マンション管理士に質問しよう！ Part2

工事ができる実力があればすればいい。
積立金がなければやらなくていい。
古いマンションになれば快適さは求めない。

建物が存在する以上は工事は必然。
住民が希望すればやらなければならない。

マンションはきれいがいいが、積立金は安いがいい。
資産価値がなくなるとさびしい。
工事やりたし金はなしかな。

皆さん方のマンションで民泊禁止の規約改正はしてますか。
やってた方がいいみたいですよ。
一度申請してしまうと、規約で禁止しようとしてももうできなくなるようです。

　マンション管理士なら分るが、管理規約で専有部分とされているところは、区分所有者が修理費用を負担すべきもの。　でも、古いマンションでは、排水管が下階に通っている場合もあり、漏水被害は下階に発生する。　杓子定規に物理的区分で専有部分を決めると、修理もままならない。　住戸により修繕が必要かどうかは、現場を確認し必要な修理のみを実施すべき。

>>6576さん
その事例は裁判例があり常識化していますよ。
費用の負担だけの問題ですよ。
雑排水管の清掃は専有部分だけど、管理費で支払っているでしょう。
標準管理規約にもありますよ、専有部分の工事を管理組合として
することもできると。

　マンション管理士なら分かるが、雑排水管清掃を怠れば、上階で排水があふれる場合がある。　１階住居が夜逃げし、長期間清掃できなかったため、洗面台から逆流し、１階床（もちろん共用部分）が抜けたことも経験済み。　１階床の修理費用は、当然管理組合持ち。

まず二階の便器があふれて汚水が部屋中にあふれて一階へ漏水する構造のマンションもある。
ウチはその構造のマンションで有る事が最近判明した。情報が漏れないうちに売りに出した。

それは保険で対応できるんじゃないの。
床が抜けたとはどういうこと？
雑排水管の清掃を本来なら下の階から順にやるべきなのに、
楽をしようとして上階から下階の順にやったため１階の横引き管が
詰まって、２階が水浸しになったことがあったけど、保険が適用
されたけどね。
それより、専有部分の配管は管理組合としてやることもできるんだよね。

　保険は適用されても被害は残る。　カネで済まそうとする姿勢がマンションをダメにする。　備えあれば患いなし。　次善の策は、事前の策を考えておけば、次善の策にならなず、最善の策になる。

保険は適用されましたが、最期は保険会社から断られて、
来期からの契約は出来ない旨の連絡を受けた。

　お気の毒、昔の自動車自賠責保険の高騰と同じく、保険金詐欺まがいの請求事案が多発しているからかもしれませんね。　保険を販売すると手数料が入りますから、濡れ手に粟の事態も生じます。　保険会社を厳選しましょう。　　詐欺まがいに荷担しない会社があればね。

漏水は同じ部屋で何回もは保険の適用はされないでしょう。
特に築年数の経過したマンションで、経年劣化が原因であればその部分の
交換をするのが普通の対応の仕方でしょう。
それをやらないのに保険会社もそんなに甘くはないですよ。
築年数の経過したマンション（築２０年以上）との新規の保険の契約は
大手はしない方向でしたが、政府が介入し契約はしなければならなくなりました。
しかし保険料は２倍程度に大幅値上げがされています。
値上の要因は配管の経年劣化です。

ドクター保険というのがありますが、これは築年数だけで保険料を
決めるのではなく、いろいろ評価をして保険料を算定するものです。
一番ウェイトを置いているのが配管に対する取り組みです。
交換する予定が総会で承認され、修繕積立金がそれに対して積み立てられて
いくかがポイントになります。
長期修繕計画をしっかり立てる必要があります。

>>6581
自分で何いってるか分ってる？

　マンション管理士なら分かるが、マンション管理運営には長期的視点が必要。　管理会社の対症療法的な対応は、最低。　だから「限界マンション」や「管理不全マンションが大発生。　それを防止するのが、マンション管理士ではないのか？

>>6587
マンション管理を長期的に考えているのが、長期修繕計画です。
しかし、それを作成するのは管理組合ですよ。
理事会が責任をもって、しっかりした工事の全てを網羅した
長期修繕計画を建築士と一緒に作っていくことが重要です。
自分たちのマンションは自分たちで守るのが基本です。
当然、マン管士や建築士に相談することも必要かもしれませんが
それを決めるのもマンションの住民です。
他人任せで甘えてばかりいれば、限界マンションになりますよ。

塩化ビニルライニング鋼管は基本的には交換の必要がないと
いわれていますが、継手部分とかも交換は必要がなく、永久に
交換不要なんですか。
塩ビ管自体は交換する必要はないともいわれていますが、継手
部分は必要なのではないですか。
もしこれが事実なら、共用部分も含めて更新工事や更生工事は
必要ないということになります。

配管はいずれ交換時期はくる。
ただステンレス管にすれば半永久的にもつとはいわれている。

ステンレスは折れるし曲がったら戻らない。
架橋ポリブデン館で分岐方式はどうでしょうか、安くて長持ち取り換え簡単。

>>6591さん
情報ありがとうございます。

>>6591-6592

共用部分の話ですか？　専有部分の話ですか？
また、「架橋ポリブデン館」は、「館」を「管」に訂正しても存在しません。

共用部分より専有部分の配管の方が痛みが早いといわれています。
本管部分は管が太いのに対し、専有部分の配管は細く、流れも
緩やかなのがその要因でしょう。
縦管部分は塩ビ管であれば交換は必要ないといわれていますが、
やはり継手部分からの漏水はでてきます。
共用部分の継手部分と専有部分の配管はいずれ一緒に交換する
方がいいでしょうね。
管材ですから５０年も１００年ももつことはないでしょうから。

塩ビ管は法定耐用年数は35年、だいたい40年で交換。

https://search.yahoo.co.jp/image/search?rkf=2&ei=UTF-8&p=%E6%9E%B6...

6295さんへ、参考までに。ついでにサヤ管ヘッダー方式も勉強しましょう。

さらに良い材質が出てくると思います。安くて、長持ち、交換が簡単な工法。

最近は価格が高いから良いとは言えないくらい材料や工法が開発されております。

新しいマンションの材質、工法を見て回りましょう。私はマンション買い替え５戸目です。

耐久性の高い給水管
〇共用部分・・・ステンレス鋼管または高密度ポリエチレン管
〇専有部分・・・ポリブテン管または架橋ポリエチレン管

>>6597さん
一般的にはそういわれていますね。
ただ、現実問題としては、専有部分の配管を共用部分と一緒に更新
するということに対して、住民の理解が得られているかが問題です。
そこに至るまでにはいろんな問題点があります。
値上は住民は嫌がりますから。

エレベーターのリニュアール工事や高置水槽の取り替え、
消防設備、玄関扉とかの交換等についても、問題提起
しなければならないですね。
いずれこういった問題についても情報の提供を致します。

高置水槽方式のマンションは建て替え時期じゃないでしょうか。？
現在は１０階前後は水道直圧方式。それ以上増圧直圧方式でしょ。
水道ーメーターも水道局が７年置きに交換してくれる。

古いマンションは余計な管理費がかかる。

　マンション管理士なら分かるが、現状では、建て替えは非常に困難。　建て替え条件のクリアが難しく、同意も得にくい。　多数決での建て替えは、少数意見の無視、反対者の排除につながる。　もっと親切、丁寧に、話し合いを進めるべき。

>>6600
>現在は１０階前後は水道直圧方式。それ以上増圧直圧方式でしょ。

１０階前後まで直結直圧式給水ができる自治体を教えてください。

　１０階前後まで直結直圧式給水できる自治体水道は聞いたことがありません。　私も知りたいです。　マンションの多くは、直結増圧方式か、高経年マンションだと、昔ながらの受水槽、高置水道方式が多いでしょう。
　戸建ての多くが２階建ての理由に、直結直圧式給水が可能な階数だったこともあります。　３階建て以上の建物（へーベルハウス等）で、古いものは２階までしか給水系統が無い戸建てもあります。

マンションで建て替えはまず無理です。
建て替え決議が承認されたとしても、建替えの物件に住めるのは
３０％以下しかいないといわれています。

増圧直結方式について調査しておかないといけないな。

　地方自治体の水道局に聞くと確実です。　ウソを言うとクビですから。　管理会社と大違い。

>>6606さん
水道局ではどのレベルまで教えてくれるのですか。
工事費の概算費用とかも教えてくれますかね。
これが一番知りたいことですし。

　今日は休みだろうけど、地方自治体の水道局営業窓口へどうぞ。

受水槽付きの給水方式は受水槽内の水道水に塩素を入れて滅菌しているでしょう。
体には良くないでしょう。

水道直圧若しくは増圧ポンプ併用の給水方式なら水は綺麗し、肌荒れも少なくな
ります。

東京、横浜、名古屋、神戸等の有る地域ではマンションの１０階位は水道直圧方式か、
増圧ポンプ併用の給水システムが可能みたいです。

その地域の水圧と給水管を細くしたりして給水圧力を高める工夫は必要です。

残留塩素は正常な塩素量は0.1ppm>0.7ppmであれば健康にも
問題ないといわれていますけど。

>>6609
>受水槽付きの給水方式は受水槽内の水道水に塩素を入れて滅菌しているでしょう。
>体には良くないでしょう。
>水道直圧若しくは増圧ポンプ併用の給水方式なら水は綺麗し、肌荒れも少なくな
>ります。

残留塩素に関し、直結給水と受水槽給水では基準が違うということでしょうか？

飲料水の殺菌方法は敗戦後の日本の飲料水が細菌に汚染されて危険なので、
マッカーサーの命令で飲料水にカルクキを混入して殺菌する方法が初め。

カルキ＝塩素でしょうか。？

６６１２です。カルクキはカルキの間違い。

　古いマンションに多い受水槽と高置水槽を組み合わせ給水する方法が、簡易専用水道の典型例。　水槽に水が滞留するため、塩素濃度が低下し、殺菌効果がなくなるか、少なくなるため。　特に気温が高い夏季は、注意が必要。
　簡易専用水道だと、基本毎日末端の水道水の官能検査と、週に一度の残留塩素測定が必要。　仕事で２０年程前、一生懸命に点検、記録していたよ。

　マンション管理士にお聞きします。　悪徳管理会社や悪質大規模修繕コンサル、大規模工事業者等、マンションを取り巻く邪悪な勢力（一部の御用管理士も含む）と対抗するためには、どうすればよいですか？

>>6615
現在の管理会社、業者、工事業者等を一掃することです。
最初からやり直せばいいんですよ。
しかし、だれかが知識がなければいけませんから、住民でマン管に
一緒になってチャレンジすればいいですよ。
合格できなくても、マンション管理の基本は理解できますので。
そうすることによって仲間もできますからね。

　そうですね。　マンションを取り巻く財閥系悪徳管理会社を始め、ろくでもない連中を淘汰し、良好なマンションストック、地域社会も含めた環境整備に努力します。

６６１５さん、区分所有者の組合（ユニオン）を創設する事です。

>>6618
区分所有者の組合とは何？管理組合ではないの？

　その通り、何か勘違いしているのでは？　まさか、名ばかりマンション管理士？

>>6620
誰もマン管士を名乗って発言していないのに、すぐその名前を
出して煽るようなことはしないでね。