マンション管理士に質問しよう！ Part2

たぶちゃんって誰？

>>621 匿名さん
ここの常連の宅建持ってる理事長だね。
もしかしたら、たぶちゃんではなくて
マンカン試験割れ問論争で惨敗していなくなったやつかもね。ほとぼり冷めてまた出て来たのかも。

宅建ならマン管より食える資格だからいいんじゃないか？

マンカン持ってる人は食える管業も持ってるから
どっちがいいとかの話ではない。何に使うかだ。

管業って管理会社の社員だから固定給の世界だろ？
宅建の不動産は歩合給の世界、稼ぐ奴は20代で年収1000万円超える。

↑稼ぐやつの話ならマンカンでも年収1000万円がいる。
ほんとに話がピンぼけだよね。いつもながらw
たぶちゃん

たぶちゃんって誰？

>>627 匿名さん
ここの常連の宅建持ってる理事長だね。
もしかしたら、たぶちゃんではなくて
マンカン試験割れ問論争で惨敗していなくなったやつかもね。ほとぼり冷めてまた出て来たのかも。

↑こいつがたぶちゃん
掲示板で実名晒されたから、マンコミ掲示板を恨んでいて、コテハンを敵視して
他人と同じ名前で投稿したりするひと。
悔しかったら、実名で書き込め、と言いたいみたい。

マンション管理士の先生にお尋ねします。

管理規約や区分所有法では、総会の成立に出席要件があります。
ところが総会開いても出席してる組合員は極少数で、後は欠席してる組合員の委任状や議決権行使書を出席にカウントしてつじつまを合わせています。
これは違法じゃないですか？
先日の総会でこのことを質問しましたが、理事会は誰ひとり答えられず「今までそうしてるから」の一言でした。
欠席を出席にカウントして良いとの規約根拠・法的根拠を教えてください。
うちの管理規約を見ても国交省標準管理規約みても区分所有法を見ても、そのことに関しては何も書いていません。

もう一つ、マンション管理士の先生にお尋ねします。

総会に出席もせず、委任状や議決権行使書も提出せず、棄権する組合員がいます。
この棄権した組合員は、議案に賛成したのか反対したのか、どう解釈すれば良いのですか？
それと組合員でありながら総会を棄権する真の目的はいったい何なのですか？
ただ単に「怠惰」なだけなのですか？

もし総会に出席した者だけで議案が承認されるとしたらそれこそ管理組合は正常な
運営はされなくなり少数の者だけで好きなように運営されることになります。
それ故区分所有法でも特別決議と普通決議での出席条件が明示されているのです。
会社の株主総会も同じことですよ。総会に直接出席した者の株数だけで議案を審議する
訳ではないでしょう。
その抑えは法律で規制されているんです。
マンション管理士ではありませんがそれぐらいは常識の範疇でしょう。

>>630
>管理規約や区分所有法では、総会の成立に出席要件があります。

区分所有法に、「総会の成立に出席要件」の規定はない。

「出席」の定義が何もされてない。
常識的に考えれば議場出席を出席と考えるのが普通だろう。
そうなると、世の中の管理組合総会はほとんど不成立になる。
そのため、紙ぺら1枚出しての議場欠席を無理やり出席にカウントして総会を成立させているのが現実である。
出席の定義が何もないことを良いことに運用でやりたい放題できる。
中には「棄権」を無理やり「議長白紙委任」にカウントしてる管理組合もある。

>>633

その通り。区分所有法には総会の成立要件の規定はない。決議要件だけである。
（第三十九条　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。）
ところが、管理規約には決議要件の以前に総会の成立要件が規定されている。
（第４７条　総会の会議は、前条第１項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。２ 総会の議事は、出席組合員の議決権の過半数で決する。）

ところでこの「出席」とは？

区分所有法39条2項参照。
規約に書いてある出席とは実際の出席者と議決権行使書、委任状の総数

連投はたぶちゃんかい？
ここに来てもう6年になるんだし、暇ならマンカンの勉強でもしてみたらどうだい？

>>636
それは出席の定義ではないですね。的はずれ。

一層のこと、管理規約から総会の成立要件を削除するのがいいですね。
そうすれば区分所有法と同じ決議要件だけですから、出席・欠席は問われません。
委任状・議決権行使書だけで済みます。

>中には「棄権」を無理やり「議長白紙委任」にカウントしてる管理組合もある。
これは組合員の意思を全く無視した理事会の恣意的かつ乱暴なやり方ですね。
棄権は本人が怠惰なのかもしれませんが、「議決権数を故意に減らす」効果があります。
特に特別決議は3/4以上ですから、議決権数が減れば賛成決議できなくなる可能性もあります。
私もかつて特別決議の時は、賛成可決を阻止するために仲間に声をかけて棄権行動に出ました。

総会の運営は、管理業務を管理会社に委託している場合は、
旧高層住宅管理業協会が作った管理組合総会運営マニュアルに基づいている。
だからどこの管理会社でもだいたい同じなわけ。
欠席者を議長への委任と見做すのは、裁判したら負けるかもね。

>>637
それほど意識していると言うことは余程たぶちゃんに憧れているのですね。それなら弟子にしてもらえば？
ところでたぶちゃんって誰ですか？

>>638 匿名さん
両方読めという意味だ。あほ

出席のカウントの仕方は管理組合総会運営マニュアルに書いてある。
委任状と議決権行使書に両方まるがあるなど、疑義が生じた場合の解釈も書いてある。

>>640 匿名さん
投稿があまりにも稚拙だからだ。
間違われたのならあなたがあまりに稚拙なんだよw

総会運営マニュアルは判例とかの積み重ねだから
疑問があれば自分で購入して根拠となる裁判例を調べてみたらよかろう。
どうせ暇なんだろうしw

その程度のことをダラダラと長文で連投するのは
おたくさんがボケてるからだよ。

運用マニュアルではない。規約よく読め。出席の定義がある。
標準管理規約第47条第5項
（５ 前４項の場合において、書面又は代理人によって議決権を行使する者は、出席組合員とみなす。）

現行のマンション標準管理規約（単棟型）では、第47条第6項である。

管理組合の最高意思決定機関の総会ですら欠席委任状や欠席議決権行使書で見做し出席にしているのですから、総会の下位に位置づけられる理事会も欠席委任状や欠席議決権行使書はＯＫですよね。

>>645 匿名さん
あほ
それはかなり最近の追加。
ほとんどのマンションの管理規約にはそんなこと書いてない。
委任状と議決権行使書をカウントするのは
区分所有法39条2項が根拠であり、
最近標準管理規約に盛り込んだのは
注意的に書いただけ。
書いてあろうがなかろうが関係ない。

>>647 匿名さん
復代理は不可である。

区分所有法39条2項は議決権行使の話であって、総会成立の組合員出席数とは異なる。あほ。

議決権の行使は、
①総会の会議に出席して行使する
②代理人により行使する（法39条2項）
③書面（議決権行使書）により行使する（法39条2項）
④規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、
　電磁的方法により行使する（法39条3項）
に限られているのであるから、これらの方法以外では議決権の行使はできない。
したがって、「総会の会議に欠席した組合員」は議決権を行使していないのであるから、「出席組合員」とみなしたり、「賛成の議決権行使」とみなしたりすることはできない。

↑書面、代理人で議決権行使できると書いてるのに欠席にしたらおかしいだろう。あほすぎ

理事会も総会と同様に出席要件削除すれば済みます。
もともと区分所有法には管理組合法人以外は理事会など規定されていません。

うちの総会では議決権行使書出してても暇だから議場出席する人は多いですよ。
その場合は議場での議決権行使を優先してます。

>>651 匿名さん
そんなことは当たり前だが、
そういう運営を推奨している管理会社が存在するのも事実である。
ここに最近きているようなマンション管理士はその後の法的解決の知見がないため、
ひたすら管理会社を悪者にし、自主管理を勧めるわけである。
自主管理になんかしたら猿山のようにボス猿が君臨するだけだ。

出席要件を削除すれば、一堂に会する必要がないから電話やネットで会議ができる。

>>>652 by 草の根民主主義評論家　
>↑書面、代理人で議決権行使できると書いてるのに欠席にしたらおかしいだろう。あほすぎ

「総会の会議に欠席した組合員」とは、②～④による議決権を行使していない組合員のことである。

↑初学者にありがちな拘りだが、マンション管理には大局観が必要である。
枝葉末節の区分所有法、標準管理規約より憲法、民法に拘るほうが良かろう。

↑あほ

マンション管理士の先生にお尋ねします。

管理組合法人の場合、代表権のある理事（以下、代表理事と称す）を選任し法人登記しますが、
複数の代表理事を選任して登記していながら、運用上は理事長、副理事長等の職制でランク分けし、
理事長だけに代表権を与える規約にしています。
これは間違いですよね。
代表理事が複数いれば代表理事は全て同格ですから、運用上も理事長を複数にしないとだめですよね。

理事長が一人なら代表理事も一人にして登記しないと代表権でつじつまが合わない。
代表理事を複数で登記するなら、理事長も複数にすることだ。

↑区分所有法の法人の理事は各自代表です。
理事が３人いたら同格の代表。
有限会社の取締役に似てます。
規約で代表をひとりに決めてもOKです。
この場合、登記はひとりだけにすべき。
３人登記していて
内部でこのひとが理事長、他の二人は副理事長と決めても、区分所有法の26条で対外的には意味がありませんね。
しかし勝手に副理事長が契約したりすると管理組合に訴えられますね。

↑　管理組合法人の理事には、区分所有法第26条は準用されない。

ここのマンションは代表理事4名。
ただし職制は理事長1名、副理事長3名。
役員報酬は、理事長月1万円、副理事長月6千円。
ランク分けしてるのおかしいよね。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/553287/

>>662
勉強し直せ。あほ。

理事長が4人もいると喧嘩になるから、四半期ごとに理事長を割り当てれば4人いても問題ない。
第1四半期：理事長Ａ　第2四半期：理事長Ｂ　第3四半期：理事長Ｃ　第4四半期：理事長Ｄ
ただ、総会の時の議長でもめるといけないから、この時は4名とも平等に議長にする。

>>663 匿名さん
49条の2があるから同じことだ。

26条と49条の2の間違いを指摘して嬉しいか？
あほ
同じことだ

>>668
あほ。同じでない。

区分所有法上は、管理者と代表理事の2種類併存しても問題ない。
ともに管理組合を代表するから、代表理事が複数存在するのと同じである。
大きな違いは、管理者は任期の定めがないにも関わらず、代表理事は法では原則2年の短期である点である。
また規約で理事長を別途定める場合は、管理者と代表理事と理事長の3名併存しても問題ない。
管理者は法では区分所有者である必要はないので、外部から招へいしてもよい。

↑　なにを寝ぼけたことを・・・

今、話題になっているのは、理事の代理権ではなく、管理組合法人の理事の代表権である。

規約もしくは集会の決議によって、または規約の定めに基づき理事の互選によって代表理事を定めた場合には、代表理事以外の理事は、代表権を有しない。代表理事を定めたときは、その者のみが登記される（組合等登記令2条4号）。

そうなると、管理不全の限界マンションなんかは、第三者管理する時には、理事長から代表権をはく奪して第三者が管理者になればいいのですね。
そのマンションが管理組合法人の場合も、代表理事は区分所有者である必要はないので、登記変更して第三者の管理者を代表理事に登記すればいい。

代表理事がある場合において、代表権のない理事が管理組合法人を代表して行為をしたときは、当該行為は法人の行為としては無効である。それでは、当該行為の相手方が善意のときにも、当該行為の無効を対抗することができるか。代表理事の登記を経由していれば、当該行為の無効を第三者（善意の第三者も含む）に対抗することができると解すべきである。反対に、代表理事の登記がなされていないときは、善意の第三者には対抗できず、当該行為は法人の行為として有効であると解すべきであろう。

（>>671 と本稿の引用元：コンメンタール　マンション区分所有法）

>>671
すると代表権のない理事は無用の長物ですね。クビにしたらいい。
と言う発想になるので、法人化の時に代表理事になりたがる人が多いので複数選任して登記する。
同じ理事でも代表権が有るのと無いのでは雲泥の差、月とすっぽん、格がちがいすぎる。

管理組合の法人化は不動産登記くらいしか使い道がないね。

マンション管理士の先生にお尋ねします。

今度、空駐車場区画を外部貸しする収益事業（税金払います）を行いますが、募集や賃貸借管理を理事会でやるのがハードなので、パーキング会社に一括貸しのサブリース方式とします。
ところがサブリース方式にすると、パーキング会社は空区画を一括借り上げしてくれますが賃料が非常に安く、住民貸し賃料を大幅に下回ってしまいます。
この場合、総会で住民から「なぜ管理費や修繕積立金を払ってないパーキング会社に、住民よりも安く貸すのか？共済事業の住民駐車場貸しのポリシーに矛盾してる、住民貸しの賃料値下げしろ！」と猛反発されること必至ですが、何と説明して住民を説得したら良いのですか？ご指南お願いします。

676

理事会が行うべきです

>>676 匿名さん
パーキング会社が外部のひとに貸し出す料金は
いくらなんてますかね？
それより住民のほうが安ければいいのでは？
パーキング会社への貸し出し金額と
パーキング会社が利用者からとる金額の
差額はパーキング会社の手数料だから
手数料分、パーキング会社への貸し出し金額が
安くなるのは当然では？

訂正

パーキング会社が外部のひとに貸し出す料金は
いくらなんですかね？
それより住民のほうが安ければいいのでは？
パーキング会社への貸し出し金額と
パーキング会社が利用者からとる金額の
差額はパーキング会社の手数料だから
手数料分、パーキング会社への貸し出し金額が
安くなるのは当然では？

>>669 匿名さん
こいつあほすぎ。
管理者は区分所有者の代理で
法人の理事は管理組合の代表。

管理組合法人で登記した理事がいるのに
管理者を別に選任した場合、
定期総会を開くのは管理者、
対外的に法人の名前で契約するのは
理事の役割となる。
どちらも管理組合を代表するとか、
あまりに初歩的な勘違いだから
ど素人だねw
あほ

>>679
管理組合が貸してるのは駐車場会社で駐車場会社が貸してる転貸先じゃない。
サブリースしらんの！
あほ。

管理者が代理なら業務委託されてる管理会社が管理者にならないとおかしいね。

代表はあくまでも代表で規約に定めがない限り代理行為はできない。
区分所有者でない代表理事は管理組合法人を代表できるが、区分所有者の代理行為をする場合は管理者に頼むしかない。

>>684 匿名さん
代表と代理がわからんあほ

>>682 匿名さん
おたくさんが理解力ないだけ。
あほすぎ。

>>682 匿名さん
おたくなんで、いみがわからんの？
外部貸し出しした最終利用者の料金より
区分所有者のほうが安ければ問題ない
という意味がわからんのか？
駐車場管理会社への卸値と区分所有社への小売価格をくらべて卸値がなんで小売価格より安いのかわかりきったことだろう？
あほ

駐車場会社じゃなく管理組合が外部貸しすればいいのでは？

マンション区分所有者でない駐車場会社がマンション共用部分の駐車場を外部貸しするのは区分所有法違反だ。

↑転貸借禁止ってどこかに書いてあるのかい？
あほ

マンション管理士の先生にお尋ねします。

管理規約では、住民が管理組合から借りた駐車場区画を転貸することは禁止されています。
それなのに、住民でもない駐車場会社が管理組合から借りた区画を転貸するのはなぜＯＫなのですか？
駐車場会社は区分所有者じゃありませんから、敷地・駐車場・共用部分の管理負担は何もしていません。

↑そもそも駐車場管理会社との契約は
用法の著しい変更だから
特別決議だろう。
駐車場使用細則などは、駐車場管理会社との契約に伴って変更すべきもの。
現在の規約に反するのになぜOKかと言われたら
OKとなるように規約変更を総会で特別決議で承認するからだろう。

↑　管理組合の自治の範囲である。
つまり、管理組合の規約における取り決め（ルール）の問題である。

>>693 は、>>691 に対するレスである。

具体例を示そう、足立区の500戸超のマンションの場合。
駐車場外部貸しによる収益事業開始は普通決議、それに伴う収益事業会計追加による管理規約変更は特別決議。
駐車場使用細則は、賃借人の駐車場会社が「管理組合が許可したもの」に該当するため細則変更なし。
ただし、駐車場賃貸借契約は区分所有者と占有者用の書式しかなく、肝心の「管理組合が許可したもの」との賃貸借契約書は非公開。
規約本体では「区画の第三者への譲渡または貸与した場合は賃貸借契約の効力が失効する」と書いてあるだけ。

不備が目立つが、これで賛成決議されるのだから組合員の民度の問題に尽きる。

↑空き駐車場の増加により、駐車場収入が減少し、修繕積立金不足が深刻化したからだと思われる。
背景を考えず、細かい条文、形式にこだわる初学者らしい見解である。

それでは規約は無用の長物でいいのか？
少なくとも実態に合わせて規約を改正するものだろう。

あほ

国税不服審判所の採決から抜粋
「同規定の定める区分所有者の権利は、区分所有者集会決議等により団体内において具体的に当該利益を区分所有者らに分配すべきこと並びにその金額及び時期が決定されて初めて、各区分所有者らにおいて具体的に行使可能ないわば支分権としての収益金分配請求権が生ずるということ」

となると、総会決議を採れば支分権が確定するということで、国税庁は管理組合に課税できなくなる。

>>>695　by 匿名さん
>規約本体では「区画の第三者への譲渡または貸与した場合は賃貸借契約の効力が失効する」と書いてあるだけ。

共有の駐車場区画を賃借人が第三者へ譲渡できるはずもなく・・・
正確には、どのように記載されているのでしょうか？

↑民法の560条
他人物売買のことでしょう。
賃借人が第三者に譲渡契約するのは
別に構いませんよ

>>695　by 匿名さん

【駐車場等使用者が区分所有者の場合、その専有部分を他の区分所有者または第三者に譲渡または貸与したときは、その区分所有者の駐車場等の賃貸借契約は効力を失います。】

ではありませんか？

>>701
そのマンションの駐車場賃貸借契約書に書いてある。

（権利義務の譲渡禁止）
第６条　乙は、理由の如何を問わず、本契約上の権利義務を第三者に譲渡・貸与することはできない。

転貸禁止だからサブリースも禁止。

いい加減な運営である。住民も転貸しても管理組合は文句を言えない。

>>702
サブリースの駐車場業者との賃貸借契約書の開示請求を理事長にしたらいい。
都合の悪い第６条は削除されてるはずだから。

住民には転貸を禁止し、住民以外には転貸可とする。共済事業のマンション駐車場としては本末転倒である。
それから「外部所有者（区分所有者）が駐車場契約し、それを賃借人に使わせる」は明らかに転貸になるので注意を要する。
うちのマンションでは、近隣不動産屋の賃貸募集広告からそれが発覚し、外部所有者に契約を解約させた例がある。
発覚した理由は、賃貸募集広告に「駐車場あり、無料」と堂々と書いてあったから。
駐車場は住民に対して有料で決して無料では貸してはいない。

↑部屋を貸したいからそのように広告を出したんでしょうけど、そのような広告がダメなら家賃を安くするだけでしょう。あまり意味のあることではない。
あほ

駐車場の賃貸借であっても、区分所有者のための共済事業と空き駐車場を有効活用することによる収益事業とは、まったく異なるものである。

空き駐車場の活用は修繕積立金の欠損を補うもの。

よって駐車場使用者の居住住民の使用料より高く設定するべき。

↑背景がわからないあほ
借りてくれるひとがいないと意味がありませんからね。近隣の相場以下にすべきでしょう。

>>703 匿名さん
駐車場使用細則を守らせるための
契約書である。

おたずねします。
当マンションの管理規約（管理事務の報告等）において、

＊＊条、乙は、甲の事業会計年度終了後４ヶ月以内に、甲に対し、当該年度における管理事務
の処理状況および甲の会計の収支の結果を記載した書面を交付し、管理業務主任者をして、
報告させなければならない。　　とありますが、

この規約は法令違反にはなりませんか。教えて下さい。（区分所有法では二か月以内と聞いて
います。？）

それ、管理委託契約書でしょ。
乙は管理会社
甲は管理組合

標準管理規約では会計年度終了二ヶ月以内に定期総会を開くことになってるから
理事長は会計年度終了後一ヶ月半くらいまでに
報告を聞かないと期限までに総会の招集ができないから
困りますね、って話なだけ。
管理規約が会計年度終了後五カ月以内に総会を開けばいいとなっていれば齟齬はない。

Ｎｏ．７１１の　管理事務の報告について

区分所有法では、第４３条に管理者（普通は理事長です）は、集会（総会）で毎年１回事務報告をすると規定されているだけで、会計年度の締め後何か月以内との規定はありません。

７１１さんが言われているのは、７１２さんが言われているように、業務委託契約に基づく管理業者からの事務報告であり、管理者（理事長）が行う区分所有法第４３条とは別のものです。

規約と委託契約書をよく確認してください。

>>705
管理組合のコンプライアンス。
あほ

>>707
修繕積立金が不足するなら値上げするのが筋。
それでも足りないなら金融機関からの借り入れを検討すべし。
敷地・共用部分での収益事業は区分所有者に利益は帰属する。
あほ

>>709
国税の共済事業の認定は住民貸し賃料が近隣相場よりも安いこと。
あほ

>>712
理事長は日ごろの月次報告を聞いてなかったのか？
年次報告は月次報告の累積だ。
あほ

>>714
>国税の共済事業の認定は住民貸し賃料が近隣相場よりも安いこと。

根拠は？

>>713
マンションの管理の適正化の推進に関する法律（平成十二年十二月八日法律第百四十九号）

（管理事務の報告）
第七十七条　マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれているときは、国土交通省令で定めるところにより、定期に、当該管理者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。
２　マンション管理業者は、管理事務の委託を受けた管理組合に管理者等が置かれていないときは、国土交通省令で定めるところにより、定期に、説明会を開催し、当該管理組合を構成するマンションの区分所有者等に対し、管理業務主任者をして、当該管理事務に関する報告をさせなければならない。
３　管理業務主任者は、前二項の説明をするときは、説明の相手方に対し、管理業務主任者証を提示しなければならない。

>>714
住民への駐車場貸し賃料は「管理費の割増金」。

>>714 匿名さん

>>714 匿名さん
そんな書き方じゃ誰にあほって言ってるんかわからんね、ひとのマネしてるあほだね

月次報告書を自分で集計するのが理事長の
仕事か？あほ

空き駐車場で修繕積み立て金が不足した場合、
修繕積み立て金を値上げするのが筋とは初耳だ。マンション管理士の発言なら無能と言うほかあるまい。

国税の共済事業？
外部に貸し出すのに安くしないと借りてもらえないという話と何の関係があるのか？
外部に有償で貸し出したら収益事業だろう。あほというより、ぼけすぎw

>>716 管理侍さん
ホンモノかどうかわからないが、
ホンモノならこんなコピペじゃないだろう。

住民への駐車場賃料は一般的には
修繕積み立て金会計の収入になる。
一般的にというのは
長期修繕計画ガイドラインに従えばということ。

ほんものの管理侍ってなんですか？ＨＮでしょ？

>住民への駐車場賃料は一般的には修繕積み立て金会計の収入になる。

巷のほとんどの管理組合は、一般会計の収入に計上し、
剰余金がある程度たまってきたら、一般会計→修繕積立金会計に
資金移動してるのが現実。