マンション管理士に質問しよう！ Part2

中古物件を購入する方は、理事会、管理会社、長期修繕計画、滞納状況、
空室とかは関心が薄いようです。
やはり見た目で判断ということでしょう。

中古物件購入の目安として、定期的な工事がされているかは
重要なポイントになると思います。
やはり、周期ごとの大規模修繕工事や大型設備の交換とかは
しないと全体のイメージとしては崩れますね。
特に問題となるのが配管ですが、これが一番難しいでしょう。
各戸の床を含めての全面改装の場合は、その際配管を交換
するのは簡単ですから一緒にやるべきです。
勿論自分の部屋の配管の取り替えは自分の部屋に対してのものでは
なく、階下に対してのものになりますが。
全員がしなければ問題は解決しません。

築４０年経過したマンションでは、いくら部屋の中は全て交換しても
玄関扉がボロボロだったりサッシの滑りが悪かったり、漏水が頻出すれば
価値はありませんからね。

いくら部屋の中はきれいでも築４０年は４０年。
化粧してごまかしても所詮築４０年という年齢はごまかせない。

自治会の総会が開催されますが、議案書の中に規約が規定されていますが、
その中に自治会への入退会の規定がありません。
マンション内自治会であり全員が入会していますが、賃貸に出している方は
口座引き落としのため自動的に自治会費が引き落としされています。
又、賃借人は自治会費を支払っていませんが、自治会員扱いとなっています。
自治会員はマンションに居住するものをもって構成するとあるだけです。
改正すれば、賃借人に加入をしてもらわなければならなくなりますし、自治会費
の徴収をどうするかが問題となってきます。
自治会活動に対するただ乗り論や自治会活動をやっている者とやらない者との
不公平感もあり困っています。

保存行為の求償については、以前も書き込みをしましたが、下記のように解釈されています。

各区分所有者が保存行為としてやった求償の問題ですが、保存行為の問題と事務管理
や不当利得の問題は別と考えるべきです。
つまり、保存行為は別の根拠に基づいて管理組合ないし他の区分所有者に対して求償
することはありうるとされています。

http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/341/038341_hanrei.pdf

管理士のご意見をお聞かせ下さい。

>>6386

規約や総会決議によって区分所有者が実施する共用部分等の保存行為や復旧行為が制限される場合において、当該区分所有者が実施した行為により、他の区分所有者に現存利益があるときの求償関係は、民法の不当利得（７０３条）または事務管理（７０２条３項）の法理によって解決することになる。

自腹でする保存行為などする馬鹿がいるか。そんな事で何だ、かんだと議論
する暇が有ったらマンション管理士の勉強を怠りなく。？

>>6387
コピペではなく、質問事項をまとめて書き込まなければ意味ないよ。

自治会の総会が開催されますが、議案書の中に規約が規定されていますが、
その中に自治会への入退会の規定がありません。
マンション内自治会であり全員が入会していますが、賃貸に出している方は
口座引き落としのため自動的に自治会費が引き落としされています。
又、賃借人は自治会費を支払っていませんが、自治会員扱いとなっています。
自治会員はマンションに居住するものをもって構成するとあるだけです。
改正すれば、賃借人に加入をしてもらわなければならなくなりますし、自治会費
の徴収をどうするかが問題となってきます。
自治会活動に対するただ乗り論や自治会活動をやっている者とやらない者との
不公平感もあり困っています。

皆さん方の自治会規約に入退会の規定がないところがありますか。

私がマンションを出て賃貸に出した場合は、居住していないので
無条件に自治会費の口座引き落としは拒否しますけどね。
しかし、賃貸に出している区分所有者の方は全員自治会費の口座
引き落としに応じています。
小さい金額なので気にしないということでしょうか。

貴方は居住していて賃貸に出しているのか。？

>>6393さん
私はマンションに居住していますが、マンションを出て
賃貸に出した場合の対応を書き込みました。
やはり組織である以上は、最低限自治会への入退会の規定は作成
しておく必要があるのではと思っています。
この規定がないから、マンションを離れて賃貸に出しても今まで
同様管理費等と一緒に自治会費も口座引き落としがされることに
なりますから。
しかし、これをやれば賃借人に対しては入会を勧誘することになりますし、
自治会費の徴収も考慮しなければならなくなり、自治会員の減少と手間
がかかるので積極的にはやりたくはないんですけど。
この問題には深く入り込まない方がいいのか迷っています。

マンションの各々の事情によるからね。一概には説明できない。

>>6395さん
現在自治会はうまくいってますので、波風を立てない方が
いいんでしょうね。
３５０戸のマンションで全員が自治会に入会しているマンションで
自治会費は管理費等と一緒に口座引き落としの便宜を与えていますが
それに対しても何も意見はでていませんから。

ガス警報器の５年の有効期限がきたので交換をしますとの連絡がきました。
ガス警報器は専有部分ですので区分所有者負担（殆どは毎月の請求書にリース料が
記載されている。）です。
又、都市ガスについては基本的に設置義務はありません。
警報器は自分で設置もできますし、型等も好きなのが選べます。
設置業者の商売なのですが、いかにも法的に設置義務があるように半強制的に
交換日の日時の設定をしらせてくださいといってきているけど、みんなは知らないので
全員がその業者と警報器の交換をしているようです。
うまい商法ですね。

区分所有者からの求めがあったとき、管理業務主任者証を提示する義務はありますか？

宜しくお願いします。

>>6398さん
管理業務主任者証は関係者から請求があったときは、管理者証を提示しなければなりません。
又、重要事項の説明、管理事務に関する報告を行う場合は、請求がなくても提示しなければ
なりません。
管理業務主任者証の有効期間は５年ですが、更新する場合は登録講習会を受けなければなり
ません。主任者証の登録の有効期限はありません。
指示処分に従わない時は、国土交通大臣は事務禁止処分や主任者証の取り消しを行うこと
ができます。
ただ、馴れ合いが生じて毎月の収支報告書の説明のときとかに、管理者証を提示しないことは
あると思います。担当のフロントであれば管理業務主任の資格を保有していることが分かって
いればいちいち気にしないのではと思います。
ただ通告しなければ主任者証の不提示はわかりませんので、直接本人に指摘してそれでも
提示しなければ地方整備局？に通告すべきでしょう。

区分所有者は組合員です。
管理会社は管理組合と委託契約を結んでいますので組合員は
関係者という範疇に入ります。
理事長や理事だけが関係者という訳ではありません。

ありがとうございます。

管理業務主任者に関する法律を教えてください。
また、その法律の条文には「関係者」という文言がありますか？

宜しくお願いします。

>>6401さん
マンション管理適正化法第６３条
管理業務主任者証はその身分を証明する証明書ですが、以下の場合には必ず
提示しなければなりません。
　①重要事項の説明　第７２条
　②管理事務の説明　第７７条
そしてこれらの規定に違反し提示をしなかった場合は、１０万円以下の過料に
処せられます。第１１３条２号
本条はそれらの規定とは別に、上記の場合に限定されず一般的にその事務を
行うに際し、関係者から請求があった場合は提示が義務づけられています。
関係者とは、具体的に本条で区分所有者というのは例示されていますが、それ
以外に賃借人、管理者等が考えられます。施行規則８３条
尚この場合は違反したとしても罰則に処せられることはありません。
しかし、管理会社にとっては区分所有者はお客様です。提示請求があれば
当然提示するのが自然だと思います。

ありがとうございます。

（管理業務主任者証の提示）
第六十三条　管理業務主任者は、その事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、管理業務主任者証を提示しなければならない。

以下捕捉です。

マンション管理センターに確認したところ、
求めがあった場合でも、
区分所有者への提示義務はない、
との回答だったので、確認のため、お尋ねした次第です。

主任者証には住所等の個人情報も含まれますから、如何わしい相手には掲示拒否が出来ますので、
義務は有りません。

第６３条の提示義務は、「その事務を行うに際し、」であるから、管理業務主任者としてなすべき事務を行うに際しての提示義務である。
したがって、それ以外のマンションの管理に関する事務を行うに際しては、第８８条第１項に規定する証明書を提示すれば足りると考える。

第８８条（証明書の携帯等）
第１項　マンション管理業者は、国土交通省令で定めるところにより、使用人その他の従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。
第２項　マンション管理業者の使用人その他の従業者は、マンションの管理に関する事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、前項の証明書を提示しなければならない。

>>6403さん
関係者に対しては提示請求があった場合は提示はしなければならないが
罰則規定はないという解釈ではないでしょうか。
マンションの住民が身分を確認をするのに拒否することが不自然でしょう。
個人情報とかいっている方もおられますが、個人情報といえば住所ぐらい
のものですよ。
もしどうしても住所が知られたくないなら、それを隠して見せればいいことです。
マンショんの管理に対する事務を行う場合という前提ですから、主任者の
資格に疑問があれば確認するのは当然の権利ですよ。

>>6403さん
関係者に主任者証の提示の書き込みの原因が分りません。
何があったのか知りたいですね。
マン管センターに問い合わせるぐらいだから、何か問題が
あったんでしょうね。

管理会社のフロントは総会前の重要事項の説明をするときは、
管理者証を首から下げていますね。

ありがとうございます。

とどのつまりを知りたいです。

あるマンションの区分所有者が、
当該マンションに従事している管理業務主任者に
管理業務主任者証の提示を求めた場合、
提示する法的義務はあるか否か。

宜しくお願いします。

重要事項の説明や事務管理の説明をするときには、主任者証を提示しなければ
ならないんです。
管理会社のフロントが全て管理業務主任者の資格を保有はしていません。
事務管理の説明を受ける時に、そのフロントに対して主任者証の提示を求める
ことはあるでしょう。
無資格者が重要事項の説明をする訳にはいかないでしょうからね。

>>6409さん
重要事項の説明とかではなく、単なる提示要求では必要ないでしょう。
フロントが全て有資格者ではありませんから。
それに定められた重説とかの説明でもありませんしね。

フロントに対して疑いの念を抱き、「あなたは本当に資格をもっているんですか」
の確認をしたいだけなんでしょう。
そのフロントは重説の説明の時は、当然主任者証を提示して説明するんでしょう。
だったらそれで十分なんではないですか。

ほう

管業やマン管の有資格者の数で管理会社のグレードが
分るね。
いい会社の従業員はモラールも高く自己啓発にも積極的だから。

管理会社の中では一流の会社の社員は、２流、３流の社員より
マン管、管業の有資格者は多い。
又、学歴も大卒が多い。あくまで管理会社の中でのはなしだけど。

関係者に管理者証をみせろという行動はどういう状況で
されたんでしょうね。

そもそも関係者がフロントに確認するのは何のためだったのか？
その動機が純粋なものであったなら、管理会社はそれに応えるのが当然。

おわかりの方、よろしくお願いします。

理事長を五線で決めるのはありますが、幹事を五線で決めていいのでしょうか？

五線は互選、幹事は監事ではないでしょうか。
輪番制で役員を選出するときは、その候補に総会前に集まってもらって
そこでの話し合いで役員名が決められます。
総会では理事候補として承認決議を得ますが、本来なら総会を休憩して
そこで承認された者の互選で役員決めを行い、総会を再開催するのが筋ですが、
時間の効率化のために事前に候補者で互選をしているのです。
監事についても同様です。輪番制で役員候補の中から互選並びに自薦で監事も
選出されます。
監事だけを特別に選出しているマンションは少ないのではないでしょうか。
輪番制以外の監視役が必要なら、顧問とかの役職を設けた方がいいでしょう。

駐車場使用料を修繕積立金に充当する場合、毎月口座引き落としが
されていると思いますが、それは一応収納口座に振り込まれ
その残については翌月末日までに保管口座に移し替えしなければ
なりません。
皆さん方のマンションでは、使用料は毎月修繕積立金口座に移し替えを
していますか。それとも会計年度末にまとめて振り替えていますか。

まちまちです。

しかし、管理費会計の項目に記載されていれば、その管理費会計の範囲内
での移動は可となりますので、補修工事とかに使うこともできます。
使用料の一部は積立金会計に振り替えるという項目の予算になっていれば
理事会決議だけでは使えないので総会決議が必要となりますが、管理費会計
の一項目であれば、積立金という解釈ができますかね。
そうであれば、毎月積立金会計に移し替えをしてた方がいいと思いますが。

管理費等の徴収方式につきまして、
イ、ロ、ハ以外にもありますか？
それぞれの採用数はわかりますか？どのくらいですか？

（新）ハ方式 原則方式に近い方式です。
　修繕積立金等を、管理組合等を名義人とする収納・保管口座において預貯金　　　　　　　　　　　　　　　　　として管理する方式。
　管理会社は印鑑の保管は禁止されています。

（新）ロ方式 収納代行方式に近い方式です。
　区分所有者から徴収された修繕積立金を、保管口座に預入れし、預貯金として　　　　　　　　　　　　　　　　管理すると共に、管理費用に充当する金銭を収納口座に預入し、毎月その月の　　　　　　　　　　　　　　　　分の管理費用から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月
　末日までに収納口座から保管口座へ移管する方式。
　管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

（新）イ方式 支払一任代行方式に近い方式です。
　区分所有者等から徴収された修繕積立金等を収納口座に預入し、毎月その月分の
　修繕積立金等から当該月中の管理事務に要した費用を控除した残額を、翌月末日
　までに、収納口座から管理組合名義の保管口座に移し替える方式です。
　管理会社は、保管口座の印鑑の保管は禁止されています。

うちはハ方式だけど、これが一番多いと思うよ。旧原価方式
直接管理組合名義の口座に収納されるので安心だしね。
ただ、決済は全て管理組合を通さなければならないので面倒だけどね。

諸悪の根源は管理費等を管理会社ＴＣ名義の口座で収納している方法です。

この収納口座と通帳と印鑑は管理会社が保管している。

私のマンションではつい最近まで、管理費、修繕積立金、駐車場使用料、水道料（専用水道）、
バイク・自転車置場料、集会室使用料、ゴルフ練習場、プール使用料、来客用、保険金、等
を上記のように、３０年位管理会社名義の口座で収納されておりました。

収納した後定額管理委託費を額を差し引いて、一般会計用の口座と修繕積立金口座に振り分
けて、通帳は管理会社ＴＣが保管し、印鑑は理事長が保管しております。

これなら、組合の収納資金を管理会社が自由に動かせることで問題ですよね。

役員は一年の交代制です。このもん。この問題を皆さんにお尋ねします。

イ、ロ方式だと、管理費等を管理会社の収納口座に預け入れして、
翌月末日までにその残額を管理組合の保管口座に移し替えをすることが
義務づけられています。
但し、１ヶ月分の保険は掛けなければならなくなっています。
管理会社に振り込まれた口座の通帳と印鑑は管理会社が保管するのは
当然ですよ。
しかし、翌月末日までに振り込まれた管理組合名義の通帳は管理会社が
印鑑は理事長が保管することになっています。
これをやらなかったら適正化法違反となり、管理会社は重い処分を
受けます。場合によっては営業取消まで課されます。

理事と監事は違う。監事は互選で選出するものではないとかいって
いる者がいるが、３０～４０戸程度のマンションではそれだけの人材
はいないし、監事より理事長に重きをおくのが必然でしょう。

おまけに小規模マンションで外部監査を依頼するのは資金力がない。
やはりマンション管理で一番たいせつなのは理事長。
任期を２年にすれば癒着とか不正は防げるよ。

管理費等を組合員の預金口座から管理会社名義の収納口座に振り替えているマンションの
管理組合は過去現在を酔わず精査した方が賢明でしょう。横領や着服などがなされている
ことは間違いないでしょう。

私のマンションでは管理会社ＴＣによる保険金の詐欺の疑いを発見しました。