マンション管理士に質問しよう！ Part2

6799です。
又、細かい追求があるといけませんので、補足しておきますが、
共用部分の工事と一緒にやりますので、床や背板の取り外しや
養生経費が共用部分、専有部分の更新工事にもダブッて含まれて
いますので、按分してあります。
専有部分を安く見積もれば共用部分の工事費が高くなるとい
ことになります。

　マンション管理士に聞くが、現場を見ずに答えられるか？　できないだろう。　まして専門外の質問に答えられるわけはない、

>>6802 匿名さん
↑だったら自分でやれば良かろう。
マンション管理士の仕事は建物診断ではない。アホ

　マンション管理士なら分かるが、自分でできないから、マンション管理士の無料診断等から始める。
　各種書類の点検から始まり、最終的には、現地を見なければ、診断できない。
　真面目でまともな業務ならば、適正な対価を支払うのは当然。
　逆に、プロが見逃しては、建築系マンション管理士なら失格。

>>6804 匿名さん
だったらそいつに頼んだら良かろうw
アホ

>>6804 匿名さん
↑結局、自分の問題だとわからないアホ

>>6804 匿名さん
↑いちいちこいつのマンションまで行くはずがあるまいw
近所でいるならそいつに聞いたらいいだけw

　大規模修繕工事をして分かったことはたくさんある。　内部からの工事中止要請や、近隣苦情によう工事中地は日常茶飯事になりつつある。　工事中断による負担は。管理組合持ちになり、それではいくら費用があっても、いらない金を払うだけ。　管理不全マンションの大発生。　悪徳管理会社紹介の悪質コンサルにもやられたし、とんでもない連中ばかり。　マンション管理士もグルか？　複数いる「マンション管理士試験上位合格者」

>>6808 匿名さん
↑最近は責任施工方式が主流になりつつあることを知らないアホ
コンサルと大規模修繕業者が癒着していることは国土交通省が注意喚起の通達を出し、それを受けてNHKもクローズアップ現代などの番組で取り上げている。しらんのか？

そもそも大規模修繕の出来栄えは住民が見たらわかるので、設計監理などは必要がない。
アンケートを取って指摘箇所を直させたらいいだけのことである。

　自称マンション管理士試験上位合格者がまともとは思えないが、責任施工方式を実力のない管理会社にやらせるのは危険極まりない。　丸投げ、コロガシ、力関係による無理等、実力がないのだから。　財閥系悪徳管理会社は、建物玄関のカギの流失にも対応できないのだから。

>>6811 匿名さん
↑だったら設計監理を頼んだら良かろうw.
アホすぎ

一般論が嫌なら自分で考えるしかあるまい。アホすぎるw

　そのうち、新聞雑誌で報道された、設計管理方式のからくりが明らかになるよ。　なるほど。その手があるか、びっくりポン。

設計監理方式で大規模修繕工事をしたマンションの住民だけど、
設計コンサルタントにもいろいろいるだろうけど、うちを担当した
コンサルタントは誠実に仕事をしたけどね。
工事の仕様書通りやられているかのチェックはやっていたよ。
使用材料は指定された物を指定量通り使ってやっているかとかを。
人物的にも、信頼できたしね。
工事の出来映えの結果は数年後でないと分らないしね。
素人が見れば分かるもんでもなかろう。

　素人が偶然見つけた瑕疵を、プロのコンサルが見落とした。　その後の対応も不明。　それでも大規模修繕工事コンサルタントか。　管理会社が紹介したコンサルだから癒着が疑われる。　他のコンサルは、プレゼン当日ドタキャン、もう一社は優秀なプレゼンを行ったが、不適切コンサルの指摘あり。　簡単に言うと管理会社の出来レース。

管理会社１０９は利益のためなら何でもありの管理会社です。組合員は怠りなく。
８９３等になぜ甘いか、不法占有を見逃し、管理費等の未収金を見逃したり、

なぜでしょう。馬鹿でも理解できるでしょう。証拠は豊富です。

通常のマンションに住み、通常のマンション管理ができており、
普通にマンション生活を送っている者には、考えられない世界
というか異次元に感じられる。
本当にそんな管理会社があるとはとても思えない。

　管理会社１０９は、マンション管理業協会の理事長会社ですよ。　本当に反社会勢力と繋がりがあるのですか？
　管理組合は反社会的勢力等を使えないのに、マンション管理業協会は使いたい放題ですか？　不公平です。

　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社も、反社会的勢力と思われるものを、理事会に仕込み、バレるとすぐに逃がしました。　マンション管理業協会の役員会社をクビになっています。

信じる者は救われる。知ってしまって対立したら納まりがつかない。
心の中にしまってください。表面に出すことのできる者は稀有である。

通常は信じられないのが正常でしょう。私はフロント歴２０年です。
資格もかなりもっております。

マンションの良し悪しは組合員次第です。組合員が真面目に管理に
取り組めばこんな変な事は管理会社もできません。組合員は軽く見
られているのです。

　管理組合がまともでも、管理会社が「一般理事」と言って管理組合を破壊しています。　「一般理事」と言っているのは、財閥系悪徳管理会社では、マンション管理業協会役員会社をクビになった管理会社だけです。　資格を多数所持していても、その資格を悪用してはいけません。　プロが素人を騙して恥ずかしくありませんか？　それとも騙して当たり前ですか？　管理会社は内部統制さえできないのですか？

首にした協会は正常でしょう。協会も悪質な管理会社を登録から外すべきでしょう。
管理業協会は公益財団法人で内閣府の管轄でしょうから政権が代われば問題になり
ますよ。

もうそろそろその話は終わりにしませんか。
一般の管理組合とは無縁のことですから。

ところで民泊問題がクローズアップされていますが、
民泊禁止の規約を規定しましたか。
総会シーズンですので、この機会に規約改正の議案の提出を
してた方がいいと思いますよ。

民泊禁止の規約はないんですが、理事会に民泊の申請をするからと
いってきた場合は断れるんですか。

　マンション管理士なら分かるが、民泊問題は管理規約等で禁止して、実質的に防げるものではない。
　違法民泊等は儲かるから、効果的な対策を関係官庁や警察等と連携を取り、実効のある対策を考えなければならない。　民泊活用は「管理不全マンション」の救世主になる可能性もあり、すべての選択肢を考慮しなければならない。

>>6827 匿名さん
↑規約で禁止したらあとは使用差し止めなど司法手続きの問題。行政は関係ない。アホ

現在は違法民泊は取り締まりは意外と簡単でしょうが、
これがいざオリンピック期間ともなれば、違法だろうがなかろうが
宿泊施設は大繁盛でしょう。
管理組合としても、取り締まりを強化していかなければならないが、
その為には肝心の規約がなければどうしようもありません。
やはり民泊禁止の規約は規定しておくべきでしょう。

使用差し止めの仮処分のあと該当の部屋のオートロックのカギを無効にするだけのことである。

　部屋のオートロックのカギを無効にするには、どうすればいいのですか？

インターホンのメーカーに依頼すれば簡単に無効にできますよ。
部屋の鍵はそのまま使えるけど、マンション内には入れない。
住民が入る時に一緒に入るしかない。
オートロックは鍵なしでも開くけどね。
○○○○と非常ベルを押せば鍵なしで空くしね。その番号はひ　み　つ

宿泊も期間の短い賃貸とすれば、民泊もできるのではないだろうか。
それがダメというのなら、不特定多数を対象とする宿泊や滞在を
不可とする規約を規定すべきでしょう。

>>6833 匿名さん
↑民泊の議論を全く知らないアホ

>>6834
宿泊も期間の短い賃貸だから現行規約には違反していないという
輩も出てくるかもしれないよ。
年間１８０日以内であれば、住宅宿泊扱いではという意見もあるしね。
区分所有者はその専有部分を期間を問わず不特定多数を対象とする
営利を目的として宿泊や滞在の用途として貸与してはならないという
規約も規定しておくべきだね。

家主居住型と家主不在型の場合、どちらも民泊？

民泊問題は、取り敢えず規約で禁止しておく必要はあるね。
まだ国交省はいろんな問題を想定しての対応は１００％ではないしね。
これから改正点がどんどんでてくると思うよ。

　民泊は規約では防止できない。　こまめに記録し関係機関へ連絡。　マンション管理士の役割はあまりなく、住民の協力が必要。　真面目でまともな排他をしないマンション管理士を求む。　管理会社社員の御用管理士はお断り。

民泊は規約で禁止できるんですよ。
規約がなければ理事会も動けないしね。
違反者に対しては規約の印籠で、又それが難しければ保健所に
取り締まってもらえばいい。
ＡＩＲＢＮＢに登録している筈だから、それを取り消してもらうことも
できる。

組合役員と管理会社共同で規約を作らせたら立派に見える管理規約が出来上がる。
いくらいいものでもそれを守る人間が守らなければ宝の持ち腐れです。

マンションが大型になればなるほど管理は難しく、きずいた時には手にを得なくなる。

　どんな立派な規約を作っても、理解できない規約は守られない。　賃貸人も納得して守れる規約作りが必要。
　あまり細かすぎては守れない人が出てくるし、時には、違反した方がマンションのためになる場合もある。
　作成の際は、管理組合員や賃貸居住者の水平の関係に注意し、理事長に。権力や義務が集中しないようにすることも大切、

>>6841さん
マンションのルールやマナー等は管理規約ではなく、
使用細則で決めるもの。
それには、当然賃借人も守らなければならない細則となっている。
別に管理会社と管理組合が一緒に作らなくても、ひな形で十分。
順守しなければならないものは、全国共通事項。
ほんの少し、そのマンション独自のルールがあるだけのこと。
理解できない規約とかいうレベルのものではなく、子供でもその内容は
理解できるよ。

規約や細則違反者に対しては、理事長や理事会に権限を与えるべき。
違反者に対しては、厳しく指導等をおこなえばいいんだけど、それが
できる理事長は殆どいない。
工事とかには積極的なんだけどね。
日常のマンション管理については、動きたがらないというのが通常。

　生活時間の変化に伴い、管理規約等を守れない人もいる。　生活感は多様化し、一律に管理規約等で制限は無理。　違反をしない規則は作れないし守られない。　赤信号無視や、自転車の右側通行のように。

>>6843 匿名さん
↑本質がわからないアホ。
治安維持は最終的には警察、自衛隊などの武力が必要である。
理事長が動かないのは、逆恨みされて嫌がらせなどのテロが起きるからである。

>>6838 匿名さん
↑何にもわかってないアホw

政治に暴力が付き物なのは国会で野党が騒いでいるのを見たらわかる。
多数決で負けた少数派は、武力で弾圧しないと暴れ出すのである。
現代の民主主義は最終的にアメリカの武力で維持されている。
理事長が動かないのは、ナチスの親衛隊みたいな武力がないから当たり前なのである。

　長くマンション管理運営をしているわkるが、他人をバカ呼ばわりすると、人間関係が崩れ、管理運営ができなくなる。　管理規約などごく少数しか知らないので、何でもあり。　時にはマンションのためになるなら、憲法違反でもする。　マンションの主役は住民であり、区分所有者である。　そのことを理解できない又は理解しないため、ばかげた財閥系悪徳管理会社等が発生する。　マンション管理士も上位合格者かどうかわからないものが、「騙り」で出てくる。　真面目でまともな排他をしないマンション管理士を求む。

>>6848 匿名さん
↑なにいってるかわからん。アホ

管理規約は住民は殆ど読んでいないだろうから知らない者は多い。
しかし、一般細則は住民のマナーだから、常識の範疇。
そのマナーを注意するのはなかなかできない。住民同士で解決しな
ければならないものも多い。
騒音がその典型。子供の走りまわる足音、夜遅い風呂とか洗濯、引き戸を
閉める音、ベランダでの喫煙等これは細則に記載されていても、理事会は動かない。
せいぜい掲示板に注意喚起の張り紙をするぐらいのもの。
ペット不可で飼っている者やベランダにフトンを干したり、ゴミの仕分けが
目茶苦茶とかは理事会も放置する訳にはいかない。
これは理事会が動かなければいけない事項だけど、動きたがらないのが実情。
こういった事項に対して、勇気をもって注意できる理事長は立派だね。

>>6850 匿名さん
メキシコでは麻薬組織と戦う市長はすぐに暗殺される。
触らぬ神に祟りなしであろう。

６８５０さんの仰るまともな理事長はしっている。
悪徳管理会社のＮ野元支店長と組合員が共謀してこの理事長を法令違反を犯して追放した。

この件は過去に有る程度具体的な状況を投稿したら、色々苦言の投稿があり、マンション
管理士合格№１の管理会社の管理士面々に妨害された経験がある。

>>6851
しかしうちのマンションでは、ペットを飼っていたものへ直接注意したり、
騒音で揉めて上下階で反目していた中に入り解決したり、フトンをベランダ
に干している者がいれば、その都度注意とかして解決している。
ゴミの分別もたまには収集車が持っていかないのもあるが、ほぼ解決している。
ゴミの分別については、管理員が真剣に取り組んでいるお蔭だけど。
触らぬ神に祟りなしではマンション管理はできないよ。
工事とかだけして、良く仕事していると思わせても住民は良くみている。
こういう努力のお蔭で、全体的に住民のモラルがあがるもんだよ。
これがマンション管理の原点。

マンション管理士上位合格者ではなく、今度はマンション管理士合格
ＮＯ１が登場か。

　その通り。　マンションは「みんなの家」で、協力しあわないと生活できない。　気の合わない人がいても。区分所有者なら追い出せないし、区分所有者が反社会的勢力でも、排除できない。　マンションに、もめ事を持ち込むマンション管理士がいれば、社会から抹殺すべき。
　真面目でまともな、排他をしないマンション管理士の必要性を感じる。　少数だがいるけど。

>>6855さん
マンション管理士は関係ないのと違いますか。
理事長、理事会がしっかりしていればいいんですよ。
マンション管理をしていく中において、マンション管理士の有資格者
ではなく、知識があればいいのです。資格があればもっといいです。
資格はオールマイティではありません。
反社会的な勢力と戦うには、弁護士の力を借りなければなりませんが。

マンション管理で工事は誰でもできるしやりたがる。
一番肝心なのはルールを守らせることです。
法律や規約は大切ではありますが、通常の管理では必要が
ありません。

>>6857 匿名さん
↑アホ
マンション管理で一番重要なのは広報=情報公開である。

主に区分所有法の強行規定とお宅のマンションの規約を守る事でしょう。

米このスレはマンション管理士に質問したり相談したりするコーナーです。
マンション管理士で泣かれば答えてはいけません。　　

守ってください。マンション管理士が答えた事項として取り扱われます。

>>6859さん
スレ主旨です。良く読んでくださいね。

>マンション管理をしていく中で、困ったこと、聞きたいこと等を
>ここで質問してみませんか。
>マンション管理士の方や建築士の方、管理会社勤務の皆さんも、質問に対して
>真剣に答えていきましょう。
>マンションの住民の皆さん、理事をされてる皆さん、どしどしご投稿ください。

>>6859さん
あなたは答えていますけど、マンション管理士なんですか？

スレ主は適当に書いていると自白しているのだし、匿名なら趣旨はどうでも良かろうw

>>6862
マジで答えることもあるし、適当に書き込むこともある。
匿名での書き込みだから当たり前のことでしょう。

>>6862
ただいえることは根本には、マンション管理のお手伝いが
できればいいと思っているんですよ。

　マンション管理士なら分かるが、マンション管理のお手伝いができるだけではダメ。
　良質なマンションスットクが増え、「管理不全マンション」化を防がなければ、マンション管理士の重要性を認識してもらえない。
　

>>6865 匿名さん
↑人任せで文句ばかり言う年寄りw
そんなにわかっているなら自分がやればいいのだが、こういう人は受からないんだよね。

　マンション管理士試験上位合格者は、マンション管理運営にマンション管理士が果たす役割を理解していないか理解できないのでは？　「上位合格者」だろう。
　
　それとも財閥系悪徳管理会社のマンション管理士か？

>>6867 匿名さん
↑おたくが理解できてるなら自分でやればいいだけwアホ

　「マンション管理士試験上位合格者」がアホ？　信用失墜行為ですよ。　ほんとに「マンション管理士試験上位合格者」。

>>6865
マンション管理士の資格をもっているの、それで？

　マンション管理士なら分かるが、ただの名称独占資格だから、マンション管理士かどうかは関係ない。
　むしろペーパーマンション管理士や、財閥系悪徳管理会社の御用マンション管理士資格をはく奪せよ。

>>6871
マンション管理士でないので分かるが、あなたは本物のマン管士ではない。

　マンション管理士の資格を持っていないから知らないだろうが、マンション管理士でないものがマンション管理士または紛らわしい名称を名乗ると、罰金を食らう。　守秘義務もあり、職務を退いた後も守秘義務はある。
　適正化法を知らないのか、管理業務主任者やマンション管理士でないから仕方が無いか。

>>6873
さすがマンション管理士だね。
守秘義務とか適正化法とかマンション管理士でないとしらない
ことがすらすらでてくるね。

　マンション管理士なら分かるが、信義誠実の原則もある。　念書による管理委託契約の継続などあり得ない。

>>7875
管理委託契約は更新する場合は、重要事項の説明を
しなければなりません。
念書での契約更新は適正化法違反ですね。
さすがマンション管理士ですね。

皆さん方のマンションで、収支報告書は毎月管理会社から
提出されていますか。
これは適正化法で義務付けられていますので、もし毎月提出
されていなかったら管理会社に要求すべきです。

収支報告書は年１回議案書作成の時に提出すればいい。

　マンション管理士なら分かるが、素人集団の管理組合で、収支報告書を理解できる人はまずいない。
　これこそマンション管理士が説明し、収支見通しまで読みこなせると良い。
　数年にわたる収支見通しまでできれば、なお良い。
　管理費や修繕積立金の改定や無駄使いも見抜けるし、管理費削減にも役立つ。
　真面目でまともな、排他をしない「優秀な」マンション管理士を求む。

それに加えて収支月別報告書、月別収支明細書を報告される事を提案します。

>>6879
マンション管理士でないので分かるけど、数年先まで見通すことは
できないのではないだろうか。又、管理費の場合は必要もない。
せいぜい消費税の値上を予測する程度のものであろう。
修繕積立金会計であれば、長期修繕計画と資金計画は必要だが。

管理費の使用状況や明細は総会時の議案書に記載されてるから
それをみれば分かるでしょう。

マンション管理士でないから分かるけど、収支報告書ぐらいは
一般の組合員でも簡単に理解できますよ。

家計簿より易しいでしよう。

>>6878 匿名さん
そのとおりで、
適正化法では、収支報告書は年一回でオッケー。
標準管理委託契約書では、月次報告になってるだけ。毎月やるかはサービスの内容の話である。

　マンション管理士なら分かるが、収支計算書は、細かい項目の羅列で、費目が意味するものを理解していないと、何が何だか分からない。　決算書や予算書でも個別の明細が付いていればマシだが、一般的な収支だけの決算書と予算書だけでは、慣れていないと使いこなせない。

　問題は、複式会計風の書類で、管理会社でも、複式会計風の貸借対照表を使いこなせていない。
　会計系マンション管理士の力を借りて、もっと見やすい貸借対照表風の表現を改める必要がある。

>>6886 匿名さん
↑やはりボケているw

　質問に真面目に答えているので、騙りの「マンション管理士試験上位合格者」の一言投稿は、固くお断りします。
　複式会計風の貸借対照表の改善に努めませんか？　　真面目でまともな提案なら、協力する用意があります。　

マンションの管理の適正化の推進に関する法律施行規則
第８７条（財産の分別管理）
【第５項】マンション管理業者は、毎月、管理事務の委託を受けた管理組合のその月（以下この項において「対象月」という。）における会計の収入及び支出の状況に関する書面を作成し、翌月末日までに、当該書面を当該管理組合の管理者等に交付しなければならない。この場合において、当該管理組合に管理者等が置かれていないときは、当該書面の交付に代えて、対象月の属する当該管理組合の事業年度の終了の日から二月を経過する日までの間、当該書面をその事務所ごとに備え置き、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等の求めに応じ、当該マンション管理業者の業務時間内において、これを閲覧させなければならない。

　何が言いたい。　形式上の有効を主張したいのなら、実質的に無効のものを素人の管理組合に渡して、「知らないものが悪い」「分からないものが悪い」は、詐欺師の理屈。　財閥系悪徳管理会社と同じ。

管理会計はそのうち慣れます。家計簿と同じか、それよりは易しい。

例、保険適用の工事費を保険金の収入はなく、支出の部に工事費として管理費会計

又は修積立金会計から支払われている報告が過去に相当数ある事を発見。

保険金詐欺の疑いがあります。まとめて保険会社に確認する事になるでしょう。

管理費等の収納方法は組合員の口座から管理会社の口座に振り替えられております。

　輪番制理事会では、会計に慣れてきたころ任期が終る。　きちんとした引継ぎがなければ、元の木阿弥。
　理事長も会計担当理事も、長期政権は「権力は腐敗する」ため、勧めはしないが、真面目でまともな排他をしない方で、管理会社等と癒着を疑われない方なら、長期でもＯＫ。
　家計簿より易い？　管理会社でも理解不能の複式会計風の会計が、家計簿より易いわけがない。

　財閥系悪徳管理会社のマンション管理士の上級フロントでも、「会計はむつかしいと」言って、大金をだまし取ったよ。

６８９２さん、大金を騙し取った状況証拠を示せ。？

　原始管理規約等を見れば分かるよ。　反社会的勢力ともお友達だから、何をされるか分からない。
　管理組合には、反社会的勢力はいないから、対抗手段なし。　管理会社はいいね。　反社会的勢力使い放題。

　反社会的勢力とお友達は、管理会社だけでなく。大規模修繕工事コンサルタントもそうかな？　両方とも好立地だから。　安い方の。

収支報告書は毎月提出しなければならないのを
知らないのがいるんだね。
国交省が抜き打ち検査をした時に、違反している管理会社が
多かったということだよ。

　国土交通省が抜き打ち検査？　最近は知らないけど、労働基準監督署ならともかく、国土交通省が抜き打ち検査などする？　最近は、マンション管理業業界が無茶苦茶だから、方針転換したのかな？　お役人をなめてはいけないよ。

>>6897さん
もうだいぶ前のことですが（平成２４年１０月から３ヶ月間）国交省は
全国の管理会社１５４社を対象に抜き打ち検査を行いました。
検査項目
　①管理業務主任者の設置　　指摘会社４社
　②重要事項の説明の有無　　指摘会社５９社
　③契約成立時の書面の交付　指摘会社３０社
　④財産の分別管理　　　　　指摘会社３０社
　⑤管理事務の報告　　　　　指摘会社１６社
　　　事業年度終了後に収支報告書の交付がされているかの調査
　　　尚、毎月の収支報告書が交付されているかの調査は未実施

１５４社の管理会社のうち６８社に対して是正指導が行われました。

>>6897さん
収支報告書を毎月提出しているかの抜き打ち検査は未実施でした。
訂正します。