マンション管理士に質問しよう！ Part2

一番やっかいなのが暴力団関係の居住者だろうが、規約ではしっかり
暴力団関係の居住は禁止されており、たぶん住民にはその存在は分から
ない行動を取ると思うね。
それとわかるような言動はとらないでしょうから。

競売請求はなかなか裁判所も受理しないからね。
特に滞納金の場合はまず無理。
優先債権者が金融機関では先取特権では太刀打ちできない。
支払いが終わっている築２５年以上のマンションなら可能だろうが。

競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

勝訴したのに支払ってくれない場合 →強制執行・・・申し立て手続きは書類の提出で済む。
　　　給与債権
　　　預金債権 差し押さえ命令の申し立て
請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・
費用に分けて記載する。
判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。
仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
　　少額訴訟も少額債権執行ができる。　　少額訴訟の確定判決
　　尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では小額訴訟債権執行を行うことはできない。
　　強制執行の目的は金銭債務に限られる。。

先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行はできない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる。しかし、債務が終わっている
可能性もある。

確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行うと、
元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中にできる。
これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は。第三者への根抵当権移転登記ができるようになる。

管理費等は請求できるが、駐車場等使用料は新所有者に請求できない。
駐車場契約の解除。　駐車場には先取り特権はない。
滞納管理費は、弁護士費用は勝訴しても支払不要。利息は規約に決めていなければ年５％単利計算
少額訴訟で内容証明郵便を無視したり、受取拒否で返送されたり、話し合いの余地なしの場合は
支払督促の申し立てでやる。
競売された場合は新所有者へ請求・・・損金処理は全員の同意が必要。

　　規約違反、管理費等の滞納等区分所有者等による義務違反者に対し訴訟によることと
　　した場合、その者に対して弁護士費用その他の訴訟に要する費用について実費相当額
　　を請求できるようにするため、あらかじめその旨を規約に位置づけておくことが考えられる。

滞納金と競売に関するものをまとめてみました。

滞納金で競売請求はまず無理ですね。
支払い督促をやり、給料の差し押さえが一番いい方法です。
但し、自分で勤務先とかは調べなければなりません。
口座から徴収する場合は、取引銀行を調査する必要があります。
裁判所や弁護士は調べてくれません。

参考になります。
いろんな情報を今後も期待します。

根抵当権は支払いが終わっていても銀行は抹消しないので、
相続や売却をする時は、根抵当権の抹消手続きをしなければ
なりません。
何故銀行が抹消手続きをしないのかは分かりませんが。
普通は、支払いが終わればそれで抵当権は消滅したと思いますよね。

兄弟で相続した親の土地を売却する場合は、まず所有権移転登記をしなければ
売却することができません。
その土地が売れて兄弟で分配する場合、長男には所得税が、二男は贈与税を
支払わなければならなくなりますが、所有権移転登記をする場合、共有名義
にしておけば、土地の所得税だけの支払いで済み、贈与税は不要となります。
節税対策をしておかないと、贈与税は大きいですからね。
もし、贈与税を支払う場合は、夫婦で贈与されたことにして、申告をすれば
贈与税が節税できます。
知らないと多くの税金を納めなければなりません。
知っておくとプラスになりますよ。

贈与税は年間１１０万円までは非課税です。

税金とかの話はこれでおしまいです。

　税金の話の続きは、税理士か税務署で。

　さて、マンション管理士に質問しますが、個人でオールマイティのマンション管理士はおられますか？

　おられたら、相談したいことがありますので、よろしくお願いします。

おりません。オールマイティは全能の神様に質問してください。貴方は可笑しいよ。

弁護士や医者でもオールマイテイな者はいません。
医者は内科医が外科の手術はできません。
弁護士でも複雑多岐に亘るため専門家してきています。
建築士でも、設計をする者と積算をする者とで分かれています。

それにしても、あれだけ頻出していたマンション管理士上位合格者
さんはどうしたんだろう。