マンション管理士に質問しよう！ Part2

修繕積立金を建て替え費用に充当することはできるのでしょうか。
多分できないと思うのですが、確信がもてないのでお聞きします。

調べてみたら、こういう解説がされていました。
建替えは現在の建物を取り壊して新たな建物を建築することですので、
建物の管理には含まれない事項ですし、区分所有者の中には建て替えに
反対する方も含まれるので修繕積立金を建て替え費用に直接充てるのは
相当でないと考えられるというものでした。

共用部分の変更について調べてみました。参考にしてください。

民法第２５１条（共有物の変更）　　
　　　各共有者は他の共有者の同意を得なければ共有物に変更を加えることはできない。

民法第２５２条（共有物の管理）
　　　共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き各共有者の持分の価格に従い、その
　　過半数で決する。但し、保存行為は各共有者がすることができる。

区分所有法第１７条１項（共用部分の変更）
　　　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有
　　者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決する。但し、この区分所有者
　　の定数は規約にて過半数まで減ずることができる。

区分所有法第１８条
　　　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて集会の決議で決する。但し、保存
　　行為は各共有者がすることができる。
　　２．前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

保存行為については、区分所有者全員がすることができるとなっていますが、
例えば、エントランスのガラスが割れた場合、知り合いの業者に気づいた者が
見積も取らず発注をして交換してしまった場合は、その費用は高くても管理組合が
負担しなければなりません。
やはり、急を要する保存行為については理事長が、急を要しないものについては
理事会の承認が必要と規約に規定してた方がいいのではと思いますが、みなさんの
ところはどうなっていますか。

>エントランスのガラスが割れた場合、知り合いの業者に気づいた者が見積も取らず発注をして交換してしまった場合は、その費用は高くても管理組合が負担しなければなりません。

区分所有者の独断による保存行為費用を管理組合が負担するとの法令・規約の規定はない。
従って、管理組合が「管理組合に相談することなく独断でやったのだから金は払わない」と言ったらそれでおしまいである。

６３５１～６３５５は、建替から、共用部分の変更と保存行為まで自作自演をしている。
こんなことする事が理解できない。応援団（マンション管理士試験上位合格者）が当分
投稿拒否に合ったからであろう。もうすぐ回復するのでそれまで自作自演をどうぞ。

１、建替え決議に賛成したが、建て替えにも参加する
２、建替え決議に賛成したが、建て替えには不参加
３、建替え決議に反対したが、建て替えにも不参加
４、建替え決議に反対したが、建て替えには参加する

>>6356
6351から6355は私が書き込んだものだが、どう読めば自作自演なんだい。
みなさんに知っておいてもらいたい情報を流しているだけですよ。
ここに書き込まれた知識を把握してますか。もし把握しているのなら確認
するだけでいいでしょう。
もし書き込んであるものに対して違う意見や考えがあるのなら是非あなたの
考え等を書き込んで私も含め教えてください。
それからマンション管理士上位合格者さんは、私をアク禁要請をしたので
ここに戻ってきにくいんでしょう。
しっかり自分でスレを立てて書き込みをしてますよ。アク禁にはなっていません。

>6355さん
保存行為については解釈が非常に難しいものがあります。
基本的には、共用部分の管理に関する事項は前条の場合を除いて集会の決議で決する
となっています。
但し、保存行為は各共有者がすることができるとなっています。そして、保存行為は
規約で別段の定めをすることができるとなっています。
やはり、規約及び細則で明確にその範囲を決めておく必要があるかもしれません。
各区分所有者が保存行為としてやった求償の問題ですが、保存行為の問題と事務管理
や不当利得の問題は別と考えるべきです。
つまり、保存行為は別の根拠に基づいて管理組合ないし他の区分所有者に対して求償
することはありうるとされています。
エントランスのガラスの交換は全区分所有者に影響をきたすものですので、求償は
できると思います。
共用部分の保存行為でも、共用廊下の清掃をしたので費用を求償できるとかいうもので
はないと思います。
又、大地震等の災害時での保存行為も別途明記しておくべきだと思います。

>>6357さん
建て替え決議が承認されたら、それに向かって突き進むだけです。
建替えに参加されない方にたいしては、売渡請求権というのがあり、デベロッパーが
区分所有権並びに敷地利用権を時価で売り渡すことを請求できる権利がありますから。

うちの管理組合でも、保存行為についての規定はありますが、
求償までの規定はありません。
多分どこのマンションでもその規定はないのではと思っています。
保存行為は各区分所有者が単独ですることはできるとなっています。
共用部分の維持を図るための補修工事を単独でやることはできるが、
お金は自分で支払いなさいという解釈にはつながらないと解するのが
自然でしょう。
ベランダや共用廊下の清掃をしたから、その分の費用を請求するのは
常識では考えられませんので別箇に考えるべきでしょう。
大災害時の保存行為の場合は、理事長や理事がいなかったり、理事会が
開催できない場合がありますので単独での保存行為を認め、費用の求償
についても当然管理組合が負担すべきものだと思います。

>>6356さん
ここのスレは質問とか疑問点があればここに書き込み皆さんで一緒にそれに
答えていくために立てたものです。
そして、質問とかがなければみなさんへ知識や情報を提供したり、問題提起
をしてみなさんで一緒に考えていきましょうというスレなんですよ。

６３６２さんの仰る通りには事はすすみません。ほとんどは、特定の管理会社の
子飼いマンション管理士の匂いがします。信用はできません。　

>>6363さん
>６３６２さんの仰る通りには事はすすみません。ほとんどは、特定の管理会社の
>子飼いマンション管理士の匂いがします。信用はできません。　

質問とか疑問点があればここに書き込みみんなで解決していきましょうというのと
関係がありますか？
質問をして参考になれば取り入れ、むだだと思えば聞き流せばいいだけのことです。
いろんな意見を聞くことが必要ではないんでしょうか。
しかし、解決するのは自分たちのマンションの住民でやらなければいけません。
そのための情報や知識を身につければいいんですし参考にするだけのことですから。
もし、プロに委託するのであればお金を払って弁護士やマン管士に依頼すべきです。
ここは匿名掲示板なんですよ。過剰な期待はしない方がいいでしょう。それに全て
正しい書き込みばかりではありませんから。
間違っていたり、説明不足であったり、勘違いでの書き込みも当然あるでしょう。

マンション管理士上位合格者は、ここにこれないので自分の立てた別スレで
書き込みをしているが、そのスレはいずれ消滅するでしょう。
しかし、しびれを切らして必ずここに戻ってきますよ。
そこまでプライドはもっていないでしょうから。

削除やアク禁とかの依頼をしないスレにしたいですね。

マンション管理士上位合格者さん、プライドを捨ててここに帰ってきてもいいですよ。
ノーサイドにしてあげますから。
ここでの書き込みである保存行為を取り上げてその書き込みをするんではなく、自分
が立てたスレの中で問題点なりを取り上げ論点にしなさい。
質問とかがなければ問題提起や情報の提供とかをすればいいんですよ。
難しいことばかりではなく、一般の組合員にとってためになる情報の提供でいいんですよ。

ここでアク禁になったから別スレ立ててるのだよ。
アク禁申請したのはオレ。
ここは半永久的にアク禁になったからね。
「アホ」連発してるから自業自得。

>>6368
もしそれが事実なら私が管理人さんに説明しますけどね。
私はアク禁とか削除は基本的にはやらない主義ですから。

全管連の掲示物が掲示板に掲載されていたが、その中の一つに
理事長は理事会決議で解雇できるというものがありました。
理事会の役員は理事の互選で選出することになっているから
解雇も理事会でできるんですね。

削除されてるので私が書き込んだものもあるかもしれませんが、
何を書いたのか分かりません。
削除はできるだけしないようにしましょう。

＊資産価値の落ちにくいいマンションの条件
　下記のようなものが資産価値が落ちにくいマンションの条件のように思えますが、
　これ以外にはどんなものがあるでしょうか。
１．立地が良い
２．築年数（築浅）
３．物件規模が大きい
４．管理状況が良い
　大規模修繕工事は計画的に立てられているか。長期修繕計画はあるか。
　建物の清掃が行き届いているか。定期的なメンテナンスはされているか。
　必要な補修工事は計画的に行われているか。管理会社は良好か。
　修繕積立金は長期修繕計画等で必要な積立金となっているか。
　滞納状況はどうか。空室が目立つようになっていないか。
　理事会は開催されているか。理事のなり手不足はないか。
　義務違反者に対する対応はきちんとされているか
　防犯性は保たれているか。

資産価値を維持できるのは、6375さんの、１、立地が良いの一言に尽きる。
２～４はあまり関係ないでしょう。

>>6376さん
物件規模は資産価値をおとさない重要なポイントのひとつだと思いますけどね。
小規模マンションだと理事の人材不足、管理会社に対する影響力、工事に対する
一人当りの負担増とかありますしね。
それに大規模であればいろんなことができます。
親子会、老人クラブ、スポーツクラブ、文化会、植栽クラブ、祭り等

↑自作自演ご苦労w

>>6378
あなたも性格が変わりましたね。意固地になりすぎです。
６３７５は私ですが、６３７６さんは私が書き込んだものではありません。
それに返答したのが６３７７ですよ。
これが自作自演なんですか。
あなたが立てた別スレのマンション管理士は民法を良く知らないからのあなたの
返事に対して、そのマン管士は弁護士の資格も保有しており、マンション管理士会
にも所属しておりマンション管理の執筆や活動をされている方じゃないですか。
それが分ったら弁護士のレベルが低いだけだろうというコメントを書き込んでいるが
自信過剰というか、周りがみえないというか理解できなくなりました。

今テレビでやっていたけど、完全リニュアールしたマンションの価格がどれぐらい
かという番組だったけど、

吉祥寺の物件　３ＬＤＫ　築４３年　６９㎡　近隣の新築分譲価格の相場　６，５００万円
　駅までバスで１３分（交通の便は良）
　この物件を、改装
　　　床、壁紙、キッチン、トイレ、浴槽、化粧台等見える部分は全て改装
　　　問題の配管の交換はなし

　この物件の改装後の価格は　２，９９８万円とのことでした。

　各戸の居室は分譲時と変わらないほどきれいになるが、外観、配管、ベランダ、共用玄関、
　開放廊下のシート等の共用部分は築４３年よりはきれいにみえたけどやはり老化はしている。
　価格に影響するのは、地域と駅近、それに築年数が大きいとのこと。
　目に見えない配管の更新工事がポイントにもなります。

中古物件を購入する方は、理事会、管理会社、長期修繕計画、滞納状況、
空室とかは関心が薄いようです。
やはり見た目で判断ということでしょう。

中古物件購入の目安として、定期的な工事がされているかは
重要なポイントになると思います。
やはり、周期ごとの大規模修繕工事や大型設備の交換とかは
しないと全体のイメージとしては崩れますね。
特に問題となるのが配管ですが、これが一番難しいでしょう。
各戸の床を含めての全面改装の場合は、その際配管を交換
するのは簡単ですから一緒にやるべきです。
勿論自分の部屋の配管の取り替えは自分の部屋に対してのものでは
なく、階下に対してのものになりますが。
全員がしなければ問題は解決しません。

築４０年経過したマンションでは、いくら部屋の中は全て交換しても
玄関扉がボロボロだったりサッシの滑りが悪かったり、漏水が頻出すれば
価値はありませんからね。

いくら部屋の中はきれいでも築４０年は４０年。
化粧してごまかしても所詮築４０年という年齢はごまかせない。

自治会の総会が開催されますが、議案書の中に規約が規定されていますが、
その中に自治会への入退会の規定がありません。
マンション内自治会であり全員が入会していますが、賃貸に出している方は
口座引き落としのため自動的に自治会費が引き落としされています。
又、賃借人は自治会費を支払っていませんが、自治会員扱いとなっています。
自治会員はマンションに居住するものをもって構成するとあるだけです。
改正すれば、賃借人に加入をしてもらわなければならなくなりますし、自治会費
の徴収をどうするかが問題となってきます。
自治会活動に対するただ乗り論や自治会活動をやっている者とやらない者との
不公平感もあり困っています。

保存行為の求償については、以前も書き込みをしましたが、下記のように解釈されています。

各区分所有者が保存行為としてやった求償の問題ですが、保存行為の問題と事務管理
や不当利得の問題は別と考えるべきです。
つまり、保存行為は別の根拠に基づいて管理組合ないし他の区分所有者に対して求償
することはありうるとされています。

http://www.courts.go.jp/app/files/hanrei_jp/341/038341_hanrei.pdf

管理士のご意見をお聞かせ下さい。

>>6386

規約や総会決議によって区分所有者が実施する共用部分等の保存行為や復旧行為が制限される場合において、当該区分所有者が実施した行為により、他の区分所有者に現存利益があるときの求償関係は、民法の不当利得（７０３条）または事務管理（７０２条３項）の法理によって解決することになる。

自腹でする保存行為などする馬鹿がいるか。そんな事で何だ、かんだと議論
する暇が有ったらマンション管理士の勉強を怠りなく。？

>>6387
コピペではなく、質問事項をまとめて書き込まなければ意味ないよ。

自治会の総会が開催されますが、議案書の中に規約が規定されていますが、
その中に自治会への入退会の規定がありません。
マンション内自治会であり全員が入会していますが、賃貸に出している方は
口座引き落としのため自動的に自治会費が引き落としされています。
又、賃借人は自治会費を支払っていませんが、自治会員扱いとなっています。
自治会員はマンションに居住するものをもって構成するとあるだけです。
改正すれば、賃借人に加入をしてもらわなければならなくなりますし、自治会費
の徴収をどうするかが問題となってきます。
自治会活動に対するただ乗り論や自治会活動をやっている者とやらない者との
不公平感もあり困っています。

皆さん方の自治会規約に入退会の規定がないところがありますか。

私がマンションを出て賃貸に出した場合は、居住していないので
無条件に自治会費の口座引き落としは拒否しますけどね。
しかし、賃貸に出している区分所有者の方は全員自治会費の口座
引き落としに応じています。
小さい金額なので気にしないということでしょうか。

貴方は居住していて賃貸に出しているのか。？

>>6393さん
私はマンションに居住していますが、マンションを出て
賃貸に出した場合の対応を書き込みました。
やはり組織である以上は、最低限自治会への入退会の規定は作成
しておく必要があるのではと思っています。
この規定がないから、マンションを離れて賃貸に出しても今まで
同様管理費等と一緒に自治会費も口座引き落としがされることに
なりますから。
しかし、これをやれば賃借人に対しては入会を勧誘することになりますし、
自治会費の徴収も考慮しなければならなくなり、自治会員の減少と手間
がかかるので積極的にはやりたくはないんですけど。
この問題には深く入り込まない方がいいのか迷っています。

マンションの各々の事情によるからね。一概には説明できない。

>>6395さん
現在自治会はうまくいってますので、波風を立てない方が
いいんでしょうね。
３５０戸のマンションで全員が自治会に入会しているマンションで
自治会費は管理費等と一緒に口座引き落としの便宜を与えていますが
それに対しても何も意見はでていませんから。

ガス警報器の５年の有効期限がきたので交換をしますとの連絡がきました。
ガス警報器は専有部分ですので区分所有者負担（殆どは毎月の請求書にリース料が
記載されている。）です。
又、都市ガスについては基本的に設置義務はありません。
警報器は自分で設置もできますし、型等も好きなのが選べます。
設置業者の商売なのですが、いかにも法的に設置義務があるように半強制的に
交換日の日時の設定をしらせてくださいといってきているけど、みんなは知らないので
全員がその業者と警報器の交換をしているようです。
うまい商法ですね。

区分所有者からの求めがあったとき、管理業務主任者証を提示する義務はありますか？

宜しくお願いします。

>>6398さん
管理業務主任者証は関係者から請求があったときは、管理者証を提示しなければなりません。
又、重要事項の説明、管理事務に関する報告を行う場合は、請求がなくても提示しなければ
なりません。
管理業務主任者証の有効期間は５年ですが、更新する場合は登録講習会を受けなければなり
ません。主任者証の登録の有効期限はありません。
指示処分に従わない時は、国土交通大臣は事務禁止処分や主任者証の取り消しを行うこと
ができます。
ただ、馴れ合いが生じて毎月の収支報告書の説明のときとかに、管理者証を提示しないことは
あると思います。担当のフロントであれば管理業務主任の資格を保有していることが分かって
いればいちいち気にしないのではと思います。
ただ通告しなければ主任者証の不提示はわかりませんので、直接本人に指摘してそれでも
提示しなければ地方整備局？に通告すべきでしょう。

区分所有者は組合員です。
管理会社は管理組合と委託契約を結んでいますので組合員は
関係者という範疇に入ります。
理事長や理事だけが関係者という訳ではありません。