１）第一項又は第七十条（※２）第一項の決議があつたときは、この限りでない。
２　前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。
３　第一項本文に規定する場合には、集会において、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
４　前三項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
５～１３（略）
※１：第六十二条（建替え決議）
※２：第七十条（団地内の建物の一括建替え決議）

【建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したケース】
建替え決議がなく、規約に別段の定めもない場合において、第３項に規定する総会決議が承認されなかったらどうなるのか？

⇒各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる（第１項本文）。また、共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる（第２項）。

>>7393さん
さすがマンション管理士ですね。
>各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる（第１項本文）。また、共用部>分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを>請求することができる（第２項）。

ということは、2つの建物があり単棟型の管理規約であれば、片方の棟だけが倒壊した場合は、
総会の普通決議で（2分の1超の方が倒壊した場合は、特別決議）、その費用については復旧に
要した費用を何もなかった棟の住民から徴収できるということになりますね。
倒壊した建物は建替えられるので新しくなるのでいいけど、相当なお金だけだしてそのままの棟の
住民は不満が残りますね。

用語は正確に使用した方がいいですよ。
このケースでは「建替え」に該当しません。区分所有建物の一部滅失の「復旧」です。そして、一部滅失は小規模であれ、大規模であれ、区分所有建物のどの部分に起きるか予測できません。
全体で一つの建物であることを理解していれば、十分納得できる理屈だと思います。

しかし、マンション管理士というのは、表現力の乏しい方が多いですね。

>>7395さん
１つの建物であるが故に、片方の建物が倒壊等をした場合は、
建替えの扱いにはならないんですよね。
復旧でも同じことですよ。
あなたはマンション管理士なんでしょう。表現力、読解力が乏しいですよ。
私はマンション管理士ではありませんよ。

>>7394
>倒壊した建物は建替えられるので新しくなるのでいいけど、相当なお金だけだしてそのままの棟の
>住民は不満が残りますね。

宮崎県の爺さん
あのね、一部滅失の復旧といっても専有部分は個人負担ですからお間違えのないように。

宮崎県の爺さんって、何？

ご希望なら過去レスをお知らせしましょうか？

　単棟型と団地型に付いて質問した者です。
　これほど詳細な返事をいただけるとは思わず、感謝しています。
　真面目にお答えいただいた方もおられますが、勝手な妄想でレスされた人もあり、スレが荒れてしまいました。
　オールマイティマンション管理士はおられませんでしたが、参考にはなりましたので、お答えはもう結構です。
　誠に、ありがとうございました。

大規模修繕工事後の大型設備工事の時期 　　
この金額が必要となりますので修繕積立金は念頭に置いておく必要があります。
　　エレベーターの更新 ３０年前後
　　インターホーンの交換　火災警報器交換 ２０年前後
　　高置水槽の交換・・・現在は増圧直結方式が主流になっています。 ３０年前後
　　外構の改修工事・・・ゴミ置き場・植栽・舗装等 ３０年前後
　　消防設備の交換　　給排水管（専有部分含む） ３０年～３５年
　　窓枠サッシ、網戸　・・・滑車だけの交換とか樹脂製にして結露対策の検討 ４０年前後
　　玄関扉 ３０年～３５年
　　給排水管の更新工事 ３０年～４０年

　例示を見ると、２回目と第３回目の大規模修繕に他学の費用が必要ですね。
　第１回目はいつごろにして、どの様な部分の大規模修繕をすればいいでしょうか？
　費用は、販売時の修繕積立基金一時金とすまいる債があるので、内容を厳選すれば不足はしないと思います。

>>7402さん
大規模修繕工事の周期については、国交省は１２年～１３年を推奨していますが、
この周期については各マンションによって考え方が大きく違ってきます。
ただいえることは、自分の部屋の壁紙や畳の交換を早くやられる方とそうでない方の
違いではないでしょうか。
平均的には１５年前後が多いようです。
１回目を１３年前後でやれば、コンクリートがしまってきますので、２回目は１５年
前後でもいいのではと思っています。
国交省のガイドラインによると、長期修繕計画は分譲時から３０年で計画を
立てるようにいってますが、この３０年間には大型設備分が含まれていませんので、
１回目の大規模修繕工事終了後に長期修繕計画の洗い直しをして、全ての工事分を
含めた総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を算出すればいいと思います。
それに問題は、共用部分の配管と同じ管材を使用し、同じように経年劣化していく
専有部分の配管についても、管理組合として一緒にやった方が効率的です。
修繕積立金でやるにしても、各戸の負担でやるにせよ、同じ区分所有者の負担で
あるのには違わない訳ですから。

　ありがとうございます。
　不適切コンサルタントが問題になっていますが、大規模修繕の経験があれば教えてください。
　どなたでも構いません。

>>7404さん
大規模修繕工事の進め方については、第１回目の工事を参考に現在資料を
作成しているところですので、かなり具体的な資料があります。
専門的なことは業者や建築士に任せ、我々住民は大規模修繕工事において
何を知り何をやらなければならないかをスケジュールに則って検討しています。
お聞きになりたいことがあれば遠慮なく申し出てください。
微力ながらお手伝いをさせて頂きます。

　ありがとうございます。
　どのようにされましたか？　管理会社の責任施工ですか、設計監理方式ですか、その他でしょうか。

>>7406さん
私どもの大規模修繕工事は設計監理方式を採用しました。
随意契約もありますが、相見積をとらない工事の発注方式は検討しませんでした。
やはり我々住民に代わって、プロの目線で工事仕様書通りの工事がされているかの
チェックをしてもらうのがベストと考えています。
又、管理会社に関しては、資料の準備や会議の準備、書記等のお手伝いはしてもらい
ましたが、管理会社推薦の建設会社は一切ありませんでした。
全て管理組合主導で進められていきました。
工事の進め方についてもっとも大切なことはスケジュール化です。
総会の発意、専門委員会の立ち上げ、専門委員の公募と役割、アンケートの実施、
建物診断とその結果の住民説明会、設計監理会社の公募と選考、元請会社の公募と
説明会の実施、総合評価方式の採用。
大体この流れに沿って細かく我々がやらなければならないことを詳しくまとめあげました。
大規模修繕工事の進め方・・・１４枚
スケジュール表　　　　・・・１枚
工事費内訳明細　　　　・・・・１枚
　　これについては、長期修繕計画を建築士を雇い、３０年間の全ての工事費を算出して
　　ありますので、大規模修繕工事費の内訳概算を数量調査票を基に算出してあります。
前回の工事の専門委員会の内容　　・・・９枚
次回の会議内容スケジュール　　　・・・７枚
大規模修繕委員のためのマニュアル集　　・・・８枚
専門委員公募にあたって　　　　　　　・・・２枚
総合評価方式評価項目　　　　　　　　・・・２枚
工事期間中の定例会議と毎週行われた工程説明会の会議資料　　・・・１１枚
総枚数５５枚でまとめました。
この資料作成については、一般的な大規模修繕工事の進め方も参考にしました。
特に大規模修繕工事の進め方については、興味のある方にはさしあげたいと思って
いるぐらい、数年かけてまとめました。
建築士やＮＰＯ法人、マン管士の方にも監修していただきました。
これについては、まだ先のことですが、セミナーを開催する予定でいます。
１つ１つ具体的なことをかきたいのですが、書ききれないのと、私どもの工事費明細や
修繕積立金等個別のこともかなり入っていますので、それが出来ないのが残念です。

具体的な工事の進め方、個別で質問されれば遠慮なくどうぞ。
住民目線で、住民のためになる工事の進め方をご提案できると思います。
例えば、設計監理業者の公募方法や選定方法。
報酬の決め方、設計部門４５％、監理部門５５％と支払い方法
設計コンサルタントの役割と監理の具体的なやり方と報告。
相見積をとるための要綱書や金抜き計算書の作成。
施行前、施行中、施工後の役割（年次点検の立会含む）
勤怠はどうするのか。
長期修繕計画の作成はどうするのか。内訳明細も専門委員と細かく打ち合わせを
して作成します。
設計監理料については、工事費の４％でしたが、追加工事分も同じ４％
で支払いました。本来は監理部門だけの支払いでいいと思います。
この率はマンションの規模によってちがってきます。

本音をいえば、大規模修繕工事の進め方の資料を差し上げたいぐらいです。

　ありがとうございます。
　大規模修繕は事実上経験がなく」、情報収集中です。
　セミナー等では不適切コンサル等の話題が出て、手口の紹介もありますので、騙されないように、失敗情報も教えていただければ幸いです。
　どなたでも結構です。

>>7410さん
設計コンサルタントの選定については、どの業者に依頼するかがポイントになります。
私どものマンションでは、公募を中心に受付け、ＮＰＯ法人には推薦を依頼しました。
募集方法としては、建設新聞への掲載（無料です。）もしました。
そして応募業者に対して、専門委員へ同じテーマでの説明会を開催し、委員で評価点
をつけ見積金額と併せて選定しました。
説明会での同じテーマについては、基本的なものにプラスして勤怠、具体的な監理方法、
長期修繕計画の作成等にしました。
管理会社とか個人の推薦は受け付けませんでした。
評価方法としては、説明会での評価点と見積金額だけでは、最終的にはどこに誰が決める
のかが不明確ですので、総合評価方式を使い、数値で判断することにしました。
というのは、４社応募があったとしたら、Ａ社は見積もり金額は２番めに高かったが、
評価点は１番だった。その会社とＢ社は見積もり金額は一番安かったが、評価点は４番目
だった場合、どちらにするかが問題になります。
そういうことを念頭において悪質コンサルタントの防止をしていくことが大切ではない
でしょうか。

設計監理業者の選定と決定・・・工事の成否を決める最も重要なポイントです。
契約前に重要事項の説明を受けてから契約します。（建築法の改正で必要となりました。）
「何故設計監理者に仕事を依頼するのか。」

＊公平な入札が行われるよう設計図書による統一された内容で見積要項書、仕様書等
の作成をしてもらいます。正確な数量明細書の作成が要求されます。
＊金ヌキ明細書（金ヌキ積算書）での見積もり書の作成と出てきた見積もりの数量チェック
や見落とし等を確認し、応募業者比較一覧表を作成してもらいます。
＊劣化診断結果に基づき打ち合わせを行い工事の概要を把握します。（修繕箇所、修繕
仕様、グレード等）　　改修仕様書の作成　　概算工事費の算出
＊仕様書通り工事がされているか、又手抜き工事はないかをプロの目線で我々に代わっ
てチェックをしてもらいます。具体的なチェック方法と結果報告書の提出。
現場監督や業者に対して工事に関する注意事項を指示し、協議・確認をします。

＊工事監理報告書の作成や竣工図書のチェック、工事終了後の年次ごとのメンテナンス
の立ち会いをしてもらいます。
＊長期修繕計画の洗い直しをしてもらいます。

質問です。

うちの管理規約では「役員は組合員の中から総会で選任する。」と規定されており、今まで総会で選任決議してきました。組合員とは、当然のことながら区分所有権を持ってる所有者のことです。

ところが最近、ある組合員が現在の理事のうち1名が組合員（区分所有者）の資格がないことを暴きました。
その人は婿養子で奥さんが区分所有者でした。しかも昨年と今年の二期続けて監事・理事に就任しています。

この場合、昨年と今年の役員選任総会決議は無効になりますか？
管理規約違反はもちろんですが、組合員は成りすましニセ組合員に騙されて役員総会選任決議票を投じてしまいました。

ところでこのニセ組合員役員、総会で素知らぬ顔をして議場で議決権まで行使していました。

>>7413さん
役員の範囲ですけど、管理規約に理事の範囲は記載されていないのですか。
通常のマンションでは、理事の範囲として、理事はマンションに居住する
区分所有者・配偶者及び一親等の親族並びに理事会が承認した者がなる
ことができるという規定があります。
その方は婿養子ですので一親等ではありませんが、親族には該当するのでは
ありませんか。同居しているのであれば問題はないでしょう。
総会で役員で承認されたのですから、無効ということはないでしょう。
総会での議決権については、区分所有者以外の者が出席して賛否をする
のはどこでもやってますよ。
正式には代理出席での議決権行使ということになりますが、配偶者等が
出席する場合は代理出席の手続きは取っていないと思います。

>>7413さん
総会への出席については、区分所有者が直接出席、代理人が出席（この場合は
代理人の名前）、委任状での出席、議決権行使書での出席となっていませんか。

>>7414
>通常のマンションでは、理事の範囲として、理事はマンションに居住する
>区分所有者・配偶者及び一親等の親族並びに理事会が承認した者がなる
>ことができるという規定があります。

何を根拠に、通常のマンションではこのような規定があると言えるのでしょうか？

悪い理事長と共謀している管理会社１０９は総会においてこの理事長の同居人
を出席させ、

議案審議に対して盛んにヤジをとばし反対組合員の意見を妨害しているのを制
止せず放置していたので、

まともな組合員が組合員でないものの発言を勝手に放置して投票権もないもの
である投票を票数に入れた事を指摘した。

後日、これ等の組合員の勤務先に圧力をかけて退職させた。

この理事長と管理会社１０９は共謀して、規約の改正、変更、廃止等の議案を
区分所有法３１条に違反して可決したので告発された。

副理事長、監事、書記等は理事会のやり取りを説明してくれたが、後日この４
名は区分所有権を売却して退去している。

この期の問題の臨時総会の議事録は管理会社１０９にも管理事務室にも保管さ
れていない。

うちの管理規約では、組合員は区分所有者、役員は組合員、理事会の代理出席は配偶者または一親等親族は可、総会議決権行使は組合員の代理人は可で事前に理事長に届け出、です。役員の範囲に、居住有無や配偶者・一親等親族の規定はありません。
総会で役員に承認されましたが、組合員であることを知らなかったことによる錯誤で無効だと思います。 （民法第95条：錯誤の意思表示）。

>>7417
総会は理事会の議案に対して賛成か反対かを問う場なんですよ。
議案書以外のことについては、決議することはないでしょうし、議案書の
議案については、議決権行使書も含めて決議されているので、総会の場で
いくら反対とかの意見をいっても議案の内容を変更することはできません。
議案の変更については、議決権行使書で決議をされておられる方がおられますので総
会に直接出席された方だけで変更することはできません。
ただ、予算に絡まないものや体制に殆ど影響のないものについては理事長判断で変更
はできますが、それも限定されます。
誤字脱字の修正や議決権行使者が賛否をする場合の判断に問題がないもの、つまり
実質的同一性の範囲内であれば議長判断で修正することは可能とされています。
決定的なミスが議案にある場合はこの議案については保留として次期理事会で検討し
て必要なら臨時総会を開催するか次期通常総会まで待つかの判断をしなければなりま
せん。しかし、これを判断するのは議長ということになります。

>>7417さん
一般論としての書き込みならいいんですが、個別の問題については
各マンションで解決しなければなれません。
７４１９も一般論としての書き込みです。

>>7418
理事会と話し合い、臨時総会開催して、錯誤の意思表示を理由に非組合員を除いた役員名簿で再度役員選任議案の可決承認をとる必要がある。

>>7421さん
お宅のマンションの理事会には、配偶者が出席することはないんですか？
殆どのマンションの理事会には、代理出席が認められていますけどね。
但し、規約になければそれはできないと判断すべきです。

>>7422
それは理事の理事会代理出席の規定。
理事の資格要件（規約）ではない。

　オールマイティマンション管理士に質問します。
　施工と施行はどう違いますか？

辞書で調べなさい。

　オールマイティマンション管理士に質問しております。　マンション管理士以外はお答えいただかなくても結構です。

>>7421
理事会が非を認めて臨時総会を開くことはない。
なぜなら、理事の資格要件チェックは理事会の仕事だから。
理事会は非組合員であることを知りながら役員候補にリストアップした。

　実際問題として、組合員資格の確認は管理会社でないとできない。
　なぜなら、区分所有者名簿の整備は、管理会社が行っているからです。
　総会開催時に、参加者の資格確認は、自主管理の管理組合なら簡単にでき、管理会社が「素人」以下では。管理会社の値打ちはありません。　なぜなら、管理会社は「プロ」ですから。
　形式的な有効を主張しても、実質がなければマンション管理業としては失格です。

てことは、管理会社が息のかかった人間を理事会に送り込むために非組合員を役員候補者に入れたってこと？

　そうとも言えません。
　確認不足で管理規約で定められた組合員資格確認を失念した恐れもあります。
　いずれにせよ、管理会社の確認不足なので、管理会社の責任は免れません。