マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>6627さん
そうです、オールマイティな人はいません。
例えば大規模修繕工事の進め方については、技術的なことはプロに任せ、
我々住民は、工事の進め方の過程において何を知り、何をやらなければ
ならないかを知ることが大切なんです。

マンション管理士１００名の組織の管理士会だけど、００崎と名乗る理事長候補が、
自分が理事長になりたい為にライバルの理事に理事長決定の理事会の出席を拒み内
密に理事会で互選された。
マンション管理士でもこんなことをしたら分譲マンションの組合員に顔が立たない
と言って問題になった。管理士としてはずかしいです。こんなマンション管理士は
排除してください。

目的のためには手段を選ばすということですか。

　マンション管理士だけではありませんが、財閥系悪徳管理会社も「プロ住民」と呼ばれる、専門的知識者や信義誠実の原則を貫く人を排除するため、理事会に参加させないため、集会室の扉を抑える物理的妨害、理事会開催日を参加すると具合が悪い人に知らせない管理規約違反の妨害等、あらゆる手段を使い排除します。
　管理組合は理事長がすべての権限を持っているわけではありません。　しかし、監査報告書が適正意見であれば、監事に最終責任を押し付けられます。　悪徳管理会社では、理事長と監事に、特別な呼び名があり、財閥系悪徳管理会社では井桁の付いた超悪徳管理会社だけが、理事長と監事以外の理事を「一般理事」と呼び、虫けら扱いしています。

私どものマンションでは考えられないことが起っているマンションは
現実にあるんですね。
しかし解せないのは、何故専門的知識がある者や信義誠実を貫く者を
排除するのかです。
そういった者が理事会とかに出席すると何が不都合なのですか？
本当に俗にいう悪、不正、癒着等が行われているんですか。

　管理組合交流会に出席すると、よくわかります。　素人の管理組合では、とても思いつかない手口があります。　セミナー等での一方通行ではだめですよ。　管理会社を排除した管理組合交流会や、セミナー後の個別相談会等でしか分かりません。

だから悪や不正、癒着があるんですか。
それは分らない、確証はないということではないんですか。

管理会社１０９などはそんな悪さではないでしょう。財閥系の悪さは１０９程ではないです。
組織的な保険金詐欺まがいな事が疑われる事例が有ります。当初からの会計報告を調査。

管理会社が保険金詐欺を行うことは通常では考えられません。
あなたが会社勤務している場合、詐欺まがいのことをしますか。
又、会社がそれをやれと指示しますか？
管理会社も一般の会社も同じじゃないですか。不正や癒着、ましてや
詐欺をやれば懲戒処分ものですよ。

　やはり財閥系管理会社は悪いのですね。　それに輪をかけて悪いのが、マンション管理業協会理事長会社？　良いところはないかもしれませんが、マシな管理会社を教えてもらえませんか。　マンション管理士なら分かるでしょ。
　ただし、管理会社社員の御用マンション管理士からの情報はお断り。

財閥系管理会社が悪いといわれても、性悪説だけではねえ。
税法上でも、脱税は罰せられますが、節税は合法なんですよ。
財閥系管理会社は税務面でいえば脱税をしているということですか。

第２回目以降に発生する大型設備の更新工事について取り組んでいる
マンションはありますか。
玄関扉、高置水槽の更新、専有部分の配管がその主なものとなります。
玄関扉はカバー工法が主流で経費を抑えるかぶせ工法でやると間口が
狭くなりますからね。
高置水槽については、増圧直結方法への移行が多いようですが、これは
どちらがいいのかは住民の判断に委ねられると思います。

　マンション管理士なら分かるが、第２回目以降の大規模修繕は、１回目に比べ、修繕積立金がすくないまたは不足しがちで、修繕箇所は源泉が必要。　単純に経過年数だけでなく、信頼できる設計事務所等の特殊建築物調査や足場を組まないとできない作業で緊急を要する物（外壁タイル剥離や屋上防水不良）以外は、慎重に検討すべき。
　高置水槽については、地震に弱く、水質にも影響するので、直結増圧給水への変更がお勧め。　詳しくは水道工事業者等専門業者に問い合わせてください。　設計事務所ではだめですよ。　専門ではありませんから。

うちの場合は修繕積立金は長期修繕計画に基づいて徴収されて
いるので、積立金が不足することはありません。
又、やらなければならない工事の全てが網羅された長期修繕計画が
作成されているので、管理会社に影響されることはありません。
全て管理組合主導でマンションの管理は行われていますので。

　素晴らしい管理組合ですね。　ちなみに管理会社はどこでしょうか？　完璧な長期修繕計画を作れる管理会社には出会ったことがありません。　ぜひお教えください。　完璧な計画を作れることは、恥ずかしくありませんから。

>>6648さん
全てを含めた長期修繕計画の作成には、専門委員会を設置し、積算に強い
１級建築士を雇い、約半年間やらなければならない工事の全ての周期や
工法、予定価格とかを検討して作成しました。
例えば窓サッシでいえば、大の窓と中の窓、小の窓の総数まで出して
それに相場を検討して総額を出すという具合に細かく詰めて算出しました。
その場合結露防止のために樹脂製の窓にすればいくらになるとかの計算も
全てやりましたよ。
この委員会に管理会社は全くタッチしていません。歴代の理事長やマン管士、
建築関係に勤務している者等が参加しました。
概算設計書や数量調書の分厚い資料ができあがりました。
それを読み込むにはかなりの労力がいりますがね。
管理会社抜きで長期修繕計画書を作成することは住民でもできますよ。
私どもの工事はこの長期修繕計画を基本として、事業計画が組まれますので
途中で管理会社が工事をいってくることはありません。
全て管理組合主導で計画を立てていきますので。

>>6649 匿名さん
↑単なる自慢話であり、多くの問題を抱える大多数の管理組合には何の参考にもなるまい。先日の日経に修繕積立金不足の管理組合が75パーセントもあり、積立金値上げに反対するのは高齢者と書いてある。もうすぐ死ぬんだから、修繕は最低限でいいと考えるのは当然のこと。修繕積立金不足とは過剰な国土交通省ガイドライン推奨額に対してのもので、
実態は、必要最低限の額に対して足りていると考えてよい。

　まともな、「マンション管理士試験上位合格者」が出て来ました。　これは本物ですね。
　ところで、６６４７さん。　素晴らしい管理会社はどこですか。　会社名を出しても恥ずかしくありませんよ。

>>6650
マンション管理に情熱を注いでいる者の考え方とは到底思えませんね。
私利私欲を捨てて、マンションの将来の為に努力をするのがマン管士
としての務めではないんですか。
管理会社が壁となって改革ができないマンションが数多くあるのが
現状であっても、それを打破する糸口を見つけひとつずつ解決していく
努力をしなければ、現状は変わりません。
うまくいっているマンションの実例も解決の糸口になればと思って書き込んだ
だけのことです。
それを参考にするか、できるかできないかはマンションによって違うでしょう。
値上に関しても、何故値上げが必要なのかを繰り返し繰り返し情報の提供
や広報活動をやり続けて理解を得るよう努力すべきです。
借り入れをすればいいという単純な発想ではそれこそ値上げは難しいですよ。

>>6651 匿名さん
↑世間が狭いアホ
まともな長期修繕計画など、どこでも作れる。国土交通省が長期修繕計画ガイドラインを出しているから、それに合わせるだけである。しかし、その計画どおりに修繕積立金を徴収しているのは、日経記事によれば25パーセントに過ぎないということである。
もっとも、平置きの駐車場が全戸数の半分以上あったりすると、駐車場料金でほとんど賄えてしまうため、潤沢な修繕積立金があるのに、毎月の修繕積立金は3000円程度のマンションも現実にある。
管理会社の違いよりも、立地条件、平均分譲価格で推認される住民の民度の違いに関心を持つべきだろう。アホ

>>6652 匿名さん
↑神輿に乗っているだけなのに、自分が担いでいると錯覚してるアホ

>>6651さん
私は管理会社のことは触れていません。
管理組合主導でマンション管理を行っていると書いているんですよ。

　今度は運営会社の利用規約等に反する「アホ」呼ばわりの、ニセ「マンション管理士試験上位合格者」が出て来ました。　困ったですね。　運営会社さん、どうしましょう。

　６６４７さん。　素晴らしい管理会社はどこですか。　会社名を出しても全く恥ずかしくありませんよ。
　

>>6655 匿名さん
↑大規模なマンションで、管理組合主導だと国土交通省ガイドラインに合わせないと合意形成できないであろう。

>>6656 匿名さん
↑管理会社は三井か住友だろう。話きいてわからないアホ

6655は要するに富裕層が住むマンションだといいたいだけなんだけど、6656は、世間が狭過ぎてわからないw

長期修繕計画に伴う修繕積立金で考慮すべき点は、専有部分の配管がその
ポイントになってきます。
塩ビ管は腐食の心配はないが、配管の継ぎ手部分は亜鉛メッキ継手を使用
している所が多く、昭和６０年代以降の継手部分には管端防食継手が開発され
錆び発生の問題がかなり解消はされましたが、これが使用されている所は
３０年～４０年が更新時期の目安とされています。
これと窓サッシ、玄関扉も工事の計画を立てているマンションはまだまだ
少ないのではと思っています。
こういった工事をするかどうかの判断をまずしなければならないのです。

マンションの管理はいろんな住民が住んでおり、考え方もそれぞれであり
統一するのは難しい。
だから多数決なんです。

長期修繕計画を自分たちで作ろうという意識がなければ先に進まない。
まず理事会で積算に強い建築士を雇うために予算化し、総会に議案として
提案することからスタートすべきだよ。
それから専門委員会を立ち上げ、推薦なり公募して委員を集めることをやる。
建築士の報酬は、月１回、時間は２時間で、７回実施したけど、二人分で８０万円
だった。建築士と１級施工管理技士の２名。
長期修繕計画書とそれに伴う資料の提出がされた。

>>6662 匿名さん
↑こういう管理組合は管理会社主導より高くなってる可能性があるんだよね。
大規模修繕を大林組に頼むとかw

　なぜ大林組が出てくるのでしょうか？　マンション管理士試験上位合格者は大林組のことを知っているのですか？
　当マンションでは、瑕疵担保期間を経過した不具合個所を、大林組が費用を負担し修理したので、管理組合は費用負担がありませんでした。　新聞報道ではいろいろ言われていますが、マンションから見ればそう悪い会社でもありませんよ。　もうすぐわかりますが。

うちは大成建設でした。
総合評価方式で決まりました。

大林組は安心できるいい建設会社ですか。
２回目のときに候補にいれましょう。

>>6664 匿名さん
↑たかがマンションの修繕工事をスーパーゼネコンに頼むアホ

建て替えは経済状況や合意形成の難しさからハードルが高くなって
いますので、定期的な工事をやることによりマンションの長寿命化
を図ることが要求されています。
そのためには、やらなければならない工事の全てを網羅した長期修繕計画書
が必要ですし、それを基に総工事費から１戸当り月の必要修繕積立金の額を
算出しなければなりません。
使用料充当分も含め、１戸当り月15,000円～17,000円は必要です。
当然大型設備の更新工事分も含みます。

　なぜ、マンションの修繕工事をスーパーゼネコンに頼んだかは、新築時の工事会社からです。　当たり前でしょ。
　大規模修繕工事は、大規模修繕業界の大林組クラスの老舗会社でしましたが、財閥系悪徳管理会社と悪質コンサルにより見事に失敗しました。　新聞雑誌で記事になったものを、地で行くものです。　井桁の付いた財閥系悪徳管理会社と悪質大規模修繕工事コンサルは許しませんよ。

>>6669 匿名さん
↑おたくの考えなら売主の大手マンションデベロッパーの直系子会社の管理会社に管理を委託するのは当たり前ということになるが、まー、好きにしたらいいw

管理費等は１戸当たりでは正確では有りません１㎡単位で説明願います。

管理費等＝管理費、修繕積立金、駐車場使用料（施設使用料）等である。

　デベの子会社の管理会社の評判は、あまりいいものがありません。　しかし、デベの子会社が管理会社で、建築時の瑕疵があれば、当初建築会社との話し合いは、スムーズです。　大規模修繕の時でも当初建設会社が、大規模修繕をすると、建設時の資料保管が期待でき、ぢ規模修繕コンサルタントも「まとも」ならば、大規模修繕工事を失敗することは少ないです。　マンション管理士でなくても、その程度のことはわかりますよ。

>>6671
修繕積立金の算出にあたっては、やらなければならない工事の全てを
網羅した長期修繕計画から総工事費をだし、それを各戸で割って計算
するのが一番正確なんですよ。
平米数で出すのは、どの工事をするのかも分りません。平米単位で
出してあるのは、しっかりした計画書がないマンションに対して、一応の
目安として示している数字なんですよ、分ります？
当然積立金は修繕積立金と使用料の積立金への充当分を含みます。

>>6672さん
大規模修繕工事は建設ではないんです。悪くなっている個所を補修
するだけのことです。
建築仕様書や図面等はどこのマンションにも保管されています。
建築士や業者はそれらをみればどんな材料が使われ、どういう構造に
なっているかは簡単に分りますよ。
殆どのマンションの大規模修繕工事は、建設した会社が工事はして
いないでしょう。
建設した会社が大規模修繕工事をすればマンションのことを良く知って
いるのでいいとかいうのは、間違いですよ。
建設する者と修繕工事をする者は別人ですから。

例えば、建物を作った時に担当した会社や職人さんが、１３年後の
大規模修繕工事の仕事を担当することはないでしょう。
工事を直接担当するのは、地元の下請け業者や孫請け業者の職人さんが
しますからね。
建物を建設するにはいろんな職人さんが必要です。
大手建設会社でも、そういった職人さんは地元の職人さんに依頼します。
建設会社の従業員ではないんですよ、直接工事をする者は。
大規模修繕工事のときに設計図面を見るのもそれを作成した建築士が担当
する訳ではありません。
図面は建築士であれば誰でもわかりますよ。

※修繕積立金の額の目安
１）長期修繕計画があれば、工事費総額から１戸当り月の修繕積立金を算出します。
　　　（工事費総額-現在修繕積立金の残額）÷年数÷戸数÷１２ヶ月
　　計画書にはやらなければならない全ての工事を網羅しておくことが必要です。
２）計画書がない場合 建物や環境、構造によって違います。
　　専有床面積から算出します。 平均
５，０００㎡未満（５０戸未満） ２１８円/㎡　月 （１６５円～２５０円）
５，０００㎡～１０，０００㎡ ２０２円/㎡　月 （１４０円～２６５円）
１０，０００㎡超（１００戸超） １７８円/㎡　月 （１３５円～２２０円）
　　大型設備の工事がない第２回目の大規模修繕工事までの積立金です。
　　大型設備の工事費を含めた積立金は別途計算します。

　建設工事は一人親方がしますか？　建設会社が会社として元受けし、協力会社と呼ばれる下請けと協力（実質は丸投げ）して行います。　瑕疵があれば元受け会社の責任は避けられず、「力関係」で、下請けに仕事を転がします。

　転がされた下請けは、「カネ」の力には勝てませんから、嫌々や赤字でも工事をせざるを得ません。　儲からない工事や赤字工事で、「まともな仕事」はできるはずもなく、その上、リベート等を請求されれば、踏んだり蹴ったりです。
　リベート、裏金の捻出には、知らない者や分からない方の、知識不足を悪用するにが簡単です。

　真面目でまともな排他をしないマンション管理士なら、管理組合の味方になりますが、残念ながら、実際の知識がないペーパー管理士、「カネ」に目がくらんだ拝金マンション管理士、管理会社の御用マンション管理士までいます。　他のスレでも、有名マンション管理士事務所の不適切業務が指摘されています。

　マンション管理士は、襟を正し、良好なマンションストックを増やすため、勉強、努力することが求められます。

>>6677さん
工事終了後には保証点検期間の契約をして、その年度がくれば点検をして
不具合があれば無償で補修工事をすることになります。
どこもやっていることですよ。
元請会社からは現場監督１名が常駐して、工事の監督や下請け会社への
工事を発注します。
いくら大手の建設会社と大規模修繕工事の契約をしても、その建設会社
からは現場監督１名が担当するだけです。
実際作業をするのは地元の下請け業者や孫請け業者の作業員がするだけです。
それから、大手ゼネコンが元請になった場合、理事長や専門委員長に裏金
とかは渡しません。たかが修繕工事ですよ。

元請会社が受け取る報酬は工事費の１０％から２０％程度ですよ。
それ以外は下請けや孫請け会社に元請会社が支払います。
手抜き等の監視は現場監督や設計コンサルタントが行います。
３年、５年、１０年点検で瑕疵があった場合は、元請会社が責任を
負うことになりますからね。
そのために、元請会社には瑕疵担保責任保険に加入してもらいます。
元請会社が倒産したりして補修工事ができない場合がありますから。

　マンション管理士なら分かるが、工事に瑕疵があると、再工事は避けられない。
　保険で費用は支払われるとしても、再工事は必要なので、住民や周辺地域には迷惑がかかる。
　保険で「カネ」は何とかなっても、再工事にかかる、住民や周辺地域の迷惑や関係悪化は、マンションの資産価値にも影響する。
　「瑕疵なく工事を行う」は、当たり前。　　瑕疵を前提にした、保険制度等が異常。

>>6680
保険は安心料。
瑕疵はその時点では分らない。
手抜き工事は、設計コンサルタントの役割。
瑕疵の責任は元請会社。

　建築工事等にとって「瑕疵」の発生は避けられません。
　しかし、瑕疵前提の工事不具合発生を、マンションだけでなく、多くを事例で感じます。

　なぜ、瑕疵なく工事をしようとしないか、理解できません。　業界の常識だからでしょうか。

大規模修繕工事時には、手抜き等が発生しないように設計監理方式を採用し、
設計コンサルタントが仕様書通り工事が行われているかのチェックをします。
たとえば、塗装でいえば、仕様書通りの材料や量を使用しているかのチェック
をします。
具体的には、塗料缶に通しナンバーを記し、その写真を取って確認をします。
入札方式や随意契約又は管理会社主導での工事では、そういったチェックは
ありません。
ただ、問題なのは小規模マンションでは設計監理方式は採用できないでしょう。