マンション管理士に質問しよう！ Part2

　マンション管理士なら分かるが、現状では、建て替えは非常に困難。　建て替え条件のクリアが難しく、同意も得にくい。　多数決での建て替えは、少数意見の無視、反対者の排除につながる。　もっと親切、丁寧に、話し合いを進めるべき。

>>6600
>現在は１０階前後は水道直圧方式。それ以上増圧直圧方式でしょ。

１０階前後まで直結直圧式給水ができる自治体を教えてください。

　１０階前後まで直結直圧式給水できる自治体水道は聞いたことがありません。　私も知りたいです。　マンションの多くは、直結増圧方式か、高経年マンションだと、昔ながらの受水槽、高置水道方式が多いでしょう。
　戸建ての多くが２階建ての理由に、直結直圧式給水が可能な階数だったこともあります。　３階建て以上の建物（へーベルハウス等）で、古いものは２階までしか給水系統が無い戸建てもあります。

マンションで建て替えはまず無理です。
建て替え決議が承認されたとしても、建替えの物件に住めるのは
３０％以下しかいないといわれています。

増圧直結方式について調査しておかないといけないな。

　地方自治体の水道局に聞くと確実です。　ウソを言うとクビですから。　管理会社と大違い。

>>6606さん
水道局ではどのレベルまで教えてくれるのですか。
工事費の概算費用とかも教えてくれますかね。
これが一番知りたいことですし。

　今日は休みだろうけど、地方自治体の水道局営業窓口へどうぞ。

受水槽付きの給水方式は受水槽内の水道水に塩素を入れて滅菌しているでしょう。
体には良くないでしょう。

水道直圧若しくは増圧ポンプ併用の給水方式なら水は綺麗し、肌荒れも少なくな
ります。

東京、横浜、名古屋、神戸等の有る地域ではマンションの１０階位は水道直圧方式か、
増圧ポンプ併用の給水システムが可能みたいです。

その地域の水圧と給水管を細くしたりして給水圧力を高める工夫は必要です。

残留塩素は正常な塩素量は0.1ppm>0.7ppmであれば健康にも
問題ないといわれていますけど。

>>6609
>受水槽付きの給水方式は受水槽内の水道水に塩素を入れて滅菌しているでしょう。
>体には良くないでしょう。
>水道直圧若しくは増圧ポンプ併用の給水方式なら水は綺麗し、肌荒れも少なくな
>ります。

残留塩素に関し、直結給水と受水槽給水では基準が違うということでしょうか？

飲料水の殺菌方法は敗戦後の日本の飲料水が細菌に汚染されて危険なので、
マッカーサーの命令で飲料水にカルクキを混入して殺菌する方法が初め。

カルキ＝塩素でしょうか。？

６６１２です。カルクキはカルキの間違い。

　古いマンションに多い受水槽と高置水槽を組み合わせ給水する方法が、簡易専用水道の典型例。　水槽に水が滞留するため、塩素濃度が低下し、殺菌効果がなくなるか、少なくなるため。　特に気温が高い夏季は、注意が必要。
　簡易専用水道だと、基本毎日末端の水道水の官能検査と、週に一度の残留塩素測定が必要。　仕事で２０年程前、一生懸命に点検、記録していたよ。

　マンション管理士にお聞きします。　悪徳管理会社や悪質大規模修繕コンサル、大規模工事業者等、マンションを取り巻く邪悪な勢力（一部の御用管理士も含む）と対抗するためには、どうすればよいですか？

>>6615
現在の管理会社、業者、工事業者等を一掃することです。
最初からやり直せばいいんですよ。
しかし、だれかが知識がなければいけませんから、住民でマン管に
一緒になってチャレンジすればいいですよ。
合格できなくても、マンション管理の基本は理解できますので。
そうすることによって仲間もできますからね。

　そうですね。　マンションを取り巻く財閥系悪徳管理会社を始め、ろくでもない連中を淘汰し、良好なマンションストック、地域社会も含めた環境整備に努力します。

６６１５さん、区分所有者の組合（ユニオン）を創設する事です。

>>6618
区分所有者の組合とは何？管理組合ではないの？

　その通り、何か勘違いしているのでは？　まさか、名ばかりマンション管理士？

>>6620
誰もマン管士を名乗って発言していないのに、すぐその名前を
出して煽るようなことはしないでね。

高置水槽方式から増圧直結高架水槽方式へ移行しているということですが、
メリット・デメリットを考慮するとどちらがいいかは分からないような気が
するけど、本当に増圧直結方式がいいんですか。
業者自体もそれぞれ問題があるので、各マンションでの判断といっているし。
高置水槽を交換するのと、高置水槽から増圧直結方式に交換するのとでは費用の
面ではどうなんでしょうか。

増圧直結高架水槽方式は初耳だけど、そんな方式が有るんだ。

　マンション管理士によるが、衛生設備系マンション管理士でないと、解説不能。　給水方式は、地元の水道管理者に聞け。　自治体によるが、詳しいパンフレットがある。　勉強しろ。

水道局にいきパンフレットをもらったり、質問したりするのが
面倒だからここで聞いているんだよ。
ここだったら、知っている者が答えてくれるしね。

>>6624
高置水槽と増圧直結方式の値段とかはいくらなんでも水道局は知らないし
それはご容赦くださいということになるんでは。

　マンション管理士なら分かるが、マンション問題すべてに答えられる人は、どこにもいない。　最終的には、各専門的知識者や経験のある人の意見が参考になる。　こんな「マンション管理士試験上位合格者」の出てくる掲示板を信用するな。　マンション管理士でも本当に信用できるのは、ごく一部。

>>6627 匿名さん
↑論破されて悔しいひとw

６６２７さんは正論です。

上位合格者さんいい加減削除依頼するのはやめましょう。
削除したのもあなたの書き込みも５０歩１００歩ですよ。

>>6627さん
そうです、オールマイティな人はいません。
例えば大規模修繕工事の進め方については、技術的なことはプロに任せ、
我々住民は、工事の進め方の過程において何を知り、何をやらなければ
ならないかを知ることが大切なんです。

マンション管理士１００名の組織の管理士会だけど、００崎と名乗る理事長候補が、
自分が理事長になりたい為にライバルの理事に理事長決定の理事会の出席を拒み内
密に理事会で互選された。
マンション管理士でもこんなことをしたら分譲マンションの組合員に顔が立たない
と言って問題になった。管理士としてはずかしいです。こんなマンション管理士は
排除してください。

目的のためには手段を選ばすということですか。

　マンション管理士だけではありませんが、財閥系悪徳管理会社も「プロ住民」と呼ばれる、専門的知識者や信義誠実の原則を貫く人を排除するため、理事会に参加させないため、集会室の扉を抑える物理的妨害、理事会開催日を参加すると具合が悪い人に知らせない管理規約違反の妨害等、あらゆる手段を使い排除します。
　管理組合は理事長がすべての権限を持っているわけではありません。　しかし、監査報告書が適正意見であれば、監事に最終責任を押し付けられます。　悪徳管理会社では、理事長と監事に、特別な呼び名があり、財閥系悪徳管理会社では井桁の付いた超悪徳管理会社だけが、理事長と監事以外の理事を「一般理事」と呼び、虫けら扱いしています。

私どものマンションでは考えられないことが起っているマンションは
現実にあるんですね。
しかし解せないのは、何故専門的知識がある者や信義誠実を貫く者を
排除するのかです。
そういった者が理事会とかに出席すると何が不都合なのですか？
本当に俗にいう悪、不正、癒着等が行われているんですか。

　管理組合交流会に出席すると、よくわかります。　素人の管理組合では、とても思いつかない手口があります。　セミナー等での一方通行ではだめですよ。　管理会社を排除した管理組合交流会や、セミナー後の個別相談会等でしか分かりません。

だから悪や不正、癒着があるんですか。
それは分らない、確証はないということではないんですか。

管理会社１０９などはそんな悪さではないでしょう。財閥系の悪さは１０９程ではないです。
組織的な保険金詐欺まがいな事が疑われる事例が有ります。当初からの会計報告を調査。

管理会社が保険金詐欺を行うことは通常では考えられません。
あなたが会社勤務している場合、詐欺まがいのことをしますか。
又、会社がそれをやれと指示しますか？
管理会社も一般の会社も同じじゃないですか。不正や癒着、ましてや
詐欺をやれば懲戒処分ものですよ。

　やはり財閥系管理会社は悪いのですね。　それに輪をかけて悪いのが、マンション管理業協会理事長会社？　良いところはないかもしれませんが、マシな管理会社を教えてもらえませんか。　マンション管理士なら分かるでしょ。
　ただし、管理会社社員の御用マンション管理士からの情報はお断り。

財閥系管理会社が悪いといわれても、性悪説だけではねえ。
税法上でも、脱税は罰せられますが、節税は合法なんですよ。
財閥系管理会社は税務面でいえば脱税をしているということですか。

第２回目以降に発生する大型設備の更新工事について取り組んでいる
マンションはありますか。
玄関扉、高置水槽の更新、専有部分の配管がその主なものとなります。
玄関扉はカバー工法が主流で経費を抑えるかぶせ工法でやると間口が
狭くなりますからね。
高置水槽については、増圧直結方法への移行が多いようですが、これは
どちらがいいのかは住民の判断に委ねられると思います。

　マンション管理士なら分かるが、第２回目以降の大規模修繕は、１回目に比べ、修繕積立金がすくないまたは不足しがちで、修繕箇所は源泉が必要。　単純に経過年数だけでなく、信頼できる設計事務所等の特殊建築物調査や足場を組まないとできない作業で緊急を要する物（外壁タイル剥離や屋上防水不良）以外は、慎重に検討すべき。
　高置水槽については、地震に弱く、水質にも影響するので、直結増圧給水への変更がお勧め。　詳しくは水道工事業者等専門業者に問い合わせてください。　設計事務所ではだめですよ。　専門ではありませんから。

うちの場合は修繕積立金は長期修繕計画に基づいて徴収されて
いるので、積立金が不足することはありません。
又、やらなければならない工事の全てが網羅された長期修繕計画が
作成されているので、管理会社に影響されることはありません。
全て管理組合主導でマンションの管理は行われていますので。

　素晴らしい管理組合ですね。　ちなみに管理会社はどこでしょうか？　完璧な長期修繕計画を作れる管理会社には出会ったことがありません。　ぜひお教えください。　完璧な計画を作れることは、恥ずかしくありませんから。

>>6648さん
全てを含めた長期修繕計画の作成には、専門委員会を設置し、積算に強い
１級建築士を雇い、約半年間やらなければならない工事の全ての周期や
工法、予定価格とかを検討して作成しました。
例えば窓サッシでいえば、大の窓と中の窓、小の窓の総数まで出して
それに相場を検討して総額を出すという具合に細かく詰めて算出しました。
その場合結露防止のために樹脂製の窓にすればいくらになるとかの計算も
全てやりましたよ。
この委員会に管理会社は全くタッチしていません。歴代の理事長やマン管士、
建築関係に勤務している者等が参加しました。
概算設計書や数量調書の分厚い資料ができあがりました。
それを読み込むにはかなりの労力がいりますがね。
管理会社抜きで長期修繕計画書を作成することは住民でもできますよ。
私どもの工事はこの長期修繕計画を基本として、事業計画が組まれますので
途中で管理会社が工事をいってくることはありません。
全て管理組合主導で計画を立てていきますので。

>>6649 匿名さん
↑単なる自慢話であり、多くの問題を抱える大多数の管理組合には何の参考にもなるまい。先日の日経に修繕積立金不足の管理組合が75パーセントもあり、積立金値上げに反対するのは高齢者と書いてある。もうすぐ死ぬんだから、修繕は最低限でいいと考えるのは当然のこと。修繕積立金不足とは過剰な国土交通省ガイドライン推奨額に対してのもので、
実態は、必要最低限の額に対して足りていると考えてよい。