マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>7238さん
工事の申請書とは、設計図、仕様書及び工程表等を添付して
提出するんですよ。
書面はどんなものでもいいでしょう。
具体的な工事の内容に関する書面がなければ検討のしようが
ありませんからね。
使用材料とか、共用部分に影響はあるのか等が判るような書式
が必要です。

　専有部分の工事申請書こそ、マンション管理業協会で標準様式を検討し、例示すべきです。
　工事で壁を抜いたりすることもあり、原因は管理員が忘れたいたそうです。
　しかも発覚するまで相当かかり、原状復旧を求められ、区分所有者はカンカンです。
　しっかりしたマンション管理組合監査の手引きを作っても、加盟会社が活用していないこともあります。

工事はその種類によってそれぞれ違います。
仕様、材料、色、デザイン、グレード等
工事のやり方も業者によって、又工事内容によってそれぞれ違います。
工事個所ごとにひな形はつくれませんよ。
要は、理事会が、仕様書、設計図、材料等をみて分ればいいんですよ。
工事で壁に穴をあけたりするのは、仕様書や設計図をみればわかるでしょう。
理事会では提出された書面で何をするんですか？
玄関扉だったら、色とかデザインが重要ですし、床だったら、遮音性能が
必要でしょう。
配管だったら、共用部分の配管と異種金属でないかとかもチェックする
必要があります。
こういう具合にいろんな工事がありますから、標準様式とかは必要ないんです。

築２５年の中古マンションのオープンハウスが上下階の４戸で開催されましたので４戸とも
見学しました。

処が台所、風呂場、洗面所の位置が全戸異なる事にきずきましたので分譲当時の図面で調
べましたら、上下階４ととも、洗面時、台所、風呂場の位置は同じでしたので、リフォー
ム時に勝手に位置の変更をしている事が判明したので購入後漏水等のトラブルを避けるこ
とと、組合の管理が杜撰で有る事の証拠であるので購入を辞めました。外観は威風堂々と
した大型マンションで好みのマンションでしたが、残念でした。

築古のマンションは管理が杜撰だと専有部分の修繕工事等の管理、監督が疎かになるので
ここら辺をご注意ください。

　専有部分の工事は、その工事が共用部分に悪影響を与えないか、マンションの機能を失わないかというかいられたものです。　躯体や設備に悪影響がなければ、専有部分の工事は制限を受けません。
　専有部分ですから、色やデザインは問題になりません。
　専有部分はどこか分かっていますか？　共用部分に影響がある部分や設備はどれかわかっていますが？

>>7244さん
マンションの場合、同じ３ＬＤＫでもその部屋の間取りは大きく違います。
ただ、上下の階は殆ど同じ間取り、造りのようです。
両隣りの間取りとはまず違う筈です。
角部屋でも、階によって大きく違う場合があります。
分譲当時の図面が簡単にみれるんですか？
それに築古といっても、殆どの部屋は改装とかで間取りまでは変えませんよ。
それに、改装業者がトイレの位置や台所、浴場とかを簡単には変えられません。
それをやると高価な工事費になりますから。
普通改装をする場合は、和室を洋間に変える程度です。
配管とかが絡む場合の間取りの変更はまずしません。

専有部分の管理の事項については管理会社等は避けたがります。しかし、
規約や使用細則では立派なおルールを取り決めているマンションが多く
なりました。

私のマンションもその例外では有りません。それを管理、監督がだれに
するかの権限の取り決めが曖昧です。

そうこうしているうちに、不法占有者の増加、反社会的勢力の居住、
それ等に起因する、未収入金の増加、ゴミの不法投棄、漏水事故の
増加、その他のトラブルが増加してきます。

これ等の責任の所在は管理会社ではなく最期は我々組合員が負わなけ
ればいけないことを自覚していない組合員がほとんどではないでしょ
うか。？

７２４６さんのご意見は正論ですが現場との隔たった考えだと思います。

ローコストマンションで大型物件では内部の居住者による犯罪まで起
きる傾向にあります。専有部分では２コ１専有部分の発覚等。

　マンション管理士なら、簡単にわかります・

　「２コ１専有部分の発覚等」は外部から分かりませんが、重大問題に発展します。
　最近のマンションは、壁で強度を持たしていますから、壁を安易に抜くと、建物強度に問題を生じます。
　共用部分と専有部分の区別だけでなく、躯体強度の確認も必要です。

こんなマンション（２コ１）も登場しているとの情報です。有り得ないことではないのが、
分譲マンションの宿命です。住民、管理員等がきずいていないのか、知らぬふりか。

これを機会に管理会社の管理の素人の管理員を廃止してマンション管理士等の資格者を組
合雇用でフロントを採用した。

　管理組合雇用のフロントや管理員は現実的ではありません。

　フロントはＩＴ化やＡＩ化で大幅削減できますが、管理員は管理会社の巡回でも構わないので、管理組合には必要です。

　完全自主管理の管理組合でも、ごみ収集時の清掃員業務は、外部に依頼しないとできませんでした。

管理員がいなければマンション管理は大変でしょう。
ゴミ収集時の清掃や開放廊下等の球切れ交換。
工事の打ち合わせの業者との連絡等。

専有部分の工事申請については、仕様書、工期、設計図までを
一緒に提出しなければならないマンションはまだまだ少ないのでは
ないでしょうか。
しかし、それをやらないと共用部分の壁に穴をあけたりする工事が
発生することもあり得ます。
理事会で工事の承認をするということは、責任をもって許可を与え
ないと後になって不具合等がでてきても対応できませんからね。

用事があってマンションの部屋へ行く途中にコンククリートを砕くドリルの
騒音が聞こえたので管理員に連絡した。

後日管理員に確認したら、専有部分のリホーム工事の最中であるとの回答で
した。

掲示板を確認したが、工事の連絡の掲示物は見当たらなかった。その後にマ
ンションの住民間ではどこかで戸境壁を壊している専有部分が有るのではな
いかとの噂が出ているので管理会社に問い合わせたが回答は有りません。

最近区分所有者の変更、入退去の増加、工事件数の増加、工事業者は管理会
社が多くなった。

管理人に問い合わせるとなしのつぶてで反応なしである。理事長や担当理事
も不在が多く月日がたつばかりです。

変な事がおこらなければいいがとおもいます。これ等に対応できるプロの管
理人がほしいです。

　専有部の工事は、まず管理会社に書類を提出しますから、チェック漏れは管理会社の善良なる管理者としての注意義務違反で、管理委託契約違反です。　素人の管理組合や理事長に書類チェックはできません。

　管理員も、実質常駐でない（管理員室にいない）場合、巡回管理員で十分です。
　ごみ収集時は、パートタイムの清掃員で対応できます。

　フロントはＩＴ化やＡＩ化で大幅削減でき、巡回管理員で人手不足も解消できます。

　工事は必要最小限の分だけ実施し、管理費や修繕積立金を節約しましょう。

７２５４さんは管理組合の管理対象部分と管理委託契約書及び重要事項の説明による
管理対象部分は各マンションによって異なる事が理解できていない。

うちは１００８戸の団地型築年数40年のマンションですが。ＡＩ化ができるかどうか
を講義してください。良ければ検討します。

専有部分の工事申請書を管理会社に送付しているからそんな問題が起きるのです。
工事申請書に貼付されてくる、仕様書や工期、設計図等を理事会が見て分らなければ
先ず工事業者に説明をしてもらいます。
その時に管理会社に立ち会ってもらえばいいんです。
管理会社主導でマンション管理をおこない、それに対しての責任をもたせないと
いつまでたっても７２５３さんのマンションみたいに管理不全となってしまいます。
工事をした部屋は確認できているのですから、理事会が立ち入り調査できる権利が
あり、改善命令とかもできるようになっているのに、管理会社任せにし、理事会も
タッチしてないので放置されることになるのです。
自分たちのマンションは自分たちで守るという意識がないからこういう事態が発生
してくるのです。

>>7254
専有部分の工事申請書をまず管理会社に送付して対応
させること自体が管理会社主導の典型です。
管理会社との委託契約に専有部分までの工事とかを契約
しているマンションはありませんよ。

　マンション管理士なら分かるが、並みの管理組合では、工事について分かる人自体がいない。
　何も知らない人が書類を審査できるわけもない。
　そんなこともできない管理会社は、存在価値自体がない。
　財閥系悪徳管理会社は、マンション管理の「プロ」がサポートと言っている。
　サポーターがいるのは若造社長では？

>>7258
どこの管理会社も工事のサポートをするのは委託契約に基づいてやっている。
工事の仕様書や設計図に関しても、理事会が工事業者の説明を受ける時に
理事会から要請があれば、管理会社の技術者を同席させればいい。
工事業者の説明を聞かなければ、図面や仕様書だけでは管理会社の専門家も
判断できないよ。
管理会社に丸投げの管理を委託しているマンションの実態だな。

エアコンの工事をするときに、新設する場合、壁に穴をあける恐れが
あるけど、その場合管理会社の専門職にきてもらって説明をうけますか。
それごときのことで、本社から専門職はきませんよ。
工事の種類は多岐に亘りますよ。
まず理事会で判断してわからなければ、業者に説明をしてもらいます。
それでもわからなければ、管理会社に調査してもらいます。
壁紙の張り替えや畳の交換程度では、管理会社の専門業者にきてもらって
説明会を受けたり、業者に聞き取り調査とかはしません。
又、委託契約にも専有部分の管理は規定がありませんからね。

共用部分の不具合があった場合は、管理員が担当フロントに連絡を
入れるのは当たり前のこと。
しかし、その工事の相見積とかの支持を出すのは理事長。
勝手に管理会社が業者に補修工事を依頼することはできない。
時間と知識のない理事長では管理会社主導にならざるをえないのかな。

管会社が工事を全面的にバックアップするのは、工事費に対する
紹介料等を稼ぐため。
だから、理事会には任せたくなく、介入してくるんだよ。

　マンション管理士なら簡単に分かる。

　マンションに不具合があれば、管理員からフロントへ連絡があって当たり前。

　フロントが不具合を放置して、バレたとたん、当初建設会社が瑕疵担保期間を越えて修繕に来るのも異常。

　理事長や理事会の許可なく修理するのも異常。

　修繕費用は当初建設会社負担も異常。

　異常だらけが発生しているのも現実。

　発生しているのは、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社。

　さらに悪質大規模修繕コンサルタントを紹介したのも、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社。

　区分所有者が反対した工事会社に大規模修繕工事をさせたのも、井桁の付いた財閥系悪徳管理会社。

　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社の上級フロントは「マンション管理士」の超極悪社員。

　管理会社は、超極悪社員の処分もしない。

　代表取締役は交代したばかりの若造社長だから、とても無理。

　そんな財閥系悪徳管理会社に、存在価値があるのか？

　管理会社社員が「一般理事」と呼ばれる平理事をゴミ扱いし、その他の理事長と監事だけを選出する総会議案書を出して、「特別理事」だけを選出させておいて、一般理事の役職さえ決めない。

　それで管理組合や理事会が機能するはずはない。
　
　「一般理事」「特別理事」と言っている管理会社は、財閥系では井桁の付いた極悪管理会社だけ。

　知識を悪用する財閥系悪徳管理会社の御用マンション管理士がいる限り、マンション管理士は信用されない。

　真面目でまともなマンション管理士制度の再構築を求む。

　

>>7263
戸別の管理会社の批判はしない方がいいよ。

管理会社は工事に関しては貪欲だからねえ。
工事や点検は全て管理会社経由にしたいのは当然だよね。
バックリベートが必要だし。

　財閥系悪徳管理会社の批判をして何が悪い。　事実を投稿している。

　過去に投稿したものは、スレの削除で完全に吹き飛び、影も形もない。

　その他投稿した物の削除は数知れず。

　最近は運営会社のご努力により、削除はされていない。　運営会社様には感謝している。

７２６４さん。
戸別の管理会社の意味は個別でよろしいでしょうか。であれば、
個別の管理会社名をどうぞ投稿してください。

私は事実であれば投稿する事はかまわないと理解しております。

不服があれば、どうぞ出るところへ出てください。

悪い組合員と共謀したことを証拠を示されて公開されて困る者
だからその組合員の勤務先等に圧力をかける管理会社は８９３
よりおとるものと解釈している。

犯罪組織が私たちの財産を管理していることになります。黙っ
ていてはマンションが食いものになります。

　投稿した文面から、財閥系悪徳管理会社の名前は、マンション管理士なら分かる。
　過去のレスで具体的な会社名を投稿し、スレを削除され、長期間投稿禁止になった。
　同じ手は食わない。　　知りたければ過去レスを参照せよ。

>>7268
最近あなたが書き込んだ同じ内容の書き込みは削除してもらいました。
ただ、アク禁の要請はしていませんのでほとほどにしてください。

大規模修繕工事を管理会社の関連会社がしている
マンションはありますか。

　ウソは書いていませんから、削除は運営会社様はされないでしょう。
　スレの削除は運営会社様かレスした本人しかできませんし、私は他人のスレやレスの削除を依頼したことはありません。　憲法で保障された「表現の自由」を侵害する行為ですから。
　それともマンション管理士が、表現の自由を侵害するのですか？

>>7271
7186、7181、7191、7213、7222は同じ書き込みの繰り返し
だったので削除してもらいました。
あまりしつっこく、管理会社の悪口ばかりを書き込まれると、
ここのスレの主旨から外れてしまいますので、ほとほどにして
ください。

　財閥系悪徳管理会社も管理組合を騙すことを、ほどほどにしないと、痛い目に遭いますよ。
　悪質大規模修繕コンサルタントを紹介してはいけないよ。

>>7273
財閥系悪徳管理会社のことをいくら書き込んでも誰も相手に
しないでしょう。
いい加減にやめなさい。
あなたが書き込むと新しいスレにいけませんので。
スレ荒らしになりますよ。

義務違反行為等の請求について
1）行為の停止
　　　建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し、共同の利益に反する
　　　行為をした場合は、その行為の停止、行為の結果の除去、行為の予防措置のいずれか
　　　を請求できる。
　　　普通決議に基づき訴えを持って行為の停止を請求することができます。
２）専有部分の使用禁止請求
　　　義務違反行為による共同生活上の障害が著しく、行為の停止の請求では共同生活の 　　　　　　　　　　維持を図ることが困難であるときは、特別決議に基づき、訴えをもって相当の期間、専有 　　　　　　　　　　部分の使用を禁止することができます。
３）競売の請求
　　　１）、２）では解決できない場合、特別決議に基づき、訴えをもって競売を請求すること
　　　ができます。
　　　競売請求を認める判決が出たら、判決に基づいて裁判所に競売の申し立てをします。
　　　この競売の申し立ては、競売請求を認める判決が確定した日から６ヶ月以内に行なわ
　　　なければなりません。
４）占有者に対する引き渡し請求
　　　義務違反者に対しては、特別決議に基づき、訴えをもって賃貸借契約等の解除及び
　　　専有部分の引き渡しを請求できます。

　誰に向かって投稿しているか分からない出所と対照が不明な投稿ですね。
　これができるのは、財閥系悪徳会社社員の上級フロントのマンション管理士ぐらいでしょう。
　悪質クレーマーを追い出すには、管理費等の未納か、管理規約の共同の利益に反する行為をした区分所有者の排除に使う項目です。
　集合住宅維持管理機構のセミナーで学んだばかりです。
　さあ、どうするのでしょう？
　マンション管理士の知識を悪用するのは、簡単ですね。

出所は自分でつくったものをここに載せただけ。
だから、行が合わないところがあるみたいだね。
財閥系悪徳管理会社の上級フロントではないけどね。

区分所有法５７条から６０畳までを読みなさい。この件で弁護士を
使って行動をおこす組合は最低でしょう。

そんなマンションには住まない事でしょう。後がもめる。

>>7278さん
区分所有法の義務違反者に対する措置を読まれましたか。
確かに住民が住民を提訴するような事態が発生するような
マンションには住みたくないですね。
何事も傷口が広がらないうちに即適切な対応をして、そういう
土壌ができにくい環境をつくるべきです。

ただ輪番制の理事では、先送りされる可能性があるので
たまたまその期に優秀な理事長に巡り合うといいですが。

一番やっかいなのが暴力団関係の居住者だろうが、規約ではしっかり
暴力団関係の居住は禁止されており、たぶん住民にはその存在は分から
ない行動を取ると思うね。
それとわかるような言動はとらないでしょうから。

競売請求はなかなか裁判所も受理しないからね。
特に滞納金の場合はまず無理。
優先債権者が金融機関では先取特権では太刀打ちできない。
支払いが終わっている築２５年以上のマンションなら可能だろうが。

競売には、先取り特権に基づく配当請求をしておく。配当が望めない場合でも、組合に対する債務額が
明確になり、競落人から回収しやすくなるので。
築年数が経ったマンションでは、銀行の抵当権は終わっているか額が少なくなっている。
区分所有法５９条の競売請求は、配当を求めて行うものではなく、共同生活の維持を図ることが困難な
時を目的とするものである。だから、優先弁済債権を弁済して剰余を生じる見込みがない場合であっても
競売手続きを実施できるとした。（東京高裁判例）

競売の最低売却価格は不動産鑑定士の評価額の７０％。但し、低めの評価額がしてある。
管理費等の先取り特権は、登記債権には劣後する（住宅ローンや不動産担保ローン）が、無担保ローン
（消費者ローン）には優先する。
競売することによって、メリットはあまりない。しかし、特定承継人に債権を引き継がせることができる。
滞納金の競売請求は、実効性はあまりない。従って、先取り特権があるということは、
１）抵当権者が、競売申し立てをした場合に、判決がなくても、配当を受ける資格がある。（配当要求が
　　可能）
２）滞納者が破産した場合、管財人がマンションを任意に売却する際、滞納金を支払ってもらえるという
　　ことになる。

勝訴したのに支払ってくれない場合 →強制執行・・・申し立て手続きは書類の提出で済む。
　　　給与債権
　　　預金債権 差し押さえ命令の申し立て
請求債権の表示としては、債務名義に記載されていて、かつ現存する債権を元本・利息・損害金・
費用に分けて記載する。
判決等の裁判で、主文に掲げられていないものについては、たとえ存在が認定されても強制執行
の請求債権としては、掲げることはできない。
仮執行宣言付きの支払督促も債務名義となる。
　　少額訴訟も少額債権執行ができる。　　少額訴訟の確定判決
　　尚、通常訴訟へ移行された場合の債務名義では小額訴訟債権執行を行うことはできない。
　　強制執行の目的は金銭債務に限られる。。

先取り特権は、債務名義がなくても、不動産・動産の執行はできるが、債権執行はできない。
先順位に抵当権がついているので、競売しても無剰余取り消しになる。しかし、債務が終わっている
可能性もある。

確定前の根抵当権は、優先回収権の枠を被担保債権とは無関係に第三者に譲渡できる。これを行うと、
元の根抵当権の被担保債権は、保全されなくなり、全部譲渡を受けた者が、優先回収権を手中にできる。
これを防ぐためには、設定者の承諾が必要になる。
そうすれば、根抵当権者は。第三者への根抵当権移転登記ができるようになる。

管理費等は請求できるが、駐車場等使用料は新所有者に請求できない。
駐車場契約の解除。　駐車場には先取り特権はない。
滞納管理費は、弁護士費用は勝訴しても支払不要。利息は規約に決めていなければ年５％単利計算
少額訴訟で内容証明郵便を無視したり、受取拒否で返送されたり、話し合いの余地なしの場合は
支払督促の申し立てでやる。
競売された場合は新所有者へ請求・・・損金処理は全員の同意が必要。

　　規約違反、管理費等の滞納等区分所有者等による義務違反者に対し訴訟によることと
　　した場合、その者に対して弁護士費用その他の訴訟に要する費用について実費相当額
　　を請求できるようにするため、あらかじめその旨を規約に位置づけておくことが考えられる。

滞納金と競売に関するものをまとめてみました。

滞納金で競売請求はまず無理ですね。
支払い督促をやり、給料の差し押さえが一番いい方法です。
但し、自分で勤務先とかは調べなければなりません。
口座から徴収する場合は、取引銀行を調査する必要があります。
裁判所や弁護士は調べてくれません。

参考になります。
いろんな情報を今後も期待します。

根抵当権は支払いが終わっていても銀行は抹消しないので、
相続や売却をする時は、根抵当権の抹消手続きをしなければ
なりません。
何故銀行が抹消手続きをしないのかは分かりませんが。
普通は、支払いが終わればそれで抵当権は消滅したと思いますよね。

兄弟で相続した親の土地を売却する場合は、まず所有権移転登記をしなければ
売却することができません。
その土地が売れて兄弟で分配する場合、長男には所得税が、二男は贈与税を
支払わなければならなくなりますが、所有権移転登記をする場合、共有名義
にしておけば、土地の所得税だけの支払いで済み、贈与税は不要となります。
節税対策をしておかないと、贈与税は大きいですからね。
もし、贈与税を支払う場合は、夫婦で贈与されたことにして、申告をすれば
贈与税が節税できます。
知らないと多くの税金を納めなければなりません。
知っておくとプラスになりますよ。

贈与税は年間１１０万円までは非課税です。

税金とかの話はこれでおしまいです。

　税金の話の続きは、税理士か税務署で。

　さて、マンション管理士に質問しますが、個人でオールマイティのマンション管理士はおられますか？

　おられたら、相談したいことがありますので、よろしくお願いします。

おりません。オールマイティは全能の神様に質問してください。貴方は可笑しいよ。

弁護士や医者でもオールマイテイな者はいません。
医者は内科医が外科の手術はできません。
弁護士でも複雑多岐に亘るため専門家してきています。
建築士でも、設計をする者と積算をする者とで分かれています。

それにしても、あれだけ頻出していたマンション管理士上位合格者
さんはどうしたんだろう。

　誠に恐れ入ります。　マンション管理士に質問しております。　マンション管理士以外の方はご遠慮願います。
　再度、マンション管理士に質問しますが、個人でオールマイティのマンション管理士はおられますか？

>>7301
ここにはマンション管理士はいません。
マン管士に依頼するときはお金を払って、マン管の事務所に
いってください。
弁護士に相談するときも一緒です。
お金も払わずに相談に乗る者はいませんよ。

問題や質問があれば、ここに書き込み、それをいろんな経験者が
自分の意見を書き込めばいいんです。
いろんな意見が出てくれば解決の糸口になります。
それが匿名掲示板なんですよ。

相談料は自由です。組合員の愚痴もたくさん聞いております。おかねは頂くません。
現に居住していて同じマンションの住民からは相談料は頂けません。

そんなの当たり前でしょう。報酬はプロのマン管に
対して支払うものです。
同じマンション内での相談にお金を取ることはないでしょう。

ただ資格をもっているだけの者に報酬は支払いませんよ。
ちゃんと事務所を設け看板をだして初めて営業活動が認められるのです。

マンション管理士らしからぬ回答がつづいております。マンション管理士有資格者
でもよろしいですので回答を宜しくお願い致します。

>>7307
何の回答をするの？
それにね、無償でマン管士に答えてもらうのであったら、お願いします
という姿勢がなければ誰も答えようとはしないよ。
ここにマン管士がいるかどうかはわかりませんがね。
優秀なマンション管理士上位合格者さんもいなくなったし。

>>7307　マンション管理士有資格者でもいいとはどういう上から目線なんだよ。

　たびたび恐れ入ります。　マンション管理士に質問しております。　マンション管理士以外の方はご遠慮願います。
　マンション管理士に質問しますが、個人でオールマイティのマンション管理士はおられますか？

　おられれば、質問したいことがありますので、マンション管理士なら、マンション管理士名でレスして下さい。

>>7310
又、同じ書き込みが続くのですか。
あなたの書き込みに対して誰も答える者はいません。
スレの進行を妨げる行為はやめてください。
質問したいことがあるなら、書き込めば誰かが答えてくれるでしょう。
ここで無理ならお金を払って弁護士やマン管士、建築士等の事務所を
尋ねて相談しなさい。

滞納が長期間続いているんですが、その部屋の住民に連絡がつかない
場合、どういう対応をすればいいんでしょうか。

電気は止めていないようです。

メールボックスを開けて何か手がかりをつかもうとしたんですが、
これは法に触れるような気がしますのでやめました。

弁護士に依頼した方がいいんでしょうか。

　自主管理の時、夜逃げされ、管理費未納に悩まされました。
　専門的知識者で弁護士等に頼むと対応策はありそうです。

　「オールマイティマンション管理士」だと簡単に解決してくれるでしょうから、聞いてみたら？

転居していれば、役所にいけば場合によっては転居先を
教えてくれるかもしれませんが、個人情報の絡みもあり簡単には
いかないでしょう。しかし、弁護士なら教えてくれると聞いています。
これぐらいの調査なら弁護士に依頼しても費用はそんなにかからないと
思います。
管理費等がたまりすぎないうちに対応した方がいいでしょう。
相手に支払い能力がない場合でも競売はできないでしょうからね。
競売がされないということは、金融機関には支払いは滞っていないという
ことでしょう。
公共料金も口座引き落としで引き落とされているということでしょう。
どうしても、管理費等の支払いが最後になります。取り立てが甘いですから。

　管理費等には先取特権があるのでは？

「オールマイティマンション管理士」だと簡単に解決してくれるでしょうから、聞いてみたら？

先取特権は金融債権には劣後します。

先に登記された抵当権が優先するのであって、金融債権が優先するという訳ではない。

　管理費等を取りはぐれないように、オールマイティマンション管理士に急いで相談して下さい。

　財閥系悪徳管理会社と相談してはダメですよ。　放置住戸さえ把握していませんから。

>>7317
迷解ですね。

　迷惑ですよ。　放置住戸が増えると管理費等の未納が増え、「限界マンション」が避けられません。
　財閥系悪徳管理会社には、対応不可能ですから、管理会社変更を考慮しましょう。

管理費等の滞納者の対応は初期こそ管理会社が対応しますが、
それでも回収できない場合は、管理組合の責任で対応するんですよ。
何もかも管理会社任せにするものではない。
委託契約の内容も知らない、知識も情報もないただ管理会社に丸投げの
マンションこそ限界マンションになるよ。

管理会社にまかせっきりのマンションの前途は多難。

　そうです。　何も知らない「素人」の管理組合が、何でも知っている「プロ」の管理会社を指導しないといけない事態が生じています。
　「シロウト」が、「プロ」をどうして指導するのですか？　無理を言ってはいけません。

毎月収支報告書を提出されていれば、それをみれば
管理費の未収金が簡単にわかるんだけど、それさえ
みてないんだろう。
理事長や会計担当理事は出金明細書に押印するときの
資料がある筈だけどね。
それには何号室の誰がいくら滞納とか書いてあるよ。
毎月みるだけでなく、行動に移さなければだめだね。

>>7323
何もしらない管理組合が知ろうとする努力もしないのなら
管理会社に丸投げするしかないだろう。
知識を知恵に変える力がない理事会では管理会社主導で
いくしかない。

　何でも知っている「プロ」の管理会社が、「素人」の集まりの管理組合をだますのなど、赤子の手をひねるごとく簡単。
　まさに、管理会社しか投稿できない内容。
　管理会社は「プロ」の詐欺師集団か？　　特に、財閥系悪徳管理会社は？

>>7326
管理会社にだまされたのなら、理事会が対応すればいい。
理事会の力がなければ弁護士に依頼すればいい。
なんの知恵もないのかね。

　弁護士など、マンション管理に詳しい方でないとダメ。　カネもかかる。　自浄作用がない管理会社は業界から退場せよ。　会社で動き、不良社員を懲戒免職にせよ。
　オールマイティマンション管理士なら、それくらいできる。
　出でよ、オールマイティマンション管理士。

オールマイティでいえば、弁護士がマン管の資格をもっているのが
近いけど、これも建築設備に関しては力不足だろうしね。
それに悪徳管理会社とかの書き込みをしても、誰もその会社の悪口や
批判は書いていないよね。
独りよがりの書き込みなんだろう。

　財閥系悪徳管理会社の、会社としての資格はないと分かった。
　そのうち独立系の管理会社に淘汰されるであろう。
　管理会社社員の上級フロントのマンション管理士の反社会的勢力とのつながりも明らかとなり、懲戒免職になるであろう。
　出でよ、オールマイティマンション管理士。　　財閥系悪徳管理会社のマンション管理士にもいるけど、悪の権化。

弁護士に頼みな
お金はいるぞー
そして何にも解決しないだろう

　弁護士に頼むなら、カネがかかり、暇もいるから、その筋の方が早いよ。
　財閥系悪徳管理会社は、反社会的勢力とお友達だから厳しいけど、その筋なら暴対法でなんとかしてくれる。
　真面目でまともな排他をしないマンション管理士には強い味方。

　いでよ、オールマイティマンション管理士。
　ただし、財閥系悪徳管理会社社員上級フロントのマンション管理士は、反社会的勢力とお友達だからお断り。

　オールマイティマンション管理士がいればお教えください。
　単棟型と団地型はどう見分けますか？

入居・退去時の確認しておきたい項目
＊入居時
　管理規約・使用細則の配布
　入居届などの必要書類の提出（区分所有者の確認や家族調書等）
　避難経路と避難場所の確認
　ゴミの分別について（ゴミ分別の手引書の配布と収集日等）
　ペット・ピアノ・子供の室内での走り・エレベーターの使用法・専有部分の工事の際
　は届出が必要・ベランダの使用法等の苦情例を通知しておく。

＊退去時
　退去届などの必要書類の提出
　ゴミの始末の確認（自転車とか粗大ゴミのチェック）
　転勤等で賃貸に出す場合は、転居先等の連絡先の確認

中古マンションを購入してくる居住者に対して管理規約と各種細則を
配布していますか。
いくらマンションのルールを守りましょうといっても、使用細則や
管理規約がなければ、順守することもできません。
これはマンション管理の基本です。

やはりマンション管理の基本的なことを知らなければね。
難しい法律や規約だけがマンション管理ではないよ。

分譲マンションの管理規約はマンションの憲法ですから管理の基本中の基本です。
これ等の設定、変更、廃止を区分所有法３１条に反する事を許してはいけません。

　建物の形状が特別なので、単棟型にするか団地型にするか決めかねています。
　団地型にすると、意思決定するのが遅くなるため、単棟型でも良いとは思いますが、団地型であることは疑いの余地はありません。
　オールマイティマンション管理士にお伺いしたいと思います。　よろしくお願いします。　

＜連坦棟マンションの復旧・再建に関する見解＞
　　　　
　　　これについては、神戸大震災の復興の教訓をもとに、東大名誉教授の稲本洋之助氏の「マン
　　ションの復興と建替え制度」の特集記事を参考にまとめてみました。
　　　管理規約の改正も含め、今後の検討課題として取り組んでおくことが必要だと思われます。

これから少しずつ書き込みます。

＊マンションの建築形態には下記の４つがあります。
　１）単棟型
　　　　＊災害・復旧・建替えの際は、１つの建物として対応していくことになります。
　2）団地型
　　　　　一団地内に数棟の建物があり、その団地内の土地または付属施設がそれらの建物の所有者
　　　　の共有に属する場合について定めている。
　3）複合用途型型
　　　　　店舗と住居が同居しているマンション
　4）連単棟型

　※連単棟型については、これから少しずつ説明をしていきます。