マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>6497さん
事後決済の説明がまずかったので、訂正しようと思っていたところでした。
決済のことです。

要するに、管理会社は、理事長名義となっている収納口座の銀行印を管理しているのではありませんか？

>>6502さん
銀行印は理事長管理です。
通帳は管理会社保管です。

保管口座の銀行印と同じように収納口座の銀行印も理事長が管理しているのですか？

>>6503 匿名さん
↑大手管理会社の物件なら、そうではなく、
銀行印は会計担当理事、
理事長印は理事長が持っている。
支払い指示書に先に理事長が署名、理事長印を押印し、そのあと回付された会計担当理事が銀行印を押印するのが通例。

>>6505さん
会計担当理事は銀行印ではなく、個人の印鑑で押印しています。
銀行印と理事長印は同じで理事長保管となっています。
しかし、理事長が指示書に押印し、会計担当が銀行印を押すというのが
理に適っていますね。
しかし出金伝票に理事長が理事長印並びに銀行印（一緒）を押しています。
会計担当が押印するのは出金伝票の指示書に対してですので、順番が逆に
なっているのかもしれません。

１，０００円の支払いであっても、理事長自身が預金払出し票に銀行印を押すのですね？

>>6507 匿名さん
おたくが原則方式知らないのはおたくの管理組合が原則方式じゃないからなんだから
別にどうでもいいでしょう

>>6506 匿名さん
↑大手管理会社じゃないのでは？内部統制の基本ですよ。レベルが低すぎる。修繕積立金は潤沢にあるかのかもしれないが。失笑

>>6507さん
当然出金伝票が回ってきますので理事長が押印します。決済として。

理事長は他所のマンションの出金方法の比較はできませんからね。
フロントとかマン管士としていろんなマンションをみていれば
いろいろ分かるでしょうが。
通常は、会計処理に問題がなければそれが普通と思うでしょう。

押印記録簿が保管されていないのですか、？

>>6510
>当然出金伝票が回ってきますので理事長が押印します。決済として。

「出金伝票」とは、銀行に提出する「預金払出し票」のことですか？

>>6513さん
当然銀行に提出する預金払い出し票のことです。

当然、「収納口座」から払い出す「預金払出し票」と「保管口座」から払い出す「預金払出し票」の２種類がありますね。

それはそうでしょう。
修繕積立金の保管口座からの分はそこから支払いますから。

預金口座としては、「収納口座」、管理費の「保管口座」および修繕積立金の「保管口座」の三つがあるのですか？

その３つがあります。

>>6481 記載の
>「駐車時用使用料は年度末の一括振り替えがされています。」
ですが、振替前はどの口座で管理されているのでしょうか？
「収納口座」ですか、管理費の「保管口座」ですか？

まず管理費等が理事長名義の収納口座に振り込まれます。
そして翌月の末日までに、管理費は管理費の保管口座に移し替えされ、修繕積立金も
積立金の保管口座に移し替えされますし総会決議されたものは、出金伝票で銀行から
保管口座から引き落としされます。

毎月徴収される駐車場使用料は「収納口座」に入金後、当月に管理に必要な費用が支払われ、残額は翌月末までに管理費の「保管口座」に移し換えられているのですか？

　マンション管理士なら分かるが、駐車場使用料等の取り扱いは、マンションにより異なる。　会計規則は各管理組合で定める必要がある。　管理規約と会計規則等を熟知し、理解してから質問せよ。　それとも、自分のマンションの管理規約や使用細則等を示して質問せよ。　マンション管理士も、管理規約や各種条件等が分からないと回答できない。　当たり前。

駐車場使用料は、年度末に積立金会計に一括振り替えがされています。
しかし、これは積立金会計にも予算化されていますので管理費が不足した場合、
これを使うことはできないので、その矛盾している部分を改善したら
どうかという提案だったんです。
管理費会計のなかでは、その項目に不足が生じた場合はその範囲内での
移動は可となっていますので。
管理費会計と積立金会計は明確にすべきですよね。
修繕積立金は毎月積立金の保管口座に移し替えがされているので、それと
同様駐車場使用料も毎月移し替えをすれば矛盾点が解消されますので。

「収納口座」に残り続けているわけではなく、翌月末に管理費の「保管口座」に移し換えられた後の話ですか？

駐車場使用料は管理費の保管口座に保管されています。
だから矛盾していると思っているんです。
毎月振振り替えればいいことですよね。
別に悪いといっているんではなく、管理費会計と積立金会計ははっきり
分けた方がいいと思っているのです。
管理費会計と積立金会計の両方の項目に予算化しておいて、年度末に一括
振り替えをするのが矛盾していませんか。

標準管理規約のように、
「駐車場使用料その他の敷地及び共用部分等に係る使用料（以下「使用料」という。）は、それらの管理に要する費用に充てるほか、修繕積立金として積み立てる。」
との規定であれば、現在の方法で問題ないと思います。

　マンション管理士なら分かるが、標準管理規約に寸分たがわぬ改正を適正な時期にしている管理組合は、ほぼない。　標準管理規約により論じること自体が異常。　事情は各マンションにより異なる。　管理費は節約し、修繕積立金は着実に貯め、大規模修繕工事を成功させるためだけに使うべし。

>>6527 匿名さん
標準管理規約の大改正は過去数回しかないけどね。影響が大きいのは平成16年改正で
大規模修繕を普通決議で可能にしたこと、
管理費回収の弁護士費用を請求可能にしたこと、管理費、修繕積立金の額を管理規約から切り離して普通決議で値上げ可能にしたことなど。
あと、平成29年に区分所有者以外を理事、監事に選任できるようにしたことなど。
他の地域コミュニティ条項などは瑣末な話である。
新築マンションはそのときの最新の標準管理規約に準拠するから、標準管理規約で話をするのは当たり前である。
6527は、言外に自分がマンション管理士だと言いたいようだが、低位合格者の発想なのはまるわかりである。恥ずかしいからもう書かなくてよい。

>>6526さん
駐車場使用料については、収納口座に引き落としされた後、翌月末日までに
管理費の保管口座に移し替えがされています。
修繕積立金に振り替えられる予算は決まっており、使用料からその分を
差し引いた残額が管理費として使用されています。
この積立金に振り替えられる金額は予算化されており毎年変更はありません。
管理費に余剰金がでたら積立金会計へ振り返るという性質のものではありません。
必ず振り替えしなければならない金額であり、それで資金計画、長期修繕計画が
算出されています。
規約はそのようになっています。
以上の理由から駐車場使用料で積立金に予算化されたものは、積立金同様毎月
振り替えた方が分りやすいし、管理費と積立金会計がはっきり分けられて、管理費
が不足した時にそれが使われることもないと思います。

最初から積立金で予算化されているのなら積立金で処理

したらよかろう。

余剰金がでたら振り替えるというものでもないんだろう。

　マンション管理士なら分かるが、標準管理規約が改正されると、管理組合に合った制度改正の必要性が生じる。　管理会社なら、制度改正があったことを管理組合に通知するのはあたり前。　気が付かないのが悪い、知らないのが悪い、分からないのが悪いの言い分は、管理会社の悪徳御用管理士のすること。　マンション管理士試験上位合格者なら、上位合格を証明しろ。　騙りの投稿も止め、マンション管理士資格も返上せよ。

マン管の試験結果は誰も知りません。
証明書もありませんからね。

　さすがに、話の分かる人は、マンション管理士試験上位合格者が騙りだと見抜くのですね。　でも複数のマンション管理士試験上位合格者がいるので、玉石混交ですけど。　マンション管理士試験上位合格者が、恥ずかしくないなら、実名で投稿すればよいのでは？

>>6531 匿名さん
↑アホすぎ。平成23年割れ問論争で敗れたコテハンがみんないなくなったことを知らない新参者がほざくでない。勉強しろ。アホ

>>6531 匿名さん
↑おたくにはわからないだろうけど、標準管理規約改正で重要な改正はそれほど多くはないんだよ。
6528にすでに書いているが、コミュニティ条項とか反社会的勢力とか、わざわざ標準に合わせて規約変更するほどのものではない。
おたくにはわからないだろうけどねw

　低俗なマンション管理士試験上位合格者がほざいています。　「アホ」連発は、マンション管理士の信用失墜行為で、まともなマンション管理士のすることではありません。　　マンション管理センターもこんな低俗なマンション管理士試験上位合格者を出したのでしょうか。　　騙りでないなら、実名でレスすれば？　低俗で騙りだからできないの？

>>6536 匿名さん
↑おたくは109連呼やめたのかい？

　１０９連呼て何？　マンション管理業協会の理事長会社の事？　悪の＊＊の親分会社の事？　マンション管理士試験上位合格者なら反社会的勢力の対策についても教えてね。　マンション管理組合は管理規約上、反社会的勢力を使えないからね。　管理規約を最新に改正してればだけど。　管理会社はいいね、「モンモン」使い放題だから。　いくら払えばいいのかも教えてね。　マンション管理士試験上位合格者なら、それくらいは知っているよね。

>>6538 匿名さん
↑いまどき暴力団の看板掲げて活動なんかできないことを知らないアホ。
標準管理規約に書いてあろうがなかろうが大した問題ではない。アホすぎ。

>>6538 匿名さん
最近の標準管理規約は、前科があったら理事になれないとか欠格事由が書いてあるが、そんなことを書いたところで確認が困難で実効性がないことがわからないアホ。おたくにはわからないだろうけど。

表に出ない反社会的勢力が怖いです。これ等の人物を薄々感じ取れるのは管理人しかいません。

>>6540
最近の標準管理規約には前科があったら理事になれないとかの欠格事項
があるんだ、知らなかったよ。
最新版を読んでみようかな。
しかし、規定されていたとしても、規約改正はしないけどね。
暴力団に関しての規約はあるけど。

>>6542 匿名さん
↑会社法の取締役の欠格事由とだいたい同じ
しかし、会社法法の取締役就任に、前科が無いことを証する書面とか出さないはずである。役所がそんな書面ださないから。似たようなのに海外渡航する際に渡航先の国に出すための都道府県警察が出す犯罪歴証明書があるが、目的外だと発行してくれないようである。

このスレは１０９関係者の投稿は多いでしょう。文言から推察できる。

特にマンション管理士試験上位合格者を名乗る投稿者は、その筋で各スレに登場して
スレ荒らしを行っている。

私は証拠に基づいての投稿であるので誹謗中傷の投稿はしていない。

１０９の悪事を告発しているだけだ。

↑荒らしはこいつだろうw

しかし、折角取ったマン管の資格を何に役立てたいのか理解できない。
まずは自分のマンションのために力を注いだらどうだろう。
政府に対する制度要求等については、マン管の資格ぐらいではどうにも
ならないだろうしね。
せめて弁護士の資格とか政治家でないと影響力は殆どないし。

>>6546 匿名さん
↑おたくも自分のマンションのために頑張ってねw

　マンション管理士なら分かるが、良質な社会的ストックとしてのマンションの管理に貢献せよ。　騙りのマンション管理士試験上位合格者のたわごとは聞きたくない。　本当に上位合格者なら、実名で投稿せよ。

>>6548 匿名さん
↑おたくとの知見の違いは明らかでしょw
実名書いたら高得点で合格したってあなたわかるのかい？
だからアホなんだよ

マンション管理士試験上位合格者を名乗るマンション管理士等は、
主な目的は特定の管理会社の悪事の告発を妨げ炉のが仕事である。

皆さん各スレを良く精査してみてください。
例の一つ、管理会社のスレにはたまに以外は登場しない、

>>6550 匿名さん
↑ろれつが回らないひとw

　まだ、マンション管理士試験上位合格者は一言投稿しかできないのですね。　運営会社の利用規約等違反ですよ。

>>6552 匿名さん
↑あとはお好きにどうぞ。
私の話を聞きたい人は別スレに来るからねw

　運営会社の利用規約等違反を繰り返す、非常識なマンション管理士試験上位合格者がほざいています。　実名も明かせないマンション管理士試験上位合格者などは、健全な社会にあっては「百害あって一利なし」です。

かわいそうなひとですね。
自尊心だけが強い人は他人の痛みとかは理解できない性格なんでしょう。

貴方の話など聞きたくありません。この者の投稿を拒否できない管理者も信用を失います。

　投稿拒否はダメですよ。　憲法が保障する表現の自由に反します。　たとえ、騙りのマンション管理士試験上位合格者でも、表現の自由はありますから。　恥じることなく実名で投稿すればいいだけです。　騙らないで、堂々とすれば？

>>6557 匿名さん
↑アホすぎて対話する意味はないw

　まだ、運営会社の利用規約等違反の「アホ」が止まりませんね。　対話したくなければ、レスしなければいいだけです。　本名も名乗らず卑怯ですね、マンション管理士試験上位合格者は。

マンション管理士連合会は何もしないんでしょうね。舐められてはいけません。
マンション管理士が信用できない。信用してほしければ管理士名で糾弾してください。

匿名掲示板でマンション管理士となのってはいけないの？
別に犯罪じゃないでしょう。
匿名掲示板で報酬も支払わず、マンション管理士や弁護士、建築士に
過大な期待はしない方がいいよ。

　＊配管の更生工事とは

　　　　古くなった管を取り換えることなく延命させる工法です。
　　　　管内面を樹脂でコーティングして赤錆を防ぎ、古い配管を更生させる工法です。

　　　メリット
　　　　　工期が短い、費用が安い、工事の際の騒音が少ない

　　　デメリット
　　　　　配管の内側を削るため、老朽化が進んだ配管には対応できない。
　　　　　施工後の寿命は１０年程度で、その後は再び更生工事はできないので更新工事をしな
　　　　　ければならない。
　　　　　最近は寿命も長いのもありますが、工費は高くなります。

　　　更生工事の工法
　　　　　ライニング工法、カルシューム防錆工法、電気防食工法等があります。
　　　　　配管内を前もってクリーニングをしなければならず（サンドプラスト法）、この方法を使う
　　　　には管内のサビ瘤が大きいと管に穴が空くこともあります。
　　　　　一度ライニングした配管は再度ライニング施工をすることはできません。寿命は１０年
　　　　程度でその後は更新工事をする必要が生じます。

　＊更新工事とは

　　　　配管工事は管自体を取り外して新品のものと取り替える工法です。
　　　　配管の劣化がひどく更生工事では対応しきれない場合は更新工事を行います。

　　　メリット
　　　　　漏水のリスクが低くなる。耐久年数が長い、衛生面での安全性が保たれる、腐食による
　　　　劣化が抑えられる。

　　　デメリット
　　　　　費用が高い、工事日数がかかる、騒音・振動・ほこりがでる。

　　　更新工事の工法
　　　　　給水管の更新工事は各戸ごとに行えるが、排水管の更新工事は全世帯の協力が不可
　　　　欠となります。
　　　　　架橋ポリエチレン管、ポリプテン管、ステンレス管等の錆びない材質に交換します。

　※できれば工事は共用部分と専有部分を同時に行い、住民の在宅や経費の負担の軽減を
　　図っていくべきと思っています。

将来的に給排水管の更生・更改工事をしなければならない時期は必ず
やってきます。
将来を見据えた修繕積立金や規約の改正等に取り組んでおられるマンション
はありますか。
当然専有部分の更新・更生工事も含めて。
いろいろな情報をお願いします。

長期修繕計画では築３５年で計画されてます。
専有部分の給排水管も共用部分一緒にやる予定ですが、まだ２０年後
のことですのでピンときません。
値上だけは早い方が負担が軽いということで、値上げしています。

６５６２，６２６３，６２６４，６２６５、さんのご意見役立ちます。
私もマンション管理士ですが、この件は大切な工事だと認識しています。

　マンション管理士なら分かるが、大切な工事なら、万難を排し、実施しなければならない。　その際問題となるのは、共用部分と専有部分の区別である。　物理的な区分では説明できないので、機能的区分で説明しなければならない。　できるかな？

>>6567 匿名さん
↑管理規約別表に共用部分の範囲が、物理的部分の名称で列挙してあることを知らないアホw

専有部分の工事を管理組合として実施することは標準管理規約でも可と
しています。
ただ、費用の負担については触れられていません。
専有部分の配管類を共用部分にすることは必要ありません。
管理組合が経費だけを負担するだけのことですが、先行工事者に対して
衡平を欠くことがないように規約を整理しておくべきです。
専有部分の雑排水管の高圧洗浄やインターホン、警報器等の点検や補修費
を管理組合として負担しているマンションは多いですしね。
全国でも、大規模マンションや管理組合のしっかりしたところではこの
計画が進められています。

専有部分の配管の工事に関しては、真剣に考えなければならない時期が
必ずやってきますよ。
それに気づいたときには既に時遅しとなり積立金がなくてできない
ということになります。
借り入れてやればいいという者もいますが、借りたら返さなければ
ならないんですよ。
古くなれば買い替えればいいとかいう者がいますが、それと工事とは
関係ないことです。
マンションがある以上は設備の維持保全をしていかなければなりません。

３０代でマンションを購入した者は、永住意識は低いでしょうからね。
３５歳で購入した者が、築３０年で買い替えをすれば会社をリタイア
する時期とマッチしますね。
６５歳で新規買い替えれば、終の棲家になりますが、そううまくもいか
ないでしょう。
４５歳で購入すれば、７０歳前後から漏水が始まります。

工事ができる実力があればすればいい。
積立金がなければやらなくていい。
古いマンションになれば快適さは求めない。

建物が存在する以上は工事は必然。
住民が希望すればやらなければならない。

マンションはきれいがいいが、積立金は安いがいい。
資産価値がなくなるとさびしい。
工事やりたし金はなしかな。

皆さん方のマンションで民泊禁止の規約改正はしてますか。
やってた方がいいみたいですよ。
一度申請してしまうと、規約で禁止しようとしてももうできなくなるようです。

　マンション管理士なら分るが、管理規約で専有部分とされているところは、区分所有者が修理費用を負担すべきもの。　でも、古いマンションでは、排水管が下階に通っている場合もあり、漏水被害は下階に発生する。　杓子定規に物理的区分で専有部分を決めると、修理もままならない。　住戸により修繕が必要かどうかは、現場を確認し必要な修理のみを実施すべき。

>>6576さん
その事例は裁判例があり常識化していますよ。
費用の負担だけの問題ですよ。
雑排水管の清掃は専有部分だけど、管理費で支払っているでしょう。
標準管理規約にもありますよ、専有部分の工事を管理組合として
することもできると。

　マンション管理士なら分かるが、雑排水管清掃を怠れば、上階で排水があふれる場合がある。　１階住居が夜逃げし、長期間清掃できなかったため、洗面台から逆流し、１階床（もちろん共用部分）が抜けたことも経験済み。　１階床の修理費用は、当然管理組合持ち。

まず二階の便器があふれて汚水が部屋中にあふれて一階へ漏水する構造のマンションもある。
ウチはその構造のマンションで有る事が最近判明した。情報が漏れないうちに売りに出した。

それは保険で対応できるんじゃないの。
床が抜けたとはどういうこと？
雑排水管の清掃を本来なら下の階から順にやるべきなのに、
楽をしようとして上階から下階の順にやったため１階の横引き管が
詰まって、２階が水浸しになったことがあったけど、保険が適用
されたけどね。
それより、専有部分の配管は管理組合としてやることもできるんだよね。

　保険は適用されても被害は残る。　カネで済まそうとする姿勢がマンションをダメにする。　備えあれば患いなし。　次善の策は、事前の策を考えておけば、次善の策にならなず、最善の策になる。

保険は適用されましたが、最期は保険会社から断られて、
来期からの契約は出来ない旨の連絡を受けた。

　お気の毒、昔の自動車自賠責保険の高騰と同じく、保険金詐欺まがいの請求事案が多発しているからかもしれませんね。　保険を販売すると手数料が入りますから、濡れ手に粟の事態も生じます。　保険会社を厳選しましょう。　　詐欺まがいに荷担しない会社があればね。

漏水は同じ部屋で何回もは保険の適用はされないでしょう。
特に築年数の経過したマンションで、経年劣化が原因であればその部分の
交換をするのが普通の対応の仕方でしょう。
それをやらないのに保険会社もそんなに甘くはないですよ。
築年数の経過したマンション（築２０年以上）との新規の保険の契約は
大手はしない方向でしたが、政府が介入し契約はしなければならなくなりました。
しかし保険料は２倍程度に大幅値上げがされています。
値上の要因は配管の経年劣化です。

ドクター保険というのがありますが、これは築年数だけで保険料を
決めるのではなく、いろいろ評価をして保険料を算定するものです。
一番ウェイトを置いているのが配管に対する取り組みです。
交換する予定が総会で承認され、修繕積立金がそれに対して積み立てられて
いくかがポイントになります。
長期修繕計画をしっかり立てる必要があります。

>>6581
自分で何いってるか分ってる？

　マンション管理士なら分かるが、マンション管理運営には長期的視点が必要。　管理会社の対症療法的な対応は、最低。　だから「限界マンション」や「管理不全マンションが大発生。　それを防止するのが、マンション管理士ではないのか？

>>6587
マンション管理を長期的に考えているのが、長期修繕計画です。
しかし、それを作成するのは管理組合ですよ。
理事会が責任をもって、しっかりした工事の全てを網羅した
長期修繕計画を建築士と一緒に作っていくことが重要です。
自分たちのマンションは自分たちで守るのが基本です。
当然、マン管士や建築士に相談することも必要かもしれませんが
それを決めるのもマンションの住民です。
他人任せで甘えてばかりいれば、限界マンションになりますよ。

塩化ビニルライニング鋼管は基本的には交換の必要がないと
いわれていますが、継手部分とかも交換は必要がなく、永久に
交換不要なんですか。
塩ビ管自体は交換する必要はないともいわれていますが、継手
部分は必要なのではないですか。
もしこれが事実なら、共用部分も含めて更新工事や更生工事は
必要ないということになります。

配管はいずれ交換時期はくる。
ただステンレス管にすれば半永久的にもつとはいわれている。

ステンレスは折れるし曲がったら戻らない。
架橋ポリブデン館で分岐方式はどうでしょうか、安くて長持ち取り換え簡単。

>>6591さん
情報ありがとうございます。

>>6591-6592

共用部分の話ですか？　専有部分の話ですか？
また、「架橋ポリブデン館」は、「館」を「管」に訂正しても存在しません。

共用部分より専有部分の配管の方が痛みが早いといわれています。
本管部分は管が太いのに対し、専有部分の配管は細く、流れも
緩やかなのがその要因でしょう。
縦管部分は塩ビ管であれば交換は必要ないといわれていますが、
やはり継手部分からの漏水はでてきます。
共用部分の継手部分と専有部分の配管はいずれ一緒に交換する
方がいいでしょうね。
管材ですから５０年も１００年ももつことはないでしょうから。

塩ビ管は法定耐用年数は35年、だいたい40年で交換。

https://search.yahoo.co.jp/image/search?rkf=2&ei=UTF-8&p=%E6%9E%B6...

6295さんへ、参考までに。ついでにサヤ管ヘッダー方式も勉強しましょう。

さらに良い材質が出てくると思います。安くて、長持ち、交換が簡単な工法。

最近は価格が高いから良いとは言えないくらい材料や工法が開発されております。

新しいマンションの材質、工法を見て回りましょう。私はマンション買い替え５戸目です。

耐久性の高い給水管
〇共用部分・・・ステンレス鋼管または高密度ポリエチレン管
〇専有部分・・・ポリブテン管または架橋ポリエチレン管

>>6597さん
一般的にはそういわれていますね。
ただ、現実問題としては、専有部分の配管を共用部分と一緒に更新
するということに対して、住民の理解が得られているかが問題です。
そこに至るまでにはいろんな問題点があります。
値上は住民は嫌がりますから。

エレベーターのリニュアール工事や高置水槽の取り替え、
消防設備、玄関扉とかの交換等についても、問題提起
しなければならないですね。
いずれこういった問題についても情報の提供を致します。

高置水槽方式のマンションは建て替え時期じゃないでしょうか。？
現在は１０階前後は水道直圧方式。それ以上増圧直圧方式でしょ。
水道ーメーターも水道局が７年置きに交換してくれる。

古いマンションは余計な管理費がかかる。