マンション管理士に質問しよう！ Part2

>4979
管理組合の執行活動を行うのは理事会です。
そしてそれを束ねているのが理事長です。
毎月行われる理事会の議題についても計画しなければなりません。
そして、その資料作りも管理会社と一緒に行っていかなければいけません。
理事会の議題や資料づくり、苦情や要望等のマトメ。
毎月こういった準備をしていかなければならないのが理事長の役割です。
これ以外には、管理会社や管理員との打ち合わせ、補修工事に係る業者との
打ち合わせや相見積もり取り。
こういった業務を理事全員でやるとなるとそれだけの時間が取れません。
担当を決めたとしても理事長は全てに関与しなければならなくなります。
そうやってまとめあげたのを理事会で検討するのですが、下準備がされて
ないと会議にもなりません。
理事のメンバーの中には全てやる気も時間も知識もあるとは限りません。
理事会では全員で検討し、それぞれ対応をしていくことが必要ですが、最終的
には理事長のリーダーシップが要求されます。
理事長には当然大局的に物事が判断できる能力が必要でしょう。

>4979
一番しっかりしている者を監事にしてどうするんですか？
それこそ宝の持ち腐れとなります。
監事は執行活動はしないんですよ。議決権もありません。
一般のマンションでの監事は総会で会計報告と期中の会計監査をする
ぐらいのものですから。
あなたは監事に何を期待しているんですか？あなたのマンションでは
不正や癒着等がおこなわれているんですか？それも理事長が。

管理規約の変更についてですが、規約の変更は特別決議となりますので
区分所有者並びに議決権総数の各４分の３以上の承認が必要となります。
例えば修繕積立金の値上をする場合は普通決議でいいんですが、別表が管理規約
に記載されています。
この場合は、別表の改正は特別決議となるのでしょうか。
別表を使用細則の別表としていれば問題はないと思いますが、そうはなっていない
マンションも多いのではないでしょうか。

当マンションは分譲当時規約承認販売時の規約には、管理費、修繕積立金、については、
規約に、専有部分別月別負担額一覧表、は明記されていたが、新たに改正された規約の
製本には、この部分が削除されていて、以前の議案書、議事録を調査しましたら、規約
改正時の説明時の規約原本にはこの条項がないまま規約の改正がされた事になり、
この規約は無効であるとの異議がなされている。

※分譲時に渡された原始規約をマンションに置いて数期に渡り規約の設定、変更、廃止
がなされている場合には、
ある期にまとめて規約を整理する意味に置いて、製本化して配布されるべきであるが、
この規約が原子規約との整合性がない事が判明した時はこの規約は無効である。

>>4982
一番しっかりした人である必要は無いけど、理事長、理事全員、管理会社の活動をチェックする必要があるので、役員の中でも優秀な人が監事に成るべきですね。それでも理事会が回らなくなるなんてことは無いでしょう。
問題が発生する前から、いかに監事を機能させ、リスク管理をしっかりするかが大切だという話です。そのためには、まず監事の選定方法を理事とは別に実施すべきと考えます。例えば理事は輪番制でも、監事は立候補+投票にするとか、外部に委託するとかですね。
特にマンション管理は、完全輪番制の場合は経験ある理事が育たない、立候補制の場合は一部の人の考えが強く反映される、管理会社の思惑に引っ張られやすい、理事会の運営が見えにくい、素人が多額の予算を扱うなど、問題や不正が発生するリスクが高いですから。

４９８５さんに同意します。一部の優秀な組合員が組合活動を阻止する動きを
管理会社が企みます

>4984さん
分譲当時からすると区分所有法の改正や標準管理規約の改正、マンションでの
規約や細則の改正が総会で行われていますが、築年数が経過すると議案書を
見るだけでも大変です。
やはりどこかの時点で管理規約と各種使用細則の全面改正をすべきですね。
そのときに規約に記載されている別表も細則に変更しておけばいいでしょう。
しかし、全面改正となるとやり方が分らない者が大半だと思います。
理事会や総会で検討するには左右対称表で比較しながら検討していかなければ
ならないので、その資料をつくるのが大変です。

>4985さん
監事の必要性を感じていないマンションにとっては監事のために
立候補制を設けたり外部に委託したりすることは考えられません。
理事の任期も２年と決まっているので、悪さをする者はいません。
立候補制もありますが、理事をやめてから５年経過しないと立候補できない
ようになっていますので。
工事については、しっかりした長期修繕計画が作成されていますので、
計画以前にやることはまずありません。
突発的な補修工事については殆ど保険で対応できますので。

２年の任期ということは、最初の１年間は前期の理事会が決めたものです。
実質２年目しか自分で総会承認を得た工事はできません。
その１年間で悪いことはしませんよ。２年目最後の総会の議案は次の理事会が
工事とかはしますので関係なくなります。

>>4988
>監事の必要性を感じていないマンション
だからそれがリスク管理の出来ていないマンションだと言っている。現状それが大多数なのは理解しているが、マンション管理で問題が起きたり、管理会社に依存する根本原因だと考えている。

それ以外の理事の任期とか立候補の制限とか長期修繕計画とかは、あなたのマンション固有の話でしょ。問題が起きていないか、表面化していなくて幸せなマンションですね。

４９８８さん。あんたは、管理を知らない。役員が悪い事をするのではありません。
管理会社が、順番制の１年～３年任期を利用しているだけです。立候補制の廃止も
含めてね。

ここら辺のカラクリを知らないと優秀な組合役員とは言えません。役員が管理会社
の傀儡政権と言われる所以です。

>4990
ようやくあほがでてきたね。
あなたは管理規約と各種細則の全面改正をしたことがないでしょう。
現行規約と改正案との対照表の作成を全規定、改正しないものも含めて
つくっても分かりにくいし、それで理事会や総会で説明することは難しい
んですよね。現在の規約集の２倍近くの資料での検討になりますから。
当然、現在の条数、条項は全て変更になりますけどね。
変更になる条数や条項だけで対照表を作成した方がずっと分りやすいでしょう。
管理規約は標準管理規約をひな形にするので条数や条項の追加程度の問題で
済みますが、細則はそれぞれのマンションに対応して作成しなければならない
ので大変ですよ。
一度経験されると分りますよ。
例えば民泊の規約を設置する場合、それはあなたのマンションの規約では
第何条にするんですか？
総会で規約とかの変更の度に議案書だけに記載されていても理事でさえも
みませんよ。
ちょっと取り留めのない乱文になりましたね。思いつくまま書いたので失礼。

自分で理事長をやってみてわかったこと。
「理事長より強大な権力」が存在する。

誰だ、理事長になれば何でもできるみたいなことを書いているのは。
昨年１２月１８日の報道で「理事長解任は理事会のみで可能」と最高裁が判断とあったろう。
この理事長は管理会社変更派だとも書いてあったぞ。

監事だって同じだい。管理会社の前では無力じゃい。

>4993さん
管理規約や各種細則の全面改正をするときに、管理会社が専門委員会に
参加するんですか？
専門委員会で、輪番制、立候補、理事の人数、任期、報酬等全てたたき台を
作成し、理事会で決議して総会に提案するんではないですか。
管理会社主導で理事会が運営されているところとそうでないところの違い
ですよ。
大規模修繕工事についても、専門委員会には管理会社は出席するだけで
意見とかは求めません。書記だけに終わります。

>4995
理事長は理事の互選で選出するんだから、解任も理事会でできるのは当たり前でしょう。
会社法でも、総会で取締役を選任し、取締役会で役員の選出をしているでしょう。
管理会社の前では無力というのが理解できないけどね。
うちの場合は管理組合主導でマンションの管理はすすめられているから。
管理会社にはそのお手伝いをしてもらっているだけです。

４９９６、さん。

４９９３だが、何処に管理会社が専門委員会に参加すると書いているか。よく読め。
あんたは、全く分譲マンションの管理を知らない。思い込みが過ぎると失敗するからね。

>4991さんの
>新旧を対比させるだけの表作成の何が大変なのか？
は、正しいと思う。
わが管理組合では規約細則の全面改正にあたり、
分厚い「新旧を対比させるだけの表」が全戸配布された。
作成は、悪徳コンサルタント配下のマンション管理士に委託。
ラクしてボロ儲け。
改正案作成も実質この管理士に任され、完全に業者好みの内容に。

組合員の大半は無関心。
意識ある者でも「よく作ってくれた」と愚かな感謝。

>4998
あなたが管理会社の傀儡政権と書き込んでいるからだよ。
規約でしっかり押さえておけばその通りにならないでしょう。
輪番制で問題があれば立候補の人数をふやせばいいんですよ。
管理会社の思うようにはできないように。