マンション管理士に質問しよう！ Part2

管理員さんがいない夜に漏水が発生すると住民はどうしていいか分らずに
おたおたしてしまうものです。
緊急連絡先は管理員室前には記載されてますが、業者も夜間にはきてくれないので当面
水道の元栓を閉めることをやらなければなりません。
そのためには、消防訓練のときでも勉強会をされたらいいと思いますよ。

普通のマンションでは温水と冷水を混合する混合水栓のパッキンの
劣化が原因での漏水事故が多いです。但し、オール電化で温水器の
設置場所が専有部分に有るマンションの温水器の劣化による温水器
の破裂漏水は悲惨なものです。

兎に角管理組合、管理会社は建物の劣化（ハード部分）にばかりに
気を取られて日常の管理での水回りの管理がおろそかにしている。

温水器の劣化による温水器 の破裂漏水ですって？
うちはもう11年目になるので、心配だわ。

設置場所が室内で無ければあまり心配いりません。
破裂した時は交換すればすみます。

ガス給湯器の故障は築１５年以上たつとちらほら出てくる。
いきなりガスがとまってしまうのでその日以降何日かはガス使えず風呂にも入れなくなる。
築２０年たったマンションなら交換した方がよさそうだね。

それから給湯管については、一番問題が出てくるのは（劣化が進むのは）
風呂場の給湯管だそうです。熱湯が通りますからね。
塩ビ管では不安ですよ。他の場所は塩ビ管でもいいでしょうが。
ステンレス管のマンションは大丈夫だそうです。これだったらもう交換する必要は
ないでしょうが。

定期的に圧力調整とストレーナー（専有部、共用部２か所）の
点検を怠ると内部の温水タンクの壁に亀裂が入り大きな事故に
繋がる。深夜電力使用の場合は午前３時から４時に事故る。

築７から８年時に事故が多発した経験がある。原因は、専有
部分の圧力調整器の調整不足とストレーナーのゴミの詰まり。

事故ると専有部分の被害によっては管理会社のリフォーム工事が
数千万円になる。儲かりますよね。

買替資金の計画の立たない組合員はこの件に限らず自分のマンシ
ョンの設備位は勉強して下さい。さもないと将来物件によっては
住めなくなります。

その他、共用部（屋上、外壁）からの漏水対策です。管理会社
任せのマンションは気付いたときはもうすでに躯体の内部の鉄筋
が腐食して手遅れの場合が多いです。

５２２，５２４、５２６ですが。
電気温水器の設置場所が専有部分内に有る場合ですので誤解のようにお願いします。

他のマンションの内部の状況や会計の仕組みが見えないので質問します。

当管理組合では管理費や修繕積立金を収納し保管もする口座を３つ開設し、
それぞれの通帳を管理会社に預けています。
その一方で、組合は「小口会計」と称して口座を１つ開設し、
その通帳は会計担当理事、印鑑は理事長、などと分けて保管しています。

管理会社は、組合独自開設の上記口座に向けて依頼された金額を送金します。
よって、現在進行中の管理規約・細則等改正では、
新設される予定の会計処理細則（案）の当該条項の横に「注」として、
「組合自主運用の小口会計」などと書かれています。

こんな会計のやり方、皆さんのマンションでもやっているのでしょうか？
または、同類の事例なりを見聞したことはありますでしょうか？
何らかの理由で管理事務所に滞留した現金の魅力にとりつかれた住民は、
残念ながらけっこういるみたいです。

小口会計の口座名義人は誰ですか。

小口なんて作ると金盗む人は出てくるよ。
そういう体制を作るのが管理組合が行うこと

普通の管理組合（権利能力なき社団）名義の財産（預金、資産等）の名義人は
個人名義である為、その名義人が交通事故等で失命した時は相続人が確定する
までは使えたくなる。よって大型マンションは法人化にするべきである。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373783/

管理士の皆さん重要事項の説明と管理委託契約との関係を教えて下さい。

>>531
　↑
これは間違いです。

皆さんありがとうございます。

当マンションの小口会計の歴史は２段階あると考えて下さい。
第１段階は１９９９年～２０１２年１月で、
小口会計の口座の通帳・印鑑・（カード？）を管理員が保管していたようです。
（「ようです」と書くのは、当時の会計システムを質問しても「機密」扱いで
　いまだに誰も答えてくれないため。２０１１年～１２年１月、私は理事長。）
第２段階はこの管理員が去ってから、２０１２年５月～現在で、口座番号を変え、
小口の通帳は理事長、印鑑は会計担当理事、と分けて保管しています。

>小口会計の口座名義人は誰ですか。
第１段階では「組合名義」だと思われます。ただし、組合名を冠しての
「管理員名義」の可能性も捨てきれません。私の質問や調査に対し、管理組合
全体があの手この手でガードします（５年経過）ので、不明な点が多いのです。
第２段階では、組合名を冠しての「理事長名義」とする、と最近配布された
会計処理細則（案）に書いてあります。

>小口なんて作ると金盗む人は出てくるよ。
おっしゃる通りです。
第１段階の１３年間、やり放題にやられた、と思われるのが当マンションです。
その結果、どういう組合員の構成になっているかというと、
他の組合では不正疑惑を知らせた後の総会で　賛成５０反対１３０　なのに、
当組合では疑惑を指摘した私を告訴するのに　賛成１８０反対１０　でした。
告訴理由は名誉棄損で、総会までは派手にやったが実は訴状を警察に出さない、
という脅しまでする組合です。知恵は管理会社とコンサルタントが提供します。

>そういう体制を作るのが管理組合が行うこと
十数年も前に、知らぬ間に導入され実行されてきたシステムと見ています。
管理会社と管理員と工事コンサルと住民（修繕委員）が画策し導入したようです。
会計監査は形だけになるように極端に短時間だったり、
規約では監事の総会招集権の規定が丸ごと欠如していたりします（改正案では復活）。
第２段階は管理員を安全に退職させつつ、残りの３者が仕組んだシステムと
考えられます。過去の会計調査も至難ですが、現在の歯止めもかかりません。

口座が何個あっても問題無し。
支出の明細は総会資料に載ってるはず。
決算承認決議していれば問題無し。

５３５
結局そういうことだと思いますね。
じつに用意周到、基本的に打つ手なし。
さすが野村だと感心しつつ、服従はせず。
でも、支出の明細なんて組合員には知らされませんよ。
私以外にそれを請求する住民が１人でも出てきたら、
「ほー」と感心します。勇気あるな、と。

それはものになる。いないでしょう。

調査が阻まれている段階なのに「問題無し。」と結論付けるのはおかしい
時期尚早

書類閲覧が理事会に拒否されたら、打つ手ないでしょう。

大きいマンションでは最近は小口の支払いをイコカとかスイカとか電子マネーで支払いできて管理人に現金を触らせないようにしてる。
通帳の問題ではない。
536に知恵が足らないだけである。

大規模修繕で工事関係住民へのリベート、キックバックの類は「ある」。
小口会計から住民にカネが配られたり、飲み代に使われたりして
その影響力が管理組合員総数の半数を超えるほどになってしまった場合、
管理規約に定めがある理事会や総会はまったく役に立たない。

>なんでも管理会社のせいにしたがるあほ。
住民、区分所有者たちに責任ありと思っております。

>そもそも自分が理事長だったときに解決できたはず。
>総会資料に雑費の内訳とか書くようにしたらいいだけ。
それが書けないんですよ。
管理人に報告を出すよう言いましたが理事長の私に出さない。
会計理事も総務理事も副理事長も監事も管理人に同調。
一般組合員も「出せ」とか「出すべき」とか一切言わない。
就任から約半年で辞任勧告を出され、理事長の座を降りました。

>大きいマンションでは最近は小口の支払いをイコカとかスイカとか電子マネーで支払いできて管理人に現金を触らせないようにしてる。
存じております。

>通帳の問題ではない。
へー。

単なる「面倒くさい人」という印象ですね。

「草の根民主主義評論家」は、ヤブ医者ですよ

>最大の問題はまわりに同調者がひとりもいないことだと気が付いていないことであろう。
残念！これもハズレ。気が付いていますよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373783/res/1079/

反論は無理。

草の根さん
いつも三行ほどで短いがスパッと適確に書かれ、またそのレスの速さもあり大変リスペクトしております。

５５４で書かれた「千載一遇のチャンスだった」とは、あの時５５３＝私も野村を調査中？さんは、何をすればよかったのでしょうか？　今からでも可能なのでしょうか？　ご教示ください。

私も野村を調査中さん？があのマンションで過去の不明朗な会計を糺すべく奮闘されていますが、なかなか理解が得られない、つまり孤軍奮闘、実はこれって私の周りでもよくある話です。間違いなく自分が正しいのに周りが同調してくれない。理路整然と主張しても理屈だけでは共感が得られないこと。

悔しい話です。ただ、私も野村を調査中さん？のやり方が仮にまずかったとしても心情的には応援してあげたいですね。会計に疑惑がある以上過去帳簿をオープンにしてくれ、と一人でも闘い続ける姿はある意味感動です、他人の顔色をうかがう私には出来ないこと。

千載一遇のチャンス＝起死回生の一手があるなら頑張る彼に教えてあげたいものです。

↑逆に名誉毀損で民事訴訟を起こすのと、合わせ技で
内容証明郵便で期限を切って理事長に帳簿の開示請求をして拒否とか無視されたら裁判所に区分所有法25条2項に基づく理事長の解任請求をしたら良い。

無駄

収支報告書の雑費に埋もれていたとしても
金額が少ないから誰も問題視していないだけであろう。
そもそも支出明細をつけない決算承認議案を
総会で決議してるから何の問題もない。

草の根さん
５５９のご回答有難うございます。なるほど、と思いました。両者が司法の場で争えばおのずと帳簿に書かれた内容が明らかにされる可能性も多分に出てくるし、これまでのいろんな文章からうかがえる、私も野村を調査中？さんの優れた論理力からして勝算も充分ありえますしね。
これからもお訊ねすることがあると思いますがよろしくお願いいたします。

５６０さん
無駄ではないと思いますよ。たしか別のスレ「野村リビング・・」でも理事長経験者の方が、名誉毀損の総会決議をされたなら、こちらも名誉毀損で堂々応訴すべきと助言されていましたよね。司法の場でこの際闘われたらいかがでしょうか？　

勝訴しても意味がない。マンションは住居です。
共同住宅ですから争いは辞めなさい。

↑声の大きい人、怖い人に逆らえなくなるであろう。民主主義は闘争であるからもともとの制度設計に問題があるだろう。
こいつにそこまでの思慮はないだろうが。

ちなみに橋下さんは示談に持ち込む悪徳弁護士であった。裁判外の和解=示談は泣き寝入りが多くなる。
暴力団の介入も泣き寝入りさせるためである。

当マンションの管理規約の管理対象物件の表示の付属施設である　店舗（事務所）
又管理委託契約の管理対象部分の付属施設にある、店舗（事務所）が売りに出て
います。売主は組合ではありません。どうしたものでしょうか。？

規約の管理対象部分の附属施設と管理委託契約の管理対象部分である店舗（事務所）
は共用部分であるので個人が勝手に売却する事は出来ないのではないでしょうか。？

賃借権をうってるとか？

私のマンションの規約の（対象物件の範囲）
第５条　この規約の対象となる物件の範囲は、別表第１に記載された敷地、建物及び
　　　　付属施設（以下「対象物件という。）とする。
別表第１（対象物件の範囲）
　　　　敷地　
　　　　所在地　　　　００市００町
　　　　面積　　　　　００．０００．００㎡　
　　　　権利関係　　　専有部分の持分比による所有権の共有、法人所有（００駐車場）
　　　建物
　　　　構造　　　　　鉄筋コンクリート造　　陸屋根
　　　　面積　　　　　地上　１４階　搭屋１階建
　　　附属施設
　　　　店舗（事務所）０００，０００，０００００，０００，００

　※附属施設である店舗が売却に出ております

　　どう解釈すれば良いのでしょうか。？
　　規約には附属施設であると明記している店舗（事務所）を個人が売却できますでしょうか。

　※総会にも提案されたいきさつはありません。

永賃借権を売却しているのでは？

永賃借権であれば組合の付属施設として規約に設定しているので組合員の承諾が必要です。
そのような証拠は見つかりません。分譲当時からこの規約は変更されておりません。

フレンズの取引サイトでは、その他で売却、店舗（事務所）では賃貸で公募中。

この売主、貸主に対して組合の附属施設として売却及び賃貸借の契約書等はありません。

分譲後第１回の定期区総会の議案書及び議事録を確認しましたがその旨の記録はありません。

分譲当時から今回までの２０数年の会計報告書を確認しましたが、この件についてのお金の
出入りは見当たりません。

付属施設が専有部分なのでは？
付属施設が必ず規約共用部分になるわけではないでしょ。
登記簿みたらわかりますよ。
規約共用部分なら甲区に書いてあるはず。

附属施設なら共用部分になる。
元々店舗は専有部分なのでは？

店舗は同じ敷地内にあって、別棟になっているのでしょうか？
または、１棟で下が店舗部とかになっていませんか？

そこで、規約では、単に「管理の範囲」として、店舗部も入れているのではないでしょうか。

質問者は、店舗部をそのマンションの共用部分として捉えたための疑問ではありませんか？
多分、管理費や修繕積立金の項目をみれば、店舗部からは、通常の部屋（専有部分）と異なった（高額の）金額が納入されていると思います。

＊該当の店舗部が、どうなっているのかの確認

まず、手順として、該当の店舗の家屋番号から登記簿をとってください。
登記簿は、第三者でも取れますから。

その登記簿で、どこどこマンション（区分建物）の「共用部分である旨」が記載されていればその店舗部の所有者はいなくて、その店舗部は、該当のマンションの区分所有者の共有となり、独自に、勝手には法的な処分（売買、賃貸、担保権を付けるなど）ができません。

しかし、話から、規約では管理の対象である附属施設としながら、別途「専有部分」として登記がされている可能性があります。

その場合は、専有部分の所有者が存在していますから、その人が処分（売買など）することは可能です。

ご参考までに。

集会室は規約の共用部分の範囲のところに
書いてありますよ。
恐らく店舗は書いてないでしょ。
標準管理規約なら8条の別表をみてね

登記されている専有部分を規約によりマンションの附属施設に出来るのでしょうか。？

例えば101号室を住み込み管理人の部屋にしていた場合、規約で101号室を共用部分にしたら共用部分で規約に書かなかったら専有部分。
住み込み管理人を廃止したマンションを知ってるがそのときは規約共用部分から101号室をはずして専有部分にし、その段階で所有者が管理組合の専有部分になり、売却して買受人が所有者になるはず。

付属施設は別棟だから付属施設と呼んでるだけで、そこに出入り口のある独立した部屋があれば
専有部分で、規約で共用部分と指定したら規約共用部分になる。
というかね、登記簿の表示登記をするのは土地家屋調査士で、表示登記されたらそこは原則として専用部分、規約で共用部分と決めたら規約共用部分。

>その段階で所有者が管理組合の専有部分になり
管理組合法人でない限り管理組合は所有権を取得できない。

↑かなりのあほ
規約共用部分でなくなった時点で管理組合の所有になる。

一時的に理事長名義で登記して売却するか、
登録免許税節約のため、規約共用部分から外す総会決議と売却の決議を同じ総会で時系列にやるのが実務になるであろう。あほ

↑かなりのあほ
区分所有建物の場合、共用部分の所有権は区分所有者の持分権の集合である。
一時的に理事長名義で登記して→なぜ理事長個人の資産（所有権）にするのか？
管理組合を法人化する第一の目的は不動産登記で法人名義に出来ることである。
（自治会は自治体の地縁団体の認可を受ければ法人でなくても自治会名義で登記できる）

＜参考＞
規約共用部分の売却
【大阪市マンション管理支援機構】
http://www.osakacity-mansion.jp/qa/qa-detail/qa-13-1

まずは管理組合法人に法人化し、規約共用部分を管理組合法人で保存登記し、それから売買で管理組合法人→買主に所有権移転する。
売却代金は管理組合の一般会計に入れるのではなく、区分所有法に従い区分所有者の持分権割合に応じて区分所有者に配分し、各区分所有者が納税処理する。
（第十九条 各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。 ）
また規約共用部分が専有部分に変更になることにより、各区分所有者の共用部分の持分割合が変更になるので、全区分所有者は変更登記をする必要がある。

↑教条主義のあほ
そんなめんどくさいことするわけがなかろう。

管理費滞納が巨額になり回収の見込みがないから、その部屋ごと管理組合が買い取るっていうケースがあるが、
その場合は、法人化しなければ買い取れないということはない。

法人化していない管理組合が駐車場や管理室、集会室などを所有したり、建物内の空き室を取得する場合、理事長の個人名義で登記簿に記載しなければなりません。
http://sainokuni-mansion.or.jp/advantage/howto/flaw.html

というだけのこと。
不動産登記が理事長個人名義だと理事長が変わるたびに名義変更が必要（その都度、登録免許税が必要）ってことだが、
法人化しても同様に理事長が変わるたびに法人の理事長名の名義変更が必要（その都度、登録免許税が必要）で、
不動産取得が転売までの一時的なものであれば、法人化して登録免許税を永年支払うより安くなる。

５８８さんへ質問、

その場合理事長が死亡したらどうなるの。？

後任の理事長に名義変更するんでしょ。
理事長名義の銀行口座でも同じだと思うけど。
詳しい人に聞いてみたけど、法人でない場合は
一連の手続きの承認を得るため総会議案書に不動産を理事長名義にするってことも書くわけだが、結構もめるみたいね。

５８８さんの質問

権利能力のない管理組合（法人化していない）の財産を理事長の個人名義で登記した。

理事長が突然交通事故等で死亡したら管理組合の財産はどうなりますか。？教えて下さい。

↑管理組合と死亡した理事長との債権債務関係で処理される。

登記原因は委任の終了。

http://app.m-cocolog.jp/t/typecast/668538/561158/66281722

５９４さん、気にするな、クソは異臭を放っているから、この人間があらゆるスレ荒し。

マンションが管理会社の食い物となって久しい
居住目的で購入するなら戸建て
誤ってマンション購入したなら自主管理
賃借するならマンション
これがしがらみと付き合わないコツ

投資目的なら別の話

またしても、このマンション管理士のご乱心ですね。
法律に沿って、このマンション管理士の資格を剥奪しましょう。

少しは真面目なマンション管理士の話が聞けますように祈ります。

日本にまともな管理会社のないことが解ります　　６０１　　６０２

↑こいつはマンション管理士の恥だろう。
自主管理、住民による清掃の提案しか能がない。
そんな貧乏くさいマンションは市営住宅以下w

>>593
登記原因「委任の終了」の証憑獲得の裁判判決が必要なら、訴訟提起から判決まで優に3年はかかる。しかもこの所有権移転の登記原因は、名義変更したい登記権利者の管理組合だけに必要であって、登記原因「相続」の登記権利者である相続人には一切必要ない。
その裁判の3年もの間に登記原因「相続」の証憑（遺産分割協議書）を添付して相続人に相続登記（相続人に所有権移転）されればおしまいである。
登記上は理事長の個人不動産だから、相続人にとっては管理組合など関係ない。登記簿甲区所有権欄に管理組合など記載されていないから。
町会・自治会は地方自治法の認可地縁団体の特例があるが、非法人化マンション管理組合に対しては法的には何も特例など無い。
銀行口座の場合は、銀行は民間だし預け入れしてもらってるから例え理事長個人名義でも管理組合口座と見なしてくれる（見なし法人扱い、通帳の表記見るべし）が、登記は法務省法務局、所有権者は個人か法人、登記に必要な書類（登記申請書と登記原因を証する遺産分割協議書と印鑑証明書と本人確認書類）がそろってれば、相続登記は登記権利者である相続人の単独申請で行え、申請書類が整ってれば登記官は登記してしまう。

↑間違って相続登記してしまって相続人が争えばの話ですか？死亡した理事長の親族が争うわけ？
そんな負け筋裁判を3年もやるんですか？
あほ

>>606
間違って相続登記はしないだろう。遺族は故意に相続登記すると思う。
全く念頭になかった不動産のマンション一室が棚ぼたでもらえるのだから。売って現金に換価できる。
上にも書いてあったが、理事長の相続人にとって管理組合など関係ない。
また理事長（理事）と組合員との委任関係は相続人には何一つ継承されない。
だから「委任の終了」なんて相続人には無関係。

６０６さん、６０７さんが正しいです。

遺族に先に相続登記されてしまったら管理組合は裁判で勝ち目がない。
なぜなら、上にも書いてあるが理事長と組合員の委任契約は相続人に継承されないから。
したがって、管理組合は「委任の終了」の判決が得られるまでの間、相続所有権移転登記禁止の仮処分申請を裁判所にして仮処分命令を出してもらう必要がある。
この仮処分命令があれば、相続登記の申請があっても法務局は登記を保留する。

↑勝ち目がないわけないでしょ
そんなんだからいそべんなんだろうw
仮に遺族が売却しても売買代金は管理組合のもの。
管理組合が欲しいのは不動産ではなくて現金。

609はたぶちゃんかい？
委任契約は継承されないが
委任で預かったものは相続財産ではない。
わかりきったことだ。
あほ

一応、書いとくけど、委任が終わったら第六百四十六条２項により
管理組合に移転しないといけないんだよ。
受任者＝理事長の死亡により、第六百五十三条１項で委任は終了するが、
返還義務は相続されないと解しても、「委任者のために自己の名で取得した権利」は相続財産ではない。
たぶちゃんは、宅建で民法の細かいところまでやってないから理解できないだけ。あほ

第六百四十六条
（受任者による受取物の引渡し等）
　受任者は、委任事務を処理するに当たって受け取った金銭その他の物を委任者に引き渡さなければならない。その収取した果実についても、同様とする。
２ 　受任者は、委任者のために自己の名で取得した権利を委任者に移転しなければならない。

第六百五十三条 　委任は、次に掲げる事由によって終了する。
一 　委任者又は受任者の死亡

↑相続人は所有権移転の登記義務者にはならないと思いますよ。受任者の義務は相続してないからね。
だから、委任の終了の判決がいるんだろうね。
受任者の義務は相続してないから
預かり財産は相続人のものだと
考えるのはたぶちゃんの性根が曲がってるからだよw

＜参考＞
権利能力なき社団に関する重要実例の検討（1）
http://hiroyukihimeno.blog42.fc2.com/blog-entry-3106.html
権利能力なき社団に関する重要実例の検討（2・完）
http://hiroyukihimeno.blog42.fc2.com/blog-entry-3109.html

↑管理組合が不動産を買い取った場合、そのときの登記原因は売買ですよね？
その後、理事長が代替わりしたら、先代の理事長から名義変更するときは、委任の終了、になるでしょうが、最初に買い取ったときは売買だから
最初の代の理事長のときは、登記簿みてもわからないと思いますよ。

権利能力なき社団の所有する不動産が代表者の個人名義で登記されている場合であっても、その不動産は相続財産の対象とはならない。
誤って相続人名義にしてしまった場合は、その相続人名義を抹消してから、新たな代表者の個人名義に変更することになる。

↑そりゃ当然だけど、宅建レベルのいそべんことたぶちゃんには、登記があれば第三者に対抗できる、としか見えないわけ。
債権債務関係で管理組合に対抗できないんだけどね。

>理事長が代替わりしたら、先代の理事長から名義変更するときは、委任の終了、になるでしょうが、最初に買い取ったときは売買だから 最初の代の理事長のときは、登記簿みてもわからないと思いますよ。

そこがポイントである。
最初の時なら先代理事長時代の登記原因は「売買」による所有権移転で「委任の終了」による所有権移転ではない。従って、所有権移転時点の登記原因が「売買」で登記されていれば登記原因「相続」で所有権移転はできる。
登記原因「委任の終了」で代々理事長に所有権移転されていれば、他界しても登記原因「相続」で所有権移転はできないということである。

状況が前者か後者かで大きく違う。

614の司法書士試験の問題は後者の例である。

ところが593のブログの内容は、前者の先代の場合は登記原因「売買」を想定しているようで、管理組合が他界した先代理事長（登記義務者だが他界で不在）から次代理事長等（登記権利者）に登記原因「委任の終了」で所有権移転するためには、先代理事長の所有権取得原因が「売買」で他界しているので「委任の終了」ですんなり所有権移転できず、「売買」での取得のため相続が絡んでくるので、その不動産を相続人に所有権移転させないがため、相続人相手に訴訟を起こして登記原因「委任の終了」による所有権移転を公証する判決をもらったということである。

所有権移転登記には、団体の総意による所有権移転の意思と登記義務者である先代理事長の意志を証する公証が必要になるが、不動産を取得した時の登記原因が「売買」なため、他界して登記義務者の先代理事長は不在のため意思確認ができず、権利能力なき社団の総会議事録等では「委任の終了」の公証としては法務局が認めなかったために、「委任の終了」に関する訴訟判決を公証にせざるを得なかったと推察する。そしてその判決を公証にするなら「委任の終了」を登記原因とする所有権移転登記を認める、と法務局が日本司法書士会連合会（司法書士法第62条第1項）に通達を出したと推察する。

所有権移転時点の登記簿の登記原因を見ない限り、相続できるか否かは判断できない。その時点の他界した先代理事長の所有権取得原因が「委任の終了」ではなく「売買」なら、相続人に相続登記されてしまうので、訴訟で「委任の終了」の公証を取らない限り法務局は次代理事長に「委任の終了」で所有権移転は認めないということだ。

逆に、その時点の先代理事長の所有権取得原因が「委任の終了」なら、存命だろうが他界だろうが「委任の終了」で次代理事長に所有権移転でき、他界してても相続登記はできないということだろう。

それと613の相続登記の件だが、相続登記は登記義務者が他界しているので、登記権利者である相続人が単独で登記申請することが出来る。
(不動産登記法第六十三条第二項　相続又は法人の合併による権利の移転の登記は、登記権利者が単独で申請することができる。）

草の根民主主義評論家は、知識は勉強不足、実務は経験不足、が随所に露呈しているのにネットで暴れている、まことに見苦しい。

↑見苦しいのはあなた。
管理組合に勝ち目はないと断言したのはあなたw
相続登記できるということと最終的にどちらが勝つかは別問題である。
問題を混同させてごまかそうとするたぶちゃんは
ほんとに見苦しいw

たぶちゃんが登記があれば第三者に対抗できるから管理組合にも勝てると思うのは民法の債権とか親族相続とかをしらないからだよ。
勉強しよう！