マンション管理士に質問しよう！ Part2

意外とエキスパンションジョイントや開放廊下で繋がったマンションは
よくみかけますよね。
建築基準法上は別の建物とみなされていますが、規約は殆ど単棟型管理規約
になっていますからね。
特に築古のマンションの場合は、団地型とかいう管理規約もなかったですから
そのまま放置されています。
しかし、現在でもこういった建物の法律はできていません。

現在は、単棟型、団地型、複合用途型の３つしかありません。
単棟型だけど、見た目には別個の建物であり、高置水槽や玄関が１つの
マンションは数多くあります。
やはり連単棟型マンションの規約や法律が必要です。

この質問の回答がまだですので、ご回答をお願いします。

>>7349
>エキスパンションジョイントでつながっている建物を１つの建物とみるか別の建物とみるか
>ということになりますが、建築基準法からいえば別の建物ということになります。

根拠を教えてください。

建築基準法と書いてあるでしょう。
調べるのが面倒なので、建築基準法を検索して調べてください。

ここで、「一の建築物」を考える際の参考になる判例を見てみます。

・「『一の建築物』とは、外観上分離されておらず、また構造上も外壁、床、天井、屋根　といった建築物の主な構造部分が一体として連結し、あるいは密接な関係を持って接続　しているもの」
（東京地方裁判所「建築確認処分取消請求事件」（平成11年行ウ第156号））
外観上の判断基準
１　外観上の観点からの判断としては
地上から目視できる部分において、一定の建築物によりで接続されていること。
この場合は建築物のひとつの部位だけでなく、空間的にも多くのつながりがあるとわかりやすい。

なお、「一定の建築物」には、「居住、執務、作業、集会、娯楽その他これらに類する目的のために継続的に使用する室、または建築物を成立させるために必要な付属設備のうち、電気、ガス、情報通信、給排水などの設備室、熱供給設備機械室、ごみ処理室、管理・監視室などが該当する。

構造上の判断基準
２　構造上の観点からの判断としては、
エキスパンションジョイントで接続されている場合を含め、一体の構造となっていること、または、別の構造の建築物が一体的に接続していること。

機能上の判断基準
３　機能上の観点からの判断としては
建築物の内外にかかわらず、一体的に管理または使用されること。その上で利用者が相互に建築物を日常通行できること、共有の建築設備（防災設備、給排水設備、供給処理施設）で結ばれている、避難計画が他の建築物の避難施設を利用していること、のいずれかを満たしている。

>>7364
>建築基準法と書いてあるでしょう。
>調べるのが面倒なので、建築基準法を検索して調べてください。

このスレはこの程度なのですね。
調べましたが、書いてありませんでした。

建築基準法改正に伴う告示～避難施設等の別棟の基準



PDF版はこちら PDF


平成28年4月22日に公布された告示のうち、建築計画を立てる上で、避難施設の設置に大きく影響があると考えられる「避難施設等の別棟」について概要をご紹介します。従前の規定では、開口部のない耐火構造の床又は壁で区画することにより別棟とみなせますが、それに加え下記の要件を充足する渡り廊下を設置することにより別棟とみなすことができるようになります。この基準は、建築基準法施行令第117条第2項第2号の規定により平成28年　国土交通省告示第695号(平成28年6月1日施行)で示されています。

>>7366さん
ここは匿名掲示板であり、それぞれ皆さんが思っていることを書き込むスレです。
自分では正しいと思って書き込んでも、間違っていたり、勘違いをしていたりする
ことはあります。
そういう場合には、ここにおられる方でいろんな書き込みをされればいいのではと
思っています。
間違っていたら訂正の書き込みをすればいいでしょう。
ここでの書き込みを１００％正しいと信じる方はおられないでしょうし、その書き込み
に対してどう感じるかは各自ばらばらでしょう。
嘘を書いてはいけませんが、自分でそれが正しいと思って書き込んだものについては、
間違っていたら、みなさんで訂正をしてください。
１００％正しいものでないと書き込めないとしたら、誰も質問もできませんし、意見を
いうこともできません。
匿名掲示板ですから、それは皆さん了解されているでしょう。

>>7368 匿名さん
↑これが正体。アホ
面倒だから最近書いてない。
面倒だから名前も短くしたw

ほう、懐かしい人があらわれましたね。
一体どうしてたんですか、心配してましたよ。

匿名掲示板に対する考え方の相違ですよ。
よそのスレでも当たり前に行われていることです。

それに私は嘘を知っててかきこんでいる訳ではありません。
真面目な書き込みをしているつもりですよ。
まちがっていたりした場合は、正解を書き込んでくれればいいんです。
そうすれば、私も自分で調べて確認をしますけどね。

その方は、自分の意見は主張するが、人の発言には難癖を付けて、理事役員に「君達は素人だ！」とか、会計係には「君は業者と癒着して、横領しようとしているのではないか？」とか、マンション管理会社担当者には「君は馬鹿か！誠意がない！」とか文句ばかり電話で最低でも1時間は喋り続ける迷惑なおじいちゃんです。その人は私の上階の方で、一昨年は我が家の玄関まで来て「うちのお風呂場がアンモニア臭いんだけど、お宅、風呂場でオシッコしてないか？」とか、昨年は「硫黄の臭いがして朝まで眠れないが、あんたがオナラしているのではないか？」と、非常識なイチャモンを付けて来ました。オシッコの臭いは近所の公園トイレ改修の臭いでしたが、その事実が判明しても一切お詫びもなく、オナラの臭いの時は「そこまで言うなら、データや証拠を持って来てください。」と言うと「分かった！今夜確かめる！」と言って出て行ったきりで、次に顔を合わせても一言も謝罪もない有り様。運悪く、輪番制で来期の理事で一緒に専任されることが分かり、現理事と来期理事候補の方に事情を説明して、その方に順番をスキップしてもらうよう理事長がお願いに伺いました。その方は憤慨し、私の名前入りで全戸に「一緒にやるのが嫌だと言われたので理事をやらない」旨の受信書と、「今後の管理組合活動に一切関わらない」ことの承諾書を配布しました。それで一件落着かと思いきや、管理会社に「総会に出席するので、経緯説明をして欲しい」と言って来ました。こんな迷惑じじいへの対処をどうすれば良いでしょうか？何か良い案なり、法律的に侮辱罪や名誉棄損、業務妨害罪で提訴出来ないでしょうか？アドバイスお願いします！

　　いろんな人がいますからね。　よほどのことがない限り「アホ」よばわりは、しない方がいいでしょう。

　諸法令、管理委託契約、管理規約に照らし、間違っていれば「アホ」よばわりは、されるかもしれませんので、冷静に対応しましょう。

　なお、７３６９のレス名「上位」は「マンション管理士試験上位合格者」で、他人を「アホ」よばわするとんでない奴です。

　皆さん、単棟型と団地型の解説ありがとうございます。
　なぜ団地型で間違いないか判明したのは、姉歯事件の際、竣工図等により確認してもらいました。
　図面確認の際、２棟分手数料を取られましたので、団地型に間違いはありません。
　一般的な団地型でなく特別な構造をしていますので、迷いましたが、このことで、団地型に間違いはありません。

　管理会社はそのことを認識していますから、団地型への変更提案があっても当然だと思いますが、まったくありません。
　なぜでしょう？　マンション管理の「プロ」なのに？

所謂連単棟型マンションの場合は、団地型とはいえないと思います。
保険は補償内容は一つになっています。
登記については、１つの建物でも右半分と左半分ごとの登記もできますし、
真ん中から上と下とに分けての登記も自由です。
ただ、高置水槽や浄化槽が片方しかなく、又、１つの玄関等のマンションの
場合は、別の建物とするには運用上は無理が出てきます。
これに対する法律がないというのが現状です。

　単棟型じゃないよ、２棟分手数料を取られたのだから団地型。
　マンション管理士のくせにそんなことも分からないのか、資格を返上せよ。

>>7375さん
現在単棟型として運用されているのを、団地型にすれば会計処理が
ややこしくなりますので、管理会社としてはやりたがりません。
管理費も修繕積立金も各棟と団地の両方が存在するようになり項目が増え大変です。
わたり廊下等でつながっているのは別の建物としての扱いもできますが、
運用上は１棟として扱っているところがほとんどですから。
単棟型にしておいて問題が生じるのは、災害時での復旧・建替えのときです。
完全に別建物の団地型マンションであっても、築古のマンションは単棟型の
管理規約となっていて、団地型への変更は殆どされていないのが実情です。
法律が整備されていませんので、管理会社にも責任はありませんので、そのままに
なっているのではないでしょうか。

>>7377さん
さすがマンション管理士ですね。
教えていただいてありがとうございます。
しかし、私はマンション管理士ではありません。
連単棟に関する書き込みは詳細に書き込ませていただきましたが。
ただ、手数料は2つの建物の図面の確認をしたのですから、当然2つの建物分が
請求されて当たり前でしょう。
単棟型としての扱いは管理規約上と運用面だけの問題ですよ。

　横浜のマンションで三井は大盤振る舞いできたのに、もう一つのマンションは同じ財閥系悪徳管理会社の管理で、しかも最初に欠陥が見つかってから、数年たって鉄筋をコア抜く際きってしまったことが判明した。
　三井はそれなりに立派だけど、同じ財閥系でも悪徳管理会社はダメだね。　反社会的勢力も上手に使えないと、大変なことになるよ。　理事会に仕込んで、バレたらすぐに逃がしたし。