マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>6672さん
大規模修繕工事は建設ではないんです。悪くなっている個所を補修
するだけのことです。
建築仕様書や図面等はどこのマンションにも保管されています。
建築士や業者はそれらをみればどんな材料が使われ、どういう構造に
なっているかは簡単に分りますよ。
殆どのマンションの大規模修繕工事は、建設した会社が工事はして
いないでしょう。
建設した会社が大規模修繕工事をすればマンションのことを良く知って
いるのでいいとかいうのは、間違いですよ。
建設する者と修繕工事をする者は別人ですから。

例えば、建物を作った時に担当した会社や職人さんが、１３年後の
大規模修繕工事の仕事を担当することはないでしょう。
工事を直接担当するのは、地元の下請け業者や孫請け業者の職人さんが
しますからね。
建物を建設するにはいろんな職人さんが必要です。
大手建設会社でも、そういった職人さんは地元の職人さんに依頼します。
建設会社の従業員ではないんですよ、直接工事をする者は。
大規模修繕工事のときに設計図面を見るのもそれを作成した建築士が担当
する訳ではありません。
図面は建築士であれば誰でもわかりますよ。

※修繕積立金の額の目安
１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月
　　計画書にはやらなければならない全ての工事を網羅しておくことが必要です。
２）計画書がない場合 建物や環境、構造によって違います。
　　専有床面積から算出します。 平均
５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　大型設備の工事がない第２回目の大規模修繕工事までの積立金です。
　　大型設備の工事費を含めた積立金は別途計算します。

　建設工事は一人親方がしますか？　建設会社が会社として元受けし、協力会社と呼ばれる下請けと協力（実質は丸投げ）して行います。　瑕疵があれば元受け会社の責任は避けられず、「力関係」で、下請けに仕事を転がします。

　転がされた下請けは、「カネ」の力には勝てませんから、嫌々や赤字でも工事をせざるを得ません。　儲からない工事や赤字工事で、「まともな仕事」はできるはずもなく、その上、リベート等を請求されれば、踏んだり蹴ったりです。
　リベート、裏金の捻出には、知らない者や分からない方の、知識不足を悪用するにが簡単です。

　真面目でまともな排他をしないマンション管理士なら、管理組合の味方になりますが、残念ながら、実際の知識がないペーパー管理士、「カネ」に目がくらんだ拝金マンション管理士、管理会社の御用マンション管理士までいます。　他のスレでも、有名マンション管理士事務所の不適切業務が指摘されています。

　マンション管理士は、襟を正し、良好なマンションストックを増やすため、勉強、努力することが求められます。

>>6677さん
工事終了後には保証点検期間の契約をして、その年度がくれば点検をして
不具合があれば無償で補修工事をすることになります。
どこもやっていることですよ。
元請会社からは現場監督１名が常駐して、工事の監督や下請け会社への
工事を発注します。
いくら大手の建設会社と大規模修繕工事の契約をしても、その建設会社
からは現場監督１名が担当するだけです。
実際作業をするのは地元の下請け業者や孫請け業者の作業員がするだけです。
それから、大手ゼネコンが元請になった場合、理事長や専門委員長に裏金
とかは渡しません。たかが修繕工事ですよ。

元請会社が受け取る報酬は工事費の１０％から２０％程度ですよ。
それ以外は下請けや孫請け会社に元請会社が支払います。
手抜き等の監視は現場監督や設計コンサルタントが行います。
３年、５年、１０年点検で瑕疵があった場合は、元請会社が責任を
負うことになりますからね。
そのために、元請会社には瑕疵担保責任保険に加入してもらいます。
元請会社が倒産したりして補修工事ができない場合がありますから。

　マンション管理士なら分かるが、工事に瑕疵があると、再工事は避けられない。
　保険で費用は支払われるとしても、再工事は必要なので、住民や周辺地域には迷惑がかかる。
　保険で「カネ」は何とかなっても、再工事にかかる、住民や周辺地域の迷惑や関係悪化は、マンションの資産価値にも影響する。
　「瑕疵なく工事を行う」は、当たり前。　　瑕疵を前提にした、保険制度等が異常。

>>6680
保険は安心料。
瑕疵はその時点では分らない。
手抜き工事は、設計コンサルタントの役割。
瑕疵の責任は元請会社。

　建築工事等にとって「瑕疵」の発生は避けられません。
　しかし、瑕疵前提の工事不具合発生を、マンションだけでなく、多くを事例で感じます。

　なぜ、瑕疵なく工事をしようとしないか、理解できません。　業界の常識だからでしょうか。

大規模修繕工事時には、手抜き等が発生しないように設計監理方式を採用し、
設計コンサルタントが仕様書通り工事が行われているかのチェックをします。
たとえば、塗装でいえば、仕様書通りの材料や量を使用しているかのチェック
をします。
具体的には、塗料缶に通しナンバーを記し、その写真を取って確認をします。
入札方式や随意契約又は管理会社主導での工事では、そういったチェックは
ありません。
ただ、問題なのは小規模マンションでは設計監理方式は採用できないでしょう。

　なぜ、小規模マンションでは設計監理方式は採用できないのでしょう。　適正な費用を負担すれば、設計監理方式は可能だと思いますが？　マンション管理士教えてください。

小規模マンションは手抜き工事や不正がやりにくいからしょう。
責任施工方式で大手に委託すればよい。余計な経費が不要。

>>6684さん
設計監理方式は、元請会社の選定をするときの相見積を同条件で取るための
要項書等の作成もします。
相見積を取る時は、同じ修繕個所、同じ平米数、同じ材料、同じ仕様で取ら
なければ比較のしようがありませんから。
それから、我々に代わって工事が仕様書通り行われているかのチェックを
します。
主な役割はそんなことですが、雇うためには監理料が必要となります。
大規模マンションであれば総工事費の３％程度でもいいのですが、小規模だと
工事費の１０％以上の報酬を支払わなければならなないからです。
お金さえ払えば当然設計コンサルタントを雇うことはできます。

　小規模マンションでも、適正な大規模修繕を行える設計監理方式の、適正な費用支出は必要です。　単純に数字やパーセントにこだわるのではなく、まともな大規模修繕を行えれば、そのために必要な費用は無駄ではありません。

小規模マンションは、責任施工方式の随意契約でいいかもですね。
丸投げにはなりますけど、信用のある業者を選べばいいでしょう。

　最近の大規模修繕工事の状況を聞くと、設計監理方式から、事実上も含め、責任施工や随意契約方式への移行が見られる。　責任施工等でもまともな工事が行われればよいが、大規模修繕工事の失敗もよく聞く。　これでは「管理不全マンション」大発生。　原因は単に「力」と「カネ」関係。　マンション関係業界の営業力も衰え、安易に利益を確保しようとする連中ばかり。　　真面目でまともな排他をしない、「真のマンション管理士」を求む。

組合員のマンション管理士を探せ。

相見積を取らずに建設業者を選べば、工事費が高いのか安いのかも
全く分らないですね。
それが責任施工方式。
ただ工事費の予算を聞いてその範囲でやることになるが、それで
納得しなければしょうがないんでしょうね。
相見積がとれないんですから。

>>6690さん
マンション管理士では設計監理はできませんよ。
金抜き計算書がつくれません。

　その通り、技術系マンション管理士で、実務経験に富むマンション管理士でないと、大規模修繕工事の相談はできない。　他の分野の専門家でも、大規模修繕は条件等が多く、難しい。
　ペーパーマンション管理士は、もちろん無理。

相見積の取り方
　見積もり要項書、仕様書、金ヌキ明細書、図面等をできるなら、談合防止も含め、ＣＤ
　に保存して、各業者に郵送するのがベターです。（共通仕様書で）
　　金ヌキ明細書とは、見積書を作る時工事箇所、材料、数量までを記載し単価や金額を
　表記しないもののことです。

　金ヌキ明細書を作成しても、使用材料等をある程度指定しないと合い見積もりにならない。　工事業者により、協力建築資材会社もあり、性能が優れたものや、安価で入手できるものもある。　それを無視した金ヌキ明細書は、事実上意味はない。

>>6695さん
使用材料は当然指定するでしょう。
メーカー、品番、色等の条件はそろえますよ。
そして、スペースも。
全く同じものでの比較が金抜き計算書ですよ。

　実際に大規模修繕して分かったが、工事費を膨らませる手口も判明した。　これでは、管理組合の懐を、悪徳管理会社。悪質コンサル、力関係で勝てず営業力の落ちた工事会社が、管理組合を食い物にするのは当たり前。　設計監理方式も骨抜き。　管理組合は修繕積立金不足に悩まされるばかり。

お分かりの方、教えてください。

平成4年5月22日の東京地裁の「管理者は、集会において選任されたものであり、個々の区分所有者から直接管理者になることを委任されたものでないから、個々の区分所有者の受任者とみることはできないので、管理者がその取扱う事務につき、個々の区分所有者の請求に対し、区分所有法28条及び民法645条により直接報告する義務を負担すべきものといえない。」との判示からすると、年１回の総会の場における区分所有者からの個々の質問に回答する義務はない、と言えないでしょうか？

　何のことを言っているのか事案が分からなければ、マンション管理士でも、弁護士でも分からない。

　「理事長は、総会でも、区分所有者の質問に答えなくても良い」ということか？

　そんなのダメに決まっている。　　完全自主管理なら、理事長解任もの。

>>6697
設計監理方式は、１級建築士である設計コンサルタントと一緒に専門委員が
修繕個所、グレード、仕様、材料等を検討して、それを基に修繕仕様書を
作成し、金抜き計算書での相見積を取り業者を選定するのです。
見積価格と業者が決まった段階で工事費を膨らませることはできません。
修繕積立金とかの懐具合を管理会社が知っていたとしても、それは何の関係も
ありません。
業者が選定された段階で、その修繕仕様書通り工事がされているかのチェック
は設計コンサルタントが行います。
その通りにしなければ契約違反となります。
設計コンサルタントの役割をご存知ないのですか。設計コンサルタントは修繕工事
業者にとっては敵みたいな存在なんですよ。

>>6698 6447さん
法的には質問に答える義務なんかありませんけど、集会(総会)では、その様子を見て投票行動を変えるでしょうから、提案した議案が否決されたりする可能性はあります。
しかし、委任状やら、議決権行使書で
事前にほとんど決まってるから
出席者全員が反発して反対しても
影響はないでしょう。
集会が形骸化してるというのはそういうこと。

>>6699 匿名さん
政治的な良し悪しと
法的な良し悪しが区別できないアホ

>>6700 匿名さん
↑瑣末な話に固執するアホ

>>6701
瑣末な質問に答えるアホ
法律や規約問題は管理組合では殆ど論じられない。
それがわからないんだね。

>>6704 匿名さん
↑6698が判例を元に質問してるのを
見てないアホ

>6704
管理組合の手続きの瑕疵で裁判になる例は枚挙にいとまがない。世間を知らないアホ

>>6705
6697の書き込みに対しての6700の書き込みであるのを
みていないアホ
全く自己中で周りがみえていないんだね。
あなたにマンション管理をしていく能力はないね。
理事の役割としては、日常のマンション管理や補修工事、点検が
主なことだというのが理解できないんだろうね。
理事会は月1回、総会は年1回だけだよ。
総会対策や管理会社対策だけがメインではないよ。

>>6706
裁判になるのはほんの氷山の一角。
全国にマンションはどれぐらいあるか知ってるの？
そして、裁判はどれぐらいあったの？
裁判になるような事態が発生したら、弁護士に依頼して
解決していけばいいだけのこと。

>>6708 匿名さん
↑氷山の一角の意味を知らないアホ

氷山(ひょうざん)の一角(いっかく)

表面に現れている事柄は好ましくない物事の全体のほんの一部分であることのたとえ。「今回摘発された事件は氷山の一角にすぎない」

恥ずかしすぎw

>>6708 匿名さん
↑おたくさん、恥かくだけだから
書かないほうがいいよw

>>6709
ということは実態数を把握しているということかな？
単なる憶測の世界でのことでしょう。
他にはあるかもしれないがないかもしれない。
表面にでてきたのは問題があったからであって、なにもなければ
裁判にはならない。

>>6711 匿名さん
↑おたくはもういいよw
マンション学会とか調べてみたらどうだい？

>>6712
だったらお宅が調べてから書き込むべきだよ。
立証責任は書いた者が立証するのが当然じゃないの。
お宅はもういいよ。不確かな情報を書き込んで当然視するばかりだからね。

>>6713 匿名さん
↑おうむ返ししかできないアホ

これまでに、委任状等の水増しということは、ありましたでしょうか？

仮にあったとしても、実質的には、調べることは不可能だと思います。

いかがでしょうか？

それが分らないのに、一方的に自分を正当化するのが
マンション管理士上位合格者なんですよ。
それが指摘されると自分の主張ばかりを述べるだけなんです。

６７１５さん。貴方が、理事長になり管理会社のフロントを組合雇用にすれば簡単でしょう。

6717さん　それどういう意味ですか？

　ほんとに、どういう意味なのかな？　管理組合が管理会社のフロントを雇用？　管理会社のフロントなど、ＩＴ化と、ＡＩ化で、真っ先にクビ。　管理員業務はＡＩ化は難しいが、研究は進んでいる。　真面目でまともな排他をしないマンション管理士がいれば、管理会社そのものが不要。

大型マンションは管理員がフロントを兼ねているマンションもある。
私の処に常駐している管理人はマンション管理士、宅建主任士、管理業務主任者、
日商簿記２級、ビル管理士、等の国家資格保有者です。

　資格だけ持っていても、実力が無いと駄目だよ。　フロントも管理員も。　専門的知識者なら同じ。　実力の無いものは、世間の常識では、あり得ない。

しかし、知識と資格はないよりあった方がいいのでは。
お金もあっても邪魔にはならないし。

　マンション管理士なら分かるが、資格はあっても実力の無いマンション管理士は、驚くほど多くいる。
　マンション管理士には、広範な知識が求められるが、個人ですべてをできる人は、ほぼ皆無。
　みんなと協力し、真面目でまともな、排他をしないマンション管理士を求む。