マンション管理士に質問しよう！ Part2

うちの管理組合でも、保存行為についての規定はありますが、
求償までの規定はありません。
多分どこのマンションでもその規定はないのではと思っています。
保存行為は各区分所有者が単独ですることはできるとなっています。
共用部分の維持を図るための補修工事を単独でやることはできるが、
お金は自分で支払いなさいという解釈にはつながらないと解するのが
自然でしょう。
ベランダや共用廊下の清掃をしたから、その分の費用を請求するのは
常識では考えられませんので別箇に考えるべきでしょう。
大災害時の保存行為の場合は、理事長や理事がいなかったり、理事会が
開催できない場合がありますので単独での保存行為を認め、費用の求償
についても当然管理組合が負担すべきものだと思います。

>>6356さん
ここのスレは質問とか疑問点があればここに書き込み皆さんで一緒にそれに
答えていくために立てたものです。
そして、質問とかがなければみなさんへ知識や情報を提供したり、問題提起
をしてみなさんで一緒に考えていきましょうというスレなんですよ。

６３６２さんの仰る通りには事はすすみません。ほとんどは、特定の管理会社の
子飼いマンション管理士の匂いがします。信用はできません。　

>>6363さん
>６３６２さんの仰る通りには事はすすみません。ほとんどは、特定の管理会社の
>子飼いマンション管理士の匂いがします。信用はできません。　

質問とか疑問点があればここに書き込みみんなで解決していきましょうというのと
関係がありますか？
質問をして参考になれば取り入れ、むだだと思えば聞き流せばいいだけのことです。
いろんな意見を聞くことが必要ではないんでしょうか。
しかし、解決するのは自分たちのマンションの住民でやらなければいけません。
そのための情報や知識を身につければいいんですし参考にするだけのことですから。
もし、プロに委託するのであればお金を払って弁護士やマン管士に依頼すべきです。
ここは匿名掲示板なんですよ。過剰な期待はしない方がいいでしょう。それに全て
正しい書き込みばかりではありませんから。
間違っていたり、説明不足であったり、勘違いでの書き込みも当然あるでしょう。

マンション管理士上位合格者は、ここにこれないので自分の立てた別スレで
書き込みをしているが、そのスレはいずれ消滅するでしょう。
しかし、しびれを切らして必ずここに戻ってきますよ。
そこまでプライドはもっていないでしょうから。

削除やアク禁とかの依頼をしないスレにしたいですね。

マンション管理士上位合格者さん、プライドを捨ててここに帰ってきてもいいですよ。
ノーサイドにしてあげますから。
ここでの書き込みである保存行為を取り上げてその書き込みをするんではなく、自分
が立てたスレの中で問題点なりを取り上げ論点にしなさい。
質問とかがなければ問題提起や情報の提供とかをすればいいんですよ。
難しいことばかりではなく、一般の組合員にとってためになる情報の提供でいいんですよ。

ここでアク禁になったから別スレ立ててるのだよ。
アク禁申請したのはオレ。
ここは半永久的にアク禁になったからね。
「アホ」連発してるから自業自得。

>>6368
もしそれが事実なら私が管理人さんに説明しますけどね。
私はアク禁とか削除は基本的にはやらない主義ですから。

全管連の掲示物が掲示板に掲載されていたが、その中の一つに
理事長は理事会決議で解雇できるというものがありました。
理事会の役員は理事の互選で選出することになっているから
解雇も理事会でできるんですね。

削除されてるので私が書き込んだものもあるかもしれませんが、
何を書いたのか分かりません。
削除はできるだけしないようにしましょう。

＊資産価値の落ちにくいいマンションの条件
　下記のようなものが資産価値が落ちにくいマンションの条件のように思えますが、
　これ以外にはどんなものがあるでしょうか。
１．立地が良い
２．築年数（築浅）
３．物件規模が大きい
４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

資産価値を維持できるのは、6375さんの、１、立地が良いの一言に尽きる。
２～４はあまり関係ないでしょう。

>>6376さん
物件規模は資産価値をおとさない重要なポイントのひとつだと思いますけどね。
小規模マンションだと理事の人材不足、管理会社に対する影響力、工事に対する
一人当りの負担増とかありますしね。
それに大規模であればいろんなことができます。
親子会、老人クラブ、スポーツクラブ、文化会、植栽クラブ、祭り等

↑自作自演ご苦労w

>>6378
あなたも性格が変わりましたね。意固地になりすぎです。
６３７５は私ですが、６３７６さんは私が書き込んだものではありません。
それに返答したのが６３７７ですよ。
これが自作自演なんですか。
あなたが立てた別スレのマンション管理士は民法を良く知らないからのあなたの
返事に対して、そのマン管士は弁護士の資格も保有しており、マンション管理士会
にも所属しておりマンション管理の執筆や活動をされている方じゃないですか。
それが分ったら弁護士のレベルが低いだけだろうというコメントを書き込んでいるが
自信過剰というか、周りがみえないというか理解できなくなりました。

今テレビでやっていたけど、完全リニュアールしたマンションの価格がどれぐらい
かという番組だったけど、

吉祥寺の物件　３ＬＤＫ　築４３年　６９㎡　近隣の新築分譲価格の相場　６，５００万円
　駅までバスで１３分（交通の便は良）
　この物件を、改装
　　　床、壁紙、キッチン、トイレ、浴槽、化粧台等見える部分は全て改装
　　　問題の配管の交換はなし

　この物件の改装後の価格は　２，９９８万円とのことでした。

　各戸の居室は分譲時と変わらないほどきれいになるが、外観、配管、ベランダ、共用玄関、
　開放廊下のシート等の共用部分は築４３年よりはきれいにみえたけどやはり老化はしている。
　価格に影響するのは、地域と駅近、それに築年数が大きいとのこと。
　目に見えない配管の更新工事がポイントにもなります。

中古物件を購入する方は、理事会、管理会社、長期修繕計画、滞納状況、
空室とかは関心が薄いようです。
やはり見た目で判断ということでしょう。

中古物件購入の目安として、定期的な工事がされているかは
重要なポイントになると思います。
やはり、周期ごとの大規模修繕工事や大型設備の交換とかは
しないと全体のイメージとしては崩れますね。
特に問題となるのが配管ですが、これが一番難しいでしょう。
各戸の床を含めての全面改装の場合は、その際配管を交換
するのは簡単ですから一緒にやるべきです。
勿論自分の部屋の配管の取り替えは自分の部屋に対してのものでは
なく、階下に対してのものになりますが。
全員がしなければ問題は解決しません。

築４０年経過したマンションでは、いくら部屋の中は全て交換しても
玄関扉がボロボロだったりサッシの滑りが悪かったり、漏水が頻出すれば
価値はありませんからね。

いくら部屋の中はきれいでも築４０年は４０年。
化粧してごまかしても所詮築４０年という年齢はごまかせない。

自治会の総会が開催されますが、議案書の中に規約が規定されていますが、
その中に自治会への入退会の規定がありません。
マンション内自治会であり全員が入会していますが、賃貸に出している方は
口座引き落としのため自動的に自治会費が引き落としされています。
又、賃借人は自治会費を支払っていませんが、自治会員扱いとなっています。
自治会員はマンションに居住するものをもって構成するとあるだけです。
改正すれば、賃借人に加入をしてもらわなければならなくなりますし、自治会費
の徴収をどうするかが問題となってきます。
自治会活動に対するただ乗り論や自治会活動をやっている者とやらない者との
不公平感もあり困っています。

保存行為の求償については、以前も書き込みをしましたが、下記のように解釈されています。

各区分所有者が保存行為としてやった求償の問題ですが、保存行為の問題と事務管理
や不当利得の問題は別と考えるべきです。
つまり、保存行為は別の根拠に基づいて管理組合ないし他の区分所有者に対して求償
することはありうるとされています。

http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/341/038341_hanrei.pdf

管理士のご意見をお聞かせ下さい。

>>6386

規約や総会決議によって区分所有者が実施する共用部分等の保存行為や復旧行為が制限される場合において、当該区分所有者が実施した行為により、他の区分所有者に現存利益があるときの求償関係は、民法の不当利得（７０３条）または事務管理（７０２条３項）の法理によって解決することになる。

自腹でする保存行為などする馬鹿がいるか。そんな事で何だ、かんだと議論
する暇が有ったらマンション管理士の勉強を怠りなく。？

>>6387
コピペではなく、質問事項をまとめて書き込まなければ意味ないよ。

自治会の総会が開催されますが、議案書の中に規約が規定されていますが、
その中に自治会への入退会の規定がありません。
マンション内自治会であり全員が入会していますが、賃貸に出している方は
口座引き落としのため自動的に自治会費が引き落としされています。
又、賃借人は自治会費を支払っていませんが、自治会員扱いとなっています。
自治会員はマンションに居住するものをもって構成するとあるだけです。
改正すれば、賃借人に加入をしてもらわなければならなくなりますし、自治会費
の徴収をどうするかが問題となってきます。
自治会活動に対するただ乗り論や自治会活動をやっている者とやらない者との
不公平感もあり困っています。

皆さん方の自治会規約に入退会の規定がないところがありますか。

私がマンションを出て賃貸に出した場合は、居住していないので
無条件に自治会費の口座引き落としは拒否しますけどね。
しかし、賃貸に出している区分所有者の方は全員自治会費の口座
引き落としに応じています。
小さい金額なので気にしないということでしょうか。

貴方は居住していて賃貸に出しているのか。？

>>6393さん
私はマンションに居住していますが、マンションを出て
賃貸に出した場合の対応を書き込みました。
やはり組織である以上は、最低限自治会への入退会の規定は作成
しておく必要があるのではと思っています。
この規定がないから、マンションを離れて賃貸に出しても今まで
同様管理費等と一緒に自治会費も口座引き落としがされることに
なりますから。
しかし、これをやれば賃借人に対しては入会を勧誘することになりますし、
自治会費の徴収も考慮しなければならなくなり、自治会員の減少と手間
がかかるので積極的にはやりたくはないんですけど。
この問題には深く入り込まない方がいいのか迷っています。

マンションの各々の事情によるからね。一概には説明できない。

>>6395さん
現在自治会はうまくいってますので、波風を立てない方が
いいんでしょうね。
３５０戸のマンションで全員が自治会に入会しているマンションで
自治会費は管理費等と一緒に口座引き落としの便宜を与えていますが
それに対しても何も意見はでていませんから。

ガス警報器の５年の有効期限がきたので交換をしますとの連絡がきました。
ガス警報器は専有部分ですので区分所有者負担（殆どは毎月の請求書にリース料が
記載されている。）です。
又、都市ガスについては基本的に設置義務はありません。
警報器は自分で設置もできますし、型等も好きなのが選べます。
設置業者の商売なのですが、いかにも法的に設置義務があるように半強制的に
交換日の日時の設定をしらせてくださいといってきているけど、みんなは知らないので
全員がその業者と警報器の交換をしているようです。
うまい商法ですね。

区分所有者からの求めがあったとき、管理業務主任者証を提示する義務はありますか？

宜しくお願いします。

>>6398さん
管理業務主任者証は関係者から請求があったときは、管理者証を提示しなければなりません。
又、重要事項の説明、管理事務に関する報告を行う場合は、請求がなくても提示しなければ
なりません。
管理業務主任者証の有効期間は５年ですが、更新する場合は登録講習会を受けなければなり
ません。主任者証の登録の有効期限はありません。
指示処分に従わない時は、国土交通大臣は事務禁止処分や主任者証の取り消しを行うこと
ができます。
ただ、馴れ合いが生じて毎月の収支報告書の説明のときとかに、管理者証を提示しないことは
あると思います。担当のフロントであれば管理業務主任の資格を保有していることが分かって
いればいちいち気にしないのではと思います。
ただ通告しなければ主任者証の不提示はわかりませんので、直接本人に指摘してそれでも
提示しなければ地方整備局？に通告すべきでしょう。

区分所有者は組合員です。
管理会社は管理組合と委託契約を結んでいますので組合員は
関係者という範疇に入ります。
理事長や理事だけが関係者という訳ではありません。

ありがとうございます。

管理業務主任者に関する法律を教えてください。
また、その法律の条文には「関係者」という文言がありますか？

宜しくお願いします。

>>6401さん
マンション管理適正化法第６３条
管理業務主任者証はその身分を証明する証明書ですが、以下の場合には必ず
提示しなければなりません。
　①重要事項の説明　第７２条
　②管理事務の説明　第７７条
そしてこれらの規定に違反し提示をしなかった場合は、１０万円以下の過料に
処せられます。第１１３条２号
本条はそれらの規定とは別に、上記の場合に限定されず一般的にその事務を
行うに際し、関係者から請求があった場合は提示が義務づけられています。
関係者とは、具体的に本条で区分所有者というのは例示されていますが、それ
以外に賃借人、管理者等が考えられます。施行規則８３条
尚この場合は違反したとしても罰則に処せられることはありません。
しかし、管理会社にとっては区分所有者はお客様です。提示請求があれば
当然提示するのが自然だと思います。

ありがとうございます。

（管理業務主任者証の提示）
第六十三条　管理業務主任者は、その事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、管理業務主任者証を提示しなければならない。

以下捕捉です。

マンション管理センターに確認したところ、
求めがあった場合でも、
区分所有者への提示義務はない、
との回答だったので、確認のため、お尋ねした次第です。

主任者証には住所等の個人情報も含まれますから、如何わしい相手には掲示拒否が出来ますので、
義務は有りません。

第６３条の提示義務は、「その事務を行うに際し、」であるから、管理業務主任者としてなすべき事務を行うに際しての提示義務である。
したがって、それ以外のマンションの管理に関する事務を行うに際しては、第８８条第１項に規定する証明書を提示すれば足りると考える。

第８８条（証明書の携帯等）
第１項　マンション管理業者は、国土交通省令で定めるところにより、使用人その他の従業者に、その従業者であることを証する証明書を携帯させなければ、その者をその業務に従事させてはならない。
第２項　マンション管理業者の使用人その他の従業者は、マンションの管理に関する事務を行うに際し、マンションの区分所有者等その他の関係者から請求があったときは、前項の証明書を提示しなければならない。

>>6403さん
関係者に対しては提示請求があった場合は提示はしなければならないが
罰則規定はないという解釈ではないでしょうか。
マンションの住民が身分を確認をするのに拒否することが不自然でしょう。
個人情報とかいっている方もおられますが、個人情報といえば住所ぐらい
のものですよ。
もしどうしても住所が知られたくないなら、それを隠して見せればいいことです。
マンショんの管理に対する事務を行う場合という前提ですから、主任者の
資格に疑問があれば確認するのは当然の権利ですよ。

>>6403さん
関係者に主任者証の提示の書き込みの原因が分りません。
何があったのか知りたいですね。
マン管センターに問い合わせるぐらいだから、何か問題が
あったんでしょうね。

管理会社のフロントは総会前の重要事項の説明をするときは、
管理者証を首から下げていますね。

ありがとうございます。

とどのつまりを知りたいです。

あるマンションの区分所有者が、
当該マンションに従事している管理業務主任者に
管理業務主任者証の提示を求めた場合、
提示する法的義務はあるか否か。

宜しくお願いします。

重要事項の説明や事務管理の説明をするときには、主任者証を提示しなければ
ならないんです。
管理会社のフロントが全て管理業務主任者の資格を保有はしていません。
事務管理の説明を受ける時に、そのフロントに対して主任者証の提示を求める
ことはあるでしょう。
無資格者が重要事項の説明をする訳にはいかないでしょうからね。