マンション管理士に質問しよう！ Part2

完全輪番制と書いたのは立候補の余地がないことを強調するためだったが、欠格事由該当者や痴呆老人まで含めると考えるアホも世の中には少なくはない。

輪番制と並行して、数名は立候補を取り入れたらいい。
そして、必ず任期は明確にすべき。
輪番制も立候補も２年任期で再選はなしとすればいい。
これが一番澱みがなくなる。
優秀だから、再選を認めているとどこかで弊害が出て
理事長とかの変更ができなくなる。

>>6735 匿名さん
↑立候補は100戸以上の大規模マンションでは必要ありません。

そうかな、真逆じゃないでしょうか。マンションの事情にもよりますが。

　輪番制も立候補制も、一長一短があります。　輪番制で素晴らしい人物が出てくることもありますし、立候補制で「カネ」と「力」と管理会社との癒着にしか関心がないものも出て来ます。
　住民が、マンション管理運営に関心を持ち「みんなの家」と思えるように努めなければいけません。
　手間ひまはかかりますが、かけただけの値打ちはあります。
　マンションの事だけでなく、良好なマンションストックとして、地域社会との「共生」を考えられないマンション管理士は、失格ですよ。

大規模マンションの場合、一般組合員の中には優秀な人材が
いるので、ある程度は優秀な理事長でないと務まらない。
それをカバーするために、数名の理事の立候補があれば、人材
の偏りがなくなる。
完全輪番制の場合、理事は主婦が多くなるのでその点も不安
材料となる。

>>6738 匿名さん
↑関心が高まると対立が深まる現実を知らないアホ

>>6738さん
立候補制も輪番制も一長一短はあります。
だから輪番制に一部立候補制を取り入れるべきではないですか。
その際、任期を2年にして、再選禁止としておけば、不正や癒着が
できにくい環境が醸成されるのではないでしょうか。
ただ、立候補する者は殆どいないでしょう。しかし、理事会に問題が
ある場合には、こころある住民に立候補する機会を与える規定を
設けておく必要があります。

　阪神大震災の際、理事長をしておられ、その後、理事長を続けて、後進の育成にも熱心な理事長にお会いしました。
　管理会社には、不具合の対応をすぐし、管理会社もそれなりに応えているそうです。
　真面目で、まともな、排他をしない方なら、長期理事長でも住民の支持を得られます。

　後進が育ち、良質なマンションストックが増えるといいですね。
　

長期政権は絶対に阻止すべきです。
その規定を作っていないマンションが癒着や不正を産む
温床となっているんです。
早くこれに気づきなさい。

　長期政権が悪いわけではありません。　本人も気づかない「権力は腐敗する。」が起きているかもしれません。
　長期理事長をしておられる方も、後進の育成には熱心です。　問題解決能力も高いです。
　そのような方なら、「長期政権」でも、マンションのためになります。

　何か問題が起きれば、早期対応すると、大ごとにはなりません。
　その対応能力が、理事長に求められます。

　財閥系悪徳管理会社には、早期対応能力すらありません。

>>6744さん
長期政権はやはり規約で規制していないと、しっかりした理事長
ばかりではありませんよ。
いずれその理事長も代わります。
悪質な理事長が誕生した場合（当然最初から悪質とかは分りませんし、
そうなるとも思っていないでしょう。）、任期の規定がなければその時点で
規約の改正は不可能となります。
今が良ければの考えでは、先行きは不透明です。

分譲当初から、管理会社や工事業者（分譲時は工事はないでしょうか）と
癒着や不正はないでしょう。
建物の経年劣化と並行して、癒着や不正等が発生してくるのです。
だから、輪番制と立候補での任期を規定しておかないと、それが発生したと
しても改定も含め対応の仕様が無くなります。
優秀な理事長がいたとしても、いずれ代わりますよ。後継者云々は絵に描いた
餅です。

管理会社１０９などは悪い組合員と共謀してまともな組合員を排除する為。
法令違反で規約を改正したり、
邪魔になるのでその組合員の勤務先の社長に圧力をかけて退職させた。

小規模マンションでも大規模マンションでも理事長のウェイトが
大きい。
だれがなるかによって大きくマンション管理が変わってくる。
優秀な理事長の後任は、工事をいろいろすることによって存在感を
高めようとする。

理事会の役割としては、工事や補修点検だけではない。
優秀な理事長というのであれば、細かなマンション管理にどう
対応するかが大切です。
ペット不可のマンションでペットを飼ってい者がいるとの投書が
あれば、その家にいって注意をするとか。ゴミの分別ができなくて
困っていれば、理事会で時々ゴミ捨て場に立ち会って点検をするとか、
開放廊下の見回りも理事会で交代で行い、物が放置されていれば
注意するとか、たまには交替で館内を点検してまわるとかのことも
やるべきです。
優秀な理事長とは何が優秀なのかは分かりませんが。

６７４９さんの仰るような理事長がウチのマンションにはおりました。
８９３、詐欺集団、等々が管理会社１０９が見逃していた。

処が悪い組合員と共謀して理事長を追放した。こんなことを目のあたり
にしてからは管理会社１０９は怖いです。

　「管理会社１０９などは悪い組合員と共謀してまともな組合員を排除する為。 法令違反で規約を改正したり、 邪魔になるのでその組合員の勤務先の社長に圧力をかけて退職させた。」？
　マンション管理業協会の理事長会社が、そんなことする？

マンション管理業協会の理事長会社かは知りませんが事実です。

嘘の投稿は致しません。

　掲示板だから、書きたい放題は止めろ。　掲示板の信用がなくなり、運営会社の信用もなくなる。
　嘘でなければ、真実を書け。

嘘でなければ真実であるという事位は理解できるね。重ねて申し上げます。
真実を投稿しております。

　掲示板への投稿である以上、すべてが真実とは限らない。　事実ならば、誰もが確認できる新聞報道等のリンクを貼れ。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社はマンション管理業協会の役員をクビになり、社長の首も挿げ替えられた。
　トカゲのしっぽ切ではなく、ひな祭りは済んだけど、お内裏様の首のすげ替えかな？
　頭が変わっても、改善の兆しさえなし。　胴体は強いね。　首が強いのだろうか？

井桁のついたとは井伊家の家紋の事ですか。？

　井伊家は、財閥系悪徳管理会社ですか？違うでしょう。

昨年の大河ドラマは井桁の家紋の井伊家が描かれていた。
今年は西郷どんでは井伊直弼が登場する。
その子孫の管理会社でしょうか。？

管理会社ぐるみで違法行為をしているんですか？
現実的ではありませんね。
常識では考えられません。

　マンション管理士に何を訊く。　ＮＨＫガイドで調べろ。
　ここは、「マンション管理士に質問しよう」スレで、番組ガイドではない。
　著しく、スレ違い。

　財閥系悪徳管理会社は「自浄作用」が無いか働かないだけ。　マンション管理業協会理事長会社の方が、はるかにマシ。　詳しくは知らないが、反社会的勢力とお友達の上級フロントもいないし。　井桁はいるよ。

管理会社が会社ぐるみで悪いことはしません。
フロントに悪いのがたまたまいただけのことでしょう。

　マンション管理士なら分かるが、フロントに悪いのがいると、管理会社の使用者責任は免れません。
　即刻クビにすべきです。　不良社員がいると「悪貨は良貨を駆逐する」状態となります。

　核心を突くと、途端に管理会社社員の御用マンション管理士は出てこなくなりました。
　管理会社の真実をばらす、管理会社にとっても困った奴ですね。
　さっさとクビにした方が、管理会社のためですよ。
　守秘義務も知らないから、窓際か庶務二課で、飼い殺しかな。
　　

>>6764 匿名さん
↑管理組合に相手にされないから掲示板に書いてるアホ

そんなに嫌なら日ハウに変えたらいいだけの話。
他の住人が賛成しないだけである。
個別の管理会社の不満は該当スレがあるだろう。
うざすぎ。アホ

認知症かな。
これからどんどん出てくるんだろうな。

新聞報道等で分譲マンションの管理費等がもろもろの情勢変化で値上げしなければならない
旨の報道がなされました。

１㎡２４１円位と聞いておりますが、７０㎡で７０×２４１＝１６．８７０円となります。
これ等に足すことの修繕積立金、駐車場使用料等を加算すると通常の分譲マンションに
お住まいの組合員の方々の管理費等に対する負担増が心配です。お金持ちの方々は別として
一般住民の立場での意見をお聞きしたいと思います。

>>6768さん
１戸平均管理費が１７，０００円は高すぎですよ。
費用の主なものは、管理委託費、管理員人件費で他はどこのマンションでも
そんなに変わらないと思いますよ。
管理員人件費と清掃費は、時給で計算してみれば総額は簡単にでますよね。
問題は委託費ですが、１戸当り月１，０００円ぐらいのものですよ。
電気料金、電話代、保守点検費はどこもかわらないし。

管理員や警備員、コンシェルジュがいれば高くなるよ。

分譲当時の管理費が１㎡２４１円で７０㎡で１６．８７０円だと積立金、
駐車場使用料等を加算すると、
２０年後にはどれくらいの管理費等を強制的に徴収されるかと思うと私
みたいな庶民には大変な事になりそうです。？

修繕積立金は自分たちの積立金だからいいけど、
管理費は毎年同じように使う必要経費だからね。
修繕積立金が高いのは納得できるけど、管理費は
安いにこしたことはない。

国交省の望まれる修繕積立金の額は、１戸月１７，５００円とのこと。
これには大型設備分が含まれている。
これぐらいあれば、やらなければならない工事の全てが含まれている。
但し、専有部分の配管までは含まれていない。

専有部分の配管は、第１回目の大規模修繕工事から積み立てれば
１戸月１，３００円程度プラス。

マンション管理士で共用部分及び専有部分の給排水管の設備の専門家に
お伺いいたします。

当マンションはオール電化で専有部分の給排水管の材質は架橋ポリエチ
レン管で工法は分岐工法であり、

材質は長持ちして割安で更新時には更新工事も簡単であるのでその分小
額ですむと建設会社の一級建築士から説明を受けました。

真偽のほどをお願い致します。

　マンション管理士なら分かるが、マンションへ行き、現場と図面を確認し、当初建築会社や販売会社の「正確」な情報提供を受けないと、真偽は判断できない。　当初建築はほぼ問題がなくても、大規模修繕時に瑕疵が発見されることもある。　こんな掲示板で尋ねずに、まず、「まともな」管理会社に尋ねよ。

架橋ポリエチレン管を使用しているということは、築浅のマンション
なんでしょうね。
その配管であれば、継手部分も含めて５０年以上は劣化はしないでしょう。
但し、使い方や設置の仕方によっては漏水が発生することもあります。

継手部分に亜鉛メッキが使用されていたらだめ。

>>6775さん
詳しくは分りませんが、架橋ポリエチレン管での工法は、露出工法です。
給湯管、給水管を白色のモールと呼ばれる配管カバーの中に隠す工法です。
ヘッダー方式ではなく、分岐方式なので安心とは言われています。
露出していますので、更新工事は簡単にできます。
ただ、架橋ポリエチレン管に変更する時は、部屋の中での工事となり床下や
背板を外したりの工事となり、大変です。
架橋ポリエチレン管に取り換えた後の更新工事は露出していますので簡単に
できるようにはなります。

私のところでは、まだまだ先のことですが、ステンレス管での更新工事を
検討しています。
架橋ポリエチレン管の場合露出工法なので抵抗があります。
いくら取り替えが簡単といっても、架橋ポリエチレン管に変更する時は
同じように床を取り外したりしなければなりませんので。
ステンレス管にしろ架橋ポリエチレン管にしろ、更新後は殆ど交換の
必要がないので、それだったら露出にすることはないと思いますので。

分譲時に架橋ポリエチレン管を使用しているマンションは
最初から露出工法なんですか。

望まれる修繕積立金、１７，５００円を確保していますか。
使用料込の１戸当たり月の必要修繕積立金の額です。

築１５年以上経過したマンションの長期修繕計画に
玄関扉、窓サッシ、専有部分の配管の工事が記載されて
いないマンションはアウトです。

話を逸らさないで下さい。６７８１の質問に答えておりませんが。？

>>6784
６７８１は私が質問したんですよ。
答えてもらいますか。

分譲時に架橋ポリエチレン管を使用しているマンションは
最初から露出工法なんですか。

架橋ポリエチレン管は、露出工法と決まっているんですか？

>>6780
>私のところでは、まだまだ先のことですが、ステンレス管での更新工事を検討しています。

専有部分の話ですか？

　マンション管理士なら分かるが、現場を見ずに答えられるマンション管理士はいない。
　技術系で、給排水設備に詳しいマンション管理士でもダメ。　現場、図面、工事等を確認せずにレスされたものは、すべてインチキ。　もしくはペーパーマンション管理士か、管理会社社員の御用マンション管理士。

>>6788
当然専有部分の話しですよ。
それに合わせて積立金の値上もしてあります。
先行工事者に対する工事費負担の規約も含めて。

>>6789
図面とか見れる訳ないから、一般論を書き込んでいるんでは
ないですか。

>>6790
>当然専有部分の話しですよ。

専有部分の給水管をステンレス管に更新するというのは聞いたことがありません。

>>6792さん
給水管は共用部分、専有部分とも同じ管材のステンレス管です。
排水管は排水用硬質塩ビ管で給湯管は銅管から金属強化ポリエチレン管、
それにガス管、汚水管、埋設管等もありますが、概算で予算化していすが、
その時になれば、新しい工法や管材が開発されてくるかもしれませんので、
あくまで予定です。

>>6793
>給水管は共用部分、専有部分とも同じ管材のステンレス管です。
>排水管は排水用硬質塩ビ管で給湯管は銅管から金属強化ポリエチレン管、
>それにガス管、汚水管、埋設管等もありますが、概算で予算化していますが、

専有部分について、１戸当たりの概算金額は？

>>6794さん
それは質問ですか、命令ですか。

>>6795
>それは質問ですか、命令ですか。

質問です。
よろしくお願いします。

>>6796さん
見積価格については、私の部屋を想定して概算で出してもらいました。
給水管、給湯管、排水管、汚水管、ガス管の専有部分だけの見積もりです。
管材については、標準での試算でしたので、１戸当り７５万円でした。
これがステンレス管の使用となると１戸当り１００万円程度になると
予想していますが、３５０戸のマンションですし、値引きもあると思い
ますので、これより下がると思います。
当然共用部分の工事と一緒の計画になります。
如何せんまだまだ先のことですので、管材も、工法もあくまで概算という
段階です。

>>6774 には、
>専有部分の配管は、第１回目の大規模修繕工事から積み立てれば
> １戸月１，３００円程度プラス。

とありますので、３０年間積み立てたとして約４７万円ですから、かなり不足です。
更に、キッチン、浴室、洗面所、トイレ等の工事も必要になってくることから区分所有者にとっては、高額出費となりますね。

>>6798さん
細かい追求ですね。
見積金額は各戸が単独で発注したときの価格となっています。
40万程度しか積立金はなりませんが、共用部分と一緒に350戸分を
まとめて発注すれば４０％ＯＦＦぐらいにはなるだろうとの予測と、専有部分の
床や背板の取り外しや養生等は共用部分に乗せてあります。

キッチン、浴槽、トイレ、壁紙等は各戸が負担しなければ
ならないでしょう。

6799です。
又、細かい追求があるといけませんので、補足しておきますが、
共用部分の工事と一緒にやりますので、床や背板の取り外しや
養生経費が共用部分、専有部分の更新工事にもダブッて含まれて
いますので、按分してあります。
専有部分を安く見積もれば共用部分の工事費が高くなるとい
ことになります。

　マンション管理士に聞くが、現場を見ずに答えられるか？　できないだろう。　まして専門外の質問に答えられるわけはない、

>>6802 匿名さん
↑だったら自分でやれば良かろう。
マンション管理士の仕事は建物診断ではない。アホ

　マンション管理士なら分かるが、自分でできないから、マンション管理士の無料診断等から始める。
　各種書類の点検から始まり、最終的には、現地を見なければ、診断できない。
　真面目でまともな業務ならば、適正な対価を支払うのは当然。
　逆に、プロが見逃しては、建築系マンション管理士なら失格。

>>6804 匿名さん
だったらそいつに頼んだら良かろうw
アホ

>>6804 匿名さん
↑結局、自分の問題だとわからないアホ

>>6804 匿名さん
↑いちいちこいつのマンションまで行くはずがあるまいw
近所でいるならそいつに聞いたらいいだけw

　大規模修繕工事をして分かったことはたくさんある。　内部からの工事中止要請や、近隣苦情によう工事中地は日常茶飯事になりつつある。　工事中断による負担は。管理組合持ちになり、それではいくら費用があっても、いらない金を払うだけ。　管理不全マンションの大発生。　悪徳管理会社紹介の悪質コンサルにもやられたし、とんでもない連中ばかり。　マンション管理士もグルか？　複数いる「マンション管理士試験上位合格者」

>>6808 匿名さん
↑最近は責任施工方式が主流になりつつあることを知らないアホ
コンサルと大規模修繕業者が癒着していることは国土交通省が注意喚起の通達を出し、それを受けてNHKもクローズアップ現代などの番組で取り上げている。しらんのか？

そもそも大規模修繕の出来栄えは住民が見たらわかるので、設計監理などは必要がない。
アンケートを取って指摘箇所を直させたらいいだけのことである。

　自称マンション管理士試験上位合格者がまともとは思えないが、責任施工方式を実力のない管理会社にやらせるのは危険極まりない。　丸投げ、コロガシ、力関係による無理等、実力がないのだから。　財閥系悪徳管理会社は、建物玄関のカギの流失にも対応できないのだから。

>>6811 匿名さん
↑だったら設計監理を頼んだら良かろうw.
アホすぎ

一般論が嫌なら自分で考えるしかあるまい。アホすぎるw

　そのうち、新聞雑誌で報道された、設計管理方式のからくりが明らかになるよ。　なるほど。その手があるか、びっくりポン。

設計監理方式で大規模修繕工事をしたマンションの住民だけど、
設計コンサルタントにもいろいろいるだろうけど、うちを担当した
コンサルタントは誠実に仕事をしたけどね。
工事の仕様書通りやられているかのチェックはやっていたよ。
使用材料は指定された物を指定量通り使ってやっているかとかを。
人物的にも、信頼できたしね。
工事の出来映えの結果は数年後でないと分らないしね。
素人が見れば分かるもんでもなかろう。

　素人が偶然見つけた瑕疵を、プロのコンサルが見落とした。　その後の対応も不明。　それでも大規模修繕工事コンサルタントか。　管理会社が紹介したコンサルだから癒着が疑われる。　他のコンサルは、プレゼン当日ドタキャン、もう一社は優秀なプレゼンを行ったが、不適切コンサルの指摘あり。　簡単に言うと管理会社の出来レース。

管理会社１０９は利益のためなら何でもありの管理会社です。組合員は怠りなく。
８９３等になぜ甘いか、不法占有を見逃し、管理費等の未収金を見逃したり、

なぜでしょう。馬鹿でも理解できるでしょう。証拠は豊富です。

通常のマンションに住み、通常のマンション管理ができており、
普通にマンション生活を送っている者には、考えられない世界
というか異次元に感じられる。
本当にそんな管理会社があるとはとても思えない。

　管理会社１０９は、マンション管理業協会の理事長会社ですよ。　本当に反社会勢力と繋がりがあるのですか？
　管理組合は反社会的勢力等を使えないのに、マンション管理業協会は使いたい放題ですか？　不公平です。

　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社も、反社会的勢力と思われるものを、理事会に仕込み、バレるとすぐに逃がしました。　マンション管理業協会の役員会社をクビになっています。

信じる者は救われる。知ってしまって対立したら納まりがつかない。
心の中にしまってください。表面に出すことのできる者は稀有である。

通常は信じられないのが正常でしょう。私はフロント歴２０年です。
資格もかなりもっております。

マンションの良し悪しは組合員次第です。組合員が真面目に管理に
取り組めばこんな変な事は管理会社もできません。組合員は軽く見
られているのです。

　管理組合がまともでも、管理会社が「一般理事」と言って管理組合を破壊しています。　「一般理事」と言っているのは、財閥系悪徳管理会社では、マンション管理業協会役員会社をクビになった管理会社だけです。　資格を多数所持していても、その資格を悪用してはいけません。　プロが素人を騙して恥ずかしくありませんか？　それとも騙して当たり前ですか？　管理会社は内部統制さえできないのですか？

首にした協会は正常でしょう。協会も悪質な管理会社を登録から外すべきでしょう。
管理業協会は公益財団法人で内閣府の管轄でしょうから政権が代われば問題になり
ますよ。

もうそろそろその話は終わりにしませんか。
一般の管理組合とは無縁のことですから。

ところで民泊問題がクローズアップされていますが、
民泊禁止の規約を規定しましたか。
総会シーズンですので、この機会に規約改正の議案の提出を
してた方がいいと思いますよ。

民泊禁止の規約はないんですが、理事会に民泊の申請をするからと
いってきた場合は断れるんですか。

　マンション管理士なら分かるが、民泊問題は管理規約等で禁止して、実質的に防げるものではない。
　違法民泊等は儲かるから、効果的な対策を関係官庁や警察等と連携を取り、実効のある対策を考えなければならない。　民泊活用は「管理不全マンション」の救世主になる可能性もあり、すべての選択肢を考慮しなければならない。

>>6827 匿名さん
↑規約で禁止したらあとは使用差し止めなど司法手続きの問題。行政は関係ない。アホ

現在は違法民泊は取り締まりは意外と簡単でしょうが、
これがいざオリンピック期間ともなれば、違法だろうがなかろうが
宿泊施設は大繁盛でしょう。
管理組合としても、取り締まりを強化していかなければならないが、
その為には肝心の規約がなければどうしようもありません。
やはり民泊禁止の規約は規定しておくべきでしょう。

使用差し止めの仮処分のあと該当の部屋のオートロックのカギを無効にするだけのことである。

　部屋のオートロックのカギを無効にするには、どうすればいいのですか？

インターホンのメーカーに依頼すれば簡単に無効にできますよ。
部屋の鍵はそのまま使えるけど、マンション内には入れない。
住民が入る時に一緒に入るしかない。
オートロックは鍵なしでも開くけどね。
○○○○と非常ベルを押せば鍵なしで空くしね。その番号はひ　み　つ

宿泊も期間の短い賃貸とすれば、民泊もできるのではないだろうか。
それがダメというのなら、不特定多数を対象とする宿泊や滞在を
不可とする規約を規定すべきでしょう。