マンション管理士に質問しよう！ Part2

去年までは築年数の経過したマンションについては新規の契約は結ばないとした損保会社が
殆どでした。
しかし、それでは困るので行政の指導があり契約はすることになったが、そのかわり保険料が
大幅にアップしました。
特に築１５年からは大幅な値上げになっていると思います。
マンションの場合は５年の総合保険に加入しているところが殆どだと思いますが、保険の更改時期が
くればビックリすると思います。２倍ぐらいの保険料になってますので。
又、漏水の原因調査費用についても現在は１事故１００万円まではでますが、今後は１年で１００万円
までとなっています。
しっかりした設備点検や組合管理、積立金が充実しているマンションとそうでないマンションで保険料の
差をつけるのは当然だという流れの中で、現在は日新火災の１社ですが、ここがマンション管理士会と
契約を結び、マンション管理（長期修繕計画、理事会、規約、漏水事故、配管に対する計画等）の診断を
してそれを基に保険会社が評価して保険料率を決めるというシステムになっています。
まだ大手３社はやっていませんが、日新火災が今年の７月から「ドクター保険」を売り出したのでここの
契約額は大幅に伸びると予想されます。
しかし、大手も黙ってみている訳にはいかないと思いますので、近日中になんらんの対策を講じてくると
思われます。
築１５年以上のマンションは検討した方がいいですよ。診断料は無料ですから。

マンションの理事長の参加が少ないんだな、ここのスレは。
だったら保険のテーマは関係ないだろうからな。

理事長の参加が少ないという阿呆
組合員の持ち回りが普通のこと
どこぞの腐った組合では理事長が固定し　管理会社が癒着でもしているのか
管理会社から見れば理想的な組合といえる

理事の任期は普通は２年でしょう。
全国には理事長が数多くいるんだけど、ただ頼まれたから引き受けただけの
理事長にとっては、マンションの管理についての勉強とかはしないのだろうね。
だから当然マンコミュにも参加しないんだろう。
ドクター保険のことも知らないだろうね。
５１５もしらないとおもうがね。

１２階建てのマンションです。台所の排水管付近から時々
ボコボコという音がするようになりました。築２４年の
マンションです。原因を推測して教えて下さい。

>517さん
うちでも同じような音がしていましたが、結果的には高圧洗浄時に漏水事故が
発生しました。高圧洗浄をするときは必ず下の階から実施すべきです。
排水管の立て管部分（特に下階）が一部ふさがっている可能性があります。
それから余談ですが、台所の水栓部分がグラグラしているとシンクの中にある
継手部分がグラグラしてきますのでそこから漏水が発生します。
水栓がぐらぐらしているといつか必ず漏水します。住民におしらせする方がいいと思います。
それと、通路にあるステイールドア内にある水道の元栓の締め方と、現在漏水しているか
どうかのチェック方法もおしらせしてた方がいいでしょう。夜間に漏水が発生した場合まず
元栓を閉めることをしなければなりませんので。
漏水しているかどうかのチェックは、元栓を閉めるとメーターはとまりますが、３分から５分
そのままにしていてその間メーターが１回転くるっとまわればどこかが漏水しているという
ことになります。
私は素人ですが、理事長をしている関係上、漏水した部屋にいき業者の方からいろいろと教え
てもらいました。

>漏水しているかどうかのチェックは、元栓を閉めるとメーターはとまりますが、３分から５分そのままにしていてその間メーターが１回転くるっとまわればどこかが漏水しているということになります。

？？？

５１９さんの件を説明するのは難しいんだよね、私は２０年間
４００戸のマンションの住込み管理人をした経験がありますが、
５１９さんの件は幾度となく経験しております。

漏水事故は管理会社の設備担当又は業者でも原因を究明出来ない
事故が多いです。

マンションにはいろんな人間が住んでいてそこらへんに原因が
あるように思います。組合による入居者のチェックと専有部分
の内装工事等のチェックを厳密にするとある程度は事故防止に
繋がります。

これ等の件は管理会社任せにすると後々取り返しがつかなくな
りますので組合が主導して管理会社の管理をＴェックする事で
す。

勿論雑排水管の洗浄工事の内容及び手法もチェックの必要があ
ります。

管理員さんがいない夜に漏水が発生すると住民はどうしていいか分らずに
おたおたしてしまうものです。
緊急連絡先は管理員室前には記載されてますが、業者も夜間にはきてくれないので当面
水道の元栓を閉めることをやらなければなりません。
そのためには、消防訓練のときでも勉強会をされたらいいと思いますよ。

普通のマンションでは温水と冷水を混合する混合水栓のパッキンの
劣化が原因での漏水事故が多いです。但し、オール電化で温水器の
設置場所が専有部分に有るマンションの温水器の劣化による温水器
の破裂漏水は悲惨なものです。

兎に角管理組合、管理会社は建物の劣化（ハード部分）にばかりに
気を取られて日常の管理での水回りの管理がおろそかにしている。

温水器の劣化による温水器 の破裂漏水ですって？
うちはもう11年目になるので、心配だわ。

設置場所が室内で無ければあまり心配いりません。
破裂した時は交換すればすみます。

ガス給湯器の故障は築１５年以上たつとちらほら出てくる。
いきなりガスがとまってしまうのでその日以降何日かはガス使えず風呂にも入れなくなる。
築２０年たったマンションなら交換した方がよさそうだね。

それから給湯管については、一番問題が出てくるのは（劣化が進むのは）
風呂場の給湯管だそうです。熱湯が通りますからね。
塩ビ管では不安ですよ。他の場所は塩ビ管でもいいでしょうが。
ステンレス管のマンションは大丈夫だそうです。これだったらもう交換する必要は
ないでしょうが。

定期的に圧力調整とストレーナー（専有部、共用部２か所）の
点検を怠ると内部の温水タンクの壁に亀裂が入り大きな事故に
繋がる。深夜電力使用の場合は午前３時から４時に事故る。

築７から８年時に事故が多発した経験がある。原因は、専有
部分の圧力調整器の調整不足とストレーナーのゴミの詰まり。

事故ると専有部分の被害によっては管理会社のリフォーム工事が
数千万円になる。儲かりますよね。

買替資金の計画の立たない組合員はこの件に限らず自分のマンシ
ョンの設備位は勉強して下さい。さもないと将来物件によっては
住めなくなります。

その他、共用部（屋上、外壁）からの漏水対策です。管理会社
任せのマンションは気付いたときはもうすでに躯体の内部の鉄筋
が腐食して手遅れの場合が多いです。

５２２，５２４、５２６ですが。
電気温水器の設置場所が専有部分内に有る場合ですので誤解のようにお願いします。

他のマンションの内部の状況や会計の仕組みが見えないので質問します。

当管理組合では管理費や修繕積立金を収納し保管もする口座を３つ開設し、
それぞれの通帳を管理会社に預けています。
その一方で、組合は「小口会計」と称して口座を１つ開設し、
その通帳は会計担当理事、印鑑は理事長、などと分けて保管しています。

管理会社は、組合独自開設の上記口座に向けて依頼された金額を送金します。
よって、現在進行中の管理規約・細則等改正では、
新設される予定の会計処理細則（案）の当該条項の横に「注」として、
「組合自主運用の小口会計」などと書かれています。

こんな会計のやり方、皆さんのマンションでもやっているのでしょうか？
または、同類の事例なりを見聞したことはありますでしょうか？
何らかの理由で管理事務所に滞留した現金の魅力にとりつかれた住民は、
残念ながらけっこういるみたいです。

小口会計の口座名義人は誰ですか。

小口なんて作ると金盗む人は出てくるよ。
そういう体制を作るのが管理組合が行うこと

普通の管理組合（権利能力なき社団）名義の財産（預金、資産等）の名義人は
個人名義である為、その名義人が交通事故等で失命した時は相続人が確定する
までは使えたくなる。よって大型マンションは法人化にするべきである。

https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373783/

管理士の皆さん重要事項の説明と管理委託契約との関係を教えて下さい。

>>531
　↑
これは間違いです。

皆さんありがとうございます。

当マンションの小口会計の歴史は２段階あると考えて下さい。
第１段階は１９９９年～２０１２年１月で、
小口会計の口座の通帳・印鑑・（カード？）を管理員が保管していたようです。
（「ようです」と書くのは、当時の会計システムを質問しても「機密」扱いで
　いまだに誰も答えてくれないため。２０１１年～１２年１月、私は理事長。）
第２段階はこの管理員が去ってから、２０１２年５月～現在で、口座番号を変え、
小口の通帳は理事長、印鑑は会計担当理事、と分けて保管しています。

>小口会計の口座名義人は誰ですか。
第１段階では「組合名義」だと思われます。ただし、組合名を冠しての
「管理員名義」の可能性も捨てきれません。私の質問や調査に対し、管理組合
全体があの手この手でガードします（５年経過）ので、不明な点が多いのです。
第２段階では、組合名を冠しての「理事長名義」とする、と最近配布された
会計処理細則（案）に書いてあります。

>小口なんて作ると金盗む人は出てくるよ。
おっしゃる通りです。
第１段階の１３年間、やり放題にやられた、と思われるのが当マンションです。
その結果、どういう組合員の構成になっているかというと、
他の組合では不正疑惑を知らせた後の総会で　賛成５０反対１３０　なのに、
当組合では疑惑を指摘した私を告訴するのに　賛成１８０反対１０　でした。
告訴理由は名誉棄損で、総会までは派手にやったが実は訴状を警察に出さない、
という脅しまでする組合です。知恵は管理会社とコンサルタントが提供します。

>そういう体制を作るのが管理組合が行うこと
十数年も前に、知らぬ間に導入され実行されてきたシステムと見ています。
管理会社と管理員と工事コンサルと住民（修繕委員）が画策し導入したようです。
会計監査は形だけになるように極端に短時間だったり、
規約では監事の総会招集権の規定が丸ごと欠如していたりします（改正案では復活）。
第２段階は管理員を安全に退職させつつ、残りの３者が仕組んだシステムと
考えられます。過去の会計調査も至難ですが、現在の歯止めもかかりません。

口座が何個あっても問題無し。
支出の明細は総会資料に載ってるはず。
決算承認決議していれば問題無し。

５３５
結局そういうことだと思いますね。
じつに用意周到、基本的に打つ手なし。
さすが野村だと感心しつつ、服従はせず。
でも、支出の明細なんて組合員には知らされませんよ。
私以外にそれを請求する住民が１人でも出てきたら、
「ほー」と感心します。勇気あるな、と。

それはものになる。いないでしょう。

調査が阻まれている段階なのに「問題無し。」と結論付けるのはおかしい
時期尚早

書類閲覧が理事会に拒否されたら、打つ手ないでしょう。

大きいマンションでは最近は小口の支払いをイコカとかスイカとか電子マネーで支払いできて管理人に現金を触らせないようにしてる。
通帳の問題ではない。
536に知恵が足らないだけである。

大規模修繕で工事関係住民へのリベート、キックバックの類は「ある」。
小口会計から住民にカネが配られたり、飲み代に使われたりして
その影響力が管理組合員総数の半数を超えるほどになってしまった場合、
管理規約に定めがある理事会や総会はまったく役に立たない。

>なんでも管理会社のせいにしたがるあほ。
住民、区分所有者たちに責任ありと思っております。

>そもそも自分が理事長だったときに解決できたはず。
>総会資料に雑費の内訳とか書くようにしたらいいだけ。
それが書けないんですよ。
管理人に報告を出すよう言いましたが理事長の私に出さない。
会計理事も総務理事も副理事長も監事も管理人に同調。
一般組合員も「出せ」とか「出すべき」とか一切言わない。
就任から約半年で辞任勧告を出され、理事長の座を降りました。

>大きいマンションでは最近は小口の支払いをイコカとかスイカとか電子マネーで支払いできて管理人に現金を触らせないようにしてる。
存じております。

>通帳の問題ではない。
へー。

単なる「面倒くさい人」という印象ですね。

「草の根民主主義評論家」は、ヤブ医者ですよ

>最大の問題はまわりに同調者がひとりもいないことだと気が付いていないことであろう。
残念！これもハズレ。気が付いていますよ。
https://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/373783/res/1079/

反論は無理。

草の根さん
いつも三行ほどで短いがスパッと適確に書かれ、またそのレスの速さもあり大変リスペクトしております。

５５４で書かれた「千載一遇のチャンスだった」とは、あの時５５３＝私も野村を調査中？さんは、何をすればよかったのでしょうか？　今からでも可能なのでしょうか？　ご教示ください。

私も野村を調査中さん？があのマンションで過去の不明朗な会計を糺すべく奮闘されていますが、なかなか理解が得られない、つまり孤軍奮闘、実はこれって私の周りでもよくある話です。間違いなく自分が正しいのに周りが同調してくれない。理路整然と主張しても理屈だけでは共感が得られないこと。

悔しい話です。ただ、私も野村を調査中さん？のやり方が仮にまずかったとしても心情的には応援してあげたいですね。会計に疑惑がある以上過去帳簿をオープンにしてくれ、と一人でも闘い続ける姿はある意味感動です、他人の顔色をうかがう私には出来ないこと。

千載一遇のチャンス＝起死回生の一手があるなら頑張る彼に教えてあげたいものです。

↑逆に名誉毀損で民事訴訟を起こすのと、合わせ技で
内容証明郵便で期限を切って理事長に帳簿の開示請求をして拒否とか無視されたら裁判所に区分所有法25条2項に基づく理事長の解任請求をしたら良い。

無駄

収支報告書の雑費に埋もれていたとしても
金額が少ないから誰も問題視していないだけであろう。
そもそも支出明細をつけない決算承認議案を
総会で決議してるから何の問題もない。