マンション管理士に質問しよう！ Part2

>>5076 マンション管理土試験上位合格者さん
合意形成の話だから建築士資格は関係ない。
わかってないね。

合意形成というのはガテン系住民を黙らせることである。
理事長がリーダーシップなんか発揮したらガテン系が反発するので、いかにして管理会社にいろいろ言わせるかがポイントになる。
そういう意味では安易にリプレースはしないほうが良い。

>>5072
「管理組合→当該マンションの管理会社→別の管理会社→工事業者」ということかな？それなら確かに間の「別の管理会社」は無駄な気もするが、金額も作業範囲も決定した後で、「当該マンションの管理会社」が費用内でどういうスキームで工事を実施するかは、品質等に影響を与えない限り自由ですよ。
発注前の見積もり段階で分かっているなら、「別の管理会社」の役割と必要な理由の提示を求め、精査してから選定すればよい。
発注後に再委託をコントロールしたいなら、契約条項に再委託は原則禁止とし、必要な場合は委託元(管理組合)の事前承認が必要とすればよい。

それが出来ないから「管理会社主導」と言っているのか？でもそれは管理会社が悪いのではなく、自分達(管理組合や理事会)が悪いだけですよ。「管理組合無能」の責任転嫁をしないでください。

↑管理会社が管理会社に再委託するのは賃貸マンションではあるけど、分譲マンションでは聞いたことがない。たぶん5070の勘違いでしょう

分譲マンションの管理会社というのは、
基幹事務(出納、会計、修繕の企画と調整)をやるからマンション管理適正化法でいう管理会社なのであって
例えば定期清掃の下請けを別の管理会社がやっていても、単なる労務下請け会社にすぎない。

そう基幹事務は再委託はできないということ。

>5083
管理会社から管理会社へ、それから業者というのは、金額が決まってからであっても
最初の管理会社も利益を取るだろうから、無駄が発生するだろうね。

>>5087
だから、管理会社2社分の利益が乗ってて無駄に見えるかもしれないが、それを見抜けず発注した理事会が無能だっただけ。後から文句言っても遅いよ。
あと可能性として考えられるのは、本当は自社管理する予定で(当然1社分のマージンで)受注したが、管理者の人的リソースを確保できず、自社の利益を削って中間管理会社を入れるケース。利益は出ないが、売上にはなるので、事前に分かっててもそうするケースもある。

>>5089 マンション管理士試験上位合格者
　　　　　　　　↑あほ

>5088
要するに管理会社に丸投げをしていると高い工事費になるということだよ。
工事に関しては理事が相見積を取るとか、汗をかかないとね。

>5088
小池都知事みたいにカタカナ語を良く使うんだね。
しかし、リソースとはＩＴ業界では使われるけど、マンション管理
で使うのは間違っているよ。

↑あほ
5088があほなのは
管理委託契約は委任と請負が合体した契約であり
基幹事務は委任契約で、
その他は請負契約であることを理解できていないところである。

>>5091
その通り。リソース面や知識面で理事達での対応が難しい場合は、入札禁止(又は制限)にした上の管理会社、専門のコンサル、組合員から選定した専門委員会等に選定・管理の支援を依頼することだね。ただし、癒着や談合が発覚した場合の厳しい罰則条件を付けること。
何れにせよ組合員にマンション管理の最低限の知識は必要で、それを発揮する機会を作ること(知識を持った適任者の適切な役割への配置)が必要。現実は難しいが、まともな反論も出来ずに不要とか外部に委託すればいいとか主張してる人は、管理会社の人か使えない外部マン管士でしょうね。

>>5093 マンション管理士試験上位合格者
　　　　　　　　↑あほ

↑5088はよほど悔しいようである。

>5094
厳しい罰則を設けるといっても、癒着や談合をしているというのは
分らないしね。
マンションの理事に対しての贈収賄罪は適用されないし。
それを机上の空論というんじゃないかな。
マンションの住民が勉強したり、積極的にマンション管理に参加する
ようになればいいけどね。ないものねだりだね。
小規模マンションで輪番制を採用している管理組合では、人材の確保は
まず不可能ではあるが。
どうしましょう。

>>5094 匿名さん
↑あほ
最低限の知識とはなんなのか？
民間の発注で癒着や談合は問題にはならない。公共事業と勘違いしてるあほ

>>5097 匿名さん
↑えらい
なかなか見識があるひとだ。

＞＞5067 匿名さん　※5067当人です（再投）。
以下ご報告致します。　
《今後の対応》　※結論から記します。
健全・適正な管理運営推進と理事会機能回復に向け、以下の理事会対応及び住民共有の上で、
初夏に行われる総会での会計報告と次年度の予算決議が必要と考える。
　●点検業務費の妥当性の検証
　●中間業者を省略した際のコスト検証（数社に見積もり依頼）
　●他の管理業務の妥当性検証（実態と費用・想定業者・年間の日程）
　●再委託を許容する場合の、基準・ルールの明確化

《点検業務の受発注フロー》
　■不条理：管理組合 ⇔ 管理会社 A ⇔ 管理会社 B（再委託先） ⇔　点検業者
　■合理的：管理組合 ⇔ 管理会社 A ⇔ 点検業者
　
《立場等を補足》
・物件の竣工は昨春で、当方の入居は昨秋。
点検の案内配布は２件とも１月（当方にとっては初）。消防点検は本年度2回目。
・当方の過去の複数の入居物件では、いずれも点検業者と管理会社は直接の受発注関係にあった。
（理事長・監査経験あり、予算・会計報告時の見積もり・領収書が存在した、又毎回では無いが点検初日の開始時はフロントが発注者として立ち会っていた）。

《当該事象の補足情報》　
・第1回目の消防点検は昨年9月頃に完了しているようだが、理事会議事録には「再委託」に関する意見投稿・理事会討議の記録は皆無。
・当該事象を要改善事項と受けとめる可視現象が無いのは、居住者の無関心も一要因と推測される。
・他にも理事会機能不全とも言える現象多数（分譲経験が浅い為か？）。