マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>6550 匿名さん
↑ろれつが回らないひとw

　まだ、マンション管理士試験上位合格者は一言投稿しかできないのですね。　運営会社の利用規約等違反ですよ。

>>6552 匿名さん
↑あとはお好きにどうぞ。
私の話を聞きたい人は別スレに来るからねw

　運営会社の利用規約等違反を繰り返す、非常識なマンション管理士試験上位合格者がほざいています。　実名も明かせないマンション管理士試験上位合格者などは、健全な社会にあっては「百害あって一利なし」です。

かわいそうなひとですね。
自尊心だけが強い人は他人の痛みとかは理解できない性格なんでしょう。

貴方の話など聞きたくありません。この者の投稿を拒否できない管理者も信用を失います。

　投稿拒否はダメですよ。　憲法が保障する表現の自由に反します。　たとえ、騙りのマンション管理士試験上位合格者でも、表現の自由はありますから。　恥じることなく実名で投稿すればいいだけです。　騙らないで、堂々とすれば？

>>6557 匿名さん
↑アホすぎて対話する意味はないw

　まだ、運営会社の利用規約等違反の「アホ」が止まりませんね。　対話したくなければ、レスしなければいいだけです。　本名も名乗らず卑怯ですね、マンション管理士試験上位合格者は。

マンション管理士連合会は何もしないんでしょうね。舐められてはいけません。
マンション管理士が信用できない。信用してほしければ管理士名で糾弾してください。

匿名掲示板でマンション管理士となのってはいけないの？
別に犯罪じゃないでしょう。
匿名掲示板で報酬も支払わず、マンション管理士や弁護士、建築士に
過大な期待はしない方がいいよ。

　＊配管の更生工事とは

　　　　古くなった管を取り換えることなく延命させる工法です。
　　　　管内面を樹脂でコーティングして赤錆を防ぎ、古い配管を更生させる工法です。

　　　メリット
　　　　　工期が短い、費用が安い、工事の際の騒音が少ない

　　　デメリット
　　　　　配管の内側を削るため、老朽化が進んだ配管には対応できない。
　　　　　施工後の寿命は１０年程度で、その後は再び更生工事はできないので更新工事をしな
　　　　　ければならない。
　　　　　最近は寿命も長いのもありますが、工費は高くなります。

　　　更生工事の工法
　　　　　ライニング工法、カルシューム防錆工法、電気防食工法等があります。
　　　　　配管内を前もってクリーニングをしなければならず（サンドプラスト法）、この方法を使う
　　　　には管内のサビ瘤が大きいと管に穴が空くこともあります。
　　　　　一度ライニングした配管は再度ライニング施工をすることはできません。寿命は１０年
　　　　程度でその後は更新工事をする必要が生じます。

　＊更新工事とは

　　　　配管工事は管自体を取り外して新品のものと取り替える工法です。
　　　　配管の劣化がひどく更生工事では対応しきれない場合は更新工事を行います。

　　　メリット
　　　　　漏水のリスクが低くなる。耐久年数が長い、衛生面での安全性が保たれる、腐食による
　　　　劣化が抑えられる。

　　　デメリット
　　　　　費用が高い、工事日数がかかる、騒音・振動・ほこりがでる。

　　　更新工事の工法
　　　　　給水管の更新工事は各戸ごとに行えるが、排水管の更新工事は全世帯の協力が不可
　　　　欠となります。
　　　　　架橋ポリエチレン管、ポリプテン管、ステンレス管等の錆びない材質に交換します。

　※できれば工事は共用部分と専有部分を同時に行い、住民の在宅や経費の負担の軽減を
　　図っていくべきと思っています。

将来的に給排水管の更生・更改工事をしなければならない時期は必ず
やってきます。
将来を見据えた修繕積立金や規約の改正等に取り組んでおられるマンション
はありますか。
当然専有部分の更新・更生工事も含めて。
いろいろな情報をお願いします。

長期修繕計画では築３５年で計画されてます。
専有部分の給排水管も共用部分一緒にやる予定ですが、まだ２０年後
のことですのでピンときません。
値上だけは早い方が負担が軽いということで、値上げしています。

６５６２，６２６３，６２６４，６２６５、さんのご意見役立ちます。
私もマンション管理士ですが、この件は大切な工事だと認識しています。

　マンション管理士なら分かるが、大切な工事なら、万難を排し、実施しなければならない。　その際問題となるのは、共用部分と専有部分の区別である。　物理的な区分では説明できないので、機能的区分で説明しなければならない。　できるかな？

>>6567 匿名さん
↑管理規約別表に共用部分の範囲が、物理的部分の名称で列挙してあることを知らないアホw

専有部分の工事を管理組合として実施することは標準管理規約でも可と
しています。
ただ、費用の負担については触れられていません。
専有部分の配管類を共用部分にすることは必要ありません。
管理組合が経費だけを負担するだけのことですが、先行工事者に対して
衡平を欠くことがないように規約を整理しておくべきです。
専有部分の雑排水管の高圧洗浄やインターホン、警報器等の点検や補修費
を管理組合として負担しているマンションは多いですしね。
全国でも、大規模マンションや管理組合のしっかりしたところではこの
計画が進められています。

専有部分の配管の工事に関しては、真剣に考えなければならない時期が
必ずやってきますよ。
それに気づいたときには既に時遅しとなり積立金がなくてできない
ということになります。
借り入れてやればいいという者もいますが、借りたら返さなければ
ならないんですよ。
古くなれば買い替えればいいとかいう者がいますが、それと工事とは
関係ないことです。
マンションがある以上は設備の維持保全をしていかなければなりません。

３０代でマンションを購入した者は、永住意識は低いでしょうからね。
３５歳で購入した者が、築３０年で買い替えをすれば会社をリタイア
する時期とマッチしますね。
６５歳で新規買い替えれば、終の棲家になりますが、そううまくもいか
ないでしょう。
４５歳で購入すれば、７０歳前後から漏水が始まります。

工事ができる実力があればすればいい。
積立金がなければやらなくていい。
古いマンションになれば快適さは求めない。

建物が存在する以上は工事は必然。
住民が希望すればやらなければならない。

マンションはきれいがいいが、積立金は安いがいい。
資産価値がなくなるとさびしい。
工事やりたし金はなしかな。

皆さん方のマンションで民泊禁止の規約改正はしてますか。
やってた方がいいみたいですよ。
一度申請してしまうと、規約で禁止しようとしてももうできなくなるようです。

　マンション管理士なら分るが、管理規約で専有部分とされているところは、区分所有者が修理費用を負担すべきもの。　でも、古いマンションでは、排水管が下階に通っている場合もあり、漏水被害は下階に発生する。　杓子定規に物理的区分で専有部分を決めると、修理もままならない。　住戸により修繕が必要かどうかは、現場を確認し必要な修理のみを実施すべき。

>>6576さん
その事例は裁判例があり常識化していますよ。
費用の負担だけの問題ですよ。
雑排水管の清掃は専有部分だけど、管理費で支払っているでしょう。
標準管理規約にもありますよ、専有部分の工事を管理組合として
することもできると。

　マンション管理士なら分かるが、雑排水管清掃を怠れば、上階で排水があふれる場合がある。　１階住居が夜逃げし、長期間清掃できなかったため、洗面台から逆流し、１階床（もちろん共用部分）が抜けたことも経験済み。　１階床の修理費用は、当然管理組合持ち。

まず二階の便器があふれて汚水が部屋中にあふれて一階へ漏水する構造のマンションもある。
ウチはその構造のマンションで有る事が最近判明した。情報が漏れないうちに売りに出した。

それは保険で対応できるんじゃないの。
床が抜けたとはどういうこと？
雑排水管の清掃を本来なら下の階から順にやるべきなのに、
楽をしようとして上階から下階の順にやったため１階の横引き管が
詰まって、２階が水浸しになったことがあったけど、保険が適用
されたけどね。
それより、専有部分の配管は管理組合としてやることもできるんだよね。

　保険は適用されても被害は残る。　カネで済まそうとする姿勢がマンションをダメにする。　備えあれば患いなし。　次善の策は、事前の策を考えておけば、次善の策にならなず、最善の策になる。

保険は適用されましたが、最期は保険会社から断られて、
来期からの契約は出来ない旨の連絡を受けた。

　お気の毒、昔の自動車自賠責保険の高騰と同じく、保険金詐欺まがいの請求事案が多発しているからかもしれませんね。　保険を販売すると手数料が入りますから、濡れ手に粟の事態も生じます。　保険会社を厳選しましょう。　　詐欺まがいに荷担しない会社があればね。

漏水は同じ部屋で何回もは保険の適用はされないでしょう。
特に築年数の経過したマンションで、経年劣化が原因であればその部分の
交換をするのが普通の対応の仕方でしょう。
それをやらないのに保険会社もそんなに甘くはないですよ。
築年数の経過したマンション（築２０年以上）との新規の保険の契約は
大手はしない方向でしたが、政府が介入し契約はしなければならなくなりました。
しかし保険料は２倍程度に大幅値上げがされています。
値上の要因は配管の経年劣化です。

ドクター保険というのがありますが、これは築年数だけで保険料を
決めるのではなく、いろいろ評価をして保険料を算定するものです。
一番ウェイトを置いているのが配管に対する取り組みです。
交換する予定が総会で承認され、修繕積立金がそれに対して積み立てられて
いくかがポイントになります。
長期修繕計画をしっかり立てる必要があります。

>>6581
自分で何いってるか分ってる？

　マンション管理士なら分かるが、マンション管理運営には長期的視点が必要。　管理会社の対症療法的な対応は、最低。　だから「限界マンション」や「管理不全マンションが大発生。　それを防止するのが、マンション管理士ではないのか？

>>6587
マンション管理を長期的に考えているのが、長期修繕計画です。
しかし、それを作成するのは管理組合ですよ。
理事会が責任をもって、しっかりした工事の全てを網羅した
長期修繕計画を建築士と一緒に作っていくことが重要です。
自分たちのマンションは自分たちで守るのが基本です。
当然、マン管士や建築士に相談することも必要かもしれませんが
それを決めるのもマンションの住民です。
他人任せで甘えてばかりいれば、限界マンションになりますよ。

塩化ビニルライニング鋼管は基本的には交換の必要がないと
いわれていますが、継手部分とかも交換は必要がなく、永久に
交換不要なんですか。
塩ビ管自体は交換する必要はないともいわれていますが、継手
部分は必要なのではないですか。
もしこれが事実なら、共用部分も含めて更新工事や更生工事は
必要ないということになります。

配管はいずれ交換時期はくる。
ただステンレス管にすれば半永久的にもつとはいわれている。

ステンレスは折れるし曲がったら戻らない。
架橋ポリブデン館で分岐方式はどうでしょうか、安くて長持ち取り換え簡単。

>>6591さん
情報ありがとうございます。

>>6591-6592

共用部分の話ですか？　専有部分の話ですか？
また、「架橋ポリブデン館」は、「館」を「管」に訂正しても存在しません。

共用部分より専有部分の配管の方が痛みが早いといわれています。
本管部分は管が太いのに対し、専有部分の配管は細く、流れも
緩やかなのがその要因でしょう。
縦管部分は塩ビ管であれば交換は必要ないといわれていますが、
やはり継手部分からの漏水はでてきます。
共用部分の継手部分と専有部分の配管はいずれ一緒に交換する
方がいいでしょうね。
管材ですから５０年も１００年ももつことはないでしょうから。

塩ビ管は法定耐用年数は35年、だいたい40年で交換。

https://search.yahoo.co.jp/image/search?rkf=2&ei=UTF-8&p=%E6%9E%B6...

6295さんへ、参考までに。ついでにサヤ管ヘッダー方式も勉強しましょう。

さらに良い材質が出てくると思います。安くて、長持ち、交換が簡単な工法。

最近は価格が高いから良いとは言えないくらい材料や工法が開発されております。

新しいマンションの材質、工法を見て回りましょう。私はマンション買い替え５戸目です。

耐久性の高い給水管
〇共用部分・・・ステンレス鋼管または高密度ポリエチレン管
〇専有部分・・・ポリブテン管または架橋ポリエチレン管

>>6597さん
一般的にはそういわれていますね。
ただ、現実問題としては、専有部分の配管を共用部分と一緒に更新
するということに対して、住民の理解が得られているかが問題です。
そこに至るまでにはいろんな問題点があります。
値上は住民は嫌がりますから。

エレベーターのリニュアール工事や高置水槽の取り替え、
消防設備、玄関扉とかの交換等についても、問題提起
しなければならないですね。
いずれこういった問題についても情報の提供を致します。

高置水槽方式のマンションは建て替え時期じゃないでしょうか。？
現在は１０階前後は水道直圧方式。それ以上増圧直圧方式でしょ。
水道ーメーターも水道局が７年置きに交換してくれる。

古いマンションは余計な管理費がかかる。