マンション管理士に質問しよう！ Part2

議事録をもらうのが面倒だったら、パソコンや固定電話からコピーが
できるでしょう。

回覧さえ情報操作に使われます。規約改正の最新情報は、当宅の数軒先にある元専門委員
の家で２ヶ月超、止められました。数ヶ月分を１つにして回覧開始を遅らせればなお万全。

「設計コンサルタント」は一級建築士。当管理組合の顧問的存在で、かつて議事録上では
「顧問契約」との表現がありました。当然、管理業務委託先の管理会社とは別の法人です。

もともとは専門委員会に、現在は理事会や総会に出席しています。常時いるのが当たり前。
実質的に、工事関係はこの「設計コンサル」さんの独占状態です。私が疑問視して以降、
月々のコンサル料を値下げしています（この値下げが後で高くつく。カモフラージュか）。

しかし、それ以外の分野の話（特に管理組合の組織運営）などにもお強いらしく、裏では
入れ知恵してるのかな。理事会に弁護士もマンション管理士も紹介し、組合との契約成立。
私にはマッチポンプ（トラブルの原因を生んでおいて対処でも儲ける）商法に見えますが。

まあ、専門委員会に疑惑の目が向けられれば「小委員会」に改名して同じ役目をさせたり、
会計処理を管理会社と管理員の委託業務とする体制の中で「管理員の相談役」だったりと、
あの手この手をお持ちのようですよ。

理事長を含む組合員に自由意思は認められず、ただ業者の意向あるのみ。
知識は悪い方向にも使える、物理学の知識で原爆もできる。当マンションの「教訓」です。

まず設計コンサルタントを排除すべきです。
理事会にコンサルタントを出席させる意味があるんですか？
理事会は設備関係の議題だけではないでしょう。
それに理事長の権限を強化すべきです。
コンサルタントが常にいれば工事業者の相見積は公平に行われないでしょう。
これがあるからコンサルタントは理事会への介入がやめられないのです。
大規模修繕工事に関してもコンサルの影響だけで設計監理業者、建物診断業者、
建設会社が決まりますよ。今のやり方では。
おたくのようなマンションは全国にも数多くあるようですが、うちのマンション
では絶対考えられないことです。当然管理会社の介入も含めて。

管理会社、設計コンサルタント、業者主導の管理組合とはまた
情けない。
管理組合はお客様なんでしょう。
何故そんなおかしなことが起るんでしょうね。
うちのマンションでは考えられません。
管理組合がお金を払って、管理を委託したり、コンサルにお金を
払ったり、業者も数ある中から選んで仕事を与えているんでしょう。
組合はお客様ということを忘れていませんか？

>>5042
主張があちこち飛びすぎてて何を訴えたいか訳が分かりませんが、問題が多いマンションということだけは伝わりました。

>理事長を含む組合員に自由意思は認められず、ただ業者の意向あるのみ。
ただ、これだけは間違っている。
組合員に自由意志が無いことは有り得ない。コンサルを雇うも、コンサルを理事会に参加さすのも、コンサルの選んだ業者と契約するのも組合員達の自由意志です。理事会も組合員の代表であり、監事も区分所有者も問題視しない場合は組合員の意志です。
所詮、マンションは区分所有者の自主管理団体なんだし、法律に触れない限りは基本的に何をやっても問題ない。区分所有者の3/4が白だと言えば、どんなに黒に近いグレーでも白になりますよ。
だからガバナンスを利かす必要があり、そのためには監事を機能させる必要があると言っているのです。もちろん現状ほとんど監事が機能していないことは承知の上での今後の有るべき論ですが。

高杉良の小説『金融腐蝕列島』、同映画『呪縛』の世界なんですよ。
そうでない５０４３さんのマンションがうらやましい。ぜひそのモラルを保ってほしい。

バブル崩壊のあの時期、朝日中央銀行（ＡＢＣ）は総会屋との縁を切ろうとした。
映画のセリフでもあったでしょう、中堅ミドルの行員が「あそこだけはやめとけ」、
「あそこだけは違うんだ」、そう言った後に「お前ら、駅のホームは真ん中歩けよ」。
そう言って、他の改革派ミドルの「事情を話せば通じる」的な青い考えを否定した。

わがマンションの管理組合員諸氏にはぜひ自由意思を働かせて縁を切ってみせてほしい。
そうしたら私も組合員をバカにしませんよ。おお、見上げたものだ、と感心しますよ。
今は、業者任せの思考停止で恐怖と自由意思の面倒臭さから逃げているように見えます。

私のところでは７年経っても組合の会計帳簿をチェックすることができていませんが、
同じ管理会社と契約してきた都心部のデラックス・タワーマンションの管理組合では、
多数派を形成しなければ契約は切れないと専門家筋に言われていたのにもかかわらず、
１名の訴訟行動で管理会社の方から突如、契約の非更新を通告され、逃げられました。

バレたら廃業の危険があるんじゃないか？　全国的なニュースになるんじゃないか？

マンション管理では「管理会社」を頂点に位置付けた議論がどうしても目立ちますが、
それが子会社ならばその危機を親会社が出てきて救うとか、真実を闇に葬ってしまう、
これが世の中、日本の現実なのかも、と今の時点では感じている次第。

まず現状を認識して、マンション管理のあるべき論をまとめてみることです。
管理会社は、理事会は、総会は、工事の進め方は、規約・細則は等を取り上げ
あるべき姿を確認すべきです。
まず全体像をみてそれから一番の問題点を見つけ出しひとつずつ改革していくべきです。
そしてそれをやるためにはだれがどう動けばいいのか、多数派工作をするには
だれをまず先頭にたてるか、専門家は誰に依頼すればいいのか等を考えてみるべきです。
管理会社、業者、コンサルも犯罪を犯す者はいませんよ。立派な社会人であり家族や会社
もあるんですから。
その改革が住民に理解されれば問題は解決すると思いますよ。チラシをメールボックスに
投函するぐらいの経費は安いものです。それをまず繰り返すことからスタートした方が
いいかもですね。

>>5046
時代錯誤のバブルの話をされましても…。その後、コーポレートガバナンスが重視されてきているのはご存知かな？まぁ現状のマンション管理がバブルどころか鎖国時代ですからね。改革を諦めているなら、思考停止という自由意志を選択している区分所有者達と泥船に乗って溺れることは無いです。早く売って理想の管理が行き届いたマンションに移り住めばいい。

>>5047
途中までは完璧なご意見ですが、最後の2文は>>5046さんには言ってはいけないNGワードですね(笑)

外には住民に現状を知ってもらう術が見つからないと思いますよ。
だから手段を選ばず、まずチラシを各戸配布することからスタートしても
いいかもしれません。
何もしなければ現状維持です。
何かアクションを起こすにはそれが一番の近道のような気がします。
当然その反動も覚悟しなければならないでしょうが。
チラシを投函することによって賛同者が現れるかもしれません。

行動に移すかあきらめるかかな？

監事が正常に機能し、それなりの人材が担当していれば理事の執行活動（管理会社含む）
のチェック、場合によっては臨時総会の開催もできるでしょう。
しかし、現状のマンションで監事に対する人事をどのように扱っていますか。
マンションによっては、監事は理事会に出席を義務つけていないところもあるのが
現状ですよ。議決権もないですしね。
通常のマンション活動が行われているマンションでは、監事はお飾りのポストに過ぎ
ません。
何か問題があるマンションであれば、それなりの人材を配置すればいいんではないですか。
理事長や理事のなり手がいない状況の中で、監事に優秀な人材を充当することはできません。

>>5051
>監事は理事会に出席を義務つけていない
理事会の適切性を出席(傍聴)で確認しようが、議事録で確認しようが監事の裁量だと思います。ただ、議事録の改ざんや一部議論の隠蔽のリスクを考えると、何回かに一度は出席すべきですし、議事録に疑義が生じる可能性を考え、音声取得・保管を理事会に要望すべき。逆に監事に理事会の開催を通知しなかったり出席を拒否する理事会があれば問題ですね。

>>議決権もない
理事会の議決権という意味であれば、独立性の観点から監事は保持しないのが当然です。議決権を保持する方が問題。監査の基本を勉強した方がいいんじゃない？

>何か問題があるマンションであれば、それなりの人材を配置すればいい
理事会の活動に問題が生じたケースにおいて、問題が生じた後に監事の選任制度をその理事会が決定するなんて不可能ですよね？問題を組合員の努力で解決した後の根本原因対策として見直すのは可能だが、問題発生の予防にはならない。他マンションの事例から学び、正常な状態において先手を打つことが必要と考えます。

>理事長や理事のなり手がいない状況の中で、監事に優秀な人材を充当する
あなたのマンションが人材不足なのは分かった。負担に対する対価を設定するや、外部から調達するなど工夫のしようもあるでしょう。あと、理事長と監事では、求められる基本知識は同じですが、能力や性格は全く異なるので、適材適所にすればいい。裁判官と検事と弁護士の違いみたいなものです。

管理会社と理事会の確執はあるんですね。
管理会社のフロントがマンションの住民より能力があるとは
思えないんですけどね。
しかし、管理会社に翻弄されるということは、マンション管理に対する
知識を住民はもっていないということでしょう。
本当にやる気を出せば住民には優秀な者がいっぱいいる筈なんですが、
マンション管理に関心がない、時間がないということで関わりたくない
というのが管理会社につけこまれているんでしょう。

>5052さん
監事は理事会の執行活動を監視するのが大きな役割の一つです。
執行活動を監視するのに、理事会に出席しなければただのお飾りになります。
うちのマンションでは、監事は理事会に出席することを規約で義務づけています。
理事会の執行活動に問題がある場合は、次の総会で有能な人材を充当すればいい
でしょう。通常は監事に優秀な人材を優先的に振り分ける必要はありません。
但し、理事会で優秀な監事が専任されるかどうかはわかりませんけどね。
うちのマンションは３５０戸ですので、マン管士、１級建築士、税理士等の有資格者
と併せて会社の役員や医師、商売人、事業家等がいますので、人材には事欠きません。
ただ２年の輪番制ですので、優秀な人材が毎回確保されるとは限りません。
そのために立候補の制度も設けています。
理事・監事の任期は２年で、再度立候補するには５年の間隔が必要となっています。

理事会のメンバーは理事と監事併せて２４名だが、半数交替なので毎年１２名の
理事が誕生することになる。
ということは３５０戸のマンションなので３０年に１回しか輪番制の理事は回って
こないことになります。
マンション総体では人材はいるのですが、如何せん３０年に１回しか回ってきま
せんので、年度によっては人材の偏りがでてきます。
小規模マンションであればもっと人材確保は大変でしょう。同じ者が長年理事長と
かをやると弊害が出てきますしね。

理事会のメンバーが７～８名の小規模マンションでは、その少ない人数の中で理事長や
会計担当、副理事長、監事を選出しなければならないので大変ですよね。
毎回その少ない人数では優秀な人材確保は難しいでしょう。

小規模マンションで管理会社主導になるのは
仕方ないことですね。

>>5054
誰も「毎回監事が欠席」などとは書いていません。ちゃんと読みましょう。

>監事は理事会に出席することを規約で義務づけています
標準では理事(極論は理事長)ですら義務でないのに監事の出席を義務にしてるんですか？欠席時は理事会が不成立になるか監事に何か罰則を設けているのでしょうか？それともただの努力目標？

役員にいかに公平かつ優秀でやる気のある人を選任出来るかが重要ですね。まずは立候補を促すために、最低限拘束時間に見合った報酬を出すことです。その上で理想は立候補+組合員による信任投票ですが、現実的ではないので立候補+輪番補充制にならざるを得ない。すると報酬目当ての無能な役員や悪意ある役員をいかに排除(長期就任の防止)するかが課題となる。